« Bonjour à tous et bienvenue sur la chaîne YouTube de J’affiche Complet. Je suis Guillaume, responsable revenu integrity et qualité au sein de l’équipe. Aujourd’hui, je voulais évoquer avec vous un sujet sur les indicateurs.
C’est vrai qu’on a souvent parlé sur la chaîne de revenue management, comment faire des stratégies, quelles sont les bonnes choses à voir, mais concrètement, qu’est-ce qu’il faut regarder pour savoir si on fait bien ou pas ? Ce sont les indicateurs, c’est de la science, ce sont des maths, ce sont des chiffres qu’il faut regarder. Ce thème sera abordé en deux vidéos. On va commencer par des indicateurs plus classiques, que vous connaissez sûrement, ou pas, et puis dans une seconde vidéo, on ira peut-être sur des indicateurs que vous avez moins l’habitude de regarder, mais qui sont tout autant importants.
Du coup, on va commencer avec l’indicateur que la plupart des gens connaissent le plus : le taux d’occupation. Forcément, quand on commence, on veut que notre logement soit rempli. Donc, c’est la première chose qu’on va regarder : le taux d’occupation. Mais comme tout indicateur, regarder seulement le taux d’occupation n’a pas d’intérêt. On va faire un calcul simple : si vous êtes rempli à 100 % mais à un prix dérisoire, forcément, vous ne serez pas rentable, vous ne gagnerez pas d’argent, et ce n’est pas votre but. Donc, il va falloir regarder un autre indicateur : le prix moyen. Le prix moyen, tout simplement, c’est le montant de la réservation divisé par le nombre de chambres ou d’appartements, et divisé par le nombre de jours pour obtenir votre prix moyen par jour.
De la même manière que pour le taux d’occupation, si on regarde seulement le prix moyen et qu’on se focalise uniquement là-dessus, ça n’a pas d’intérêt. Si on a vendu une seule nuit dans le mois mais très cher, on aura un excellent prix moyen, mais on n’aura pas généré de revenus parce qu’on n’aura vendu qu’une seule nuit. Cela nous amène à l’indicateur essentiel pour tout revenu manager qui se respecte : le RevPAR. Le RevPAR, qu’est-ce que c’est ? C’est tout simplement la contraction du taux d’occupation et du prix moyen. La formule est simple : taux d’occupation fois prix moyen. On parle de RevPAR sur le nombre de jours disponibles. Si, par exemple, sur un mois de 30 jours, vous avez dû bloquer votre inventaire pendant 5 jours en raison d’une problématique dans le logement, vous ne faites pas le calcul sur 30 jours, mais sur les jours disponibles à la vente, soit 25 jours dans ce cas.
Ensuite, un autre indicateur que je voulais aborder, le quatrième dans cette vidéo, est le revenu total. À la fin du mois, ce qu’on va regarder, c’est le chiffre d’affaires. Cet indicateur peut être parlant au jour le jour, il parle plus aux gestionnaires qu’un taux d’occupation, un prix moyen ou un RevPAR. C’est vraiment ce qui donne une idée générale et permet de savoir si l’on peut rembourser un prêt, ou si l’on peut payer le loyer dans le cas d’une sous-location. Mais comme tous les autres indicateurs, il faut l’associer à d’autres indicateurs. Par exemple, si vous avez pris une grosse réservation, super, elle vous a bien rempli le mois, mais peut-être qu’elle a fait baisser le prix moyen à cause de réductions en fonction de la durée du séjour. De plus, il faut inclure les revenus supplémentaires, comme les frais de ménage ou les services additionnels (petits déjeuners, arrivées anticipées, départs tardifs, etc.).
Un autre indicateur clé pour savoir quelle stratégie adopter à long terme est la durée de séjour. Selon les tendances du marché, les durées de séjour peuvent varier considérablement. Par exemple, en station balnéaire en hiver, vous aurez des durées plus courtes, avec des séjours limités aux week-ends, alors qu’en été, on privilégiera les réservations à la semaine. Cela peut guider vos décisions stratégiques, comme exiger un minimum de 7 nuits pour des locations à la semaine. Si vous voyez que la durée moyenne du marché est de 2 nuits, mais que vous imposez 4 nuits minimum, vous passerez à côté d’une clientèle qui préfère des séjours plus courts.
Un autre indicateur important est le booking window ou délai de réservation. Cela permet de savoir si les voyageurs réservent en dernière minute ou bien à l’avance. Cela vous aide à gérer vos prix et à éviter la panique si vous n’avez pas de réservations dans les deux prochaines semaines, surtout si vous êtes dans un marché où les réservations de dernière minute sont fréquentes. À l’inverse, si votre marché est basé sur des réservations anticipées et que vous n’avez pas de réservations en avance, il peut être temps de revoir vos prix.
Enfin, le dernier point pour cette vidéo est le taux de réservations en direct versus celles effectuées via les plateformes. On aimerait tous avoir 100 % de réservations directes pour éviter les commissions, mais dans la réalité, on a besoin des plateformes. Il est important de suivre ce taux pour voir si vous parvenez à capter de plus en plus de clients en direct et à être plus rentable.
Voilà, j’espère que ces premiers indicateurs vous aideront à mieux comprendre comment gérer votre revenu management et vos biens Airbnb. Je vous invite à liker la vidéo ou à commenter si vous avez aimé ce sujet. On se retrouve dans une seconde vidéo pour aborder d’autres indicateurs. Si vous avez des suggestions d’indicateurs que je n’ai pas mentionnés, n’hésitez pas à les évoquer en commentaire, cela pourrait faire l’objet d’une prochaine vidéo. »