Voici la transcription de la vidéo :
Bonjour et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet, la chaîne qui aide les loueurs saisonniers et les gestionnaires d’hébergements touristiques à devenir des entrepreneurs sereins et ultra rentables.
Aujourd’hui, je suis hyper contente d’interviewer Claire, qui est responsable data chez Complet, investisseuse immobilière, et présente dans l’entreprise depuis longtemps – on les appelle d’ailleurs les dinosaures chez J’affiche Complet !
Bienvenue dans la vidéo, belle introduction. Ce qu’on voulait évoquer avec vous aujourd’hui, et la raison pour laquelle je voulais interviewer Claire, c’est justement plutôt la partie investisseur immobilier. Tu as investi dans un bien il y a quelques années maintenant. Le projet est assez ancien, mais ça a été un projet top en termes de résultats.
Je trouvais intéressant d’évoquer ensemble la façon d’analyser un investissement immobilier, notamment dans une optique location courte durée, de te poser des questions là-dessus. Je sais que, souvent, sur la partie analyse, on a tendance à penser qu’il suffit d’un petit Excel sur un coin de table avec deux-trois additions et soustractions. Mais l’expertise que tu as développée montre que ça va bien au-delà de ça, et c’est ce dont je souhaitais parler aujourd’hui.
— Oui, je te rejoins. Ce tableau Excel est nécessaire, et moi-même je l’ai fait. Mais on se rend vite compte qu’on peut faire bouger les lignes. C’est-à-dire qu’on choisit ce qu’on met dans les cases. Les charges, je pousse un peu le vice, mais ce n’est pas qu’on les choisit complètement… En réalité, on a des gros leviers : sur le chiffre d’affaires, sur les charges, sur plein d’éléments. Et au final, on décide un peu de sa rentabilité, tout en tenant compte du contexte. Et ça, c’est ce que j’ai trouvé vraiment intéressant.
J’imagine que tu as quand même commencé par cette partie Excel. Est-ce que tu as des clés à partager là-dessus ? Qu’est-ce que tu as fait, et qu’est-ce qui a bien fonctionné dans cette première étape ?
— Pour démarrer, ça m’a permis de donner un cadre, et d’éviter de m’éparpiller. C’est-à-dire que toute opportunité qui ne rentrait pas dans une rentabilité théorique correcte, je n’y travaillais pas. On ne se posait même pas la question, on passait à autre chose. Ça fait un premier tri, et je trouve que c’est déjà un bon point de départ. Ensuite, je me suis arrêtée là, sur cette partie Excel. C’était juste une étape de filtrage initiale.
Est-ce qu’il y a des lignes à ne pas oublier quand on veut, par la suite, s’orienter vers de la location saisonnière ?
— Oui, clairement. Déjà, tout dépend de comment on veut gérer. Si on veut déléguer la gestion, il faut absolument en tenir compte. Et pour ça, il faut déjà avoir choisi la personne ou la structure avec qui on va travailler, pour connaître le coût de la prestation. Comme c’est souvent un pourcentage, ça peut changer tout le tableau, selon le montant.
Ensuite, il faut bien estimer ses charges. En location courte durée, certaines charges sont différentes. Encore une fois, ce sont des choses sur lesquelles on peut jouer, mais on sait que les consommations sont souvent un peu plus élevées. Moi, je voulais vraiment quelque chose de très rentable – c’est le terme que j’utilise. J’ai donc tenu compte de la taxe foncière, des impôts, même l’impôt sur le revenu, selon le schéma fiscal choisi. J’ai inclus le coût du comptable, toutes les charges… J’ai vraiment fait une rentabilité nette-nette.
Et en calculant cette rentabilité, tu t’es dit : ça s’autofinance, ou bien ça me génère même un positif financier ?
— Oui, c’était un prérequis : je voulais un positif financier, parce que l’idée, c’était de dégager du cash-flow pour financer d’autres projets. Donc tout ce qui n’était pas positif financièrement était écarté d’office.
OK, intéressant. Et alors, c’est quoi les autres étapes, si on considère que le petit Excel, ce n’est que le début ? Quels autres aspects ont été déterminants pour toi ?
— La toute première chose, ça a été de savoir quelles étaient les étapes. J’ai fait appel à quelqu’un qui avait une grosse expertise en location courte durée, en tant que conciergerie. On a fait des sessions de coaching, et il m’a expliqué quels étaient les leviers importants pour bien choisir son bien.
Il me disait : “Claire, un bien doit être extrêmement bien placé.” Et ce n’est pas juste “dans une rue sympa”. L’idéal, c’est une rue piétonne, agréable, proche d’un centre commercial, tout en étant dans l’hypercentre. Toutes ces petites choses peuvent sembler anecdotiques, mais si on ne connaît pas bien le secteur, on peut se dire : “Ce n’est pas grave, les voyageurs prendront leur voiture.” En réalité, non : on perd des voyageurs.
J’ai donc fait ce travail pour définir le vrai besoin, et être accompagnée sur les étapes concrètes à suivre.
Ensuite, j’ai travaillé avec un chasseur immobilier pour trouver la perle rare. Ce n’est pas si simple quand on s’y met. Une fois trouvée, l’étape suivante, ça a été de travailler sur le prêt. On a fait appel à un courtier pour obtenir un prêt optimisé, parce qu’en effet, un prêt bien négocié est gage de rentabilité sur le long terme.
Après ça, on a fait un gros travail sur les travaux. On a été accompagnés d’un architecte, d’un coach en aménagement intérieur, et d’un expert pour le suivi de chantier. C’était un levier très important : grâce aux travaux, on a amélioré la performance énergétique (donc baissé les charges) et créé le coup de cœur qui peut aussi booster le chiffre d’affaires.
Et puis, il y a eu le choix de la bonne conciergerie, qui est un levier essentiel. Ensuite, on a été accompagnés sur la partie chiffre d’affaires. Parce que la rentabilité, c’est deux choses : optimiser ses charges, mais aussi maximiser ses revenus.
Là-dessus, on a travaillé avec J’affiche Complet. D’abord pour estimer le gain potentiel (c’était une donnée d’entrée du fichier Excel), puis pour l’optimisation tarifaire quotidienne du bien, afin de maximiser les revenus.
Et c’est vrai que tout ce que tu mentionnes, on pourrait se dire “Oui bon, je sais : déco, conciergerie…” Mais en fait, à l’étape d’analyse de l’investissement immobilier, c’est capital, parce que ça peut tout changer. Déjà, sur la somme à emprunter selon le niveau de décoration envisagé. Et sur les charges à anticiper : la facturation de la conciergerie peut être déterminante pour la rentabilité finale.
— Exactement. J’ai compris que tout se joue dans les détails. Par exemple, au début, certains me disaient : “Claire, casse pas les pieds avec ta déco, on s’en fiche du poussoir à vaisselle.” Mais en fait, ce sont ces petits détails qui font la différence.
Quand on regarde les commentaires sur notre appartement, le ménage est toujours salué. On a une équipe hyper consciencieuse. La décoration ressort aussi beaucoup. Ce n’est pas juste un coup de peinture : on a créé une ambiance, un univers. On a été très fins sur chaque point.
Même des choses toutes bêtes, comme le chauffage. On a choisi un modèle non réglable facilement. Il faut démonter le boîtier pour augmenter la température. Résultat : personne ne mettra 25°C juste par envie.
— Donc ce n’est pas accessible dans le sens où vous l’avez verrouillé ?
Oui, exactement. Ce n’est pas un thermostat connecté, c’est simplement un modèle mécanique dissuasif. Et ça ne coûte rien. Mais personne ne vient avec sa visseuse, donc ça limite les excès.
…et je t’avais entendu en parler dans un autre format, c’est qu’il y a une grosse différence entre acheter un bien rentable et rendre un bien rentable. Et je trouve ça vraiment important à comprendre parce qu’il y a des gens qui cherchent pendant deux ans, trois ans, le bien parfait qui coche toutes les cases, et parfois, il n’existe pas. Alors que toi, dans ton approche, tu t’es dit : « Ok, ce bien-là, à première vue, il n’a pas l’air rentable, mais je vais le rendre rentable ». Et ça, je trouve que c’est un changement de posture fondamental.
– Oui, complètement. En fait, je pense que c’est exactement ce que tu dis : il y a cette notion d’adaptabilité, de créativité aussi, et puis surtout d’action. À un moment donné, il faut se lancer. Si on attend que toutes les cases soient cochées, c’est comme si on voulait une garantie à 100 %. Et ça, dans l’entrepreneuriat comme dans l’investissement, ça n’existe pas. Donc à un moment, il faut prendre une décision éclairée, mais il faut aussi avoir cette capacité d’optimisation.
Et c’est vrai que dans mon cas, je suis partie d’un bien qui, sur le papier, n’était pas du tout dans les meilleurs rendements du marché. Il était bien placé, mais pas non plus exceptionnel. Il y avait des travaux, mais pas non plus énormes. Et c’est en travaillant chaque levier un par un qu’on est arrivés à quelque chose de vraiment performant. Et aujourd’hui, clairement, je ne le revendrais pour rien au monde.
Et aussi, tu le disais, la différence entre l’apparence initiale et le potentiel est énorme. Et quand on sait actionner les bons leviers : travaux, optimisation des charges, déco, positionnement prix, choix de la conciergerie, on peut vraiment transformer un projet moyen en projet ultra rentable.
– C’est super inspirant, parce que ça montre que la rentabilité, c’est pas juste un chiffre qu’on lit sur une annonce. C’est aussi une capacité à créer de la valeur, à structurer un projet, et à s’entourer des bons partenaires.
-Oui, c’est exactement ça. Et je pense que ce qui a vraiment fait la différence pour moi, c’est que j’ai pris le temps de me faire accompagner à toutes les étapes clés : le choix du bien, le montage du financement, la gestion des travaux, l’optimisation du revenu… Et en fait, ça m’a permis d’aller beaucoup plus vite, d’éviter plein d’erreurs, et de faire les bons choix dès le début.
– Merci beaucoup Claire pour ce retour d’expérience hyper riche. Franchement, il y a plein de pépites dans ce que tu viens de partager, et je pense que ça va aider beaucoup de personnes à mieux aborder leur analyse de projet immobilier, notamment en location courte durée. Et peut-être à oser passer à l’action, même si tout n’est pas parfait au départ.
-Avec plaisir ! Si ça peut aider, tant mieux. Et surtout, foncez : il y a toujours une part d’incertitude, mais c’est aussi ça qui rend l’aventure intéressante.