** Conciergeries : comment gérer les annonces et leurs prix ? **
Je réponds aux questions de Laetitia : comment faire ses prix entre les plateformes sans carte G, comment faire pour les paiements, comment faire si les propriétaires ont déjà leurs annonces ? Je réponds a toutes ces questions.
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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo qui s’adresse aux personnes qui veulent lancer leur conciergerie. Aujourd’hui, je réponds à une question qui m’a été envoyée, et qui concerne le début: lors de la mise en place sur les annonces, les prix, selon les différentes plateformes, comment on récolte les paiements ? Tous ces sujets, potentiellement, vous inquiètent au moment de lancer votre conciergerie. C’est une question qui m’a été posée par Laetitia, et je vais la détailler juste après. Donc si vous aussi, vous lancez votre conciergerie prochainement, restez avec moi. Tout cela va vous intéresser. Si vous voulez télécharger votre bonus gratuit des six erreurs à ne pas faire en déterminant ses prix, inscrivez-vous au groupe Facebook location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires. En cherchant sur Facebook, vous allez le retrouver, et ça va vous permettre, au moment de l’inscription, d’indiquer votre email pour recevoir le public gratuit et évidemment, de rejoindre un groupe Facebook hyper qualitatif de gens qui comme vous, s’intéressent à la location saisonnière, et surtout au fait de maximiser son chiffre d’affaires. Voilà. Bienvenue dans cette vidéo, n’hésitez pas à vous abonner sur YouTube, si vous n’êtes pas encore abonné à J’affiche Complet, vous verrez et vous serez alerté quand j’entre en live tous les jours du dimanche au jeudi. Je vous ai tout dit. Maintenant, on va démarrer avec le sujet, et j’en profite pour vous dire : n’hésitez pas à saluer quand vous arrivez. Aujourd’hui je fais le live un peu plus tardivement. Je vois qu’on est plus nombreux que d’habitude. Moi, je suis toujours ravie de vous lire. N’hésitez pas à me saluer, à poser vos questions. C’est tout l’intérêt d’être en live ensemble.
− Salut Laetitia. Ça tombe bien, on parle de la question que tu m’as posée, donc tu fais bien d’être là, d’être d’un en live avec moi parce que justement, c’est la question que tu m’as posée à laquelle je réponds aujourd’hui.
Je vais lire la question que tu m’as envoyée. C’était, je crois, en commentaire d’une vidéo YouTube : « Bonjour Élise. Merci pour toutes les vidéos. Pourrais-tu en faire une sur comment gérer les prix dans une conciergerie, passer d’une plateforme à l’autre, le direct. Sachant que je n’ai pas la carte g, les paiements iront directement sur le compte propriétaire, avec des exemples précis. Je vais bientôt ouvrir ma conciergerie, et c’est ce qui m’empêche de dormir actuellement, en fait, évoquer la gestion tarifaire dans une conciergerie, création des comptes propriétaires, comment ça se passe en détail ? Qui créer le compte ? Si le client a déjà un compte booking, airbnb comment ça se passe ? Et gérer le direct pour lui ? L’intendance, le ménage, c’est OK. Merci beaucoup, ça m’aiderait vraiment. »
Il y a plein de questions dans le message que tu m’envoies, mais c’est intéressant. Je pense que sont des questions que beaucoup d’entre vous se posent au moment de lancer la conciergerie. Donc, je vais répondre de façon méthodique.
− Bonsoir Cindy. Bienvenue. J’espère que tu vas bien.
Alors, quand on lance sa conciergerie, évidemment, toutes ces questions sont capitales. La première question qui se pose, c’est : si mon propriétaire a déjà ses annonces, ou s’il ne les a pas, comment je gère cette situation ? Je vais parler de la situation dans laquelle on n’a pas de carte G. qu’est-ce que ça veut dire ? Si vous n’avez pas connaissance de cet aspect-là, alors moi, je ne suis pas juriste, donc ce que je vais vous partager, c’est limité à mes connaissances. En revanche, si vous rejoignez le groupe location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires, on a Dimitri, qui est administrateur dans le groupe, et qui est avocat investisseur, qui est très expert de tous ces sujets-là. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous rejoindre, il pourra vous aider. En tout cas, avec le niveau de connaissances dont je dispose, sans la carte g, on ne peut pas prendre des paiements. Ni paiement ni caution. Ce n’est pas légal, parce qu’on n’est pas agent immobilier. Ça, c’est quelque chose qu’on peut faire seulement si on est agent immobilier. Si vous avez la carte G, si vous êtes agent immobilier, et que vous lancez votre conciergerie de location saisonnière, c’est totalement différent, et ça pourrait faire l’objet d’une autre vidéo, d’ailleurs, si vous le souhaitez. Donc ce soir, on se focalise sur l’absence de carte G. Pour vous rassurer, c’est le cas majoritaire des conciergeries de location saisonnière, ne pas avoir la carte g, et donc d’être comme prestataire de services par rapport aux propriétaires de biens immobiliers en location saisonnière. Dans ces cas-là, si on a un client, un propriétaire — je précise, parce que client, ça pourrait aussi être le voyageur — qui a un bien, et qui a déjà ses annonces, ce n’est pas un problème, dans ces cas-là, il faut qu’ils nous mettent en co hôte sur l’annonce de façon à ce qu’on puisse voir l’annonce et tout ce qui passe dans les messages. S’il n’a pas d’annonce, ce qu’il faut faire, c’est créer une annonce à son nom, avec ses coordonnées bancaires. C’est ça la méthode, et puis vous placer en co hôte pour pouvoir, de la même façon, avoir les informations, parce que vous ne pouvez pas recevoir l’argent sur votre propre compte bancaire, et ça ne peut pas être à votre nom. Donc ça, c’est pour répondre à la première question sur les annonces.
Après, pour la gestion des tarifs entre le site direct et les sites de vente en ligne. Nous, ce qu’on recommande chez J’affiche Complet, c’est d’avoir un socle tarifaire qui soit basé sur le prix de vente directe, c’est-à-dire le prix de vente auquel on veut louer aux voyageurs en direct, et par la suite, de majorer la tarification selon les commissions qui sont appliquées sur les différents sites. Donc, en général, sur airbnb, selon votre position, ça peut être soit 15 %, soit 18 %. Donc, on va dire 18 %. Sur booking, c’est plutôt 17 %. Donc votre prix direct, c’est le prix qui va partir sur le site direct, puis le prix sur airbnb, c’est le prix qui va être le prix direct majoré de 18 %. Le prix qui va partir sur booking, c’est le prix direct majoré de 17 %. Donc ça, c’est la réponse pour les prix selon les différentes plateformes. Là, vous comprendrez tout de suite qu’en fait, si vous n’avez pas de channel manager, vous allez passer vos nuits à paramétrer les prix sur les différents sites. Dès que vous voudrez faire une modification, ça va être l’enfer. Et en plus, le problème de ne pas avoir de channel manager quand on est une conciergerie, c’est que vous ne pouvez pas faire des prix qui sont connectés entre eux. Je vous donne un exemple concret. Si dans votre ville, on va dire que vous êtes à Lyon, dans un même arrondissement, vous avez cinq studios similaires de même niveau qualitatif, et du coup, sur des localisations similaires, ça peut être pertinent d’avoir des prix qui sont identiques ou quasi identiques sur ces cinq studios. Dans ces cas-là, on va connecter, en fait, les prix entre eux. Ça, ce sont des fonctionnalités qui sont permises par certains channels managers. Pas par tous, mais par certains. Et c’est extrêmement utile, parce que ça va vous permettre de gagner du temps. Je ne sais pas pourquoi je fais une parenthèse sur ça, parce que c’est un sujet un peu périphérique, mais c’est toujours utile sur la gestion des prix selon les différentes plateformes.
Concernant les paiements, en fait, ils vont arriver directement sur le compte de votre propriétaire, et vous, vous allez facturer au propriétaire le montant de votre commission. En général, c’est un pourcentage, mais ça dépend de comment vous facturez. Mais si c’est un pourcentage, vous facturez en fait le pourcentage de commissions au propriétaire, basé sur les montants qu’il a reçus des plateformes. La plupart du temps, les conciergeries retirent la commission avant d’appliquer leur propre pourcentage de commissions. Évidemment, c’est beaucoup plus fair-play que de prendre une commission sur une commission qu’airbnb va reverser. Je pense que ce n’était pas très clair, ce que je viens de vous dire. Ce n’est pas fair-play de prendre une part de revenu sur un montant que de toute façon, le propriétaire ne recevra pas, parce que c’est quelque chose qu’il a versé à airbnb. Donc, en général, le pourcentage, c’est hors commission des sites de vente en ligne. Voilà. Je vais voir si j’ai répondu à toutes les questions. La gestion des prix dans la conciergerie, ça, j’ai répondu. La création de comptes propriétaires, comment ça se passe en détail pour le paiement ?
Laetitia, tu me dis : « Est-ce que c’est une commission en TTC ou hors taxes ? » j’ai vu les deux façons de fonctionner. Sur ça, je vous incite à regarder, si vous le souhaitez, une vidéo spéciale que j’ai faite. Vous la retrouverez sur la chaîne J’affiche Complet, sur YouTube : comment faire vos prix auprès des propriétaires en tant que conciergerie ? J’avais parlé, vraiment, en détail de ce sujet-là. Mais là, pour répondre à ta question, il y a les deux façons de faire, et concrètement, qu’est-ce que ça veut dire ? Quand le propriétaire a gagné 100 euros, on lui dit : « J’applique 20 % de commission sur vos 100 euros sur les 100 euros hors commissions de airbnb, par exemple. » Ça veut dire : « Je vous demande 20 euros. » Il y a deux façons de voir. Certains se disent : « Les 20 euros, c’est du TTC, et du coup, je ne vais pas rajouter de TVA par-dessus », mais d’autres conciergeries, elles sont plus rares, mais elles existent, prennent les 20 euros comme étant du « hors taxes », et rajoutent une TVA par-dessus. Chacun voit la stratégie qu’il veut appliquer. C’est vrai que ça dépend aussi de ce qu’on inclut dans ses services. Donc, je ne pense pas qu’il y ait de vérité absolue par rapport à ça. Le tout, c’est d’être extrêmement clair par rapport aux propriétaires en amont, de façon à ce qu’il n’y ait pas de malentendus, voire de mésententes ou de désaccords par la suite. C’est le principal. Mais les deux fonctionnements existent. Celui qui consiste à considérer que c’est du hors taxe est, en revanche, beaucoup plus rare.
Je voulais partager un autre point sur les flux d’argent qu’il y a entre les plateformes, les propriétaires de biens et la conciergerie qui n’a pas de carte G. Si vous avez un propriétaire que vous réussissez à capter en tant que prospect, et qui avait dans le passé un fonctionnement avec une conciergerie qui avait une carte g, ça signifie que dans le passé, il recevait exclusivement l’argent qui lui revenait. Il n’y avait pas du tout de facture qui lui était éditée de la part de la conciergerie ; enfin si, évidemment, mais les flux d’argent ne passaient pas par lui. Il avait seulement une somme qui correspondait à la somme qui lui revenait. Donc, vous pouvez avoir des problématiques de fiscalité, aussi, par la suite, qui peuvent intervenir, parce que le propriétaire peut se dire : « Avant, je n’avais que la somme, et maintenant, je vais être imposé sur l’ensemble des sommes, en fait, que je vais recevoir, même si je vous reverse certaines charges. » Dans ces cas-là, il ne faut pas hésiter soit à se faire accompagner d’un bon comptable en immobilier, soit à référer le propriétaire auprès de son comptable, parce qu’il y a évidemment des dispositifs qui existent sur ça, pour utiliser les charges de façon à créer un… je ne suis pas fiscaliste, donc évidemment, je ne vais pas utiliser les bons mots. Encore une fois, je vous réfère à Dimitri, dans le groupe, qui est beaucoup plus expert que moi sur ça. Il est avocat fiscaliste, je crois. J’espère qu’il ne me dira pas que je raconte des bêtises, mais il me semble qu’il est avocat fiscaliste. Et du coup, sur ça, l’idée, c’est de prendre des statuts pour comptabiliser les revenus, et comptabiliser également l’ensemble des charges de façon à faire une balance nulle, voire déficitaire, et éviter d’avoir à payer des impôts sur l’ensemble des revenus. Si vous avez des propriétaires qui sont inquiets par rapport à ça, sachez qu’il y a des solutions, et qu’il faut creuser avec l’ensemble des éléments professionnels et personnels, et les éléments de l’investissement du bien pour le propriétaire.
− Hello, Chris. Bienvenue.
Je pense avoir répondu à l’ensemble des questions. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à m’envoyer d’autres questions dans les commentaires, ou si je n’ai pas été si je n’ai pas été à 100 % exhaustif sur ce sujet-là.
Ah, je sais ce que j’ai oublié. Je me disais que j’avais oublié quelque chose : sur le direct, quand on n’a pas de carte G. Encore une fois, je ne suis pas juriste, mais je vous partage mon niveau de connaissances actuelles, qui doit être à la fois creusé avec un juriste et vérifié avec un juriste. Mais à ma connaissance, le direct, dans les faits, il faut le dire, il y a beaucoup de conciergeries qui n’ont pas la carte g, et qui ont un site direct, et qui prend des réservations en direct. Mais c’est là où c’est un peu compliqué, parce qu’en théorie, on n’est pas en mesure d’accepter les ventes directes. Après, à chacun de voir ce qu’il souhaite faire, mais c’est la zone un peu compliquée sur ça. Parce que c’est vrai qu’avoir un site direct reste incontournable, mais légalement, on ne peut pas. Donc, il faut garder ça à l’esprit. Voilà pour le direct.
Je crois que j’ai répondu à toutes les questions. Si vous n’avez pas d’autres questions, et bien je vais arrêter ce live ici. J’ai l’impression d’avoir été extrêmement clair, et en même temps, je ne vois pas d’autres questions. J’espère que ça aurait pu aider les personnes qui démarrent. J’espère ça aurait pu vous éclairer sur tous ces aspects-là. S’il manque des aspects, n’hésitez pas à me les indiquer en commentaire après la fin de cette vidéo.
− Laetitia : « Quelle vidéo faut-il regarder sur la chaîne sur la conciergerie dont tu parlais ? »
Toutes les vidéos qui sont sur les conciergeries commencent par « conciergerie ». Donc, tu peux voir sur la chaîne YouTube J’affiche Complet. Ça commence forcément par « conciergerie », et après, c’est « conciergerie, quel prix pour vos propriétaires ? » ou un truc comme ça. Je ne me souviens plus précisément des mots employés, mais c’est ça. Et ne date pas d’il y a trois siècles, ça doit être la semaine dernière ou un truc comme ça. Voilà.
− Cindy : « En effet, il vaut mieux mettre un lien de redirection pour ne pas faire de direct. »
C’est ça. Mais c’est un peu difficile, parce que c’est sûr que le direct, c’est tellement capital. À creuser. Encore une fois, il faudrait voir l’avis de Dimitri sur ça. Peut-être qu’on peut ne pas encaisser les paiements, mais prendre uniquement les intentions de réservation. Je ne sais pas s’il y a des astuces comme ça, pour ne pas être hors la loi, qui peuvent exister, et pour trouver des solutions dans ce sens-là.
Écoutez, je pense avoir répondu à tout. J’espère que ce live aura pu vous aider si vous démarrez votre conciergerie. On est jeudi aujourd’hui, donc il n’y aura pas de live demain. En revanche, j’aurais plaisir à vous retrouver dimanche pour un nouveau live. D’ici, là prenez soin de vous, et abonnez-vous à la chaîne YouTube J’affiche Complet, c’est très important, en cliquant sur la cloche pour ne rien rater des prochaines vidéos. Et puis je vous dis à dimanche, et prenez soin de vous.