À quoi se comparer pour analyser ses données de marché en location saisonnière ?
Bonjour et bienvenue sur la chaîne de J’affiche Complet. Je suis Claire, responsable de l’équipe Data, et aujourd’hui j’aimerais aborder un sujet essentiel : à quoi (et comment) se comparer au marché.
C’est un point fondamental, parce que pour juger sa performance, il ne suffit pas de regarder ses chiffres “dans le vide”. Il faut pouvoir se situer, comprendre si on surperforme, si on sous-performe… et surtout pourquoi.
Pourquoi se comparer au marché est indispensable ?
Pour analyser sa performance, on fait généralement deux comparaisons :
- Se comparer à l’année dernière
- Se comparer au marché
Ces deux approches sont complémentaires. Elles permettent de mesurer si les résultats sont cohérents avec la saisonnalité, la dynamique locale, et les évolutions du secteur.
Cependant, une vraie question se pose ensuite : à quoi exactement doit-on se comparer sur le marché ?
Le piège le plus fréquent : se comparer uniquement à sa ville
Un raccourci que l’on voit très souvent, c’est de se dire :
👉 “Je suis dans telle ville, donc je me compare à cette ville.”
Dans beaucoup de cas, c’est parfaitement pertinent.
Par exemple, si vous avez un bien à Nantes ou à Lyon, il est logique de se comparer :
- à votre ville
- à votre typologie (studio, T2, maison, etc.)
- et idéalement à des biens ayant des équipements comparables
C’est même une base très importante pour construire une stratégie cohérente.
Quand la comparaison “ville” ne suffit plus : le cas des grandes métropoles (ex : Paris)
Mais il existe des cas plus complexes. Prenons l’exemple de Paris.
Paris est une ville massive : il y a une très forte diversité de quartiers, d’offres, de prix et d’attentes voyageurs. Par conséquent, un bien situé :
- en plein centre de Paris
- ou dans des arrondissements périphériques
… ne peut pas viser la même performance, ni être évalué de la même façon.
Autrement dit : se comparer à “Paris” globalement peut être trop large et donc peu représentatif.
La bonne approche dans ce cas
Il est souvent plus pertinent de descendre à un niveau plus précis :
- arrondissement
- voire quartier
- voire même rue selon le niveau de granularité disponible
On passe alors à une analyse beaucoup plus micro, donc beaucoup plus utile.
Quand la comparaison “ville” n’est pas fiable : le cas des petites communes
À l’inverse, certaines villes ou villages sont tellement petits que la concurrence est trop faible en volume.
Dans ce cas, la comparaison au marché au niveau “ville” devient statistiquement peu pertinente, tout simplement parce qu’il n’y a pas assez de biens comparables pour obtenir une tendance fiable.
Et là, c’est l’erreur inverse qui peut arriver : avoir un marché “trop petit”, donc des conclusions basées sur trop peu de données.
La solution : adapter la zone géographique à son vrai marché
Dans ces situations, l’objectif est simple : aller chercher son vrai marché.
Et pour cela, il peut être très utile de travailler avec des zones géographiques ajustables, au lieu de rester sur un découpage classique “ville = marché”.
C’est d’ailleurs un levier que nous utilisons avec la donnée marché via Liwango, puisqu’il permet d’avoir une donnée plus fine et surtout de choisir un périmètre d’analyse réellement adapté.
Exemple : se comparer à la grande ville la plus proche
Quand on est dans un petit village, une approche possible (et souvent pertinente), c’est de se comparer à la grande ville la plus proche.
Pourquoi ? Parce que du point de vue du comportement voyageur, il existe une forme d’élasticité à la distance.
Concrètement, un voyageur peut se dire :
👉 “J’ai besoin d’être dans la zone de Strasbourg.”
Mais il n’est pas forcément attaché à être dans Strasbourg intra-muros.
Donc s’il trouve un logement dans une commune alentour, cela peut lui convenir parfaitement. Dans ce cas, les marchés sont liés, et la comparaison devient plus pertinente.
Exemple : élargir la zone pour des biens atypiques
Autre situation : un bien très atypique.
Parfois, à l’échelle d’une ville, il n’existe pas suffisamment de concurrents réellement équivalents.
Dans ce cas, on peut élargir l’analyse à des zones plus grandes, par exemple :
- une communauté de communes
- une communauté d’agglomération
- un niveau département
- ou même région
Cela dit, il faut le faire avec prudence : cette approche dépend fortement :
- du contexte du bien
- de la clientèle cible
- et de la pertinence du périmètre choisi
Conclusion : ne pas subir une comparaison “linéaire”
Le point important à retenir est le suivant :
➡️ Il ne faut pas s’arrêter à une logique trop linéaire du type :
“Je suis dans telle ville, donc je me compare à telle ville.”
Parce que ce n’est pas toujours pertinent.
Parfois, il faut aller :
- au-dessus (zones plus larges)
- ou en dessous (zones plus micro)
… en fonction du contexte réel de votre marché et de votre patrimoine.