** Airbnb innove pour les séjours de moyenne durée : à mettre en place ! **
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Bonjour, et bienvenue sur la chaîne « J’affiche complet », la chaîne qui aide les sous-loueurs professionnels, les loueurs saisonniers, et les conciergeries de location saisonnière à augmenter leur chiffre d’affaires. Si vous n’êtes pas encore abonné à la chaîne J’affiche Complet, n’hésitez pas à le faire, pour plusieurs raisons. Déjà, parce que ça vous alerte quand j’arrive en live tous les jours du dimanche au jeudi, et ça vous permet de me rejoindre, de saluer. D’ailleurs, n’hésitez pas à saluer en arrivant. Ça vous permet aussi de me poser vos questions au fil du live. Ça va aussi me soutenir, évidemment, parce que comme vous l’imaginez, c’est un engagement en temps et en travail assez colossal que de faire ces vidéos quotidiennes. Donc, n’hésitez pas à me faire savoir que ça vous aide, et que vous souhaitez que ça continue.
Aujourd’hui, on va parler de quelque chose que j’ai trouvé sur Airbnb qui me semble très important à mentionner, à expliquer, parce que j’ai souvent critiqué quelque chose chez Airbnb, et je ne suis pas sûre que ce soit suite à mes critiques, mais en tout cas, ils ont apporté une innovation sur ce point-là que j’ai tant critiquée. Donc, je me dis qu’il faut faire honneur à cette innovation qu’ils ont apportée, et la valoriser, vous la partager. Cette innovation, elle va vous aider si vous souhaitez capter des réservations de moyenne durée. Qu’est-ce que j’entends par moyenne durée ? Des réservations de sept nuits, de quatorze nuits, ou de vingt-huit nuits. Donc là, ça va énormément vous aider, et ça peut aussi vous aider si vous n’avez pas de channel manager. Si aujourd’hui vous êtes un loueur saisonnier indépendant qui fonctionne sans channel manager… non, attendez. Je suis en train de vous dire une bêtise. Parce que ça peut aussi vous aider si vous êtes une conciergerie de location saisonnière, mais c’est juste qu’il faut aller le mettre dans l’interface airbnb. Oublions ce dernier point qui était totalement erroné. Ça va vous servir, quelle que soit votre situation, que vous soyez un sous-loueur professionnel, ou une conciergerie de location saisonnière. La seule chose que je précise, c’est pour ça que je me suis un peu emmêlée, c’est que si vous avez actuellement un channel manager, vous ne pourrez pas mettre en place ce levier dans le channel manager. Il va falloir aller dans l’interface, dans l’extranet Airbnb. Voilà. Ça, c’est correct.
− Bonjour à toi. Je ne vois pas ton prénom, mais hello. Bienvenue sur ce live.
Quelle est donc cette innovation qu’a faite Airbnb ? Je vais commencer par : quel est donc ce truc que je critique depuis un certain temps chez Airbnb concernant la moyenne durée ? La critique que je faisais à Airbnb depuis tout ce temps, et ce n’est pas le cas sur Booking…
− Bonjour, bienvenue dans le live.
C’est que sur Airbnb, jusqu’à présent, on était dans l’obligation, si on souhaitait faire de la moyenne durée de proposer des prix plus attractifs pour des séjours de sept nuits, de quatorze nuits, de vingt-huit nuits, on était dans l’obligation d’autoriser, d’apposer un pourcentage de réduction qui allait, en fait, se tartiner sur l’ensemble du calendrier. Et à mon sens, quand on a une logique de revenue management, c’est extrêmement problématique, puisque selon les périodes, il y a un certain nombre de périodes, notamment celles qui sont fortes ou très fortes, sur lesquelles, en fait, ça n’a pas de sens d’aller accorder un pourcentage de réduction, même si les voyageurs restent longtemps. On est dans une situation où on sait qu’on va faire complet, et on veut le faire au meilleur prix. Donc, nous n’avons aucun intérêt à faire un pourcentage de réduction. Si vous êtes dans une zone balnéaire, au mois d’août, même si la personne vous dit : « Je vais rester un mois. » Oui, elle peut rester un mois, en revanche, ce sera au prix affiché, on ne pourrait pas faire de réduction. C’est ça la bonne logique de revenue management derrière ce sujet des moyennes durées. Du coup, c’était dommage jusqu’à présent, parce qu’on ne pouvait pas discerner selon les périodes. On était obligé de tartiner un pourcentage sur tout le calendrier.
Ils ont fait une innovation, dont je vais vous parler. Je n’ai pas prévu de partager l’écran pour la simple et bonne raison que cette innovation, je l’ai vu dans au travers du compte Airbnb d’un client. On travaille aujourd’hui, comme vous le savez peut-être, pour une dizaine de conciergeries de location saisonnière, et on optimise plus de 250 biens. Et donc, c’est en allant dans le compte Airbnb d’un client en conciergerie que je me suis rendu compte de ça. Je ne vais donc pas partager l’écran pour respecter la confidentialité, évidemment, mais je vais vous décrire comment vous pouvez aller jusqu’à cette innovation dont je vous parle.
Le chemin est le suivant. Prenez un calepin, un crayon, notez. Peut-être que ça va vous parler aussi, puisque l’écran est assez classique. Donc, vous cliquez sur votre annonce, et vous allez sur la partie tarification. Jusque-là, je pense que vous connaissez par cœur. Je suis désolée, je regarde sur le côté. C’est parce que j’ai mon écran sur le côté. Une fois que vous êtes sur cette page tarification, vous connaissez probablement par cœur, on a la possibilité de mettre une réduction à la semaine, une réduction au mois, et ajouter des réductions pour d’autres types de séjours : six jours, dix jours, etc. La nouveauté, c’est que quand vous cliquez sur « modifier », on vous donne maintenant deux options : soit de mettre un pourcentage au mois qui va se positionner sur tous les mois de l’année, soit, deuxième option, de fixer un prix personnalisé pour un mois en particulier. Et c’est ça qui est intéressant, je trouve. C’est là où en fait, ils répondent à cette problématique d’optimisation qu’on avait sur ça. Je pense que le fait qu’Airbnb se tourne vers de plus en plus de longs séjours a fait qu’évidemment, ce point a été soulevé, qu’on ne peut pas faire un pourcentage identique toute l’année. En tout cas, pour les structures professionnalisées, on ne peut pas faire ça. Ça cause un préjudice à la maximisation de la performance. Donc, c’est pour ça, je pense, qu’ils ont fait ça. Donc, concrètement, soit on met le pourcentage, soit deuxième option, et c’est ce dont je vais vous parler aujourd’hui, on clique sur « fixer un prix personnalisé par mois ». Vous avez tout un tas de paragraphes qui vont vous expliquer que si jamais il y a un séjour qui a lieu sur deux périodes différentes, ça va proratiser les prix. Je vais vous expliquer ça juste après. Sur ça, il faut simplement cliquer « ajouter », et vous avez la possibilité de choisir le mois en question sur lequel vous voulez accorder le prix, et le prix que vous allez accorder pour tout un mois. Voilà. Donc, c’est ça l’innovation. Ça peut sembler relativement anodin, mais c’est franchement quelque chose d’assez important qu’Airbnb a lancé, ça va vraiment nous permettre d’avoir une logique différenciée selon les mois, et de ne pas faire quelque chose qui soit potentiellement préjudiciable pour la performance du chiffre d’affaires.
Juste le petit disclaimer technique qu’ils indiquent — moi, je vous avoue, j’ai dû relire deux fois le truc pour essayer de comprendre ce qu’ils voulaient dire, donc je vous livre tout de suite l’explication pour vous faire gagner du temps — ils vont vous expliquer que les prix personnalisés s’appliquent aussi au voyage qui chevauche entre plusieurs périodes. Je vous donne un exemple concret. Si vous avez indiqué que votre prix pour le mois de février va être 500 euros, et que vous avez un voyageur qui va faire un séjour de 28 jours, donc d’un mois, de mi-janvier à mi-février, ce que nous explique ce petit paragraphe, c’est que le voyageur va accéder à un prix qui va être, sur mi-janvier, le prix de janvier, et sur le début du mois de février, il va pouvoir accéder à votre prix réduit que vous avez paramétré. Donc 500 euros, divisés par 28 nuits en février, vous avez un prix à la nuit, et c’est le prix que va payer le voyageur sur ce tronçon de période de début février, puisque son séjour au global est bien d’un mois. Donc, ça répond à votre requête de ne faire ces prix-là que pour un séjour d’un mois.
J’espère que cette explication aura été claire, et pas trop technique. N’hésitez pas à aller voir dans vos interfaces Airbnb. Vous allez voir, c’est assez simple, en réalité, même si ça peut être un peu chronophage à mettre en place. Pour moi, c’est vraiment une opportunité incroyable pour pouvoir faire de la moyenne durée, un prix attractif, sans mettre en péril les périodes de forte demande, voire de très fortes demandes qu’on va avoir, je l’espère, en 2021, qui vont nous permettre d’augmenter le chiffre d’affaires par rapport à ce qu’on a fait en 2020. Voilà.
Je reprends les messages que vous m’avez envoyés. Si jamais vous avez des questions, n’hésitez pas à me les poser. Si jamais ce sujet des prix vous intéresse plus amplement, vous pouvez aussi rejoindre notre groupe privé qui s’appelle « location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires ». À l’inscription, n’hésitez pas à laisser votre email, parce que vous recevrez automatiquement le bonus des six erreurs à ne pas faire quand on détermine ses prix. C’est un condensé des erreurs, et des solutions. Ça va vraiment vous aider à augmenter votre chiffre d’affaires. C’est un très bon point de départ, donc n’hésitez pas à vous inscrire. Le lien est juste en dessous ou au-dessus, selon que vous êtes sur Facebook ou YouTube.
− Bonjour Marie-Jo : « Super nouvelle. » Top, tu partages mon engouement pour ça.
− Bonjour Sylvain. Je t’en prie.
− « Avec les règles ? »
Ça devait faire référence à quelque chose que je disais pendant mon discours, et je ne sais pas quand j’ai dit ça. Les règles de quoi ? Je veux bien que tu m’éclaires sur ça, parce qu’en fait, je ne sais plus du tout dans quel contexte j’ai dit ça. J’ai complètement oublié.
− Marie-Jo : « Effectivement, je suis allé renseigner le tarif mensuel sur toute l’année. »
Top, Marie-Jo. Et tu vois, ça, c’est intéressant, parce que là, si tu me dis que tu l’as fait sur toute l’année, je pourrais te partager une astuce qui permettent d’augmenter le chiffre d’affaires : si tu sais que tu as des mois sur lesquels la demande va être forte ou très forte, et bien tu peux d’ores et déjà aller retirer ton prix mensuel sur ces mois-là, parce qu’au final, tu n’as pas d’intérêt, excepté peut-être un intérêt purement opérationnel, c’est à dire qu’il va y avoir moins de ménages et moins de passage, mais ici on se cantonne à la partie de maximisation du chiffre d’affaires, sur les périodes fortes ou très fortes, il vaut mieux ne pas accorder de tarif mensuel. Si tu mets ça en place, tu vas tout de suite pouvoir voir l’augmentation du chiffre d’affaires.
− Bonjour Axelle. J’espère que tu vas bien.
− Bonjour, Sylvia, bienvenue.
− Marie-Jo : « J’ai eu du mal à définir mon tarif au mois : j’ai mis deux semaines, soit 50 % de réduction. C’est peut-être beaucoup. »
Marie-Jo, tu m’avais demandé une vidéo sur : comment déterminer son prix de moyenne durée ? Je l’ai fait, cette vidéo, et je l’ai fait hier. Peut-être que tu as raté la vidéo. Ce n’était pas hier, c’était lundi. Lundi, j’ai fait la vidéo, donc je t’invite à aller sur la chaîne YouTube j’affiche Complet. Tu vas voir, tu vas la retrouver juste après cette vidéo-là. Je l’avais fait à ta demande, et à la demande d’autres personnes. Ça va beaucoup t’aider. Dans la vidéo, j’explique que valider un pourcentage de réduction comme ça, finalement, c’est quasi impossible. En tout cas, je serais un charlatan si je prétendais avoir une vérité divine sur ça dans la mesure où il faut voir quel est ton prix de base, et voir le marché. J’explique tout ça dans la vidéo, et ça va beaucoup t’aider, je pense.
− « Il y a un système de règles qu’on peut fixer avec des périodes prédéfinies (minimum de nuit, réduction, etc.)
Excusez-moi, je regarde de nouveau l’interface Airbnb sur le côté. En effet, il y a tout un tas de règles : les réductions à la semaine ou au mois, les règles sur réservation anticipée, les règles de dernière minute, etc. Je pourrais vous faire une vidéo, si vous voulez, sur ces règles-là. Celles qui, à mon sens, il ne faut surtout pas utiliser, qu’il ne faut surtout pas mettre en place, parce qu’il y a des pièges, souvent. Il y a aussi des pièges dans les channel manager, d’ailleurs. Mais je pourrais vous faire une vidéo sur ça. Dites-moi si ça vous intéresse. Mais en effet, cette interface ne contient pas que les réductions liées aux séjours d’une semaine ou d’un mois. Exactement. Très bon point.
− Axelle : “Il semblerait qu’Airbnb n’applique pas ses 15 % de frais de service au propriétaire si ce dernier n’est pas en channel. Tu es cette info ?”
Au moment où j’avais fait la vidéo pour expliquer en décembre qu’Airbnb allait changer ses pourcentages, comment les choses se sont passées ? Il y a un certain nombre de personnes, d’hôtes, qui ont tout de suite vu ces pourcentages changés. Beaucoup d’autres ont reçu des emails, en fait, qui disaient : “Votre pourcentage va changer”, ce qui confirme cette modification d’airbnb. Cette information a commencé à surgir en début décembre que cette modification serait limitée aux personnes qui ont un channel manager. Donc, à l’époque, ce que j’ai fait, c’est que j’ai écrit à notre contact chez Airbnb, qui s’appelle Adelaine, pour lui demander si c’est vrai que ça se limite au channel manager, ou si c’est une légende urbaine pour avoir l’information à la source. À l’époque, il m’a dit : “Non, c’est une légende urbaine. Ça va s’adresser à tout le monde.” Sauf que force est de constater qu’il y a encore beaucoup d’hôtes qui n’ont pas encore passé ce changement de commission. Je ne remets pas en doute ce que m’a dit Adelaine, mais je me dis que peut-être que cette évolution de la commission met du temps, et qu’auquel cas, ce sont les acteurs plus professionnalisés qui ont le plus de biens qui changent en premier, ce qui pourrait être une première hypothèse. De toute façon, il est vrai que toutes les modifications ne se sont pas faites en début décembre. Ça s’est étayé au fil du temps. Donc, moi je fais cette hypothèse-là. Est-ce qu’Adelaine se serait trompé dans ce qu’il m’a dit ? Ça arrive à tout le monde de se tromper, je n’en sais rien. En tout cas, moi, je vous partage l’information que j’ai eue. Peut-être que ça va arriver par la suite. Je ne pense pas qu’Adelaine se soit trompé. Je miserais de plus sur le fait que ce ne sont pas des changements qui se font comme ça du jour au lendemain. Je comprends qu’une société comme Airbnb privilégie dans un premier temps les acteurs qui sont un peu plus professionnalisés, et donc, si on synthétise, ceux qui ont un channel manager. Voilà pour les informations dont je dispose sur ce point, pour vous éclairer dans la mesure du possible à ce sujet.
− Mais je pense que c’est une autre fonctionnalité.”
Ça, ça devrait faire référence aux règles.
− Marie-Jo : “J’ai mis le tarif de trois semaines sur juillet-août.”
Moi, je ne connais ni ta ville ni ton bien ; ni la saisonnalité. Mais en tout cas, si juillet-août, par exemple, est une période forte ou très forte, même mettre un prix pour trois semaines n’a pas de sens finalement. À partir du moment où tu sais que tu vas pouvoir louer et remplir au prix normal sans réduction, ça n’a vraiment pas de sens de mettre une réduction ; enfin ça n’a pas de sens, c’est dur de dire ça, c’est juste qu’en fait, ça te fait passer à côté d’un chiffre d’affaires que tu aurais obtenu sinon. Donc, c’est dommage. C’est juste ça.
− Jérémy : “Bonjour. Merci pour tous ces éléments. Une petite question : airbnb collecte toujours la taxe de séjour, et la reverse-t-elle toujours à la mairie de la ville ?”
Je ne voudrais pas dire de bêtises sur ça. Il faut vérifier. Je ne préfère pas me prononcer sur ça, parce que je ne suis pas sûre. Donc, vérifiez directement avec votre mairie. Je pense que c’est la meilleure solution.
− Axelle : “Oui. Bonne idée de faire une vidéo sur ces règles.”
Top, je prends bonne note que c’est une bonne idée. Merci.
− Derien Jérémy.
− Bonjour, Christine, bienvenue.
− Axelle : “Merci pour tes éclairages sur Airbnb.”
Top. Je suis ravie si cette vidéo a pu vous aider. Si vous avez d’autres idées de sujets qui sont problématiques pour vous en ce moment, et que vous aimeriez voir une vidéo sur ça, si vous avez envie de me demander mon avis sur certains sujets, si vous avez envie de poser des questions polémiques, moi, j’adore ça, les questions polémiques, donc allez-y, s’il vous plaît, posez-moi ces questions. Posez-moi toutes les questions qui pourraient vous aider. En réalité, je continue à faire des vidéos, comme je le disais, du dimanche au jeudi. Aujourd’hui, on est mercredi. Demain, vous allez voir la vidéo d’une interview que j’ai réalisée avec un partenaire de qualité. Vous l’avez peut-être vu, je fais beaucoup d’interviews. Tous les jeudis, c’est une interview, toujours, avec des partenaires incroyablement inspirants qui nous donnent des idées pour nos locations saisonnières, super percutantes, pertinentes, et opérationnelles. C’est comme les vidéos que je fais, en fait, ce n’est pas du nébuleux, c’est du concret immédiat. Je ne vais pas dévoiler le nom de la personne que j’interviewe, mais ne rater pas ça, ça va être une interview très intéressante. Prenez soin de vous.