** AIRDNA : ma ville est trop petite que faire ? **
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Aujourd’hui, je vais parler d’une question qui m’a été posée par Rachelle, qui a rejoint la formation revenu max, la formation qui vous aide à utiliser AIRDNA, et je me suis dit qu’en effet, j’avais déjà entendu ce genre de questions. C’est une question extrêmement pertinente. Ça vaut la peine d’y répondre globalement. La question est la suivante : quand on a AIRDNA, mais qu’on travaille, ou qu’on a nos biens dans une ville qui est de petite taille, il y a donc peu d’annonces, en fait, sur Airbnb, et donc peu d’annonces présentes sur AIRDNA. Comment fait-on ? Est-ce qu’on peut travailler, du coup, sur la base de ce qu’on a ? Si on a envie, du coup, de fusionner les données de plusieurs villes pour pouvoir agglomérer et avoir des statistiques peut-être plus consistantes, comment faut-il faire ? Qu’est-ce que je vous recommande de faire dans cette situation ? Je vais donc parler de ça. Si c’est quelque chose qui vous intéresse, restez avec moi.
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− Bonjour Romain. Hello! J’espère que tu vas bien. Tu es un fidèle des Lives.
− Bonjour Axelle, fidèle aussi des Lives. J’espère que tu vas bien. Bienvenue à tous les deux.
− Bonjour Mélanie, aussi très fidèle des Lives. Bienvenue à toi. Un plaisir de te voir aujourd’hui. Je sais que tu as un décalage horaire. Ce n’est pas toujours facile de te joindre à nous, donc c’est top de te voir avec nous aujourd’hui.
Autre point aussi que je n’ai pas évoqué, en attendant que tout le monde nous rejoigne. Si vous ne faites pas partie de notre groupe privé Facebook qui s’appelle location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires, n’hésitez pas à le rejoindre. N’hésitez pas à demander à être intégré à ce groupe-là. En donnant votre email, vous allez recevoir le bonus des six erreurs à ne pas faire quand on fait ses prix de vente. Ça va vous aider à éviter ces erreurs-là, et savoir surtout quoi faire quand on fait ces erreurs-là.
Le sujet d’AIRDNA et des villes qui sont trop petites, c’est un sujet qui est extrêmement récurrent. Et je ne vous cache pas que nous, dans notre activité chez J’affiche Complet, c’est un sujet auquel on est évidemment confronté constamment, parce qu’il ya beaucoup de biens qui nous sont confiés par les conciergeries de location saisonnière, il y a beaucoup de biens qui, en fait, concernent des villes qui sont de très petite taille. Encore il y a une semaine et demi, précisément, on me demandait un audit de marché pour un couple qui se lance avec un petit immeuble de rapport : une maison avec jardin possible, sur une ville, justement, de petite taille. On nous demandait d’auditer le marché, de faire une analyse pour le potentiel de cet investissement immobilier en location saisonnière.
Dans ces cas-là, quand la taille est petite, quel est le problème ? Si jamais vous n’avez pas connaissance de cette problématique-là, j’ai juste un petit point rapide. En fait, la problématique, c’est que si on n’a pas suffisamment d’annonces sur Airbnb, on n’aura pas suffisamment d’informations dans AIRDNA. En général, quand on parle d’AIRDNA, on recommande d’avoir au minimum, sur votre ville, 50 annonces pour être vraiment serein sur l’utilisation des données. 50 annonces, c’est un minimum. C’est entre 50 et 100. Évidemment, le plus important est le mieux. Ça, c’est important. Si on ne les a pas, mais qu’on a quand même notre bien dans cette ville-là, du coup, qu’est-ce qu’on fait avec ça ?
La première chose, c’est que vous pouvez, et parfois, c’est la demande qu’on nous fait, vous pouvez regarder ce qui se passe autour. Parfois, on me dit : « Je suis dans une ville qui n’a pas beaucoup de biens. Autour, j’ai d’autres villes qui n’ont pas beaucoup de biens. Ce que j’aimerais, c’est fusionner, en fait, la performance de toutes les villes de façon à pouvoir avoir des statistiques qui sont plus consistantes. » La question qu’on pose, c’est : est-ce qu’il est possible, par exemple, de négocier avec AIRDNA l’achat de plusieurs zones à prix négocié, et que j’ai, à l’intérieur, les chiffres qui soient eux aussi fusionnés. Ça, ce n’est pas possible. AIRDNA va vous dire : « Vous pouvez acheter toutes les zones. » Je ne suis même pas sûre qu’ils négocient un prix pour l’achat de trois-quatre villes. Je crois même que quelqu’un avait essayé, et m’avait dit qu’il avait eu une fin de non-recevoir. Et en plus, techniquement, ils ne seront même pas en capacité de vous faire une imbrication des statistiques, en fait. Donc au final, je ne pense pas que ce soit le scénario le plus problématique.
La première solution que vous ayez, en fait, il y en a trois. La première solution que vous avez, c’est de vous dire : « Tant pis, je fais le deuil, j’achète que ça. » Peut-être que pour des raisons financières, par exemple, vous n’allez pouvoir investir que dans cette ville-là, avec les biais que ça représente. Si vous faites le choix de vous limiter à cette information-là, ayez à l’esprit que notamment sur des informations de taux d’occupation, même sur le revpar, d’ailleurs, vous pouvez, sur certains mois, sur certaines périodes, avoir des données qui vont vous sembler extraordinairement positives, ou à l’inverse, étonnamment basses. C’est possible que ce soit lié à une ou deux annonces qui ont une performance un petit peu hors du commun, qui vont venir fausser, en fait, votre moyenne. Donc, à l’analyse des chiffres, si vous voyez que les tendances restent relativement consistantes, si vous avez des choses qui sont relativement stables, tirons-en des enseignements. Ma recommandation, ce serait vraiment de ne pas en tirer des enseignements trop précis. Par exemple, pour faire vos prévisions de la demande, vous pouvez éventuellement vous confirmer certaines tendances que vous avez en tête, mais vous ne pourrez pas aller à un niveau aussi précis que ce que nous, on recommande de faire d’habitude. Mais ça reste quand même un certain nombre d’informations qui ont de l’intérêt.
Un autre point sur lequel ça peut avoir de l’intérêt, même si vous avez une ville avec 20 annonces, c’est la comparaison par type de biens. Par exemple, vous pouvez évaluer quels sont en moyenne les écarts de prix moyen qui sont observés entre un studio et un T2. Si vous avez un projet, vous hésitez, en fait, à découper entre trois studios ou deux T2, vous pouvez quand même regarder, en gros, quel est l’écart de prix moyens observé entre ces deux typologies. Pour la mesure, ça ne condense que des biens de même typologie. Ça reste relativement consistant.
Dernière recommandation : si jamais vous n’avez pas les moyens d’investir dans plus qu’une seule ville qui est la vôtre… j’ai perdu ma dernière recommandation. Attendez. Je ne fais pas exprès. Je suis désolée. Oui, ça y est. Je l’ai retrouvé. Dernière recommandation, ce serait vraiment de regarder la moyenne. En fait, comme vous le savez, sur AIRDNA, les percentiles vous permettent de filtrer. Si vous ne savez pas ce qu’est un percentile, je vous incite vraiment à aller regarder sur la chaîne YouTube : playlist AIRDNA. J’ai fait une vidéo qui explique ce qu’est un percentile. Ça va vous aider à mieux comprendre ce que c’est. Mais du coup, pour ceux qui savent déjà ce qu’est le percentile, les percentiles vous aident à filtrer les meilleures annonces. Quand on a une ville avec seulement 20-30 annonces, je ne vous recommande pas d’utiliser les percentiles. Parce qu’en fait, on fait un filtre, on arrive sur un scope qui est tellement petit. Parfois, ça ne concerne qu’une annonce, ça n’a pas de sens. Il vaut mieux regarder la moyenne, de façon à quand même essayer d’avoir au maximum quelque chose qui soit consistant. Ça, c’est le scénario numéro 1, si jamais vous n’avez pas du tout les moyens d’investir un tout petit peu plus qu’une seule ville.
Maintenant, scénario numéro 2, qui pour moi, est un scénario possible, qui n’est pas du tout idéal, et que j’ai déjà entendu. Donc, c’est pour ça que je vais en parler. Ça consisterait, en fait, à acheter les villes alentour. C’est l’exemple que je vous donnais tout à l’heure : négocier avec AIRDNA pour acheter toutes les petites villes alentour. Pour moi, c’est un peu le choix entre la peste et le choléra. C’est-à-dire qu’on a un problème de nombre d’annonces insuffisantes sur une ville, et puis on va racheter autour les villes qui ont, elles aussi, un nombre d’annonces insuffisant. Donc pour moi, c’est un mauvais choix. C’est un mauvais calcul. L’idée de base n’est pas mauvaise, mais au final, je pense que le résultat est un tout petit peu contre-productif. Certains ont investi plus d’argent pour rester avec cette incertitude de la consistance des données. Donc à mon sens, le meilleur scénario — et c’est d’ailleurs ce que j’ai mis en place pour l’audit de marché qui m’a été demandé pour le couple investisseurs, comme j’ai évoqué au début de la vidéo – c’est d’acheter sa ville avec un nombre d’annonces insuffisant, et de compléter avec une ville de plus grande taille. La plus proche possible. Pourquoi ? Parce que vous allez avoir la perspective de votre ville avec les statistiques potentielles, mais vous pouvez mettre ça en adéquation avec des statistiques consistantes sur lesquelles vous avez beaucoup plus de certitudes, et qui vont pouvoir vous confirmer des tendances de saisonnalité beaucoup plus macros. C’est très important, parce que par exemple, ça va vous permettre de réaliser vos prévisions de demande à venir : est-ce que je vais avoir des périodes faibles, fortes, moyennes, événementielles ? Et évidemment, vous allez impacter un écart entre les villes. Par exemple, si vous voulez estimer globalement le potentiel financier d’un bien, vous n’allez pas vous calquer sur la ville la plus importante, parce qu’il est très probable que dans votre ville de plus petite taille, l’espérance de gain soit inférieure. En revanche, pour la ville la plus importante, vous pouvez estimer la saisonnalité, et après, pour les ordres de grandeur tarifaires qui sont observés sur le marché pour Airbnb, là, vous allez pouvoir vous calquer sur AIRDNA. Et compléter, et avoir avec ces deux éléments-là, quelque chose de beaucoup plus cohérent, beaucoup plus consistant.
Autre point important, c’est que parfois, quand on est dans cette situation-là, on hésite entre deux villes. Si vous hésitez entre deux villes, si vous avez deux villes de taille similaire sur lesquelles vous ne savez pas laquelle choisir, ce que je vous recommande, c’est de réfléchir au comportement des voyageurs. Par exemple, l’étude que j’ai faite, ça concernait la zone de Disney. J’avais le choix entre une ville beaucoup plus grosse proche de Disney, et une ville un peu plus lointaine avec moins d’annonces, et beaucoup plus loin de Disney. La première chose que j’ai faite, c’est regarder la distance en voiture entre ma petite ville, et la ville grosse, et la ville moyenne. J’ai remarqué que la plus grosse ville était déjà plus proche de la petite ville que j’étudiais. J’espère que c’est clair ce que je dis, parce que du coup, je dis la ville, la ville, la ville. C’est que je veux respecter la confidentialité du dossier, mais j’essaie de vous donner des villes quand même. Donc, on va dire la petite ville, la ville proche de Disney, et la ville plus loin. La petite ville était plus proche de la ville proche de Disney. Cette ville proche de Disney avait plus d’annonces que la ville moyenne un peu plus haut. Et en termes de comportements, de réservations, je me suis dit qu’au vu de ma distance à Disney, j’aurais très probablement des voyageurs qui allaient plus avoir un comportement de réservations ressemblant à ce que font les voyageurs qui vont à Disney, plutôt qu’à ce que font les voyageurs qui vont plus au nord. Donc, c’est pour ça que je me suis basé sur l’étude, comme je disais, des statistiques AIRDNA de la petite ville, plus les statistiques AIRDNA de cette grande ville, qui avait un volume d’annonces beaucoup plus consistant, et qui me permettait, du coup, de mettre en perspective tout ce que j’étudiais sur ma plus petite ville.
Voilà. J’espère que ce sera beaucoup plus clair, la façon qui est pour moi idéale de traiter ce genre de situations. Le message à passer, c’est que c’est pas parce qu’on travaille sur une ville de plus petite taille que d’une part, il n’y a pas de potentiel en location saisonnière, ça, c’est clair, mais qu’on ne peut pas utiliser AIRDNA pour céder au quotidien et pour construire sa stratégie de revenue management. Ce serait vraiment erroné de se dire : « AIRDNA, pour moi, ce n’est pas possible. Je n’ai pas suffisamment d’annonces », ou même parfois, ça arrive : « Ma ville n’existe pas dans AIRDNA. » C’est rarissime, mais ça m’est arrivé une fois. Dans ces cas-là, c’est exactement le même. Si votre ville n’existe pas sur AIRDNA, je vous recommande de prendre une ville alentour cohérente qui va vous permettre d’avoir une idée, au moins, de la saisonnalité. C’est ça qui est important : voir l’évolution de la force de la demande sur les mois à venir, c’est capital pour faire correctement votre stratégie de revenue management.
Voilà pour ça. J’espère que ça pourra vous éclairer.
− Je vois que tu m’écris : « Exact ». Je ne sais plus sur quoi, mais en tout cas, je te remercie de confirmer.
− Bonjour Onyx. « Si dans la ville, il y a 60 biens à peu près, est-ce que c’est suffisant ? Sinon, la ville la plus grande, c’est 20 – 25 minutes ».
C’est vrai que 20-25 minutes, ça fait peut-être un petit peu loin. Ça dépend aussi des typologies de ville, ça dépend de la typologie de clientèle. 60 biens, je pense qu’on peut dire que c’est acceptable. C’est vrai que ce n’est pas énorme, mais c’est acceptable, et tu peux déjà produire des analyses qui ont du sens à 60 annonces. Si tu as 60 annonces, il y a quand même un point important que je peux te partager. Essaie au maximum de faire des analyses à l’échelle de tout le patrimoine, surtout quand tu étudies la saisonnalité. De toute façon, l’étude de la saisonnalité, c’est toujours à l’échelle de tout le patrimoine. Mais même quand tu étudies tes taux de remplissage, quand on a peu d’annonces comme ça, il vaut mieux essayer de ne pas trop filtrer, sauf s’il y a vraiment un besoin sur lequel tu veux absolument voir les prix des T2, et auquel cas, ça n’a aucun sens de mettre les prix des studios, des T2, et des T3 pour analyser pour un T2. Sur ça, je suis 1000 % d’accord, mais globalement, pour étudier les saisonnalités, les tendances de la ville, il vaut mieux le plus possible garder toutes les annonces pour s’assurer d’avoir un socle solide sur les statistiques.
Je ne sais pas si vous avez d’autres questions à me poser à ce propos, si vous avez d’autres questions, aujourd’hui, de façon plus générale à me poser. N’hésitez pas à me dire comment ça se passe pour vous les vacances scolaires de février. Peut-être que selon vos villes, c’est plus compliqué ou pas. Je ne sais pas. Je vois qu’on a certaines personnes qui nous suivent sur YouTube, d’autres personnes qui nous suivent sur Facebook. Je vois plus de personnes qui suivent sur YouTube. D’ailleurs, je réfléchis peut-être à changer la disponibilité des Lives. Est-ce que je dois toujours les faire sur Facebook ? Aussi, est-ce que je ne dois les faire que sur YouTube ? N’hésitez pas à me dire si vous avez une préférence aussi par rapport à ça. Est-ce que ça ne sera disponible qu’à l’intérieur du groupe privé location saisonnière prix et maximisation de chiffre d’affaires ? J’hésite à restreindre la disponibilité de ces Lives sur le groupe privé. N’hésitez pas à me dire ce que vous pensez de tout ça. Je serais ravie de vous lire.
− Romain me dit : « Merci pour tes recommandations. C’est top. »
Je t’en prie. Ravie d’avoir pu aider.
Ce que je vais faire, c’est que je vais clore ce live ici pour aujourd’hui. Mais pour toutes les questions que j’ai posées, je serais ravie d’avoir vos réponses en commentaires. Ce ne sont pas des questions rhétoriques du tout, c’est des questions sur lesquelles je serai ravie de vous lire. Je continue à lire, évidemment, les commentaires par la suite sur Facebook et sur YouTube. Sur Facebook, n’hésitez pas à me taguer pour que je puisse bien voir vos commentaires. Ça me plairait énormément de vous lire sur ça, donc j’attends vos réponses, j’attends vos retours. D’ici là, je vous souhaite une excellente journée. Je vous dis à demain. Demain, je ne serai pas en live. Demain on est jeudi, et ce sera une interview extrêmement intéressante avec un expert de la location courte durée qui a sa société depuis onze ans, et qui accompagne des porteurs de projets en location courte durée. Je suis certaine que vous allez vraiment tirer beaucoup d’enrichissements de cette interview, parce qu’il m’a partagé beaucoup de pépites. Donc, restez connecté. Moi, je vous dis à bientôt. À dimanche pour la prochaine vidéo. Prenez soin de vous.