Suite à deux questions sur les appartements avec SPA je fais donc une video dédiée pour partager quelques clés sur la façon d’aborder le prix de location et le potentiel financier de ce type de biens.
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Bonjour et bienvenue dans cette vidéo Live dans laquelle on va parler de la notion du prix quand on veut faire un appartement avec un SPA. C’est un sujet sur lequel j’ai eu deux questions. Donc je me suis dit : « Ben écoutez, si c’est un sujet qui vous intéresse, on va le traiter, il n’y a pas de souci, c’est très intéressant. » Donc si vous envisagez d’avoir un appartement avec une partie SPA, que ce soit sauna – jacuzzi ou si, à l’inverse, vous avez déjà ce type d’appartement et que vous vous dites : « Ce n’est pas simple à tarifier, ce n’est pas simple de mettre un prix de location sur ce type de bien. » Et bien, restez avec moi pour cette vidéo, ça va vous intéresser. On va parler exactement de ça : quelles sont les clés que je vous recommande pour bien faire les choses sur ce type de biens, et quels sont les écueils à éviter pour ne pas faire d’erreurs. Si vous souhaitez ne rien rater des vidéos, d’ailleurs j’ai oublié de le préciser, mais n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne Youtube avec la petite cloche ou à vous inscrire sur la page J’affiche Complet…enfin vous inscrire…Il suffit simplement de cliquer sur « J’aime ».
- Bonjour. Est-ce que ça veut dire bonjour, « octet » ? Ah, Simon, tu te présentes. Bienvenue, Simon.
N’hésitez pas, du coup, à vous abonner, pour ne rien rater des vidéos quotidiennes que je poste du dimanche au jeudi. Quels sont les messages que j’ai reçus sur ce sujet des appartements avec SPA ? J’ai eu un premier message de Claudine sur Youtube en commentaire qui me disait : « Merci Elise pour tes vidéos pleines d’informations… »
- Je t’en prie.
« …J’ai un sujet qui m’intéresse, il s’agit des LCD avec sauna et des LCD avec jacuzzi, rendement – entretien – coût. Au plaisir de t’écouter. »
- Merci Claudine pour ta question.
Et puis j’ai aussi eu, sur Facebook, une question de Stéphane qui me dit : « Bonjour Elise, comment peux-tu être certaine de l’exactitude de l’étude que tu vas pratiquer en termes de politique tarifaire (sans sonder les gens directement), notamment lorsque tu veux proposer un produit un peu inédit de type nuit – SPA en appartement ? »
Je vais répondre exactement à cette question. Je pense, qu’en effet, on a toujours, dans ce genre de situation, quand on a quelque chose d’atypique, et d’ailleurs ça peut être le cas pour un SPA, la notion de tas de cet appartement-SPA, mais ça peut être aussi pour quelque chose de complètement différent. Si vous allez sur la chaîne Youtube, vous allez voir une étude de cas que j’ai faite, il y a un certain temps, avec une personne de la communauté qui expliquait qu’elle a, en fait, un escape Game dans son appartement, et c’était un peu une situation similaire, parce qu’évidemment, quand on a un escape Game, c’est un peu inédit, on a un jeu proposé dans l’appartement : qu’est-ce qu’on fait ça ? Comment on fait pour faire les prix les plus intéressants possible, et surtout les prix qui nous apportent le plus de chiffres d’affaires, sans évidemment, c’est l’écueil qu’on essaye tous d’éviter, sans avoir un montant qui soit complètement rédhibitoire et qui fasse qu’en fait, personne ne vient séjourner dans notre appartement.
La première chose, le premier écueil, et je pense, c’est l’erreur fatale quand on lance ce type de projet, alors là je reviens au sujet SPA, etc. L’erreur fatale à ne pas commettre quand on lance ce type de projet, c’est de penser uniquement avec ce que ça nous a coûté. Parce qu’évidemment, quand on met un sauna, un jacuzzi dans un appartement, c’est extrêmement coûteux, forcément. Donc on peut avoir la tentation, tout de suite, de se dire : « Combien ça m’a coûté ? Je fais la division sur un an, deux ans, je répartis ça par nombre de mois, et donc, je vais augmenter mon prix. » Il y a deux risques à ça. Le premier, c’est que vous tombiez sur un montant qui, parce que vous avez hyper bien négocié vos travaux, …
- Salut Axel, bienvenue ! Bienvenue dans le Live.
…Parce que vous avez hyper bien négocié vos travaux, vous vous retrouvez avec un montant qui représente peu d’argent, finalement, mois par mois, ou parce que vous avez fait des hypothèses d’étalement des coûts relativement longues. Dans ces cas-là, le risque que vous ayez, c’est qu’en fait, vous placiez un prix qui est en-deçà de ce à quoi vous pourriez prétendre. Donc hyper dommage, parce que ça veut dire que vous passez à côté de chiffre d’affaires tous les mois. Et puis il y a l’autre scénario : si jamais pour x ou y raison les travaux ont été extrêmement coûteux, vous vous retrouvez à avoir un montant qui est un peu lourd, en fait, mois par mois, et qui va être vraiment trop important. Vous allez vous retrouver à voir des difficultés, justement, à remplir cet appartement, que vous vouliez pourtant être un fleuron avec ce truc un peu extraordinaire, d’avoir un sauna, jacuzzi, un SPA. Dans les deux, cas c’est assez déceptif, donc ça veut dire qu’il y a quand même, en effet, bien un enjeu de trouver le bon prix sur ce type d’appartement, mais, et c’est ça l’enseignement de cette première erreur : ne surtout pas se baser sur ce que ça vous a coûté, parce que ça n’a aucune cohérence sur le marché. C’est exclusivement basé sur votre capacité à faire les travaux à moindres frais, et ça n’a pas de lien, en fait, avec ce que vaut cette expérience sur AIRBNB ou sur Booking.
Maintenant qu’on s’est dit ça, c’était le plus important, mais je vais quand même vous donner quelques idées, justement, des idées plus concrètes pour savoir qu’est-ce qu’il faut que vous alliez chercher ? Qu’est-ce qu’il faut que vous alliez regarder pour vous nourrir dans cette réflexion ? La première chose, c’est d’aller chercher des idées de valeur marché autour de vous. Vous allez me dire : « Ouais, mais élise, moi dans ma ville, il n’y a personne qui fait un appartement SPA. Personne ne fait ça, donc je suis tout seul, qu’est-ce que je fais avec ça ? » Il y a deux options, parce que globalement, pour ne rien vous cacher, c’est très souvent le cas. Chez J’affiche Complet, on a ce type de bien, et du coup, il y a deux choses qui peuvent être regardées. La première chose, c’est de regarder des prestations d’hébergement plus haut de gamme, plus luxueuses dans votre ville, donc ne pas hésiter à les regarder : combien vaut un quatre étoiles ? Combien vaut un cinq étoiles ? D’aller regarder les appartements qui sont vraiment les plus hauts de gamme de votre ville. Ici, je parle bien des typologies d’hébergement qui peuvent accueillir le même nombre de personnes que votre appartement. Si votre appartement, c’est un studio, on va regarder des chambres d’hôtel pour deux. On va essayer de faire vraiment quelque chose de comparable, à regarder des appartements très haut de gamme, mais juste studio. Donc ça, c’est une première chose qui va vous donner un peu une idée d’ordre de grandeur de valeur. Deuxième chose que vous pouvez faire, c’est d’aller observer, sur d’autres villes qui ont ce type d’hébergement, des appartements avec SPA, d’aller observer quels sont les écarts de valeurs qui sont réalisées entre ces hébergements avec SPA et les hébergements plus classiques. L’idée, ce n’est pas que vous alliez : « ils ont fait + 20 euros, donc moi je vais faire + 20 euros. » Pas du tout, mais se donner une idée du pourcentage de croissance qui peut être appliqué, ou qui est appliqué dans d’autres villes pour ce type de scénario, ce type de situation. Une fois que vous avez ces deux éléments-là, vous avez déjà quelques billes pour vous donner une idée…sur deux – trois autres villes, en général, les biens avec SPA sont à plus 20 %, par exemple, par rapport aux biens sans SPA ; toujours à bien équivalent, c’est important, et vous pouvez vous dire : « Je vois aussi que dans ma ville, pour avoir une prestation vraiment luxueuse, haut de gamme, c’est ce genre d’ordre de grandeur. » Ça, ça vous donne une idée du contexte dans lequel vous allez évoluer avec ce produit-là, ce service-là qui est vraiment atypique.
Maintenant, il y a une deuxième clé qui est vraiment important pour vous aider à déterminer les prix. C’est de vraiment bien comprendre la clientèle et le besoin auquel vous allez répondre avec votre appartement avec SPA. Nous, quand on a démarré, on s’est dit : « Ça va être vraiment le type d’appartement qui va être exclusivement rempli le Week-end et pendant les vacances, et pas du tout par ailleurs. » C’est quelque chose qui se confirme quand même. Ce genre d’hébergement, ce sont des hébergements dans lesquels on va dans des moments qui sont plus des moments qu’on appelle « loisirs », c’est-à-dire avec son mari et sa femme, avec son partenaire. Mais plus dans des contextes de vie personnelle, et pas vie professionnelle. Quoique chacun fait ce qu’il veut au travail, ça ne me regarde pas, mais c’est en effet des hébergements qui vont plus fonctionner sur ces périodes-là. Maintenant, ce n’est pas une vérité absolue, certes, ce n’est pas des hébergements qui sont totalement vides la semaine. Donc essayez de bien comprendre, pour vous, en lançant l’activité, qu’est ce qui fonctionne le mieux. Vous pouvez démarrer un peu comme nous on a fait, avec un canevas de base, en se disant : « On attend quand même plus de demandes la semaine, le week-end, les vacances ; plus de demandes le week-end, les vacances, justement, pas la semaine, un peu moins en tout cas. » Vous pouvez orienter votre grille tarifaire avec cette idée-là à l’esprit, en se disant qu’il y aura plus de potentiel, donc évidemment plus de potentiel signifie quoi ? Potentiel financier, en termes de prix plus élevés, évidemment. Si vous suivez les Lives, ça vous semblera évident. Donc vous pouvez partir avec cette idée-là, et après faire en sorte d’avoir, justement, le plus possible, une connaissance vraiment fine de ce qu’attendent vos clients. Je vous donne un exemple de ce peut dépendre selon la demande qu’il y a chez vous : c’est le fameux dimanche soir. Est-ce que le dimanche soir, c’est un soir sur lequel vous allez avoir vraiment de demande des gens qui viennent pour des raisons personnelles, ou est-ce que le dimanche soir va être un peu le parent pauvre, parce que ça ne peut pas ne pas attirer les gens qui vont bosser le lendemain matin. A creuser sur cette partie-là.
Je récapitule ce que j’ai d’ores et déjà dit. Première erreur, ne pas réfléchir avec les travaux. Ça, c’est l’écueil numéro 1 à ne pas faire. Réfléchissez plutôt avec le potentiel financier que représente cette expérience sur les sites Booking, AIRBNB : combien les clients seraient prêts à payer, et pas combien moi, ça m’a coûté de faire ce truc. La deuxième chose, c’est par tous les moyens, et je vous en ai donné deux, essayez de vous donner des ordres de grandeur de ce que ça peut valoir, justement, sur le marché. Les deux exemples que j’ai donnés, c’est soit se référer à des prestations plus luxueuses dans votre ville, soit regarder sur les autres villes si vous avez des exemples d’appartements SPA et d’appartements sans SPA pour voir les pourcentages de croissance de prix qui sont appliquées habituellement pour ce type de prestation. Ce n’est pas pour ça qu’on va aller dupliquer ça, mais ça nous donne des ordres de grandeur en tête. Deuxième clé que je voulais vous partager, gardez à l’esprit que c’est plutôt une clientèle « loisirs ». Ce n’est pas ferme et définitif, mais globalement, il est plus probable que vous ayez beaucoup plus de demandes sur les périodes week-end, vacances scolaires, que sur les périodes de semaine. Ça ne veut pas dire que vous serez vide la semaine. Nous, ce n’est pas le cas. Nous, on est complet quasiment tout le temps sur ce type de bien, mais il y a quand même un potentiel un peu plus important en semaine et en week-end…ça fait deux fois que je fais l’erreur, en week-end et en vacances. Décidément, c’est pour vérifier si vous suivez avec moi.
- Patrice, merci pour le tag ! Ah, c’est quelqu’un qui t’a tagué, d’accord ok. Je viens de comprendre que tu as été tagué. Bienvenue à tous les deux.
Je poursuis. La troisième clé, qui est vraiment importante et nous, sans complexe on l’a utilisé, c’est la clé du « Test and Learn ». Pourquoi la clé du « Test ans Learn » ? Parce que ce genre de produit qui n’a aucun référentiel sur le marché vous permet un avantage majeur, c’est que justement, il y a aucun référentiel sur le marché. Donc, qu’est-ce que j’entends par là ? Quand on est en situation de monopole, au final, on est énormément libre sur ses prix. Donc, nous, ce qu’on a fait, moi ce que je vous recommande de faire, c’est de commencer avec une structure tarifaire qui vous semble cohérente, une structure tarifaire qui garde à l’esprit la clé numéro une et la clé numéro deux, très important, mais ne pas se fermer, ne pas s’interdire de faire des tests de prix supérieurs, et voir à partir de quand est-ce que les clients se désintéressent de votre prestation. En fait, c’est le client qui est décisionnaire. Vous pouvez faire des tests. Évidemment, faites-le sur des petites périodes, pour voir ce que ça donne : je ne vous dis pas de tartiner + 30 % de croissance de prix sur l’ensemble de l’année, pas du tout, mais essayer sur un score de deux semaines, par exemple, un prix un peu supérieur et voyez si vous avez des difficultés à remplir. En fait, vous voyez jusqu’à quel niveau tarifaire, comme je disais, les clients sont prêts à séjourner chez vous. Ça, c’est vraiment la clé, une des clés les plus importantes sur ce genre de situation, car on est en situation de monopole ou quasi-monopole, parce que même s’il y a vous et un collègue qui faites ce genre de prestation dans votre ville, on est quand même proche du monopole, parce que voyez par rapport au nombre d’appartements en location saisonnière par ailleurs, c’est ce qu’on peut appeler la rareté malgré tout. Même si au pire, on est trois à le faire sur une ville de taille moyenne, voire grande, ça reste anecdotique.
La dernière clé que je voulais partager avec vous, c’est la quatrième clé, parce qu’en fait dans ce que disait, Claudine, elle parlait notamment du rendement. Alors, il y a un point important. Il est vrai que ces structures-là sont coûteuses, notamment pour la partie jacuzzi, c’est coûteux en eau. Dans ces cas-là, quand on a quelque chose qui est coûteux à chaque passage, ça représente beaucoup. Vous avez deux solutions : soit l’impact est dans les frais de ménage, soit, une autre solution qui est possible, c’est de travailler aussi sur les durées de séjour minimum exigées. Je ne suis pas en train de vous dire qu’il faut mettre partout 3 nuits minimum sur ce type de bien, parce que ça ne fonctionnera pas. C’est quand même rarement le genre de bien sur lequel on a des longs séjours, c’est plus la soirée en amoureux, typiquement, que la semaine de vacances à deux. On est plus sur l’escapade en amoureux ou la soirée en amoureux. Donc c’est mécaniquement des durées de séjour plus courtes, mais plutôt que d’avoir du « une nuit » constamment, ça peut être intéressant d’exiger de tester, on revient au « Test and Learn », au moins deux nuits au minimum. Voyez ce que ça donne pour vous, et si ça vous permet potentiellement d’améliorer le rendement et la rentabilité de ce type d’investissement. Voilà pour l’erreur à ne pas faire et les quatre clés que je voulais partager avec vous sur ce type de bien.
Je vois que j’ai des questions :
- « Dans le cas de figure où il n’y a pas d’offre similaire dans la ville, tu t’y prends quelle manière ? »
C’est ce que je viens d’expliquer, je crois que, mais tu nous as rejoint en cours de route. C’est ce que j’expliquais en tout début du Live, donc n’hésite pas à reprendre la vidéo, elle sera disponible sur Youtube et sur la page Facebook aussi, évidemment. Je partageais justement comment faire en sorte d’avoir des référentiels, même si on est tout seul. Je pars du postulat que de toute façon, on est toujours tout seul, quasiment toujours. Ce qu’il faut, en réalité, mais je préfère partir du pire scénario plutôt que d’un scénario optimiste pour vous donner les billes en cas d’adversité majeure.
SPA extérieur ou SPA intérieur, c’est relativement similaire, excepté le fait, c’est un peu comme les piscines, excepté le fait que selon les latitudes où vous êtes, je ne sais pas d’où est-ce que tu m’écris, mais su tu es aux Antilles, globalement, c’est sûr qu’on sera plus à même de l’utiliser toute l’année. Si tu es en Métropole, il y a clairement toute une partie de l’année sur laquelle on ne peut pas utiliser notre SPA en intérieur. J’ai inventé une question qui n’existe pas. C’était écrit SPA intérieur, et moi je suis partie sur SPA extérieur. Bon je finis quand même sur mon histoire de SPA extérieur. Si vous vous posez la question en regardant cette vidéo : SPA extérieur, la logique est la même, en revanche, la seule chose qu’il faut considérer, comme je disais, c’est comme une piscine, si vous êtes sur des latitudes où il y a toute une partie de l’année sur laquelle on ne peut pas bénéficier de ce SPA ; d’ailleurs, parenthèse, c’est un peu comme le fait d’avoir une terrasse. Quand on est dans une période de l’année, on sait très bien que le voyageur, il ne va pas pouvoir bénéficier d’une terrasse ou d’un SPA, parce que les conditions climatiques ne sont pas les bonnes, la hausse tarifaire qu’on applique habituellement n’a pas de sens, donc il faut absolument considérer ça dans ses prix et « s’abaisser » à des biens qui n’ont pas cette piscine, ce SPA ou cette terrasse, pour pouvoir, en période de faible demande, être compétitif par rapport à nos concurrents. Maintenant, je réponds à la vraie question qui était :
- « Est-ce que je parlais de SPA intérieur ? »
Oui, c’est vrai que j’étais plutôt orientée SPA intérieur dans cette vidéo. « J’ai un spa enterré avec terrasse, mais dehors. Je pensais le mettre en hivernage l’hiver/automne ». Oui, ça rejoint ce que je viens de partager sur ça, du coup bah écoute, on est on est plutôt alignés.
- « Quelle stratégie de prix conseilles-tu pour un SPA avec Sauna/Jacuzzi exclusivement vendu en upsell ? (SPA privatisé mais non exclusif à un seul appartement). »
Alors ça, c’est plutôt un sujet, du coup, de tout ce qui est lié aux services additionnels : comment faire ses prix sur les services additionnels ? C’est une bonne idée de vidéo, je vais prendre en note ta question, et je vais faire une vidéo sur comment faire ses prix sur tout ce qui est services additionnels. Là, ça relève plus, en fait, du service additionnel que de l’appartement avec SPA. Donc je garde ton idée, je te remercie, et je vais en faire une vidéo.
- « La Rochelle »
Du coup, pour La Rochelle, c’est exactement ça. C’est-à-dire qu’à La Rochelle, en plein mois de janvier, c’est un peu froid. Je ne sais pas ce que tu en penses, mais je ne sais pas si j’aurai le courage d’aller dans un jacuzzi en plein mois de janvier.
Donc on revient à la recommandation tarifaire que je vais partager ici, voilà.
- « Top, merci »
Je te remercie.
Génial, merci pour vos questions, c’est toujours chouette pour moi de répondre à vos questions en Live, j’adore ça. Donc j’espère que ce Live, il vous aura plu, qu’il vous aura intéressé. Si vous avez besoin que je fasse un Live sur un sujet qui est épineux pour vous en ce moment, un sujet qui vous pose problème, sur lequel vous aimeriez avoir mon avis, c’est avec grand plaisir. Continuez à écrire en commentaire les sujets qui vous intéressent : je ferai des vidéos de ça. Ce que je n’ai pas précisé, c’est que vous pouvez aussi, en vous inscrivant à notre groupe privé, recevoir le bonus des six erreurs à ne pas faire en faisant vos prix.Découvrez l’article sur » » ! Le lien est juste en dessous, j’aurais vraiment plaisir à vous y retrouver. Moi vous dis d’ici là à demain et prenez soin de vous.