fbpx

#1 cas business : Comment augmenter mon prix de vente?

Pour écouter cet article plutÎt que le lire cliquez sur play (ci-dessus) ou téléchargez-le sur votre appareil.

fgdgfdsgfd

****

fdsgfsdgfdsgfd 

Avez vous dĂ©jĂ  planchĂ© des heures sur vos prix sans rĂ©ussir Ă  savoir s’ils sont trop hauts ou trop bas ? Vous sentez vous dans l’impasse par peur de faire une hausse de prix qui repousse les clients? Ou avez vous des difficultĂ©s Ă  savoir si votre performance actuelle pourrait ĂȘtre amĂ©liorĂ©e par une augmentation de votre prix de vente ?

Si oui : alors lisez ce qui va suivre.

Ce sont les questions que se pose Marie et nous allons y répondre en regardant les points suivants :

  • Quelle est la performance de l’appartement et quel objectif se donner.
  • Analyser la structure de prix actuelle du bien et pour celle des concurrents
  • DĂ©cider d’une modification de prix et du gain attendu avec cette modification.
  • La mise en place en mode test & learn.

A noter : cet article fait partie de mon dĂ©fi en 52 semaines. Ce cas est rĂ©el mais pour des raisons de confidentialitĂ© le prĂ©nom a Ă©tĂ© modifiĂ© et la ville n’est pas mentionnĂ©e.

 

Est ce que je peux augmenter mon prix de vente : ce pourquoi il faut ĂȘtre plus prĂ©cis.

Pour dĂ©buter l’analyse du prix commençons par prĂ©senter le bien. L’appartement de Marie est situĂ© dans une ville de taille moyenne (entre 100 et 150 milles habitants) de l’est de la France.

L’appartement est placĂ© en centre ville. Il est de grande taille car il peut accueillir jusqu’à 8 personnes. L’annonce dispose d’une trentaine de commentaires positifs avec une note totale excellente de 5 Ă©toiles.

Le bien immobilier n’est pas positionnĂ© sur un segment spĂ©cifique (loisir ou pro). Il reçoit presque autant de professionnels que de clients loisirs.

Nous convenons avec Marie de travailler plus précisément les mois de septembre/octobre dans le cadre de cette étude.

A noter chaque mois (voire chaque semaine!) pourrait mériter une étude différente. En effet une recommandation tarifaire sur une certaine période ne vaut pas pour une autre. Pourquoi?

Plusieurs raisons Ă  cela :

    • les tendances de vente sont diffĂ©rentes
    • le dĂ©lai qui nous sĂ©pare de la pĂ©riode considĂ©rĂ©e est diffĂ©rent (on est plus loin de la date ou plus proche de la date)
    • les prix des concurrents sont diffĂ©rents
    • le volume de concurrents peut fluctuer (sur Airbnb notamment)
    • des tendances de notre propre appartement sont plus ou moins en avance ou en retard


analytics-business-chart-187041


DĂ©finir l’objectif : nous choisissons d’augmenter les prix de vente mais pas n’importe lesquels !

Performance de l’appartement : une occupation moyenne plutît basse

L’appartement est disponible Ă  la vente depuis l’annĂ©e passĂ©e nous n’avons donc que 10 mois d’historique.

Voici la performance globale de ce bien :

grille

Le taux d’occupation est calculĂ© par nuit : 78% des nuits disponibles ont Ă©tĂ© vendues (quelque soit le nombre de personnes sĂ©journant dans l’appartement)

Pour comparaison avec le marchĂ© : sur les derniers mois et pour l’ensemble du parc airbnb de la ville, le taux d’occupation est de 70% et le prix moyen 55€. (source airdna).

(Glossaire et mĂ©thode de calcul du taux d’occupation et prix moyen)

De ce fait la performance de l’appartement est donc plutĂŽt meilleure que la moyenne. Ce qui est d’ailleurs confirmĂ© par le fait que l’appartement est quasi toujours en premiĂšre position pour les recherches en centre ville. C’est un cercle vertueux : l‘algorithme favorise les bonnes performances et les bonnes performances sont favorisĂ©es par l’algorithme qui les place en tĂȘte de liste.

L’occupation moyenne de 3,9 personnes est revanche relativement faible pour un bien immobilier pouvant accueillir jusqu’à 8 personnes.

En effet sur les 60 réservations réalisées en 10 mois la majorité concernait des groupes de 3 personnes (27%), en deuxiÚme position ce sont les groupes de 2 personnes (18%) et en troisiÚme position les groupes de 4 personnes (15%).

A noter que les groupes de 5 Ă  8 personnes (qui permettent d’optimiser au maximum l’appartement) reprĂ©sentent 33% des rĂ©servations faites.

Ainsi on tient donc ici une piste importante d’optimisation pour le bien immobilier de Marie : l’occupation moyenne de l’appartement Ă©tant de 3,9 l’objectif doit ĂȘtre de favoriser les occupations hautes (+ de 4 occupants).

 

car-children-dad-8509

 


A noter cet objectif est particuliĂšrement vrai du fait du mode de pricing sur le site airbnb (prix de base + ajout d’un supplĂ©ment de prix pour toute personne additionnelle). Avec ce modĂšle tarifaire plus on vend Ă  un groupe important de personnes plus on gagne de l’argent.

Sur l’ensemble des sites pour lesquels le prix est le mĂȘme quelque soit le nombre de personnes dans l’appartement ce point ne serai pertinent.


Concernant la durĂ©e de sĂ©jour elle pourrait probablement ĂȘtre amĂ©liorĂ©e mais il n’y a pas d’enjeu financier urgent pour Marie Ă  rĂ©duire l’impact des frais de mĂ©nage. Marie marge correctement. Ce point est donc dĂ©priorisĂ©.

Un pricing plutît en faveur des faibles niveaux d’occupation du logement

Le pricing de l’appartement est structurĂ© de la façon suivante :

100€ par chambre jusqu’à 3 personnes puis 15€ de plus pour chaque personne additionnelle ce qui donne un prix de 115€ (4 personnes) à 175€ (8 personnes).

Si on le compare aux autres appartements disponibles en page 1 de la recherche, l’appartement de Marie est :

  • parmi les 35% d’appartements les plus chers pour 2 personnes
  • parmi les 44% d’appartement les plus chers pour 3 personnes
  • parmi les 29% d’appartements les plus chers pour 4 personnes

Alors qu’il est parmi les 5% d’appartements les plus grands !

Il y a donc un potentiel d’augmentation du prix pour les sĂ©jours de 1 Ă  4 personnes. Cela va ĂȘtre notre objectif !

Par ailleurs en changeant ces prix lĂ  on se donne toutes les chances d’augmenter le chiffre d’affaires car c’est la majoritĂ© des ventes de l’appartement (67%).

Pour les occupations plus hautes (de 5 Ă  8) l’appartement a deux concurrents principaux capables d’accueillir jusqu’à 8 personnes. Le prix de l’appartement est situĂ© au milieu entre chacun des prix concurrents.

Il n’y a donc pas lieu de changer le prix des occupations de 5 à 8.

A noter Ă  cette pĂ©riode sur booking.com les hĂŽteliers trois Ă©toiles se situent entre 70€ et 110€ pour une chambre de deux personnes (commission inclue). Ce qui confirme Ă©galement le potentiel de croissance du prix pour les occupations de 1 Ă  4.


Nous avons l’objectif il faut maintenant se donner une ambition : augmenter le chiffre d’affaires versus l’annĂ©e passĂ©e.

RepĂ©rer les possibilitĂ©s d’amĂ©lioration dans l’historique des ventes

Il y a dans l’historique de rĂ©servation de l’appartement deux erreurs qui pourront vous inspirer et qui semblent (plus) Ă©videntes dĂšs lors qu’on Ă©tabli son objectif de performance.

Erreur 1 : Réservation du 25/09 au 10/10 de 4 personnes.

Quand on sait que notre performance moyenne pour un appartement est de 4 personnes, nous n’avons strictement aucun intĂ©rĂȘt Ă  “condamner” notre appartement pendant 15 jours avec une occupation de 4.

Notre ambition est plutĂŽt de nous laisser l’opportunitĂ© de faire mieux que 4.

En prenant cette réservation nous ne pourrons pas faire mieux que notre performance moyenne.

Erreur 2 : Réservation de 2 personnes de 25/10 au 27/10 (durant les vacances).

Les vacances sont des pĂ©riodes qui prĂ©sentent une fort potentiel pour les ventes avec beaucoup d’occupants (familles, amis par exemple).

C’est pourquoi cette rĂ©servation de deux personnes n’est pas intĂ©ressante pour la performance de notre appartement : nous savons que nous allons vendre car la pĂ©riode prĂ©sente un fort niveau de demande : il faut donc s’assurer que nous vendons au moins Ă  4 personnes pour maximiser notre revenu.

 

adult-banking-blur-1288483

Cependant ces choix de rĂ©servation ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s lorsque l’appartement venait d’arriver sur le marchĂ©. Ces dĂ©cisions Ă©taient probablement les meilleures pour un lancement d’activitĂ© et pour crĂ©er de la crĂ©dibilitĂ© par des commentaires positifs.

Si les mĂȘme dĂ©cisions Ă©taient prises aujourd’hui elles feraient passer Ă  cotĂ© d’une chiffre d’affaires potentiel.

Et Ă  ce stade de la lecture je paris que vous brulez d’envie de me dire : oui super Elise mais on ne peut pas choisir les rĂ©servations qui sont faites !

Comment choisir la demande sur airbnb ?

En vérité vous avez tout à fait le choix.

La premiĂšre option est de ne pas enclencher l’option de rĂ©servation automatique.

Cette solution offre l’avantage de pouvoir maĂźtriser complĂštement les rĂ©servations qui sont faites.

Les inconvénients sont en revanche bien présents :

  • tout d’abord vous serez dĂ©favorisĂ© dans l’algorithme d’airbnb. Il prĂ©fĂšre (pour des raisons Ă©videntes de satisfaction client) les biens proposĂ©s en rĂ©servation immĂ©diate.
  • Par ailleurs il faut aussi noter la surcharge de travail induite car il vous faudra tout analyser et tout valider vous mĂȘme.

Il existe cependant une autre solution basĂ©e sur le pricing : placer au mĂȘme prix l’ensemble des niveaux d’occupation les plus faibles.

On ne refuse pas, on accepte tout mais pas à n’importe quel prix !

bank-notes-blur-close-up-164474

Quelle nouvelle grille tarifaire?


Dans ce contexte ma recommandation est d’augmenter le prix de base et de l’appliquer jusqu’à 4 personnes.

tableau


Test and learn : la méthode pour ne pas mettre à risque son activité.

Pourquoi Test & Learn

L’avantage de la mĂ©thode test & learn est qu’elle permet d’appliquer une Ă©volution tarifaire sur une partie rĂ©duite de l’activitĂ© et donc de rĂ©duire les risques.

Ainsi il y a deux risques principaux à réduire au maximum :

  • voir son volume de ventes dĂ©croitre suite Ă  une augmentation du prix
  • voir son volume de ventes stagner suite Ă  une baisse de prix

Tout l’enjeux d’un exercice de test & learn est de choisir la bonne action, sur la bonne pĂ©riode au bon moment et avec les bons clients.

C’est pour cela que le succĂšs rĂ©side dans le pĂ©rimĂštre choisi. Il faut suffisamment de potentiel de vente pour pouvoir Ă©valuer le rĂ©sultat de l’action. Cela signifie un nombre de chambres suffisant ou dans le cas d’un appartement une durĂ©e suffisante.

Les grands groupes touristiques utilisent Ă©galement beaucoup cette mĂ©thode. En effet il est trĂšs souvent difficile de prĂ©dire le rĂ©sultat d’une action nouvelle. MĂȘme en se comparant Ă  l’historique, on observe toujours des disparitĂ©s de contexte.

La vĂ©ritĂ© ultime c’est le client qui nous la donne par son acte d’achat (ou son absence d’achat).

Le test & learn permet de tester, de faire le bilan chiffrĂ© de l’action, puis de l’étendre a l’ensemble de l’activitĂ© en cas de succĂšs.

Les voyants sont ils au verts?

Pour notre changement tarifaire nous décidons avec Marie de mettre en place cette modification de septembre a octobre.

Les voyants sont au vert car cette période est une période de forte demande dans sa ville ce qui permet de réduire le risque.

Ambition chiffrée du test

En octobre, si les rĂ©servations Ă©taient strictement identiques Ă  l’annĂ©e passĂ©e cette augmentation permettrait une croissance de +13% du chiffre d’affaires.

Pour septembre et octobre nous plaçons notre ambition à +10%.

RDV dans quelques mois pour partager ensemble le résultat de cette action.


MISE A JOUR DU 27 FEVRIER 2019 :

Marie m’a envoyĂ© ses chiffres finaux pour l’annĂ©e 2018. Le mois d’octobre a terminĂ© Ă  +45% de chiffres d’affaires par rapport Ă  2017 et le mois de novembre (mois sur lequel elle a dĂ©cidĂ© d’Ă©tendre la stratĂ©gie) Ă  +24% de chiffres d’affaires par rapport Ă  2017.

Si vous souhaitez contribuer Ă  ce dĂ©fi et me donner une de vos problĂ©matiques actuelles : n’hĂ©sitez pas Ă  m’écrire en commentaire !

A noter : je signe une clause de confidentialitĂ© avec mes interlocuteurs. Les noms et villes pourront ĂȘtre modifiĂ©es pour respecter cette clause.

Partagez l'article

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur la façon dont les données de vos commentaires sont traitées.