Bonjour et bienvenue dans le live d’aujourd’hui. On va parler aujourd’hui de comment déterminer ses prix et sa stratégie d’optimisation pour la période à venir très prochaine là, celle de noël et du nouvel an. Il est vrai qu’on a eu quand même pas mal de péripéties. Malheureusement récemment entre les annonces du gouvernement, le reconfinement ; le fait que finalement le 15, on va peut-être déconfiner et je dis bien peut-être, parce qu’on est tous un peu en suspens et dans l’attente du résultat, de ce que va nous dire le gouvernement.
Du coup sur ça, on est tous un peu dubitatif et la question qu’on se pose, à juste titre, c’est qu’est-ce qu’on fait sur nos prix ? Surtout ça, comment on se positionne ? Est-ce qu’on se dit que justement il faut faire des prix hauts, est-ce qu’on se dit que non à l’inverse il faut faire des prix bas. Est-ce qu’on est plutôt optimiste ou pessimiste ? C’est le sujet d’aujourd’hui, donc si vous vous posez aussi ces questions restez avec moi. On va y donner des réponses et je vais vous donner des pistes de ce que vous pouvez regarder et faire pour avoir la meilleure stratégie possible.
Alors n’hésitez pas à saluer quand vous arrivez, c’est toujours un plaisir de vous voir ou de vous revoir en Live. Comme vous savez, je fais des Live tous les jours tous les jours, du dimanche au jeudi. Vous pouvez retrouver les vidéos sur YouTube, sur J’affiche Complet et je peux lire vos commentaires qui sont postés depuis la chaîne YouTube et également depuis la page J’affiche Complet. Je lis toutes vos questions et j’y réponds en fin de Live ou par la suite ; donc n’hésitez pas n’hésitez pas aussi à les poser par la suite vos questions.
Alors j’ai posé la question sur le groupe Facebook de J’affiche Complet qui s’appelle location saisonnière, prix et maximisation du chiffre d’affaire. D’ailleurs n’hésitez pas à le rejoindre ; si vous vous inscrivez, vous recevrez le bonus gratuit qu’on fait avec les sept erreurs à ne pas faire quand on fait ses prix. Donc vraiment, n’hésitez pas à nous rejoindre. J’ai posé la question à la communauté, alors il y a eu beaucoup plus de personnes qui ont indiqué être optimistes pour cette période de noël et du nouvel an et il y a eu une personne qui a dit être pessimiste pour les deux et après un peu tout, mais globalement tout le monde est relativement optimiste pour ces deux périodes. Dites-moi ce que vous en pensez, vous qui êtes avec moi au Live tout de suite, dites-moi ce que vous en pensez sur cette période de noël et le nouvel an. Est-ce que vous êtes optimistes ?
Là, la difficulté qu’on rencontre c’est qu’on est un peu en suspens et en attente par rapport à ce 15 Décembre. Est-ce que on va effectivement nous permettre de faire les fêtes ensemble ? Globalement cette question, on se l’est posée évidemment chez J’affiche Complet au lendemain du discours. On s’est dit bon, conseil de guerre ! Qu’est-ce qu’on fait ? Qu’est-ce qu’on fait sur nos stratégies ? Qu’est-ce qu’on fait sur nos prix avec les éléments qu’on a à notre disposition maintenant ? Qu’est-ce qu’on décide? On augmente, on baisse les prix ? On est optimiste, on est pessimiste ?
Voilà, alors je vais vous donner quelques billes. La première chose la plus importante à se dire c’est qu’en fait ce débat ne vous concerne que si habituellement la période de noël et le nouvel an est une période importante ; que si dans votre saisonnalité, les vacances de fin d’année sont l’opportunité d’avoir une réelle croissance de chiffre d’affaire. Si c’est une période plutôt faible ou moyenne pour vous dans votre ville ou sur votre bien, à ce moment-là, tout ce débat n’a pas vraiment lieu d’être. Parce qu’il n’y a pas, je réfléchis, mais non je ne pense pas particulièrement de raisons pour lesquelles vous pourriez habituellement avoir très peu de demande pendant les vacances et là d’un coup une croissance énorme de la demande. Il pourrait y avoir une ou un petit boost additionnel mais je crois pas un truc quitte ou double.
Donc si habituellement c’est une période importante de la saison, que vous avez du coup soit une demande forte, soit très forte sur les périodes, sur les fêtes de fin d’année, à ce moment-là on parle de vous et on parle de cette situation là pour vous aider. Donc la première chose à faire, pour répondre correctement à cette question de quelle stratégie je dois aborder pour noël et le nouvel an, la première chose à faire, ça va être d’aller regarder le marché. J’en parle souvent, c’est vrai mais ça fait partie des incontournables. Et nous, on le suit au quotidien, d’aller notamment sur airdna, sur la partie évidemment c’est la partie payante.
Parfois, on me dit : mais est-ce que c’est sur la première page ? Non, parce que c’est vrai que cette première page est vraiment extrêmement succincte. C’est plutôt la partie payante notamment dans les onglets, vous avez un onglet qui s’appelle pacing et en fait, sur cet onglet vous voyez des estimations de remplissage sur le futur et ça c’est vraiment ultra précieux. Nous, c’est ce qu’on regarde pour vous permettre de voir actuellement où est-ce que les annonces sont en train de se louer ? Qu’est-ce que les voyageurs réservent actuellement et ça on peut la voir évidemment ville par ville, par type de biens. Du coup, en regardant ça, on a une idée déjà d’où est-ce que ça bouge en ce moment, où est-ce que les voyageurs qui doivent réserver réservent.
Alors le premier point, c’est que on n’a pas des tendances non plus phénoménales, c’est pas c’est pas ça. Je vous cache pas que la question s’est posée, on s’est dit est ce qu’au lendemain du discours du président, on va avoir d’un coup un bond absolument colossal de réservation, on va être complètement noyé de demandes et ça va être massif. C’est pas ce qui s’est passé et je pense pour une excellente raison : parce que les gens attendent, à juste titre, le 15 Décembre. Personne n’a envie de faire un bis repetita sur ce qu’on a vécu au printemps. Tout le monde avait réservé ses vacances et en fait il y a eu plein de problèmes d’annulation du fait des confinements.
Donc les gens sont devenus extrêmement prudents. On a quand même eu au lendemain du discours une croissance des réservations, mais ça n’a pas été une sorte de ruée vers l’or comme on aurait pu envisager. Du coup, dans cette situation-là, on a des mouvements pas phénoménaux mais on a des mouvements. Et pour vous donner une idée de pourquoi c’est intéressant d’aller regarder sur votre ville sur airdna, je vous ai sorti les informations sur trois villes différentes pour vous montrer qu’en fait, il n’y a pas de vérité absolue. Ce serait vraiment idiot de vous dire : « ça y est, c’est sûr, le nouvel va cartonner. Doublez tous vos prix par deux, parce que les français en ont ras-le-bol vont vouloir fêter le nouvel an et louer des airbnb. Ce serait idiot de vous dire ça, je vous en donne l’illustration immédiate.
J’ai regardé Marseille par exemple : sur Marseille, on a un frémissement sur noël et sur le nouvel an à ce jour. J’ai regardé Nantes : sur Nantes, on n’a pas plus de frémissement que ça ni sur noël ni sur le nouvel an. C’est à dire que Nantes, comme c’est une ville très affaires, actuellement, on a quelques prises de réservation et ça reste relativement similaire jusqu’à la fin du mois. Il n’y a pas vraiment un accroissement de prises de réservation sur noël et sur le nouvel an. Sur bordeaux, à l’inverse, c’est un troisième scénario encore différent. Et franchement, je ne les ai même pas choisies pour ça. Je me suis dit : allez, quelle ville je vais prendre ? Marseille, Nantes, Bordeaux ; trois scénarios différents. Et sur Bordeaux, on a un frémissement sur noël et on n’a pas encore de frémissement sur le nouvel an. Vous voyez, c’est dire à quel point c’est important d’aller regarder ce qui se passe actuellement sur votre ville précisément pour que vous puissiez avoir l’information la plus fine et la plus juste de là et de ce sur quoi les voyageurs sont en train de réserver pour cette période des fêtes de fin d’année.
Donc comme je disais, point numéro un, suivre le marché et voir quand ça bouge où ça bouge. Le point numéro deux, c’est ne pas agir trop vite. Alors là, je fais référence à ce que je viens de dire. J’ai un peu tué le suspense mais ne pas agir trop vite. Pourquoi ? Parce que là on pourrait se dire qu’on va avoir du coup des réservations qui vont arriver petit à petit. Il est très fort probable que pour l’instant, ça reste relativement pas platonique mais modéré. On va dire jusqu’à cette fameuse date du 15 Décembre où le gouvernement va donner le grand beau à tout le monde pour pouvoir justement célébrer de façon sûre et définitive les fêtes de fin d’année ensemble avec nos proches et certainement avec un certain nombre de règles à respecter.
Mais du coup, comme je disais tout à l’heure, les français sont devenus extrêmement vigilants et on va avoir probablement… alors personne n’a une boule de cristal, mais on peut envisager ce scénario de façon plutôt réaliste probablement le même effet que cet été ; c’est à dire que cet été en sortie de confinement, tout le monde en avait ras-le-bol d’être confiné. Ca a mis un petit peu de temps à venir mais finalement l’été a été explosif, qui a été vraiment très bon.
Donc c’est un scénario qui pourrait se reconduire, évidemment c’est du conditionnel parce que comme je vous dis j’ai ni boule de cristal ni mes entrées au gouvernement malheureusement. Mais ça pourrait être le même genre de scénario, ce qui veut dire que pour nous en tant que loueurs saisonniers, on va avoir un enjeu extrêmement important de garder un tout petit peu la tête froide. C’est pas facile mais ça fait partie de notre job de se dire voilà j’ai différentes cartes en main qui me laissent entendre que là je peux de façon sereine garder un peu la tête froide et par garder la tête froide j’entends ne pas paniquer d’une potentielle absence de réservations en allant casser ses prix.
En tout cas, nous chez J’affiche Complet, c’est pas du tout la politique qu’on aborde. Actuellement, on est vraiment sur un maintien d’une stratégie tarifaire qui est plutôt de l’ordre du hors-COVID pour vous aider si vous avez besoin vraiment d’un feedback-expert sur ça, nous c’est la stratégie qu’on aborde de dire que pour l’instant peut-être qu’au vu des tendances, la semaine prochaine ou celle d’après on changera de stratégie. Je ne sais pas encore mais à ce jour on aborde la même stratégie pour les fêtes de fin d’année que ce qu’on pourrait attendre hors-COVID et sur ça le dernier point à avoir aussi à l’esprit et qui va être un vecteur important d’optimisation, c’est qu’il ne faut pas penser qu’au prix.
Sur le prix, il est possible que vous ayez à ce jour alors soit appliqué des pourcentages de réduction sur une durée de séjour plus longue ; si vous avez fait ça par exemple n’oubliez pas potentiellement de le retirer sur cette période-là. Si vous êtes sûr que vous allez avoir vraiment de la demande sur noël et le nouvel an, vous pourriez prendre une réservation d’une semaine et voir en fait le prix se dégrader du fait de ce coefficient qui a été placée sur longue période. Il y a un autre point : un système aux conditions d’annulation. Là, les français, comme je vous disais, font attention donc ils vont être plus à même de réserver des biens avec des annonces qui ont des conditions d’annulation plus flexibles à savoir que airbnb en ce moment, je ne sais pas si vous avez reçu l’e-mail, nous, on l’a vu passer. Certains de nos clients airbnb militent entre guillemets pour une réduction drastique des conditions d’annulation sur noël et le nouvel an.
On avait, dans la situation rencontrée, on avait des biens qui étaient en conditions d’annulation modérées ; donc pour rappel conditions d’annulation modérées c’est une annulation à cinq jours et en fait sur ces conditions d’annulation là, airbnb est venu nous partager que pour eux c’était une bonne idée de passer en flexible. Alors sur ça attention, airbnb a tout intérêt à ce que les conditions d’annulation soient les plus flexibles possible parce que pour eux, c’est plus favorable après pour nous, à mon sens, il n’est pas forcément aussi clair que ce soit favorable. Pourquoi ? Parce que la condition d’annulation à cinq jours, elle est déjà très réaliste par rapport à cette date du 15 Décembre. A partir du 15 Décembre, on va avoir quand même un certain nombre de jours presque une semaine jusqu’à noël pour pouvoir se décider.
Donc ça laisse le temps aux gens de se décider après avoir eu la confirmation du gouvernement qu’on va pouvoir se déplacer. Et puis, ce que disait airbnb dans son mail qui à mon sens a un peu mal desservi la crédibilité de leur demande, ils disaient qu’ils ont 75% des réservations qui se font en conditions d’annulation strictes et modérées ; ce qui veut bien dire qu’en fait la condition d’annulation modérée est tout à fait pertinente d’un point de vue business et n’est pas une erreur. Voilà, vigilance peut-être sur ce point-là, airbnb milite beaucoup sur ça.
Il est vrai et ça je leur accorde à 1000%, il est vrai qu’on ne peut pas se permettre encore moins à cette période d’avoir des conditions d’annulation strictes parce qu’à quatorze jours c’est plus réaliste ça et ça fait peur en fait le voyage donc ça c’est exclu et sur ça je suis d’accord avec eux à 1000%. Après des conditions d’annulation modérées versus flexibles, modérées me semble toujours pertinent. Donc voilà pour répondre sur ce point-là de que faut-il faire et comment gérer votre stratégie sur cette période de noël et nouvel an.
Donc je vais récapituler les points. Le premier : pensez bien suivre le marché notamment avec l’aide d’airdna pour voir ce qui se passe. Le troisième point c’est ne pas agir trop vite, plus que jamais on va devoir faire en sorte d’avoir la tête froide sur ces périodes-là. Et la troisième chose c’est de ne pas penser simplement au prix. Soyez vigilants aussi sur les promotions que vous avez en cours à cette période pour vous assurer que vous n’allez pas avoir des prix qui vont tomber, on dit tomber à un prix trop bas, des réservations qui vont se faire à un prix trop bas et soyez aussi bien sûr de vos conditions d’annulation pour faire en sorte qu’elles soient suffisamment flexibles mais pas trop de façon à quand même vous protéger sur cette période qui va avoir de la demande.
Voilà encore une fois, n’hésitez pas à me poser vos questions en commentaires si vous avez des idées de vidéos et de sujets que vous souhaiteriez que j’aborde dans les prochaines vidéos par jour, je vous invite aussi à écrire tous ces sujets là en commentaire soit sur Facebook, soit sur YouTube. Moi je serais ravi de lire tout ça, je serais ravi de vous répondre aussi également. Je mets le lien pour vous puissiez vous inscrire au groupe Facebook privé et recevoir votre bonus gratuit. Je serais ravi de vous retrouver demain pour la prochaine vidéo. Voilà prenez soin de vous et à très vite !
Avec les annonces récentes du gouvernement pas simple de s’y retrouver et de savoir comment positionner ses prix pour Noel et Nouvel An, faut il changer ses conditions d’annulation ? on en parle.
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