Interview Dimitri Bougeard : l’avocat investisseur
On parle des écueils juridiques à éviter en LCD, comment faire de la moyenne durée sans se tromper ainsi que les meilleurs conseils de Dimitri pour les débutants.
Liens évoqués dans la vidéo :
Pour retrouver dimitri :
https://www.facebook.com/groups/336864094087342
https://www.youtube.com/channel/UCWtIYyK3qdVkJrPerq2TpGA
www.cabinet-bougeard.com
Sur le bail mobilité
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34759
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Bonjour et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet. J’espère que vous allez bien. J’affiche complet est la chaîne des loueurs saisonniers et conciergeries de location saisonnière qui vous aident à augmenter votre chiffre d’affaires et votre rentabilité. Aujourd’hui, je suis ravie d’accueillir un invité de marque avec moi. Je vais vous donner trois éléments très intéressants sur lui avant de le présenter et de l’introduire. Il a revendu un appartement à Paris avec une énorme plus-value de 100 000 euros, il a négocié à 20 % le prix à l’achat d’une petite surface. C’est vrai que c’est colossal. Il a aussi digitalisé l’activité d’aide aux investisseurs immobiliers. Je suis donc ravie d’accueillir avec moi aujourd’hui maître Bougeard.
− Bonjour Dimitri.
− Bonjour Élise. Je suis ravi de ton accueil sur la chaîne.
− Le plaisir est partagé. Je suis vraiment ravie de t’accueillir aujourd’hui. Est-ce que tu peux nous dire, pour démarrer, ton parcours, et nous parler de tout ça plus amplement ?
− Bien sûr ! Je suis Dimitri Bougeard, avocat investisseur. Je suis avocat inscrit au barreau de Paris depuis 1995, c’est-à-dire maintenant plus de 25 ans, ça commence à faire un petit moment. Je suis un investisseur immobilier depuis maintenant une vingtaine d’années. Je suis également conférencier professionnel dans de nombreux séminaires immobiliers, et mon expertise s’oriente tout particulièrement vers le droit immobilier et la fiscalité immobilière. Actuellement, mon activité est à 100 % tourné vers le conseil aux investisseurs immobiliers et la création de toutes sortes de sociétés liées à l’immobilier, à savoir principalement les sociétés civiles immobilières, mais aussi les sociétés commerciales qui pourraient avoir comme objet l’activité de conciergerie, l’activité de sous-location, qui est une activité connexe, et l’activité des agences immobilières, voire parfois l’activité de marchand de biens. C’est une activité tout à fait spécifique, et je connais finalement assez peu de sociétés de ce type.
− Moi, j’ai plein de questions à te poser, Dimitri. J’ai réfléchi, justement à tout ça : quelles sont les questions qu’on peut se poser ? Et je sais que ta connaissance est immense sur ça, et que tu vas, je pense, beaucoup aider des loueurs saisonniers qui nous regardent. La première question à laquelle j’ai pensé, c’est que pour les débutants, c’est vrai que ça peut sembler inquiétant, la location saisonnière. On en entend beaucoup parler. On entend : « Est-ce que j’ai vraiment le droit ? » ; on entend cette histoire de « 120 jours ». Ça peut sembler hyper nébuleux, et inquiétant. On a peur d’avoir de gros problèmes juridiques par la suite. Est-ce que tu peux éclairer les débutants, ou les personnes qui ne se seraient pas encore lancés sur ce volet juridique ?
− Oui, bien sûr. L’activité de location de courte durée, est à mon sens, l’activité de location la plus rentable si elle est bien pratiquée. Et justement, c’est pour ça que je suis particulièrement ce que tu fais en tant que revenue manager. On en reparlera dans le cadre d’une autre vidéo, mais en tout état de cause, je pense que c’est l’activité de location actuellement la plus rentable, mais aussi, juridiquement, la plus complexe, pour une raison très simple : c’est une activité qui nécessite le plus souvent des changements d’usage ou de destination. Les deux termes sont connexes, puisque le changement d’usage, c’est lorsqu’on change l’utilisation que l’on fait d’un bien, alors que le changement de destination, c’est lorsque l’on change, en fait, la destination auquel le bien était affecté à l’origine, la destination pour laquelle il a été conçu dès l’origine. L’un des termes relève du code de la construction et de l’habitation, alors que l’autre terme relève du code de l’urbanisme. Autant vous dire qu’effectivement, déjà rien que lorsqu’on évoque le sujet, ça ne paraît pas tout à fait ça. En réalité, il y a quelques grands principes à respecter, comme se renseigner, notamment auprès du service de l’urbanisme, de la commune dans laquelle on veut commencer une exploitation en location courte durée. Ça, c’est la première règle. Aussi, il faut s’interroger sur le règlement de copropriété lorsqu’on veut acheter un appartement, et non pas une maison individuelle ou un immeuble de rapport. Ça, c’est pour vous donner un petit peu le cadre juridique général. Ensuite, tu l’as brièvement évoqué, sur la fameuse règle des 120 jours qui est parfois confondue avec les autres règles concernant la durée de location. En fait, on a deux grands régimes juridiques qui existent. On a d’une part la possibilité d’affecter entièrement un local à de la location courte durée, où potentiellement, on va en faire 365 jours par an ; la règle des 120 jours, elle ne concerne que la possibilité qui est réservée au propriétaire de sa résidence principale de louer ladite résidence principale dans la limite de 120 jours par mois en courte durée. Et cette règle est très intéressante, puisque même dans les communes dans lesquelles il y a des restrictions sur la LCD, on peut penser à Paris, mais de grandes communes prennent des réglementations restrictives. Moi, je pense à Nice, je pense à Lyon, je pense à Bordeaux, je pense à des communes plus petites comme Versailles, qui est aussi une ville touristique. Donc, pour éviter qu’il y ait trop de location courte durée, les communes mettent en place des réglementations qui vont soit limiter le nombre de biens que détient l’investisseur, soit limiter dans le temps la possibilité de faire de la location courte durée sur tel ou tel bien. Donc, par exemple, à Nice, on sait que sur des périodes à priori de trois ans renouvelables deux ou trois fois, mais après, c’est fini, on ne peut plus continuer ce mode d’exploitation. À Paris, il y a encore d’autres règles qui sont dites « les règles de compensation » avec des droits assez exorbitants à payer. Tout ça, c’est mis en place pour décourager l’investissement. Mais en se renseignant préalablement sur les possibilités et les restrictions qui existent auprès du service de l’urbanisme, de la mairie, on pourra encore faire de très bonnes choses dans une grande partie des communes en France. Ça, c’est vraiment pour montrer le tableau général. Et justement, pour en revenir à ta question sur les 120 jours, et bien même dans une commune où vous aurez des réglementations qui vous empêchent quasiment, en pratique, comme à Paris, de faire la location en courte durée sur un bien qui serait exclusivement dédié à ça, vous pourrez quand même, et c’est la bonne nouvelle, procéder à la location en courte durée pendant un maximum de quatre mois. Évidemment, la plupart du temps, c’est pendant une durée moindre, puisque les gens qui font ça louent leur résidence principale lorsqu’ils n’y sont pas, et donc principalement pendant leur propre période de congés. Mais ils pourraient aussi être affectés professionnellement pendant deux mois à tel endroit, et décider que pendant cette période, ils vont louer leur appartement en location courte durée pendant deux mois. Dans ce cas-là, il suffit de vérifier qu’on est propriétaire, évidemment, et on peut tout à fait, dans le cadre de ces 120 jours, y procéder.
− Et puis il y a peut-être aussi un billet à rappeler, je ne sais pas si on peut dire « un billet », je ne sais pas comment ça s’appelle, peut-être une zone d’ombre, dans la loi, mais il y a le fait, aussi, qu’on peut recevoir, c’est ce que j’avais fait, j’avais exploité deux chambres chez moi malgré le fait que l’appartement est en Île-de-France, et sur cette zone extrêmement tendue, j’ai pu, en fait, sortir de cette règle des 120 jours, parce que j’accueillais des gens, mais en étant dans ma résidence principale moi-même. C’est là où il y avait une petite zone d’ombre qui n’est pas forcément connue, je trouve, et qui permet d’éviter la règle. Mais ça donne un style de vie assez spécial, parce qu’on reçoit les gens chez soi. Mais c’est une zone qui existe. Je ne sais pas comment tu le dirais. C’est une faille, ou une zone d’ombre ?
− Non, ça, ce n’est pas une faille. C’est une possibilité qui est offerte par la loi, effectivement. Ceci étant, disons que ça reste marginal, parce que bien évidemment, des gens qui veulent vraiment investir dans l’immobilier ne vont pas se contenter de louer une chambre dans leur résidence principale.
− C’est vrai.
− Ils vont se lancer sur l’achat d’appartements, d’immeubles, de maisons, et ils vont avoir plusieurs locations en courte durée, dédiées à cette activité. Donc c’est vrai que cette possibilité existe, je te rejoins parfaitement. J’estime néanmoins qu’elle reste à la marge. Ce sera un petit revenu d’appoint. Moi-même, j’ai pu l’expérimenter en tant qu’utilisateur, car il m’est arrivé de louer en location courte durée sur la ville de Troyes à l’époque où je n’avais pas d’appartement, et j’avais décidé, plutôt que d’aller à l’hôtel, de louer une chambre chez quelqu’un qui faisait de la location courte durée. Et comme tu le disais, c’est un style de vie un petit peu spécial. Ceci étant, c’était aussi très intéressant, parce que c’était un couple franco-japonais, et j’ai pu discuter avec l’homme en couple qui restait là le matin, avant que moi, j’aille faire des travaux dans un appartement, justement. On a pu échanger sur toutes sortes de sujets, puisqu’il était journaliste à France 3. Donc, ça peut être aussi quelque chose de très sympathique, mis à part par l’aspect purement rentabilité. Ce côté humain est quelque chose qui, je crois, attire aussi beaucoup une certaine catégorie d’investisseurs en location courte durée, puisqu’un grand nombre d’entre eux, dès lors qu’ils n’ont pas un patrimoine immobilier énorme, vont continuer à faire eux-mêmes l’accueil et la sortie des voyageurs. C’est l’occasion de nouer des relations humaines, et d’avoir des contacts avec d’autres humains.
− Tu as raison. C’est vrai qu’on n’en parle pas beaucoup, mais ça fait partie des réalités. Est-ce que tu aurais des écueils, peut-être les principaux écueils à éviter quand on veut faire de la location courte durée ? Quels sont les pièges juridiques dans lesquels ne pas tomber, à ton avis, à ton sens ?
− Déjà, le principal écueil, c’est de se lancer directement dans l’achat de l’appartement sans avoir pris soin de lire très attentivement le règlement de copropriété. Vous n’aurez évidemment pas cette difficulté si vous achetez directement un immeuble de rapport ou une maison individuelle. Mais autrement, si on se réveille en se disant : « Ah, tiens ! Il y a des voisins qui m’enquiquinent. Ils disent que dans le règlement de copropriété, je ne peux pas le faire », c’est un peu tard ! Il fallait lire le règlement de copropriété avant. Or, justement, depuis maintenant quelques années, la fourniture du règlement de copropriété est obligatoire, puisque c’est l’un des documents qu’on remet forcément, préalablement à la signature du compromis ou de la promesse. Donc là-dessus, un conseil pratique : si vous avez un agent immobilier, parce que c’est souvent le cas, qui vous dit « Il n’y a pas de problème, je vous remettrai tout ça quand on va signer le compromis ou la promesse », c’est juste niet, parce que les règlements de copropriété, ils font en règle générale 60 à 80 pages, et donc, vous n’allez pas lire 60 à 80 pages avant de signer le compromis ou la promesse. Vous devez avoir les documents bien en amont, y compris également les trois derniers PV d’assemblée générale. Ça, c’est pour moi un écueil à éviter : ne pas lire ces documents avant d’acheter, alors qu’on sait très bien qu’on va passer en location courte durée. Deuxième chose qui n’est pas vraiment un écueil, mais plutôt une astuce : quand vous achetez dans une copropriété, faites tout simplement une petite enquête de voisinage. Regardez si éventuellement il y a des boîtes à clé dans les autres étages de la copropriété. Ça peut être un indice que d’autres personnes en font, et donc potentiellement que ça peut se faire. Au contraire, dans les toutes petites copropriétés, vérifiez un peu qui habite au-dessus, en dessous, en face de chez vous. Allez éventuellement frapper aux portes en disant : « Il y a un appartement à vendre, je voudrais l’acheter », sans forcément rentrer dans les détails de ce que vous souhaitez en faire. Ça, c’est tout simple à faire. Les gens sont assez bavards. Ça vous permettra de voir si justement, la personne qui habite en dessous de chez vous, ce n’est pas la présidente du conseil syndical qui est farouchement opposée à la location courte durée. Et quand c’est comme ça, si en plus, il y a des retraités, qui passent un maximum de temps chez eux par hypothèse, c’est là que vous courrez droit aux ennuis. Et moi, dans un cas comme celui-là, je préfère passer à autre chose, plutôt que de commencer à me mettre à dos tout le monde. Parce qu’il faut savoir que la location courte durée n’a quand même souvent pas une très bonne presse. Ça va dépendre notamment des départements dans lesquels on va la pratiquer, parce qu’on a un public de voyageurs qui n’est pas le même suivant les départements, et suivant les canaux de réservations qu’on utilise. Mais ça, c’est plutôt dans ton domaine, donc je pense que tu pourras peut-être confirmer qu’on n’a pas forcément les mêmes voyageurs qui réservent par airbnb que ceux qui réservent par booking. Je ne sais pas ce que tu en penses.
− Tout à fait. Exactement.
− Voilà. Donc vraiment, ça, c’est une astuce toute simple. Faites une petite enquête sur la copropriété dans laquelle vous achetez. Si vous achetez une maison pour la diviser en location courte durée, et bien là, encore une fois renseignez-vous auprès de la mairie pour connaître les règles du plan local d’urbanisme, et pour savoir si votre projet ne risque pas de se heurter à un écueil récurrent dans ce type de projet : la nécessité de créer des places de parking, parce que vous créez des logements supplémentaires. Donc ça, c’est aussi quelque chose que je rencontre extrêmement fréquemment. Ce sont vraiment les deux écueils majeurs. Le troisième écueil, j’en ai déjà un peu parlé, c’est se renseigner auprès du service de l’urbanisme de la mairie pour savoir si finalement, la bonne idée qu’on a, elle est bien réalisable en respectant les règles. Dans de très nombreuses communes, il n’y aura absolument aucune autorisation préalable à demander pour transformer un local à usage d’habitation en meublé de tourisme ou de destination hôtelière. Là-dessus, ce n’est pas pour moi super clair. Les demandes ne sont pas les mêmes dans toutes les communes. J’entends des sons de cloche de différents suivants les investisseurs qui s’adressent à moi. Donc, toutes les communes ne sont pas non plus super à cheval sur la réglementation, ou super au courant de la réglementation. Comme souvent, malheureusement, c’est assez complexe. Voilà.
− Pendant la pandémie, comme tu le sais, c’est vrai que la LCD, c’est un domaine qui a plus souffert que d’autres domaines, et c’est vrai que la moyenne durée a été un élément important pour tirer son épingle du jeu. Chez J’affiche Complet, c’est un élément qui nous a permis d’obtenir quand même de belles performances, malgré les confinements successifs. Dans ces cas-là, quelles sont pour toi les règles à respecter pour pouvoir faire de la moyenne durée ? Parce que la moyenne durée, ça fait partie des sujets qui, je trouve, restent encore aujourd’hui, d’un point de vue juridico-légal, un peu nébuleux, globalement, dans le domaine de la LCD.
− Déjà, qu’est-ce qu’on appelle de la moyenne durée ? Ça, c’est la première chose. Pour toi, qu’est-ce que la moyenne durée, Élise ?
− La moyenne durée, d’un point de vue revenue management, c’est à partir du moment où on pourrait potentiellement accorder une réduction tarifaire. Évidemment, les niveaux de réduction sont différents, mais on le fait à partir de sept nuits, quatorze nuits, un mois. Et globalement, ce n’est pas plus de trois mois. Mais peut-être que tu vas me dire : « Non, pas du tout ».
− La moyenne durée, pour moi, c’est entre trois mois et huit mois, on va dire. C’est plutôt ça, pour moi, la moyenne durée. Parce que normalement, juridiquement, lorsqu’on reste sur des séjours inférieurs à trois mois, ça reste de la courte durée. Le critère de passage de la courte durée à moyenne durée, c’est tout simplement ces fameux trois mois. Je n’ai plus en tête l’article, la loi exacte sur cette durée de trois mois, mais il y a un texte sur cette durée. Après, au-delà, c’est de la moyenne durée. Et donc, la moyenne durée est à la limite du bail d’habitation principale, en réalité. Ça devient quasiment de la résidence principale. Après, il y a les baux spécifiques. On a notamment le bail mobilité, réservée dans des cas particuliers, où on pourra avoir cinq mois, six mois, huit mois, avec un maximum de 10 mois, je crois, mais je n’ai pas révisé sur ce point précis. Donc, on va avoir un bail qui sera un bail mobilité de moyenne durée, donc on pourra très bien exploiter un ces logements de courte durée suivant un bail mobilité pour une période déterminée, à condition de ne pas se servir de ce bail pour contourner la loi, et que ce bail correspondent bien à un des cas précis prévus par la loi pour l’emploi de ce type de bail. Bien évidemment, je conseille à tous les investisseurs de respecter la légalité. Pourquoi je dis ça ? Parce que j’avais une discussion l’autre fois sur un forum avec quelqu’un à qui je faisais remarquer que les gens qui sont passés de la location courte durée vers de la location meublée classique suivant la loi de 1989 ne se sont peut-être pas rendus compte que le problème qu’ils avaient, c’est qu’une fois qu’on a fait un bail classique longue durée autre que le bail mobilité qui est spécifique, et bien ça conférait aux locataires en place des droits très importants, notamment celui de voir son bail être renouvelé, sauf si on lui donne congé pour trois motifs d’être très précis : congé et reprise pour habiter, congé et reprise pour vendre, ou congé pour motif légitime et sérieux, qui est principalement le cas de retard dans le paiement de loyer, de loyers impayés, ou de nuisances graves constaté, c’est-à-dire de tout trouble de voisinage constaté par une décision de justice. Autant dire que l’investisseur qui s’est dit : « Ce n’est pas terrible, parce que je suis dans une zone touristique, et il n’y a plus un touriste », déjà, c’est vrai qu’à la base, je pense que l’investissement a été conçu pas forcément avec une vision globale de la location courte durée, puisque moi, j’envisage la location courte durée comme de la location sur un public beaucoup plus ouvert que simplement le touriste. Je pense qu’on aura l’occasion d’en dire deux mots un peu plus tard. Et donc, les personnes qui ne visaient que le touriste, comme à Paris, se sont dit : « Je vais passer en meublé, et puis quand tout ira mieux, je repasserai en location courte durée. » Non, non, non. Une fois que le locataire est là, vous ne pouvez pas lui donner congé pour le repasser en location courte durée. Ça n’existe pas.
− OK.
− Donc, on va avoir du monde qui va sortir du marché.
− Et oui ! Du coup, c’est vrai que la courte durée, c’est jusqu’à trois mois d’un point de vue juridique, mais on a des sites comme morningcroissant, par exemple, qui pour un mois, nous font des baux mobilité. Je vais prendre un exemple très concret et hyper basique, pour les gens qui nous écoutent, pour savoir, vraiment, au quotidien, ce soir, si j’ai à une demande, qu’est-ce que je fais ? Est-ce que par exemple, si j’ai quelqu’un qui réserve en direct sur mon appart, qui reste un mois, est-ce que tu recommandes de rester sur un contrat classique, comme s’il me réservait deux nuits en direct, ou est-ce que tu recommandes de faire, par exemple, un bail mobilité ?
− Je recommanderais de faire un bail mobilité, si et seulement si son séjour correspond aux critères définis pour l’utilisation d’un bail mobilité. Si c’est un détachement professionnel pour une durée d’un mois, ce sera à priori un des cas, justement, où on peut utiliser le bail de mobilité, tandis que si c’est un séjour d’agrément, ça ne rentre clairement pas, pour moi, dans le cadre du bail de mobilité, et donc, on restera sur le contrat de la location de courte durée.
− Donc, l’enseignement de ce que tu dis, c’est la vigilance avec ce bail de mobilité sur des sites comme morningcroissant, parce qu’il faut bien s’assurer qu’on est dans les clous juridiquement.
− Oui. Il y a beaucoup de sociétés qui existent sur le marché. Il y a toutes sortes de sociétés qui sont sérieuses, c’est clair. Mais je vois parfois des choses étonnantes. J’ai vu ça pour la sous-location de colocation où ils mettent en place des contrats qui me laissent pantois, parce qu’ils ne s’articulent pas correctement. Donc tout simplement, ce que je te propose de faire, c’est qu’on mette sous ta vidéo un lien qui va renvoyer vers la page web qui va sur le bail de mobilité, comme ça, les personnes qui vont regarder la vidéo n’auront qu’à cliquer, tout simplement, et aller voir si tout correspond aux critères du bail mobilité.
− Excellente idée. Avec grand plaisir.
− Je t’enverrai bien sûr le lien.
− Merci. Est-ce que tu as un ou deux exemples des pires erreurs que tu as pu voir ? C’est vrai que tu viens nous en mentionner une. Est-ce que tu aurais d’autres exemples des erreurs catastrophiques que tu as vues en location courte durée d’un point de vue juridique, ou sur tout ça ?
− D’un point de vue juridique, la pire erreur, en fait, c’est l’écueil que j’ai déjà mentionné, à savoir le fait d’acheter un appartement, et de voir ensuite qu’on ne peut pas s’en servir pour faire de la location courte durée. Ça, vraiment, c’est la pire erreur, et je l’ai déjà rencontrée. La deuxième erreur que je rencontre également, ce sont des gens qui, en réalité, et ça c’est une erreur moins juridique qu’humaine, veulent faire de la location courte durée, mais en même temps, au lieu de regarder froidement les chiffres, se disent : « Et puis en plus, j’aimerais bien l’acheter, parce que je vais pouvoir me le prendre pour y aller une fois de temps en temps l’été machin. » Et le problème, c’est qu’ils veuillent justement y aller quand c’est le plus rentable, et quand vous allez être sûr que ça va être occupé à plein. Donc ça, c’est la deuxième plus grosse erreur. C’est mêler la rentabilité et le sentiment. C’est un petit peu comme l’effet « coup de cœur » sur l’immobilier classique, où on n’achète pas uniquement en fonction des chiffres, mais parce que l’appartement est sympa, joli, et bien décoré. Si on regardait les chiffres d’une façon un petit peu plus sérieuse, on s’apercevrait que finalement, ce n’est pas une bonne affaire. On a le même phénomène en location courte durée, sauf que les gens qui font ça le font souvent dans des zones touristiques, stations balnéaires, stations de ski, et ils ne se rendent pas bien compte que justement, ils vont plomber leur investissement, d’une part parce que ce sera trop centré sur le tourisme, et d’autre part parce qu’eux-mêmes souhaiteraient y aller potentiellement aux périodes où justement, il faut louer. Donc ça, c’est la deuxième plus grosse erreur que je rencontre.
− Très intéressant. Je sais que tu es toi-même investisseur immobilier, que tu as toi-même des locations en courte durée. Est-ce que tu veux nous raconter ça ? Nous parler de ton parcours avec la LCD ?
− Dire que j’ai des locations en courte durée, c’est un peu exagéré, car pour l’instant, je n’en ai qu’une. C’est mieux que rien, d’ailleurs. J’aime bien ce mode d’exploitation, par contre, pour te donner un petit scoop, je projette d’en racheter une pour faire quelque chose de vraiment dédié à la location courte durée, avec du revenue management, justement. Donc ça tombe très bien, avec une décoration top niveau pour améliorer tout ça, avec les photographies professionnelles. Vraiment, je vais me faire plaisir dans ce projet, et je vais faire un projet qui sera spécialement étudié pour avoir quelque chose de beau, quelque chose dans lequel les gens ont envie d’aller, et en même temps, quelque chose de rentable. D’où mon souhait de faire appel à des services de revenue management entre autres. Mais sur l’existant, je dois dire que je fais de la location courte durée, parce que c’est ce que j’appelle un achat contrat. À l’origine, ce n’est pas vraiment un investissement, c’est plutôt un appartement en vue de la retraite ; des considérations dont je savais parfaitement en faisant l’achat. Je n’ai pas pris les chiffres en me disant : « Zut, je vais faire un super truc », et ensuite, je me suis planté. Je savais dès le départ que c’est un appartement de quatre pièces, de trois chambres, que ce n’est pas forcément la typologie d’appartement la plus affectée pour la location courte durée, quoiqu’il y ait des niches pour ce genre d’appartements dans certaines localisations. Mais ceci est une autre histoire. Cet appartement qui est dans le sud de la France en bord de mer, je me suis dit que pour essayer de le rentabiliser, et en même temps ne pas louer en meublé à l’année longue durée avec toutes les contraintes que cela impose en termes de possibilités de récupération de l’appartement, par exemple, et en termes de fiscalité, parce que louer un meublé de quatre pièces à l’année, il faut trouver le public. Dès qu’on est dans des appartements familiaux, on est plutôt sur la location longue. Donc, j’ai essayé de combiner tout ça, je me suis dit : « Tu vas faire une croix sur la rentabilité, mais au moins, pendant l’été, pendant les périodes de vacances scolaires, je vais le confier à une agence de gestion », qui n’est pas vraiment une conciergerie, mais qui a l’habitude, puisqu’ils ne font que ça, ils ne font que de la location saisonnière. Et du coup, c’est quelque chose qui ne me satisfait pas pleinement si je voulais vraiment être un pur loueur en courte durée, parce que ça ne correspond pas à mes critères. Néanmoins, c’était une expérience très intéressante. Ma femme s’est occupée de la décoration, pour le coup, et ça marche plutôt bien, on a de très bons taux de remplissage pendant les vacances. Donc ça, c’est satisfaisant. J’étais confronté à quelques écueils, les problèmes, par exemple, de ménage, ou alors si l’appartement est fermé pendant très longtemps. Ça va te fait rire, mais il avait été fermé pendant plusieurs mois, et quand on y est allé, il y avait un pigeon qui avait fait son nid sur le balcon. Et donc, ce n’était pas terrible.
− Ah oui !
− Ça veut dire que quand on ferme une location, qu’on n’y va pas pendant un certain temps, on peut se retrouver avec quelques surprises. On est au huitième étage d’un immeuble, donc voilà. J’ai constaté également, et ça, c’est quelque chose qui est important en pratique, que les voyageurs se fichent un peu, en fait, de l’aspect extérieur, tant qu’on n’est pas dans un quartier qui craint, bien évidemment. Évidemment, ce qu’on va mettre en photo, c’est l’intérieur. Et on vit dedans, on ne vit pas dehors. Donc, autant c’est important d’avoir un petit balcon, autant, finalement, l’aspect extérieur de l’immeuble, pour moi, n’est pas très important. Ça ne va pas être mon critère, en tout cas, pour ma future location en courte durée, parce que le plus important, c’est vraiment le service rendu à l’intérieur, la proximité de tel ou de tel transport, de tel ou de tel point d’intérêt, mais vraiment pas l’aspect extérieur de l’immeuble. Voilà. Donc c’est une bonne expérience. Pour le coup, j’ai tout délégué, et je n’ai pas vraiment mis les mains dans le cambouis. Donc ça, ça me manque aussi. C’est pour ça que je veux en faire un qui soit spécialement dédié à ça, pour avoir beaucoup plus de connaissances pratiques, non pas sur le juridique, mais par exemple le channel manager, des choses qui sont chronophages, à mon sens. Je voudrais comprendre comment ça marche, et ensuite tout déléguer, donc typiquement utiliser une conciergerie couplée à des services de revenue management, en voyant comment les deux peuvent s’interfacer.
− Je pense que c’est un très bon de chercher à comprendre soi-même, et après se dire : « Allez, je délègue. » C’est la meilleure façon de s’assurer que le travail est bien fait. C’est important.
− Tout à fait. Tout à l’heure, je ne sais pas si tu voulais que je revienne dessus, mais tu as cité trois points, à savoir la plus-value, la négociation, et puis le troisième, c’était quoi ?
− La digitalisation de l’activité.
− D’accord. Peut-être que tu souhaites qu’on revienne un peu sur ces points ?
− Bien sûr. Avec grand plaisir. Raconte-nous, c’est hyper intéressant.
− Premier point, c’est la plus-value. Ça, clairement, ça vaut pour la LCD comme pour tous les autres investissements immobiliers. Lorsque j’achète un appartement, je ne dis jamais : « à priori, sur la plus-value ». Pour moi, les trois sources d’enrichissement, c’est d’abord le cash-flow positif. Donc, ceux qui regardent cette chaîne sont des investisseurs rentables. Ils ont du cash-flow, sinon, à priori, c’est que déjà, ils ont mal commencé leur projet. Deuxième chose, c’est la capitalisation. Donc, sur des locations de courte durée, on va capitaliser, en général, moins, parce qu’on achète des plus petites surfaces, et donc les prix d’achat sont moins élevés. Néanmoins, la deuxième source d’enrichissement non négligeable, c’est la capitalisation. Et ça, c’est extrêmement intéressant, parce que ça se fait tout : le locataire rembourse le prêt pour vous. Et le troisième, c’est l’éventuelle plus-value. Si je vous dis ça, c’est parce que dans l’exemple que le tu as cité, Élise, c’est vrai que j’ai réalisé une super plus-value. C’était un appartement à Paris. Donc, Paris fait partie des villes exceptionnelles en France. On pouvait réaliser une très belle plus-value. Je ne pense pas que d’ici trois ans, les prix seront à quinze ou vingt mille euros du mètre carré. J’ai plutôt le sentiment que ça va se mettre un petit peu à stagner gentiment, au moins pour les prochaines années. Donc à l’époque, j’ai acheté un appartement qui faisait 14 mètres carrés, une toute petite surface, dans le 17e arrondissement. Je l’ai acheté 40 000, et je l’ai revendu sept ans après à 140 000.
− Waouh !
− Le critère, pour moi, sur les petites surfaces, c’est de voir si on a beaucoup ou pas beaucoup qui est à vendre. Ce n’est pas plus compliqué que ça. Si vous êtes dans un secteur où il n’y a quasiment aucune annonce pour des petites surfaces, vous savez que le bien ne perdra jamais de valeur, voire qu’il va gagner de la valeur. Ça, c’est extrêmement simple à mettre en place. Donc ça, c’est pour la première anecdote. La deuxième anecdote, moi, j’adore travailler avec des gens comme toi, parce que c’est ce que j’appelle les infos-preneurs. Donc, on fait de la formation en ligne, on vend des programmes de formation, on vend du service en ligne, et dans le cadre d’une des formations que j’ai achetées, j’ai eu le déclic, grâce à cette formation, puisque j’étais un piètre négociateur, et il y a le concept d’offres agressives. Je pense que tu reconnais peut-être l’expression. Ce concept d’offres agressives, je l’ai appliqué lors d’un de mes achats, où l’appartement était proposé à 99 000, et je me suis dit : « Mais après tout, qu’est-ce que j’ai à perdre à faire une offre un peu agressive ? » Donc, j’ai aussi utilisé un outil de calcul pour voir quel était le montant maximum auquel je pourrais acheter le bien, pour qu’il reste rentable. Donc, j’ai fait un peu mes calculs, je suis partie du prix affiché, j’ai fait mes calculs de rentabilité, et je suis arrivé au prix maximum. Donc ça, c’est ce que n’importe quel investisseur immobilier peut faire très simplement avec les outils qui existent sur internet. Je suis arrivé à la conclusion que mon prix maximum était de 80 000. Donc, j’ai proposé 75 000, en argumentant bien évidemment, et pas juste en disant : « Écoutez, vous êtes gentil, je ne peux pas l’acheter plus de 75 000. » J’ai proposé 75 000 en disant : « Les parties communes sont quand même dans un état terrible », ce qui était tout à fait vrai, « Il y a un sanibroyeur. Pour moi, le sanibroyeur, ce n’est juste pas possible pour une location, quelle qu’elle soit, donc je vais devoir le changer, ça va peut-être être compliqué. Le bien, en l’état, tel qu’il est, pour moi, ce n’est pas plus de 75 000 ». Donc, j’ai proposé 75 000, ils m’ont proposé 79 000, et j’ai accepté, puisque mon prix maximum, c’était 80 000. Donc, c’est quelque chose, finalement, d’assez simple à mettre en œuvre, et pourtant, je peux vous dire que c’est une ville en région parisienne où il y a de la concurrence sur les achats. Par contre, il faut être réactif. J’ai vu l’annonce, j’ai appelé l’agent immobilier, et j’ai visité directement. J’ai fait l’offre le soir même après la visite, évidemment. Donc quand on est dans des villes avec de la concurrence, il faut faire des offres rapidement. Et la troisième chose, c’est digitalisation de l’activité d’avocat. Ça, c’est venu tout naturellement, parce que je me suis aperçu qu’en fait, recevoir des gens dans un bureau, ça a un aspect humain plutôt sympathique, mais c’est chronophage. Et pour le client, ce n’est pas forcément intéressant, parce que quand vous êtes dans le cœur de Paris, il faut que les gens se déplacent jusqu’à votre bureau ; s’ils viennent en transports en commun, il faut qu’il n’y ait pas de grève, s’ils viennent en voiture, il faut qu’ils aient la chance miraculeuse de trouver une place qui va être à tarif de parking exorbitant, en plus — merci, madame la maire de Paris. Et donc, tout ça réuni fait que finalement, pour des rendez-vous d’une heure et demi, de deux heures, ils allaient peut-être passer deux heures ou 2 heures et demie dans les transports. Ce n’est pas super rentable pour eux non plus. Donc, je me suis mis à faire des réunions en zoom, partout en France, de conseils aux investisseurs immobiliers. Et rapidement, j’ai étendu, évidemment, ma clientèle, puisque finalement, j’avais des personnes à Tarbes, Carcassonne. J’ai aussi fait un rendez-vous avec une personne qui était en Chine, en Australie, aux États-Unis, à Singapour. En réalité, ce qui est très intéressant, c’est qu’on peut en faire partout dans le monde avec des expatriés qui veulent investir en France.
− On a été coupés, mais on va reprendre là où on a laissé notre point.
− Exactement. Comme je l’expliquais, ça me permet de faire des rendez-vous avec des investisseurs expatriés dans tous les pays du monde, ce qui est extrêmement pratique. L’autre aspect de la digitalisation, c’est la création de sociétés pour n’importe quel investisseur, quelle que soit sa localisation. Et je me suis rendu compte qu’il y avait un vrai besoin de conseils chez les investisseurs immobiliers, qu’ils sont débutants ou qu’ils sont nettement plus avancés, puisqu’à un moment ou à un autre, on se pose la question de la fiscalité immobilière, un domaine extrêmement vaste, et surtout extrêmement changeant. Par conséquent, c’est quelque chose qui fonctionne très bien. Ça correspond bien aussi tout simplement à une évolution naturelle, puisque je me tourne de plus en plus, en étant moi-même investisseur immobilier, vers cette activité de conseils. Et concrètement, je ne vais plus dans les tribunaux. J’ai arrêté là l’activité d’avocat plaidant, et je suis passé totalement sur l’activité d’avocat-conseil. Intellectuellement, c’est plus satisfaisant. Ça peut se faire à distance, notamment pour les investisseurs qui le souhaitent, j’ai un rendez-vous de conseils qui dure à peu près deux heures, deux heures et quinze minutes, qui est extrêmement complet, qui est évidemment extrêmement personnalisé, et en plus, je l’enregistre. Et ça, je crois qu’il a pour l’instant peu de personnes qui le font. L’outil zoom que j’utilise me permet d’enregistrer, et ensuite, les investisseurs conservent un lien de téléchargement pour enregistrer et revoir les deux heures de conseils, l’échange, puisque je considère qu’on ne peut se confier correctement à quelqu’un plus que via un échange entre l’investisseur et l’avocat. Ça, c’est vraiment le tournant digital que j’ai pris avec un domaine qui m’intéresse extrêmement, c’est l’activité d’infopreneur, ou là, j’ai également des projets qui vont bientôt sortir. Donc, il y aura quelque chose qui va sortir en début mars. Pour ceux que ça intéresse, n’hésitez pas à vous inscrire à mon groupe jurisimmo invest, parce que c’est un groupe Facebook gratuit dédié aux investisseurs immobiliers sur les aspects juridiques et fiscaux. Vous pouvez également me retrouver sur ma modeste chaîne YouTube l’avocat investisseur.
− C’est exactement la question que j’allais te poser. Si on veut revenir vers toi, te poser une question, être en contact avec ce que tu fais et ce que tu produis au quotidien, il y a ton groupe Facebook, la chaîne YouTube. Est-ce qu’il y a d’autres endroits pour découvrir un peu ce que tu fais ?
− Oui, tout à fait. J’ai un site www.cabinet-bougeard.com, qui est un site plus général ; j’appellerai ça un site vitrine. On peut me contacter via l’adresse mail de contact sur ce site, on peut me contacter également très simplement via Messenger. Je suis assez réactif, sauf quand je reçois trop de messages d’un coup, et que ça descend trop bas dans la pile. Et enfin, on peut me retrouver également sur instagram. Je reçois de plus en plus de contacts via instagram, parce qu’il y a les nouvelles générations d’investisseurs. Facebook, c’est plutôt pour les plus de 40 ans maintenant. Ensuite, on a instagram pour les trentenaires. Et maintenant, il y a encore de nouveaux médias pour les plus jeunes. Après, ça devient dur de tout gérer. Je suis aussi facilement joignable via whatsapp pour les expatriés, notamment. C’est quand même très intéressant, puisque du coup, on ne se pose pas trop de questions sur les indicatifs, le tarif, ou quoi que ce soit. Hop, on est en contact avec les numéros de portable via whatsapp, et ça fonctionne, c’est extrêmement bien. Donc, il y a beaucoup de possibilités pour avoir les conseils d’un avocat investisseur, puisque c’est en quelque sorte ma marque. L’avocat investisseur, pourquoi les gens font appel à moi ? Tout simplement parce qu’ils savent que je suis avocat dans ce domaine, mais que j’ai également cette double compétence d’investisseur comme toi, et comme les autres personnes qui regardent ta chaîne.
− Je ne peux que vous inciter chaleureusement à aller suivre Dimitri sur tout ce qu’il fait. Sachez que ce qui va sortir début mars, ce qu’il est en train de préparer, ça va être juste incroyable, vous ne pouvez pas rater ça. Donc franchement, ne ratez pas le wagon. Inscrivez-vous sur son groupe, ou suivez-le sur les différents réseaux. Évidemment, je mettrais l’ensemble des liens pour que vous n’ayez qu’à cliquer. Voilà. Du coup, j’en profite pour finir.
− Déjà, merci beaucoup, Dimitri, pour le temps que tu as accordé, merci pour toutes ces informations hyper qualitatives que tu nous as partagées. Franchement, c’était vraiment une chance de t’avoir avec nous aujourd’hui.
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− Merci beaucoup, Dimitri.
− Merci à toi, Élise.