Voici la transcription de la vidéo :
Quand on veut se lancer dans la moyenne durée en location saisonnière, il est d’abord important de comprendre de quoi il s’agit. La moyenne durée correspond à des séjours plus longs que deux ou trois nuits : cela peut être cinq nuits, sept nuits, quinze nuits, ou même des séjours d’un mois, deux mois, trois mois.
Sur ces séjours-là, il y a un intérêt très fort à essayer de les capter, notamment en périodes de faible demande. Lors de ces périodes, l’espérance de remplissage est assez faible, on n’est pas certain de faire complet, et il y a un risque important d’avoir des nuitées vacantes.
Dans ce contexte, il devient pertinent de louer de gros morceaux du calendrier, même si le prix par nuit est plus bas. En effet, louer d’un coup quinze jours ou un mois entier peut générer un chiffre d’affaires mensuel plus intéressant que de louer deux ou trois nuits à un tarif plus élevé, mais sans réussir à remplir l’ensemble du calendrier.
La moyenne durée est donc une stratégie de revenue management très pertinente pour les périodes de faible ou moyenne demande. Mais pour l’appliquer efficacement, il faut que votre bien, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, soit compatible avec ce type de séjour.
Alors, comment attirer les voyageurs qui cherchent à réserver un séjour en moyenne durée ? Il y a plusieurs piliers essentiels à travailler pour y parvenir.
Le premier pilier concerne la prestation elle-même. On oublie souvent qu’aujourd’hui, beaucoup de professionnels travaillent à distance. Le télétravail est devenu un critère clé. Si l’on veut capter des voyageurs pour un mois, deux mois ou trois mois, ils auront probablement besoin d’un espace de travail confortable.
Il est donc crucial de prévoir un véritable espace bureau, même s’il est situé dans une chambre, avec un bureau de taille suffisante (pas une petite tablette improvisée) pour travailler correctement. Il faut aussi une bonne connexion Wi-Fi et une chaise confortable pour pouvoir rester assis toute la journée.
Un autre point très important, souvent négligé, est le rangement. Pour un séjour d’un à trois mois, les voyageurs vont avoir beaucoup d’affaires. C’est leur résidence principale temporaire, et il est essentiel qu’ils puissent ranger leurs vêtements et objets personnels. L’objectif est de leur éviter le sentiment de vivre en transit. Il faut donc prévoir des solutions de rangement suffisantes dans le logement pour séduire ce type de clientèle.
Enfin, pensez à valoriser cette compatibilité avec la moyenne durée. N’hésitez pas à le mentionner dans votre annonce et même sur vos photos, notamment avant les périodes creuses. Par exemple, si on est en fin d’année, vous pouvez l’indiquer sur vos photos pour cibler les séjours hivernaux. L’hiver, sauf si vous êtes aux Antilles, est souvent une période de faible demande.
À l’approche de l’été, vous pouvez bien sûr modifier vos photos et retirer cette mention si, dans votre ville, l’été correspond à une période de forte demande.
Pourquoi ? Parce qu’en moyenne durée, on applique souvent une réduction sur le tarif à la nuitée. Cette réduction peut aller jusqu’à -25 % ou -30 %. De notre côté, nous ne dépassons presque jamais les -25 %, mais cela reste courant.
En période de forte demande, il n’est pas intéressant de proposer une réduction pour un séjour d’un mois. Mieux vaut maximiser le prix à la nuitée puisque l’on sait que le calendrier se remplira. Le but est alors d’avoir un tarif le plus élevé possible selon ce que le marché peut supporter.
Les plateformes comme Airbnb ou Booking.com proposent parfois de définir un pourcentage de réduction valable toute l’année. Ne faites surtout pas cela. Préférez aller dans les paramètres avancés, comme le calendrier des règles sur Airbnb, pour appliquer vos réductions chirurgicalement, sur des périodes spécifiques.
Par exemple, vous pouvez offrir une réduction sur les séjours d’un mois uniquement entre le 10 janvier et le 23 mars, si c’est votre période creuse.
Pour résumer, capter des voyageurs en moyenne durée repose sur la qualité de la prestation (télétravail, rangement, clarté de l’offre), mais aussi sur la stratégie tarifaire.
Le deuxième pilier, que j’ai déjà partiellement évoqué, concerne justement cette tarification. L’erreur classique serait de se baser sur ses préférences personnelles : « D’habitude, je loue à 50 € la nuit, donc je vais faire x € pour un mois. » En réalité, votre avis ou le mien n’a aucune valeur. Ce qui a de la valeur, c’est une analyse concurrentielle.
Le souci, c’est qu’en moyenne durée, nous n’avons pas de données de marché précises. Par exemple, sur Airdna, il n’y a pas d’informations pour les séjours de plus de 30 nuits. On est donc sans données fiables pour ce segment. C’est pourquoi il faut impérativement faire une recherche concurrentielle manuelle.
Faites une recherche sur Airbnb ou d’autres plateformes, en simulant un séjour d’un mois ou deux mois. Regardez quelles annonces sortent et à quel tarif. Cela vous donnera une fourchette de prix réaliste.
Attention, il ne s’agit pas de copier le prix d’un concurrent, mais cela vous permet de vous positionner stratégiquement : plus bas, plus haut, ou dans la moyenne.
Gardez à l’esprit que, pour les voyageurs, un séjour moyen est comparable à une location principale temporaire. Ils vont souvent comparer vos tarifs à ceux de la location longue durée et peuvent être enclins à négocier ou à chercher un bon rapport qualité-prix entre courte et longue durée.
Pour augmenter vos chances d’être réservé, il faut aussi travailler votre visibilité. Plus vous êtes visible, plus vous avez de chances de convertir. Il existe quatre plateformes spécialisées que nous recommandons pour la moyenne durée :
- MorningCroissant, dédiée aux séjours de plusieurs mois avec des contrats type bail mobilité.
- Wonderflat, au positionnement similaire.
- Homelike, aussi orientée vers les séjours professionnels de moyenne durée.
- Studapart, qui s’adresse plutôt aux jeunes professionnels et étudiants.
Enfin, pour séduire davantage cette clientèle, vous pouvez ajouter des attentions personnalisées. Un kit de bienvenue avec de l’huile, du vinaigre, du sel, du poivre, quelques denrées alimentaires de base peut faire la différence. Vous pouvez aussi fournir un kit de produits d’entretien, ou de soins personnels.
Ce type d’attention est difficile à offrir en courte durée (1 ou 2 nuits), mais devient tout à fait rentable pour un séjour de deux mois. Vous pouvez aussi proposer un kit en prêt avec des jeux de société, livres, etc., pour renforcer le côté chaleureux du logement.
Pensez également à l’entretien du bien pendant le séjour. Si le voyageur reste deux mois, il est judicieux de proposer une prestation de ménage. Même si elle n’est pas acceptée par le voyageur, il peut être utile de la faire à vos frais, pour garantir la propreté et le bon état du bien pendant toute la durée du séjour.
Voilà, j’espère que toutes ces idées vous auront été utiles. N’hésitez pas à mettre un j’aime sur la vidéo si elle vous a plu, ou à vous abonner pour suivre toutes nos autres vidéos tout au long de l’année sur notre chaîne J’affiche Complet. Merci, et à très vite pour la prochaine vidéo !