** Sous-location points à connaître avant de se lancer **
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Bonjour, et bienvenue dans cette nouvelle vidéo de la chaîne YouTube J’affiche Complet, la chaîne qui vous aide à augmenter le chiffre d’affaires de votre location saisonnière ou de votre conciergerie de location saisonnière. Ce soir, on parle d’un sujet que je néglige un peu sur le contenu que je produis : c’est la sous-location. J’ai failli dire le mauvais mot. Justement, je vais faire l’exercice de produire plus de contenu sur la sous-location. Donc, si vous avez des questions à ce propos, si vous êtes sous loueur, ou si vous souhaitez vous lancer en sous-location, n’hésitez vraiment pas à me poser vos questions en commentaire de façon à ce que je puisse exactement répondre aux problématiques qui sont d’actualité pour vous. Alors, de quoi on parle, ce soir ? On va parler des différents points que je pense être important à savoir avant de se lancer en sous-location. Je n’ai pas vocation à être ni juriste, ni une éminente experte en opérationnel de la sous-location. Ça, non. En revanche, nous, on est plus experts sur la partie gestion de chiffre d’affaires, de tarification, et des revenus. Donc, c’est plutôt à ce propos-là que je vais vous parler sur la sous-location, du volet vraiment financier, car c’est là que réside notre expertise. Je vais vous parler de tout ça pour vous donner quelques billes que moi, j’ai un peu découvertes au fil de l’eau avec la sous-location, pour que vous les ayez en amont avant de commencer, et que vous puissiez partir avec ce bagage, et savoir si la sous-location est vraiment pour vous ou non.
Si vous n’êtes pas abonnés à la chaîne YouTube, J’affiche Complet, mais qu’attendez-vous ? Il faut que vous vous abonnez pour ne pas rater mes vidéos, car je les fais toujours à un horaire différent selon la journée et selon les possibilités de mon agenda. Donc, n’hésitez pas à vous abonner, et à cliquer sur la cloche pour ne rien rater de mon arrivée en live, et pouvoir échanger ensemble.
− Hello Romain. Bonsoir, bienvenue dans le live. J’espère que tu vas bien.
Autre point également : pour ceux qui ne seraient pas actuellement dans notre groupe privé location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires, je vous incite à le rejoindre. En le rejoignant, vous avez quelques questions auxquelles répondre pour pouvoir y accéder, et par la suite, vous allez donc la fois accéder à notre groupe sur lequel on parle de différentes méthodes et problématiques pour augmenter votre chiffre d’affaires, et puis je vais aussi vous envoyer notre bonus des six erreurs à ne pas faire en faisant vos prix, donc ça va bien vous aider. N’hésitez pas à nous rejoindre, le lien est juste en dessous de cette vidéo sur YouTube, ou au-dessus, sur Facebook.
Maintenant, je vais vous partager les quelques points clés qui me semblent importants à avoir à l’esprit quand on se lance en sous-location. Déjà, la sous-location, pour ceux qui, vraiment, découvriraient ce mode d’exploitation, en quelques mots, la sous-location, c’est un mode d’exploitation qui consiste à faire, en fait, de la location saisonnière soi-même, en étant finalement le bailleur et le revendeur, on peut dire. Donc, concrètement, en quoi ça consiste ? On va démarcher un propriétaire, mais sans lui proposer d’exploiter son bien directement, mais plutôt en lui proposant d’être soi-même le locataire de l’appartement, et d’aller, par ailleurs, dans le bail autorisé, la ré exploitation du bien à but commercial pour faire de la location saisonnière. Sur la partie juridique, évidemment, je vais m’arrêter là, parce que ce n’est pas du tout mon volet d’expertise, et je n’ai pas vocation à donner des conseils sur ça, ils pourraient être potentiellement erronés. En tout cas, sachez que le contrat de bail qu’on va avoir avec le propriétaire n’est évidemment par un bail classique, c’est habituellement plutôt à un contrat de bail commercial dérogatoire qui va permettre d’exercer, du coup, une activité commerciale par la suite. Il y a plusieurs points de vigilance à avoir sur ça, je vous laisse vraiment vous référer auprès des experts sur ce sujet pour ne pas faire d’erreurs sur les éléments juridiques et contractuels qui vont vous lier aux différentes parties.
Maintenant qu’on a planté le décor et qu’on a expliqué un peu ce qu’est la sous-location, je vais vous partager quelques points importants. Je vais commencer par le premier, l’un des plus importants, mais qui est vraiment le plus frappant, en fait, en sous-location ; et avec le covid, c’est un point qui a été vraiment capital, parce que ça a pu mettre certains sous-loueurs en énorme difficulté. Donc, quand on démarre en sous-location, il faut impérativement avoir ce point-là à l’esprit. Le premier point, c’est que les risques sont potentiellement énormes. Pourquoi je dis ça ? C’est qu’à la différence de la conciergerie de location de saisonnière, quand il y a un ralentissement de l’activité de location saisonnière dans votre ville, et bien, en étant une conciergerie, habituellement les conciergeries prennent un pourcentage des ventes, et s’il n’y a pas de vente, vous ne gagnez rien, mais vous ne perdez rien, à la différence de la sous-location, où s’il n’y a pas de vente, mais en fait, vous perdez de l’argent, puisque vous n’avez pas d’entrée d’argent, mais en même temps, vous devez toujours la somme aux propriétaires sur les loyers. Les loyers que vous devez aux propriétaires doivent toujours être payés. Donc, c’est vraiment important en sous-location, et je vois que ce n’est pas souvent le cas, il n’y a pas toujours cette prise de conscience du risque qu’on prend à démarrer la sous-location de cette façon-là, parce qu’il y a un risque qui porte totalement sur vos épaules.
Maintenant, le pendant positif, c’est qu’évidemment, dans la vie, c’est toujours un peu ça, quand on prend d’énormes risques, on a aussi la possibilité d’avoir d’énormes gains. Et c’est vrai que sur la sous-location, vous avez aussi la possibilité, si ça fonctionne, si vous arrivez, du coup, à avoir de bons chiffres d’affaires, d’avoir des gains qui vont être bien plus importants que les gains que vous pourriez obtenir en étant une conciergerie de location saisonnière. Donc, voilà. C’est toujours une mesure du risque. À la clé, les gains peuvent être très importants, mais avec l’acceptation d’un risque, qui lui aussi, peut être très important. Parfois, on entend dire que la sous-location est une solution pour investir, en fait, sans avoir la capacité de s’endetter. C’est plutôt pour exploiter des biens sans avoir la capacité de s’endetter, parce qu’à la différence d’un investissement qui vous appartient, vous ne créez pas de patrimoine, vous créez un cash-flow, c’est-à-dire que vous créez les revenus mensuels qui peuvent vous permettre, un peu comme un poste ou une entreprise, de gagner votre vie au quotidien. Donc, ça s’apparente plus à une création d’entreprise que réellement au fait de faire de l’immobilier sans pouvoir s’endetter. À mon sens, en tout cas, ce n’est pas exactement ça. Voilà le premier point, ou en tout cas, le point auquel il faut être extrêmement vigilant : les risques potentiels sont énormes. Et le deuxième point, les gains, du coup, peuvent aussi l’être.
Maintenant, il y a un autre volet sur lequel il faut vraiment être vigilant, c’est qu’il ne faut pas estimer son prix selon les loyers que vous avez à payer en fin de mois pour le propriétaire. Il est possible que sur certains mois, vous soyez moins gagnant que sur d’autres. Si vous estimez le prix de location auprès des voyages sur la base du loyer que vous devez au propriétaire, le problème, c’est que vous sortez de toute cohérence avec le marché. Vous allez avoir un prix qui va être relativement platonique, et vous avez vous allez avoir un prix qui va être, probablement, sur certaines périodes, un peu trop hautes, sur les périodes de faible demande, et sur d’autres périodes un peu trop basses. C’est-à-dire que vous passez à côté d’argent bêtement, alors que vous auriez la possibilité d’augmenter beaucoup plus les prix et votre chiffre d’affaires. Donc, essayez de sortir de votre esprit ce montant plancher que vous avez en tête, parce que vous voulez absolument rentabiliser le bien.
Faites d’abord une étude complètement dénuée de tout ça, et ça, c’est mon deuxième conseil, ayez réellement une logique de revenue management. Si vous suivez la chaîne, J’affiche Complet, vous allez évidemment pouvoir récolter un maximum de conseils ; tous les conseils qui sont liés à la location saisonnière vous sont évidemment applicables, et sont autant d’idées et de pépites qui vont vous aider dans votre activité. Donc ça, c’est vraiment un point qui va vous aider, mais plus que jamais, en fait, quand on fait de la sous-location, plus que tous les autres loueurs saisonniers, on n’a pour responsabilité, on a pour impératif de faire du revenue management. Pourquoi ? Parce que justement, on est dans une situation où on prend des risques énormes, et quand on prend des risques énormes, on se doit d’essayer de sécuriser ses positions, d’essayer de garantir un chiffre d’affaires minimal, si possible le plus haut possible, évidemment, maximiser son chiffre d’affaires, mais on a cette épée de Damoclès au-dessus de la tête, donc plus que jamais, et plus que quiconque loueur saisonnier qui soit, en sous-location, on doit faire du revenue management pour se garantir une performance la plus haute possible, et se protéger, du coup, comme je disais, du risque de devoir remettre de sa poche certains mois, parce que les revenus apportés par les voyageurs ne sont pas suffisants pour pouvoir garantir le paiement de loyer et l’obtention d’une marge rémunératrice.
Donc, premier point : les risques potentiels sont énormes, mais les gains peuvent aussi l’être. Deuxième point : n’estimez pas le prix destiné aux voyageurs sur la base du loyer que vous devez au propriétaire, parce que ça va vous placer dans une position tarifaire totalement hors marché qui ne va pas vous aider à maximiser votre performance financière. C’est capital, c’est une responsabilité de votre part de vraiment sécuriser vos positions en faisant du revenue management pour vous garantir la meilleure performance, et une réduction du risque que vous prenez en exerçant cette activité-là.
Et puis un dernier point, ce sont des avantages un peu plus opérationnels, on va dire, mais qui ont des incidences financières. La première chose, c’est que si jamais vous hésitez entre la sous-location et la conciergerie, il y a un autre point qui peut être important, et que je vous incite à considérer quand même dans votre gestion du temps, c’est un point qui a du poids dans l’arbitrage, c’est que quand on fait de la sous-location, on n’a pas du tout à gérer la relation propriétaire, c’est à dire qu’à partir du moment où le propriétaire nous donne les clés de l’appartement, on est locataire, et évidemment, quand c’est extrêmement bien quadrillé juridiquement, on est en droit d’exercer notre activité sans rendre beaucoup plus de comptes que cela au propriétaire, excepté le fait de lui verser un loyer mensuel. Dans ce cas-là, ça signifie qu’en tant qu’exploitant, on va dire, vous n’avez pas, dans votre agenda, un temps impondérable et incompressible à consacrer à la relation propriétaire. C’est le cas des conciergeries, et c’est quelque chose qui est extrêmement chronophage. D’abord, parce que c’est extrêmement important, évidemment la relation propriétaire, mais aussi parce qu’avec le développement de la conciergerie, on a de plus en plus de propriétaires, et donc, de plus en plus de situations, de questions à traiter, et sur lesquels être présent auprès des propriétaires au quotidien. C’est un volet qui prend beaucoup de temps, et à côté duquel, vous passez, vous vous libérez, en fait, en faisant de la sous-location. Donc, sur ça, c’est vraiment important de vous dire que dans tous les points, pour prendre votre décision pour faire ou non de la sous-location, le fait de ne pas avoir la gestion de la relation propriétaire peut être un point important si vous manquez de temps et si vous faites la sous-location en plus de votre activité de salarié, de votre entreprise, etc.
Le dernier point, et ça, pour moi ça a été, je pense, une des plus grosses surprises sur la sous-location, et je trouve que ce n’est pas du tout évoqué. Chez toutes les personnes qui parlent de sous-location, c’est un point qui est vraiment, je ne dirais pas « masqué », parce que ça supposerait une envie de ne pas tout dire, mais c’est vraiment un point qui n’est pas beaucoup dit, et moi, je suis un peu tombée des nues en faisant les calculs, c’est qu’il faut quand même un capital de départ sur la sous-location. On nous dit souvent que ça va permettre d’investir sans possibilité d’acheter, mais ce n’est pas du tout investir de zéro. Pour que les rentabilités soient au rendez-vous, après, évidemment ça dépend des villes, peut-être que dans certaines villes, on peut louer des meublés, et ça reste rentable, même un petit peu, mais ça reste rentable, mais dans un certain nombre de villes, pour que ce soit intéressant, il faut louer vide, meubler soi-même l’appartement, et après ça, l’exploiter en location de courte durée. Dans ces cas-là, c’est une activité qui nécessite un capital de départ qui est vraiment important. Vous ne pouvez pas faire sans capital de départ, et ça, c’est vraiment un point à avoir en tête, c’est-à-dire que vous avez des avantages et des inconvénients. Donc, sur ce dernier point, l’avantage, c’est que vous n’avez pas de temps à consacrer à la relation propriétaire. L’inconvénient, c’est que ce n’est pas une activité qui démarre de zéro, contrairement à la conciergerie que vous pouvez réellement démarrer de zéro, sans aucun capital de départ. La sous-location est une activité qui demande un capital de départ. On ne peut pas le faire sans avoir quand même quelques centaines ou quelques milliers d’euros pour démarrer.
― Hello. Merci beaucoup, merci à toi. Comment vas-tu ? J’espère que tu vas bien. C’est un plaisir.
N’hésitez pas à regarder aussi la chaîne YouTube de notre collègue, automaticbnb, elle est présente juste là. N’hésitez pas, allez la voir, elle présente plein de vidéos sur comment faire un certain nombre de choses pour votre location saisonnière. Voilà. Ce sont des vidéos clairement expliquées, commentées, et très concrètes, donc n’hésitez pas à aller voir ses vidéos.
− Bonsoir à toi. Bienvenue.
− Bonsoir, bienvenue.
Nicolas est sous loueur, donc n’hésitez pas si vous avez des questions. N’hésitez pas à lui poser. Nicolas, il fait aussi partie de notre groupe location saisonnière prix maximisation du chiffre d’affaires, donc n’hésitez pas à nous y rejoindre pour qu’on puisse répondre à toutes vos questions. Il a dix-huit appartements en sous-location professionnelle, c’est vrai.
Écoutez, je ne sais pas si vous avez des questions par rapport à ça. Comme je vous disais, je vais essayer de faire plus de contenus liés à la sous-location, parce que je pense que c’est un sujet qui est vraiment un sujet d’intérêt ou de préoccupation pour beaucoup d’entre nous. Déjà, en location saisonnière, on ne parle pas beaucoup de revenue management, et on essaie de combler ce gap avec J’affiche Complet, mais en sous-location, c’est encore pire. Il y a beaucoup de choses, comme je vous disais, qui sont aussi vraies en location saisonnière qu’en sous-location, donc, n’hésitez pas à vous intéresser à tout le contenu qui est présent en ligne sur la location saisonnière, mais il peut y avoir des petites spécificités, des petits éléments différenciant comme tous les éléments que vous ait partagé ce soir. Je vais faire un petit récapitulatif, et après je m’arrêterai là.
Donc, le premier, c’est les risques financiers énormes que vous prenez, mais le versant de la médaille, c’est que ça peut aussi être des gains qui sont énormes. Le deuxième point, c’est qu’il ne faut pas estimer son prix selon le montant que vous allez devoir aux propriétaires à la fin du mois, parce que ça va vous déconnecter, en fait des réalités du marché. En revanche, aillez une logique de revenue management. C’est plus que n’importe qui important quand on fait de la location saisonnière pour pouvoir ménager son risque. Le dernier point, c’est que vous n’avez pas de relation propriétaire à gérer, et ça, c’est vraiment un gain de temps capital, donc c’est un point en faveur de la sous-location, comparé à la conciergerie. Mais à l’inverse de la conciergerie de location saisonnière, il peut être nécessaire d’avoir un capital de départ pour démarrer. Donc là, ce serait plus un point défavorable pour la sous-location, et favorable à la conciergerie.
Voilà. J’espère que cette vidéo aura pu vous aider pour démarrer, ou en tout cas choisir le mode d’activité que vous avez.
− Yoran me dit : « Bonjour. Du coup, la sous-location se fait en nom propre ? Elle ne se fait pas avec la conciergerie ? »
Certaines conciergeries font de la sous-location. Ça, justement, je ne vais pas m’embarquer dans ce genre de questions, parce qu’en fait, je pourrais tout à fait dire des bêtises. Donc, je préfère ne pas dire de bêtises, et plutôt dire que je ne sais pas. Ce que je vois actuellement, c’est qu’on a des conciergeries, donc des personnes qui ont une société de conciergerie qui a à la fois des biens en sous-location et des biens en location saisonnière. Ça existe. Maintenant, je ne sais pas à titre personnel si la sous-location a été signée en nom propre ou au nom de la société. Je pense que des sociétés peuvent signer la sous-location. Je n’en suis pas sûre, vérifiez avec des personnes compétentes juridiquement, c’est-à-dire pas moi. Vraiment, c’est important. Écoutez, je vous souhaite une excellente fin de journée. Je vous dis à demain pour la prochaine vidéo. Prenez soin de vous.