3 équipements qui ne vous feront pas vendre plus cher votre location courte durée

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Bonjour, et bienvenue sur la chaîne « J’affiche Complet », la chaîne qui aide les hébergeurs saisonniers et les gestionnaires d’hébergement saisonniers à devenir des entrepreneurs sereins et ultra-rentables.

Aujourd’hui, je vais vous partager différents éléments que quand on souhaite investir pour faire de la courte durée, on va vraiment parfois valoriser en se disant : « Ça, c’est une bonne idée. Si j’investis dans une maison, dans un appartement où il y a ça, ça va vraiment m’aider à faire plus de chiffre d’affaires. » Et en réalité, ce sont de faux amis. En réalité, ce sont des croyances communes qu’on peut avoir, mais qui d’expérience, je le vois chez J’affiche Complet, ne se retrouvent pas du tout dans les chiffres, et qui peuvent être, du coup, des dépenses qu’on n’arrive pas, au final, à valoriser dans l’exploitation en courte durée du bien immobilier qu’on a acheté, de la maison qu’on a achetée, de la villa, de l’appartement. Et donc, je voulais vous éviter de faire ces erreurs-là. Je voulais vous avertir en vous disant : « Attention, ces trois éléments-là, on peut avoir l’impression que ça va être le jackpot, mais méfiez-vous, parce que ça ne l’est pas forcément. » Je vous les donne aujourd’hui pour vous éviter de tomber dans ce piège-là. 

On est, comme vous le savez, en live tous les mardis et jeudis à midi, que ce soit sur notre chaîne YouTube, sur notre groupe Facebook, ou sur le compte Instagram de J’affiche Complet. Donc, écoutez, et n’hésitez pas à saluer quand vous arrivez. Ce sera vraiment un plaisir de vous retrouver encore une fois aujourd’hui en live pour répondre à vos questions. Vous pouvez me poser des questions sur les sujets d’actualité, ou sur le sujet de la vidéo d’aujourd’hui. Il n’y a aucun souci. Je réponds à toutes les questions. Je crois que mes voisins ont décidé de faire des travaux, histoire d’avoir une très bonne ambiance aujourd’hui. Alors, j’espère que ça ne créera pas trop de nuisances dans la vidéo. C’est la magie du direct. Et pour ne rien vous cacher, j’ai entendu le lancement du bourdonnement au moment où j’ai lancé la vidéo. Je me suis dit : « Sympa, les gars, vraiment, merci. C’est sympa. Reconnaissance infinie. Ça m’aide. » Donc voilà. Je vois que vous êtes déjà nombreux. Merci à vous. 

− Bonjour, Maxime, bienvenue.

− Bonjour, Romain, bienvenue à toi. 

Good vibes. Ça doit être un emoji, mais je ne le vois pas. Mais c’est écrit « good vibes ». Ça me va, good vibes. C’est cool. 

− Bonjour Alice. Bienvenue. 

Je vois que tout le monde nous regarde depuis YouTube. Si vous n’êtes pas encore abonné à la chaîne YouTube, n’hésitez pas à le faire. Et si vous mettez la petite cloche, vous allez, vous aussi, être alerté dès que j’arrive en live, et ça vous permet de nous rejoindre, de poser les questions, de discuter ensemble. C’est vraiment toujours super chouette. 

− Bonjour Fabrice. Bienvenue. 

− Bonjour Théophile. J’espère que tu vas bien. 

− Bonjour Jimmy. J’espère que tu vas bien aussi. 

− Bonjour Pierre. Bienvenue. 

− Bonjour à toi qui nous regardes depuis Facebook. Bienvenue à toi depuis le groupe Facebook. 

Je vois que vous êtes aussi très nombreux depuis Instagram. 

− Bonjour Justin. 

− Salut Sandra. 

On va évoquer, du coup, ce sujet. Ce sujet va vous intéresser si vous cherchez à investir actuellement pour exploiter en courte durée, ou si vous cherchez à vous lancer ou vous développer en sous-location. Dans les deux cas, évidemment, c’est important. Dans les deux cas, vous allez vous engager financièrement pour un appartement dont vous espérez évidemment les meilleurs rendements, et donc la meilleure rentabilité possible. Comme vous le savez, chez J’affiche Complet, on travaille maintenant pour plus de 400 appartements. On va terminer l’année avec — il faut que je refasse le calcul — je dis toujours que j’ai 450 appartements, mais maintenant ça doit faire plus. On va terminer l’année avec près d’une trentaine de clients, et du coup, on couvre beaucoup de zones de France, et même des DOM-TOM ; et beaucoup de types d’appartements différents, de types de maisons, de villas, de types de villes. Et ça nous permet d’avoir quand même une vision un peu globale, un peu macro de tout ça, et de se rendre compte. Pourquoi je m’en suis rendu compte ? Parce que moi-même, ça m’a interpellé, à la base, et je me suis dit : « Purée, ça, ce sont des enseignements intéressants. » Parce que de prime abord, on pense d’une façon, et en fait, ça s’avère être un faux ami. 

Dans la catégorie des faux amis, le premier faux amis, je trouve, qui est important à mentionner, parce qu’on a tendance à l’amalgamer avec autre chose, c’est le sauna. Aujourd’hui, on le sait tous, il y a une tendance extrêmement importante, et qui fonctionne énormément sur ce qu’on appelle les loverooms. Attention, love room, c’est un nom qui est déposé, mais sinon, ce sont les chambres pour intimité, on va dire : amoureux, amants, ou que sais-je. En tout cas, ce sont des pièces dans lesquelles on va se retrouver avec un jacuzzi en intimité. Et du coup, ça fonctionne extrêmement bien. Évidemment, les prix moyens sur ces appartements  -et ça, ce n’est pas du tout une légende- sont plus élevés. Vous pouvez vraiment vous attendre à une meilleure… j’allais dire rentabilité, mais il faut bien faire vos calculs quand même, parce que vous avez des charges en eau qui sont quand même relativement énormes. Mais en tout cas, le prix moyen de location est bien plus élevé. Ça, c’est sûr. Et les remplissages sont tout à fait intéressants. On capte une clientèle locale, qui nous permet aussi d’être assez résistants à la pandémie. Donc, c’est vraiment très positif. 

Maintenant, je vois souvent un amalgame entre le produit jacuzzi et le produit sauna. C’est vrai que vous allez peut-être rire, parce que je le dis souvent, au début, je ne pensais pas que ça allait marcher, le sauna. Je me suis dit : « Élise, ne fais pas ta vieille chouette réac, et vois comment ça se passe. » Et en fait, c’est vrai que dans les faits, je ne dis pas que le sauna ne marche pas, parce que ça, ce serait totalement faux, je ne dis pas qu’on ne peut pas avoir une légère croissance de prix liée à la présence d’un sauna, mais ce que je trouve, c’est que est d’une part moins résistant à la saisonnalité, parce qu’il y a des gens qui ne vont pas vouloir se mettre dans un truc chaud comme ça en plein été. Donc, ça ne nous permet pas de capitaliser dessus toute l’année. Et en plus, je trouve qu’on surfe mal sur le côté soirée en amoureux ; enfin ce n’est pas le même niveau de puissance, de performance, que la soirée jacuzzi en amoureux. Pourquoi ? Parce que le sauna, concrètement, si vous voulez draguer quelqu’un, un sauna, on dégouline de transpiration, on ressort, on est rouge comme une patate. Évidemment, en termes de niveau de drague, c’est peut-être moins efficace. C’est-à-dire que le gars qui veut draguer sa nana, il ne va peut-être pas se dire qu’il sera sous son meilleur jour, et même la fille, ou que sais-je. Du coup, ce n’est pas forcément, pour moi, la même espérance de gains qu’un jacuzzi. Et je vois que certaines personnes lancent des saunas avec cette même espérance de gain. Voilà. Juste une petite alerte sur ça. Ça peut être un faux ami, si on s’attend au même niveau de remplissage et de prix moyen qu’un jacuzzi. Ce n’est quand même pas la même chose. Ça apporte évidemment un bonus par rapport à un appartement classique, mais ce ne sont pas les mêmes espérances de gains. Je pense que le sauna peut aussi plaire à quelqu’un qui prend soin de soi. Un homme ou une femme, peu importe, qui se dit : « J’ai un petit voyage à faire, et je suis hyper stressé. Le soir, ça me fera du bien de me faire un sauna. » Mais c’est plus ça, en fait, pour moi, plutôt que vraiment le concept qui correspond à la clientèle love room. C’est en ça où on n’arrive pas forcément à faire les mêmes énormes croissances de chiffre d’affaires sur des loverooms, à mon sens, et de ce qu’on observe sur les appartements sur lesquels on travaille. 

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Le deuxième faux ami, c’est le fait de chercher à mettre une salle de bains dans toutes les chambres. Parfois, je vois ça. C’est pour augmenter le niveau de gamme dans l’appartement, surtout pour les grands appartements. L’idée est évidemment intéressante. L’idée est de surcroît intéressante si vous voulez, à un moment donné, envisager de faire de la colocation courte durée. C’est quoi, la colocation courte durée ? C’est le fait de faire, en fait, une mise en location, notamment sur airbnb, en chambre chez l’habitant. C’est-à-dire que vous allez louer sur airbnb une chambre dans un ensemble. La personne sait qu’elle ne va avoir qu’une chambre dans un ensemble, et du coup, ça vous permet de dupliquer les revenus, parce que la somme de chacune des chambres à l’unité se loue beaucoup plus cher que la valeur que vous aurez louée pour l’appartement entier. Donc ça, c’est quelque chose qui est réalisé. Vous avez souvent des contraintes un petit peu techniques sur la partie terrain sur ça, parce que vous avez la nécessité de faire énormément de passage. C’est-à-dire qu’à chaque fois que vous avez un nouveau voyageur, même s’il y a déjà deux chambres qui sont remplies, évidemment, vous devez refaire un ménage, et vous assurer que tout soit parfaitement clean à l’arrivée du voyageur. Donc, c’est quand même une grosse intendance de s’assurer que c’est tout le temps propre, et tout le temps nickel. Maintenant, c’est vrai que la rentabilité est plus importante et intéressante. Mais si vous n’êtes pas dans cette optique-là, chercher à mettre une salle de bains dans chacune des chambres, c’est quelque chose qui va être superficiel. En tout cas, c’est la chose qu’on va avoir du mal à valoriser par la suite, financièrement. Ça va augmenter le niveau de gamme, oui. Mais faire le scénario avec ou sans salle de bains dans chacune des chambres, c’est quasiment impossible. Donc, voilà. Ça, c’est aussi, pour moi, un faux ami. 

Et le dernier faux ami que je voulais partager avec vous aujourd’hui, c’est la partie-terrasse ou extérieur. Souvent, on me dit : « Un appartement avec extérieur ou sans extérieur, avec terrasse ou sans terrasse ? » Je ne nie pas qu’évidemment, quand on a un extérieur ou une terrasse en période de forte demande, je ne dis pas qu’évidemment, on va mettre un bonus sur les prix, parce que c’est sûr que c’est hyper positif de pouvoir proposer ça à nos voyageurs, et qu’il y a beaucoup de voyageurs qui peuvent nous sélectionner pour ça. Maintenant, malheureusement, à moins que ça concerne un appartement qui est dans des latitudes où il fait beau toute l’année, si, par exemple, vous avez un appartement, une villa, ou une maison en Espagne ou en Andalousie, où globalement, on peut profiter quand même une grosse partie de l’année des extérieurs, oui, ça veut dire que ça va être un vrai bonus sur l’année. Mais, en tout cas, si vous êtes en Métropole, on ne peut pas profiter de la terrasse toute l’année. Les extérieurs, c’est vraiment cantonné à quelques mois de beaux de l’été en France. Et donc, en ça, ça peut être réellement un faux ami. Ce que je trouve, ça dépend évidemment du projet que vous avez, mais parfois, on paie vraiment cet extérieur à l’achat, ou même à la sous-location. Vous pouvez vraiment avoir des loyers qui sont plus élevés, parce qu’il y a un grand jardin. En réalité, en courte durée, c’est un point que vous n’allez pouvoir exploiter dans la tarification que quelques mois de l’année. Donc, il faut vraiment faire vos calculs, et ne pas partir tête baissée en se disant : « C’est génial ! Je vais avoir une terrasse, alors là, ça va cartonner, ça va être génial. » Parce qu’en fait, en réalité, même quand on est dans le sud, il y a des biens qui, en ayant une terrasse, ne nous permettent de capitaliser sur ça que quelques mois dans l’année. Donc, voilà. 

Pour moi, ce sont vraiment ces trois points qui sont des faux amis. Ça ne veut pas dire que si vous faites ça, ou si vous souhaitez faire ça, c’est rédhibitoire, et qu’il faut surtout tout arrêter ; pas du tout. En revanche, ce que je voulais vous partager, c’est qu’il faut ménager ses attentes dans ce genre de scénario. Il faut juste en attendre ce que cet élément-là peut vous apporter, et pas plus pour éviter d’être déçu, ou pour tout simplement éviter de ne pas être rentable à la mesure de ce que vous souhaitiez pour l’appartement. 

J’espère que ça pourra vous aider. N’hésitez pas à me poser des questions, si vous avez des questions aujourd’hui sur ça, sur le revenue management. Je ne sais pas si vous avez vu, on a en ce moment quand même une énorme explosion des cas de COVID, on en parlait ce matin avec Jules, qui est revenue manager dans l’équipe. On en a parlé aussi avec un client. C’était super intéressant, notre échange. Et en fait, on se disait qu’on a une énorme explosion des cas de COVID, mais en réalité, si vous regardez, il n’y a pas réellement d’explosion des cas d’hospitalisation. Donc, ce qui pourrait faire dire qu’on ne va peut-être pas être confiné. N’hésitez pas à partager ce que vous en pensez. C’est vrai que malgré tout, je ne sais pas si vous l’avez observé aussi, on voit quand même une certaine réticence des voyageurs à confirmer d’ores et déjà leur séjour sur Noël et Nouvel An, du fait de la couverture médiatique de cette explosion des cas de COVID, du fait des nouvelles mesures qui ont été prises, qui font pressentir à tout le monde que peut-être, il va se passer des choses. Donc, ça crée une grosse insécurité chez les voyageurs, et ça peut, en effet, retarder les prises de réservation sur Noël et le Nouvel An. Avez-vous ça aussi de votre côté ? Qu’en pensez-vous ? Avez-vous des questions ? N’hésitez pas à me dire si tout ça vous inspire des remarques, des questions, des doutes, des suggestions. 

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Je vois qu’il y a une question sur Instagram. Amina me dit : « Super page YouTube. ». 

− Super, merci beaucoup. C’est hyper sympa. Tu me dis : « Mon appartement est avec terrasse plein sud. Ça aide. » Ah ! C’est vrai ! L’orientation de la terrasse, c’est que ça peut aider, ça peut permettre d’en profiter plus longtemps. Tu as raison, c’est important de le préciser. Tout à fait. Très bon point. 

− « Je suis Carole de Facebook. » 

Je reprends les messages que vous m’avez envoyés sur Facebook et Instagram. 

− Bonjour Carole. Bienvenue.

− Bonjour Olivier. Bienvenue. J’espère que vous allez bien. 

Sur Facebook, on me dit « coucou » avec un cœur rouge. 

− Merci. 

Je me dis que c’est peut-être Marie qui m’envoie ça. Je ne sais pas. J’espère que je ne me trompe pas, parce que sinon, la personne va se dire : « D’accord, elle ne pense pas à moi. Super ».

− Salut Mélanie. Bonjour. Comment vas-tu ? 

− Maxime : « À ton avis, les équipements permettent-ils d’augmenter ses prix ? » 

Non. Le sauna, on pourrait considérer ça comme un équipement. Je réfléchis s’il y avait vraiment un équipement que je vois, qui pourrait manifestement augmenter les prix. La vérité générale, c’est que surtout, il nous faut toujours un maximum d’équipements possibles. J’ai en tête, par exemple, un appartement qui est très bien équipé, et je vois dans les commentaires que les gens saluent les équipements. C’est-à-dire qu’ils saluent le fait qu’il y a tout ce qu’il faut, c’est hyper exhaustif. Je pense que le fait d’être le plus équipé possible, ça nous permet de nous donner toutes les chances d’avoir d’excellentes notes. C’est en ça que c’est capital. Après, des équipements qui vraiment, changeraient la donne en nous disant : « Grâce à ça, je peux augmenter de 5 %, 10 % mes prix, à part le jacuzzi, évidemment, et là, c’est même plus que 10 % d’augmentation des prix, je réfléchis… je ne sais pas du tout. Après, c’est vrai que parfois, il y a peut-être des choses qu’on peut trouver, comme des jeux. J’avais fait une interview il y a un certain temps sur la chaîne YouTube d’une personne qui avait mis un escape game grandeur nature d’appartements. Mais en fait, c’était comme un jeu de société, mais à faire dans son appart, et qui lui permettait réellement d’augmenter ses prix en période forte, et de remplir plus en période faible. Et les gens lui disaient : “On vient pour l’escape game, parce qu’on va s’amuser. On a choisi l’appart pour ça.” Donc, à la limite, peut-être que ce genre d’équipements très différenciants, qui ne sont pas du confort de vie dans l’appartement, mais juste des bonus en plus, peut-être que ça, oui, ça permet en effet d’augmenter les prix. Mais d’ailleurs, on voit bien que c’est un peu la même chose que le jacuzzi. C’est-à-dire que ce n’est pas du confort de base qui est vraiment un standard à apporter aux voyageurs quoi qu’il en soit, mais vraiment une sorte de bonus qui va nous différencier, qui va être qui va être très : “Tu vas nous faire sortir de la concurrence.”. 

− Mélanie : “À la Martinique, la terrasse, c’est un vrai plus.” 

Oui. Je ne sais pas si tu as remarqué, mais c’est pour ça que j’ai dit que si vous êtes en métropole… parce que dans ma tête, je me disais : “Oui, mais si on est en Guadeloupe ou Martinique, c’est quand même vraiment un plus.” Et on peut en profiter beaucoup, beaucoup, beaucoup plus longtemps. C’est vrai qu’il y a certaines périodes où il pleut, mais en réalité, on peut en profiter vraiment beaucoup plus. Donc, tu as raison de le rappeler. DOM-TOM, clairement, c’est un gros avantage sur toute l’année. Très bon point. 

− Mélanie : “Concernant les équipements, on peut, à la demande, proposer un jacuzzi à la location.” 

Oui. C’est vrai que c’est possible aussi. Le jacuzzi à la location, je sais qu’il y a des sociétés qui le font même en intérieur. C’est vrai. Après, c’est quand même une certaine intendance. Il faut s’assurer que la société des jacuzzis prenne en charge le ménage aussi. Il faut le faire dans de grandes unités : un grand appartement, ou une grande maison. Mais c’est vrai que pour un studio, il faut s’assurer que ça puisse rentrer. Il faut le penser en amont. Donc, reconstituer une love room dans un studio ou un t2, comme ça, à la demande, il faut vraiment le penser en amont. Mais sinon, c’est vrai que quand on a un grand appartement, ou même une maison avec un jardin, ou une terrasse, comme tu disais, c’est clair que c’est une bonne idée de revenus additionnels. Tu as raison de le préciser. Très bonne idée de revenus additionnels. 

Écoutez, je ne vois pas plus de questions ou de remarques aujourd’hui. Si vous ne faites pas encore partie de notre groupe Facebook, je ne sais pas si je l’ai dit, mais n’hésitez pas à le rejoindre. En fait, quand vous allez rejoindre, vous allez aussi avoir un bonus gratuit qui va vous être envoyé par mail, qui vous permet d’avoir les six erreurs à ne pas faire. Je propose, et je partage le plus possible des informations en plus dans le groupe Facebook. Pour vous donner un exemple, j’ai partagé l’information de la fermeture des boîtes de nuit en indiquant que ça va être pour nous un risque du fait que les boîtes de nuit sont fermées. On risque d’avoir une à un accroissement on risque d’avoir un accroissement du nombre de fêtes clandestines, et dans ces cas-là, la petite astuce que je partageais rapidement, c’était de dire : n’hésitez pas à dire, même si c’est faux — je nierai l’avoir dit, je ne suis pas responsable d’avoir dit ça — que vous avez un détecteur de décibels dans l’appartement, et que vous avez aussi des caméras qui filment les parties communes, pour dissuader les personnes qui sont venues pour faire une fête, et pour potentiellement, en conséquence, dégrader vos unités d’hébergement, vos appartements, maisons, et villas. C’est ce genre d’infos que je partage le plus possible dans le groupe Facebook pour nous aider tous à centraliser tout ça. Il y a aussi beaucoup d’autres personnes qui partagent leurs questions, qui présentent leurs activités. Donc, voilà, n’hésitez pas à nous rejoindre. C’est vraiment un groupe sympa, et moi, je vous dis à jeudi pour le prochain live. Prenez soin de vous, et je vous souhaite une très bonne semaine. 

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