Alexandre CIRIC comment se lancer de zéro en immobilier avec la meilleure stratégie d’investissement

Alexandre CIRIC évoque ses meilleures pépites sur la façon de se lancer de zéro en immobilier avec de bonnes stratégies d’investissement. Il est cofondateur de la société Réseau ICM qui aide à investir clés en mains.

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Bonjour et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet, la chaîne qui aide les loueurs saisonniers, les sous-loueurs professionnels, et les conciergeries de location saisonnière à devenir des entrepreneurs sereins et ultra-rentables. Mon invité d’aujourd’hui n’avait en poche, c’est ce qu’il m’a dit, qu’un diplôme de natation de 40 mètres dans sa jeunesse. Il n’a pas eu de diplôme, et pourtant, c’est un entrepreneur persévérant. Il m’a raconté son parcours, et vraiment, j’étais épatée. Rien ne l’arrête, c’est quelqu’un qui a fait plusieurs métiers. Il a commencé à créer plusieurs restaurants, puis il les a revendus. Il a travaillé en achat et revente de voitures, et puis, sur un coup de tête, c’est quelque chose qui n’était pas prévu, il est devenu agent immobilier à succès, pour finalement créer sa société en immobilier. Il est aujourd’hui investisseur immobilier, et son parcours, vous allez voir, est intéressant. Il a acheté sept appartements en même temps, tout simplement. Il est cocréateur, cofondateur, et codirigeant de la société réseau ICM. On va en parler. Vous allez voir, c’est une société qui fait un million d’euros de chiffre d’affaires actuellement, et qui a 25 personnes dans son équipe. Je suis ravie de t’accueillir Alexandre. 

−      Bonjour Alexandre Ciric. 

−      Bonjour Élise. Merci beaucoup pour cette invitation. C’est un honneur d’être avec toi. Effectivement, tu as bien résumé mon parcours. Je pars avec pas grand-chose. En tout cas, j’arrive dans l’immobilier avec aucun bagage. Je n’avais pas de diplôme. C’est dorénavant chose faite. À l’âge de 32 ans, j’ai entamé une validation des acquis de l’expérience. Forcément, au moment de la création de la société ICM, j’avais une expérience en tant qu’agent immobilier salarié, et j’ai fait une validation des acquis pour aller valider un diplôme qui est le BTS en profession immobilière, qui m’a permis d’aller chercher une carte transaction, bien évidemment, pour exercer en tant que chef d’entreprise dans l’immobilier. Donc ça y est, j’ai un diplôme en plus de ce brevet de natation que je mentionne pour rigoler, pour l’anecdote. 

−      Félicitations. Après, je ne pense pas que tu avais besoin de ce petit bout de papier pour exercer. Je pense que rien ne remplace l’expérience que tu as accumulée pendant toutes ces années. Du coup, pour ceux qui ne connaîtraient pas, est-ce que tu veux nous partager ton parcours ? 

−      Bien sûr, avec grand plaisir. Mon parcours dans l’immobilier, ou mon parcours professionnel dans l’ensemble ?

−      Comme tu veux. C’est toi qui vois.

−      Je vais parler principalement d’immobilier. J’ai commencé à l’âge de 27 ans. J’ai mis un pied dans l’immobilier. Je voulais devenir agent immobilier, parce que de l’extérieur, beaucoup le savent, l’immobilier, c’est une profession dans laquelle il y a beaucoup de turnovers, parce que de l’extérieur, ça donne très envie. Et ça a été mon cas aussi. J’ai été un petit peu ébloui par des amis agents immobiliers, par des connaissances qui étaient dans l’immobilier, qui avaient de la réussite. Forcément, l’herbe est toujours plus verte chez le voisin. Et de l’extérieur, on pense que tout est rose, et que tout est simple. Je vais citer un petit peu le cliché, mais de l’extérieur, l’agent immobilier, c’est quelqu’un qui comme moi, ouvre un peu quelques boutons de chemise, fume sa cigarette, roule dans une grosse voiture, et puis il gagne bien sa vie. Forcément, en voyant ça, ça m’a donné envie, moi aussi, de me lancer dans l’immobilier. Je me suis vite rendu compte que ce n’était pas tout à fait la réalité, que c’était un métier qui était compliqué, surtout au démarrage. Il faut prospecter, il faut se faire une clientèle, il faut convaincre des personnes de nous faire confiance, alors même que pour ces personnes, quand il s’agit de vendre une résidence principale, et bien parfois, c’est le projet d’une vie. C’est la plus grosse dépense qu’ils ont faite de leur existence, donc c’est quelque chose d’important. Il faut inspirer confiance, et là, bizarrement, on se rend compte que ce n’est pas la chemise ouverte et ce genre d’attitude qui inspirent confiance aux personnes. En plus d’avoir un travail d’agent immobilier affaire, et bien, il y a aussi parfois un travail de remise en question à faire pour réussir dans ce métier. Donc, voilà. J’ai eu la chance d’avoir eu des expériences auparavant. Bizarrement, à 26 ans, je redeviens salarié alors que j’avais déjà été chef d’entreprise. C’est pour dire à quel point l’envie de devenir agent immobilier était forte, parce que finalement, on a toujours cette impression de descendre dans l’échelle sociale. Mais moi, ça ne m’a pas posé problème, parce que c’était la passion avant tout. J’ai mis un pied dans l’immobilier, je me suis trouvé très vite retrouvé passionné. J’ai vite compris que c’était fait pour moi, et j’ai su rester, je me suis acharné. J’ai appris par mon expérience de chef d’entreprise qu’il fallait savoir s’adapter en permanence. Et donc, j’avais dû m’adapter en ayant déjà rencontré des secteurs en crise, des marchés en crise, des périodes plus ou moins faciles pour exercer en tant que chef d’entreprise dans la restauration, dans les véhicules également. Et donc, j’avais cette faculté à m’adapter assez bien. J’ai réussi à m’adapter très vite, à devenir agent immobilier, à avoir un petit peu de réussite, et puis qui s’est accéléré avec le temps. Donc voilà mon parcours. J’ai commencé en tant qu’agent immobilier, et ça m’a passionné. Les chiffres me passionnaient également. Et donc, forcément, à force d’approfondir les calculs pour des clients investisseurs, principalement un client qui est William, mon associé dans le réseau ICM que j’ai rencontré quand William était le client, et moi, j’étais de l’autre côté du bureau. Quand il a franchi la porte de mon agence, je ne vais pas dire que c’était le coup de foudre instantanément, mais on s’est très bien compris, parce que moi, j’adore les chiffres, parler de rentabilité avec mes clients, et lui, en tant qu’investisseur, forcément, c’était une approche qui était pertinente. Et puis, il avait peut-être rencontré un agent immobilier qui maîtrisait les notions de rentabilité, de cash-flow, et tout ce genre de choses en ma personne. Et donc, ça a plutôt bien fonctionné entre nous. Je suis donc devenu investisseur immobilier quelques années plus tard, parce que j’avais vite compris que des clients à moi s’enrichissaient en dormant. Et ça m’a donné envie de faire pareil. C’est moi qui leur donnais conseil. On dit toujours que le cordonnier est mal chaussé, mais quand même, j’avais envie de prendre ma part du gâteau dans ce monde, et d’avoir, moi aussi, des locataires et du patrimoine qui allait se payer avec le temps par le remboursement des prêts immobiliers. Donc, j’ai sauté le pas. J’ai fait plusieurs acquisitions très vite. J’ai commencé l’investissement en achetant trois appartements en simultanée. J’avais la chance de plutôt bien gagner ma vie, d’avoir une capacité d’emprunt qui était très bonne, en fait, parce que je n’étais pas propriétaire de ma résidence principale. Pour la petite anecdote, je suis actuellement locataire de ma résidence principale, toujours dans cette optique de faire baisser mon taux d’endettement, et de pouvoir continuer à acheter. Et ne pas s’ennuyer en regardant un patrimoine se payer tout seul, j’ai toujours besoin d’aller faire de la nouveauté, de nouvelles acquisitions, et voilà. 

−      Super intéressant. C’est vrai que tu es investisseur immobilier. Je crois savoir, tu me corriges si je me trompe, que tu as aussi une partie de ton patrimoine que tu exploites en courte durée. Comment as-tu fait ce choix de modes d’exploitation qui est très spécial ? Il y a des avantages, il y a des inconvénients. Est-ce qu’aujourd’hui, avec tout ce qui nous est arrivé récemment, est-ce que tu le regrettes ? Qu’est-ce que tu penses de tout ça ? 

−      Effectivement, j’ai une partie de mon patrimoine immobilier qui est exploité en location courte durée. C’est tout à fait le cas. C’est quelque chose que je ne regrette pas du tout, malgré que comme beaucoup, je suis passé par quelques périodes de doute au moment du premier confinement, et je me suis demandé comment l’avenir allait se passer, et s’il allait être toujours aussi rose. Je pense que je ne suis pas le seul à avoir eu ce genre de doute. Je suis passé par ces quelques émotions. J’avais établi, pour ma part, une espèce de calendrier, et puis je savais que j’aurais dû prendre une décision de revendre si on restait confiné indéfiniment. Bien sûr, ça n’a pas été le cas, le confinement s’est arrêté. Il y en a eu un autre après qui s’est très vite arrêté également. Et puis l’activité fonctionnait toujours aussi bien, elle fonctionne toujours aussi bien, si ce n’est encore mieux qu’avant j’ai l’impression. Je ne suis pas les chiffres tous les jours, mais je pense qu’on a encore de belles années devant nous pour les investisseurs qui font de la courte durée. Tu m’as posé une question, c’est : pourquoi j’ai franchi le pas ? Il y a une partie chiffres, mais il y a aussi une partie de l’explication qui va être émotionnelle, en fait, pour ma part. Pour avoir du rendement, pour avoir une belle rentabilité en tant qu’investisseur, il est souvent très compliqué d’aller dans un cœur de ville, d’aller sur des biens patrimoniaux. Et quand on est un petit peu comme moi, amoureux de belles pierres, et bien quand on passe dans des centres-villes et qu’on voit des beaux immeubles parfois haussmanniens – moi, je suis de Normandie. À Rouen, il y a de beaux immeubles qui ne sont pas haussmanniens, mais à colombages, tout tordus, qui ont des façades qui partent en biais. On a l’impression que l’immeuble est en train de pencher, mais non, il a été construit comme ça. Et il y a de belles couleurs sur les colombages. On va avoir un immeuble avec un colombage rouge, et puis à côté, un avec des colombages verts, et un autre en bleu. Et c’est un peu un décor de carte postale, parce que c’est du patrimoine qui est classé, on ne peut pas faire ce qu’on veut. Quand on doit rénover et qu’on a les architectes des bâtiments de France qui contrôlent ce qu’on fait, ce n’est pas toujours très facile, parce qu’on va mettre un petit peu plus de temps à réaliser les travaux. Mais en réalité, moi, c’était vraiment un plaisir, et je voulais avoir du patrimoine qui ressemble à ça. J’avais fait auparavant des colocations meublées dans des secteurs où il y a des universités. Donc généralement, on est en banlieue, on est dans l’agglomération, mais pas dans l’hyper centre historique des villes. Et voilà, je voulais quelque chose qui soit joli, qui visuellement, me fasse dire : « Ah oui ! Ça, c’est un beau bien immobilier. » Pour être rentable, je ne pouvais pas louer en nu traditionnel. Louer en meublé de longue durée, ça n’était pas des chiffres qui étaient intéressants pour moi. Quand je dis intéressant pour moi, c’est au minimum, atteindre un équilibre financier sur une durée d’emprunt qui était de 15 ou 20 ans. Et donc, la courte durée, ça m’a permis d’avoir des rendements supplémentaires ; et justement de générer du cash-flow dans certains biens. Et donc, j’étais rentable, j’avais un équilibre comptable sur les nouvelles opérations, et c’est clairement grâce à cette stratégie de mise en location que j’ai pu acquérir, on peut dire, du beau patrimoine, et du patrimoine qui est dans de beaux immeubles et à de belles adresses. J’avais vendu pas mal de choses dans ma vie. Les plus beaux, les mieux placés, je les ai gardés. On dit toujours qu’un investisseur, il doit fonctionner avec sa calculatrice plus qu’avec son cœur. Il n’y a pas que des émotions. Il y a aussi le fait que c’est dans le marché actuel. J’ai conservé jusqu’à présent, parce qu’on est sur une évolution des prix dans ces hyper centres, et disons que je m’enrichis également par de la plus-value, l’attente qui grossit année après année. Et je sais que si je revendais aujourd’hui, je vendrais plus cher que si j’avais vendu l’année dernière ou il y a deux ans. Donc voilà pourquoi je conserve. Il y a aussi un autre paramètre. Je suis quelqu’un d’un petit peu impatient dans la vie. Il faut que les choses se fassent vite. Il faut que ça avance un petit peu vite. Regardez mon enrichissement personnel uniquement par le remboursement de la dette. Warren Buffett prend cet exemple pour le milieu de la bourse, mais c’était comme regarder l’herbe pousser. Il y a des gens qui sont tout à fait à l’aise avec ça. Moi, j’ai besoin de quelque chose qui va un petit peu plus vite. Et donc, j’ai acheté, j’ai accumulé plusieurs biens en location courte durée, parce que ça génère du cash-flow, et ça me génère un cash-flow mensuel en plus de l’enrichissement par le remboursement de la dette. Et donc, ça va un petit peu plus vite que regarder l’herbe pousser. Et donc, voilà pourquoi j’ai fait ça. Tout simplement parce que je suis quelqu’un de très impatient. Voilà Élise. 

−      Pour que ça délivre vite. 

−      Exactement. 

−      OK. Après, je comprends aussi le fait d’avoir de la belle pierre, même en tant qu’investisseur. Je ne sais pas ta posture sur ça, mais ça peut être aussi en grande partie pour transmettre peut-être un jour quelque chose à ses enfants. C’est sûr qu’on est toujours plus fière de transmettre un très bel appartement du centre-ville avec un caractère historique, plutôt qu’un appartement de banlieue hyper lointain sans charge. Je comprends. 

−      Tout à fait. Il y a aussi de ça. Moi, je suis peut-être un peu jeune. Je trouve que je suis encore jeune, mais je ne le suis pas. J’ai 35 ans, je ne pense pas encore à ma succession. Je ne sais pas ce qui peut arriver demain, mais je n’en suis pas encore là. Ça n’a pas fait partie de ma réflexion, mais ce sera peut-être le cas un jour. Par contre, en tant qu’agent immobilier, j’ai rencontré auparavant des clients plus âgés que moi qui étaient sensibles à ce genre de choses. C’est une réalité. Aujourd’hui, beaucoup de personnes veulent transmettre un beau patrimoine, plutôt qu’un patrimoine rentable. Une belle adresse, un bel emplacement est quand même privilégié. Je prends le cas extrême : un appartement dans une copropriété qui fait quinze étages des années 70, où il y a une colocation, c’est rentable, mais les gens qui ont cette réflexion de la transmission ne privilégient pas ce type d’appartement malgré que sur le papier, c’est plus rentable à l’instant t. Je le vois dans l’activité ICM. Auparavant, quand j’étais agent immobilier pour d’autres structures, avant de fonder le réseau ICM, je le constatais aussi, et c’est une réalité. 

−      Oui. Tu vois, avec expérience que tu as en location saisonnière, je trouve que ce serait intéressant que tu nous partages – parce que dans la communauté J’affiche Complet, on est soit loueur saisonnier, soit sous-loueur professionnel, soit conciergerie de location saisonnière – à lumière de ton expérience, qu’est-ce qui, à ton avis, fait qu’une location saisonnière fonctionne bien ? Est-ce que tu as identifié des clés qui ont fait que pour toi, ça a été un succès ? 

−      Oui, il y a certaines choses. L’emplacement est primordial. De ma propre expérience, j’ai vu qu’il ne fallait pas se tromper d’emplacement, et que ça allait avoir un impact considérable sur le taux de remplissage. Bien sûr, il faut comprendre que la courte durée répond à un besoin des voyageurs. Il faut comprendre le besoin. Ce ne sera pas toujours le même selon les secteurs. Je vais prendre plusieurs exemples. Dans un lieu touristique, il y a un besoin pour les personnes de se loger pendant une période de vacances, peut-être d’une semaine. Dans une zone d’activité où il y a des entreprises, on va plutôt répondre à un besoin du voyageur qui est de se loger pendant une nuit, deux nuits, trois nuits, parfois une semaine, parfois même trois semaines, pour des personnes qui travaillent en déplacement pour une mission précise, et parfois même au-delà. C’est aujourd’hui la typologie de voyageurs que j’ai dans mes logements. Mais à chaque fois, l’emplacement correspond à un point d’attraction de ces voyageurs. Les gens ne viennent pas que pour le logement. Bien souvent, ils viennent pour une activité ou un loisir. Je vais prendre l’exemple du stade de France. Il y a même, dans le 93, beaucoup de locations courte durée autour du stade de France qui fonctionnent très bien. Parce qu’il y a des matchs, et on connaît les supporters qui sont prêts à faire énormément de kilomètres pour aller supporter leur équipe, et qui ont besoin de dormir sur place après un match. Donc, il y a un marché qui existe pour les supporters. Bien sûr, dans le 93, il y a beaucoup de sièges sociaux, d’entreprises, et de multinationales. Donc, ça correspond aussi. Quand ce n’est pas les soirs de match, il y a une clientèle business, une clientèle affaires. Mais voilà : l’emplacement. L’emplacement peut être n’importe où, mais on est dans le périmètre d’un endroit qui est le point d’attraction. Et ça, il ne faut pas se tromper. Je n’ai jamais essayé de mettre un airbnb au milieu de nulle part. Peut-être qu’il y a quand même une demande, et que ça va être dépaysant, mais il y a à un moment un point d’attraction, et il faut être relativement proche de ce point d’attraction. Voilà concernant l’emplacement. 

−      L’emplacement, ça fait tout. C’est vrai qu’on a eu ce débat il y a quelques semaines. On a eu ce débat de se dire que quand on a une localisation qui est dans la pampa, au milieu de nulle part, on voit qu’il n’y a aucun hôtel et aucune annonce, est-ce que ça vaut la peine ou pas de se lancer ? Je ne sais plus si on était tous les deux du même avis ou pas. Je ne sais plus. 

−      Je ne me souviens pas. 

−      Tu ne t’en souviens pas ? C’est quand on faisait l’échange sur le revenue management avec l’équipe. Je crois qu’à l’époque, en tout cas, ce qu’on peut partager et ce qui est intéressant, c’est qu’on s’était dit qu’au final, parfois il y a une opportunité, un endroit où il n’y a personne qui est localisé en location saisonnière, c’est que ça peut être soit une pépite, soit un flop total. Donc, c’est très difficile à déterminer. Mais là où je te rejoins à 1000 %, c’est que c’est une prise de risque. Il y a plein de zones, par ailleurs, où on peut aller, où on sait qu’il n’y a pas de risque, parce qu’on est proche d’une localisation avec un vrai attrait. Comment as- tu fonctionné quand tu as lancé tes locations saisonnières ? Est-ce que tu t’es fait accompagner de décorateurs ? De photographes ? Quelle était ta posture sur tout ça ? 

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Nicolas Fatou : étoffer son patrimoine avec la sous-location de façon automatisée

−      Pour la mise en place de mes premières locations en courte durée, oui, bien sûr, je me suis accompagné. Bizarrement je me suis fait accompagner malgré que j’aie une société qui est une société d’accompagnement. Bien sûr, ça n’était pas encore le cas à l’époque. Et encore aujourd’hui, en réalité, nous sommes une société d’accompagnement, mais nous nous faisons quand même accompagner en amont. J’explique. On est des professionnels de la transaction immobilière sous l’enseigne réseau ICM, mais uniquement de l’immobilier, de la transaction, et de l’investissement. On se fait bien sûr accompagner dans le sens où on va être le relais avec des entreprises qui vont faire les travaux. Dans l’exemple de la location courte durée, avec des sociétés de conciergerie. Lorsque j’ai réalisé mes premiers investissements, et le conseil que je donne à ceux qui voudraient s’initier, c’est également de ne pas faire avec leur impression, de ne pas faire uniquement avec leurs données. Les êtres humains ont toujours cette faculté de penser que notre intuition est la bonne. C’est selon moi un petit peu des bêtises. En réalité, il y a des experts, et il faut se tourner vers les experts pour avoir les données les plus pertinentes. Lors de ma première acquisition, j’ai investi dans le centre-ville, donc c’était un petit peu facile. J’ai vite compris en regardant moi-même les sites d’annonces qu’il y avait une demande, que des logements étaient loués, qu’ils étaient réservés. Donc, ce n’était pas difficile de déterminer le secteur. Par contre, ce que je n’étais pas capable de déterminer précisément, c’était la valeur de la nuitée, le taux de remplissage que j’allais avoir en moyenne. Et donc, j’ai tout simplement appelé des entreprises de conciergerie, d’une part, parce que j’aurai besoin d’eux ensuite, et je voulais entamer les échanges dès maintenant avec ces entreprises, comparer les devis, avoir le feeling, qui était les êtres humains qui allaient gérer l’appartement, accueillir les voyageurs. Et donc, je les ai rencontrés. Et en leur indiquant l’adresse, pour certaines d’entre elles qui ont bien voulu se déplacer, et bien on a fait une visite de l’appartement alors même que les travaux n’avaient pas démarré. Mais ils ont pu se rendre compte de l’adresse exacte, de la luminosité de l’appartement, du vis-à-vis qu’il pourrait y avoir, du nombre de couchages ; et puis parce qu’elles gèrent d’autres logements dans le secteur, elles étaient à même de me dire : « Ici, on va positionner le prix. » Et c’était assez précis. Je crois que le premier, il m’avait répondu à l’euro près, qu’il fallait commencer à 65 euros, parce que c’était un cas de couchage. Eux avaient en plus des stratégies, et ça, c’est une chose que je ne maîtrisais pas du tout. Ça a peut-être évolué, mais à l’époque, elles me disaient qu’elles allaient augmenter le prix de 1 euro tous les mois, au fur et à mesure des mois qui passent, et des avis qui seront collectés. Je trouvais ça intéressant, et c’est ce qu’ils ont fait après. Et donc voilà. Il faut écouter les professionnels. Et moi, pour ma part, j’ai écouté les professionnels qui m’ont dit à quel prix il fallait se positionner. Et donc, parce que j’ai compris la rentabilité que j’allais obtenir, ça m’a aussi permis, lors des achats suivants, de consulter la conciergerie avant même de faire une proposition d’achat et de négocier le prix en fonction des loyers que j’allais percevoir. C’était clairement des loyers qui m’étaient indiqués par les conciergeries. Pour la petite anecdote, aujourd’hui, bien sûr, des agents immobiliers m’appellent pour me proposer des affaires. Généralement, l’agent immobilier, avant même d’aller en ville, je demande à l’adresse, la surface, la configuration intérieure. Avec ça, dans la foulée, dès que j’ai raccroché, j’appelle la conciergerie, je leur donne les éléments, et je leur demande clairement : on peut louer combien ? Quel est le nombre de nuitées qu’on peut espérer louer par mois ? Et je pars en visite si vraiment il est judicieux d’aller rendre visite. Tout simplement. 

−      Je pense que c’est une force de se dire : « Je m’entoure d’une équipe. » C’est la logique que tu décris là de dire : « Je m’entoure d’une équipe qui va autour de moi graviter pour m’aider à me propulser. » Et c’est un peu la logique que vous avez mise en place dans le réseau ICM. C’est que vous avez des agents qui sont sur le terrain, qui connaissent extrêmement bien leur région, et puis vous avez aussi tous les pros avec des personnes qui sont en charge d’accompagner sur les travaux. Vous avez vraiment toute une ruche, et ça, c’est une force, je trouve. Je ne sais pas si le mot « ruche » est adapté. Tu me corriges des bêtises. Et ça, je trouve que c’est vraiment une force. C’est marrant parce que je crois qu’en fait, cette logique-là, tu l’as eue dès le début. C’est ça qui a fait ton succès, je pense. Pour des gens qui nous regardent, et qui se disent : “OK. Ça motive bien ce que dit Alexandre. J’ai bien envie de me lancer, mais j’ai un peu peur. Est-ce que tu as des conseils ? Parce que vous voyez beaucoup de néo-investisseurs, de nouveaux investisseurs dans le réseau ICM qui viennent vous voir pour dire : « J’ai envie de me lancer. »  C’est quoi tes conseils pour investir, et bien faire les choses quand on a un peu peur de se lancer ?

−      Il va y avoir surtout un conseil. En fait, il y a deux choses : soit on est formé, soit on est accompagné. Et en fait, on ne peut pas faire autrement. Il faut juste avoir ça en tête, se dire que si on n’a pas un des deux éléments, en fait, il ne faut pas faire. Et c’est une réalité. Parfois, je rencontre des personnes qui se tournent vers nous après avoir eu quelques échecs, et qui ont encore le courage d’investir, et de dire : « L’aventure peut être sympathique. » On sait, bien sûr, que quand la première opération se passe mal, j’ai rencontré des gens abandonner, et ne plus avoir envie. Des personnes qui pensaient, justement, que ça allait bien se passer, mais en faisant sans être formé ou sans être accompagné, et bien ont eu des échecs, et ne voulaient plus entendre parler d’investissements immobiliers. Je décris un peu de manière un peu sombre, mais il faut faire très attention. Se faire accompagner, c’est relativement simple. Quand je dis « se faire accompagner », ce n’est pas forcément passer par une société d’accompagnement. Oui, le réseau ICM fait ça, je ne vais pas prêcher pour ma paroisse. Se faire accompagner, ça peut être tout simplement quand on ne maîtrise pas le sujet des travaux, quand on achète un appartement qu’il faut rénover, et bien c’est de ne pas vouloir estimer les travaux tout seul si on n’est pas un professionnel du bâtiment. Avant même de faire une proposition d’achat, de venir avec une entreprise, avec plusieurs entreprises s’il le faut pour récupérer plusieurs devis. Aujourd’hui, c’est très facile. Il y a beaucoup de plateformes en ligne qui permettent la mise en relation avec des professionnels du bâtiment. Il suffit de formuler votre demande en ligne, et on va être mis en relation. Et en plus, c’est merveilleux, parce qu’on ne rencontre que des entreprises qui sont soumises à la terrible loi des votes, des avis, et des étoiles. Donc on rencontre en réalité des personnes qui vont être notées ensuite, et si la note n’est pas bonne, et bien elles ne pourront plus prétendre à une mise en relation à travers ces plateformes. C’est quand même une garantie de rencontrer de bonnes personnes, des personnes fiables, des personnes qui ne vont pas abandonner le chantier, et des personnes qui vont tenir le prix annoncé. Comme sur airbnb, comme sur booking, la note pourrait diminuer si le client n’était pas satisfait. Donc voilà, c’est très simple. Quand on veut faire une acquisition dans un endroit précis, il ne faut pas penser que l’on connaît les prix. Il faut rencontrer les agents immobiliers. C’est les agents immobiliers qui nous donnent conseil, et qui nous disent quelle est la valeur d’un bien sur le marché. Et moi, quand je vais dans une autre ville, je ne peux pas deviner. Je suis un professionnel de l’immobilier, je maîtrise mon secteur. Quand je sors de mon secteur, je suis bien obligé d’aller voir mes confrères. C’est eux qui me disent si telle rue vaut 2 000 euros du mètre carré, ou 4 000, ou 6 000. Je suis incapable de le faire. S’entourer, être accompagné, ça veut dire écouter les professionnels, ouvrir grand ses oreilles, prendre des notes, et ne pas penser qu’on sait tout. Ce serait très dangereux. Pareil pour la conciergerie. On pourrait penser qu’en faisant une analyse nous-mêmes sur les sites d’annonces de location courte durée, on va trouver les prix. En réalité, non. Maintenant, c’est plus compliqué. Les plateformes prennent des frais qui ne sont pas expliqués quand on regarde les prix, les ménages ont un coût. Et donc, c’est pour ça que quand je prenais l’exemple des sociétés de conciergerie, être accompagné, c’est les consulter et les écouter. Et ça, c’est très important. Une fois qu’on est formé, pas de problème. On peut aller un petit peu plus vite, et faire avec un petit peu moins de monde. Mais c’est super important : accompagné ou formé. Juste une petite chose, tu disais : « pour ceux qui ont peur ». La réalité, c’est que la peur, elle ne va pas disparaître forcément parce qu’on est accompagné. Quand on est lors du premier, la peur existe. Elle est normale. Et moi, c’est ce que je dis à mes clients. Je dis : « La première fois que tu as conduit une voiture ou que tu as fait ton premier rendez-vous à l’auto-école, tu avais peur. C’était la première fois, et c’est normal d’avoir peur une première fois. Quand tu es monté sur un vélo, la première fois, tu as eu peur. Mais c’est en pratiquant que tu as appris, et que finalement, la peur s’en est allée. » Et donc, c’est normal d’avoir peur pour la première fois. Pour certains, j’aime bien prendre l’exemple de la petite amie. Je leur dis : « Mais tu as eu un petit ami ou une petite amie, et le tout premier rendez-vous galant, est-ce que tu as eu peur ? » Et souvent, la réponse est : « Oui, je n’étais pas fier. » On est tous passés par là. Dans notre vie, c’est normal de ressentir cette peur. Il ne faut pas se dire : « Si j’ai peur, je n’y vais pas. » La peur, c’est humain. C’est un sentiment tout ce qu’il y a de plus normal, et c’est en pratiquant que la peur s’en va, et qu’on progresse. Et donc, c’est normal d’avoir peur. Mais il ne faut pas que ça nous empêche d’avancer. On peut se faire accompagner, entourer, partager avec des proches le projet qu’on est en train de faire, et ça aide à surmonter la peur. Mais elle ne va pas disparaître. Ça va être à nous de la surmonter.

−      Je trouve que la métaphore de l’auto-école, elle est assez intéressante, parce qu’au final, oui, c’est un peu ça. Quand on se fait accompagner pour se lancer sur un premier investissement, c’est nous qui sommes au volant, parce qu’au final, c’est nous qui signons chez le notaire quand même in fine. Mais on a le moniteur d’auto-école qui est avec nous, qui est la personne qui nous accompagne dans l’investissement. C’est vrai que j’aime bien cette métaphore. Est-ce qu’il faut quand même se poser la question, quand on arrive pour souscrire un accompagnement comme ça, est-ce que je souhaite, on donnait l’exemple tout à leur, transmettre juste un patrimoine à mes enfants, donc faire vraiment du patrimoine, ou est-ce que je veux un complément de revenu au quotidien, ou autre scénario, je veux créer un gîte ? Est-ce qu’il faut se poser quand même cette question-là avant de venir ? 

−      Il faut se la poser. Généralement, quand on en est au stade de l’investissement, il y a peut-être des personnes qui veulent investir juste pour faire comme les copains, je ne sais pas trop. Oui, ça existe. En réalité, j’en ai rencontré. Mais c’est bien aussi. Il n’y a aucun problème. Mais généralement, on s’est déjà posé la question. Nous, on rencontre, dans le réseau ICM, beaucoup de clients qui sont des primo-investisseurs, qui se tournent vers nous justement parce qu’elles ne se retrouvent pas dans l’offre traditionnelle des agents immobiliers. Ce sont des investisseurs, mais avec des agences traditionnelles, l’agent immobilier va disparaître bien souvent au moment de la vente définitive et de l’acte authentique. Et pour une première fois, se dire qu’ils vont organiser les travaux seuls : l’ameublement, l’installation des locataires, ça fait un petit peu beaucoup en plus d’être sur le premier achat. Et donc, elles se tournent vers des sociétés d’accompagnement comme la nôtre, en occurrence. Souvent, les personnes ont déjà un pourquoi, avant même de se dire : « Je vais investir ». Le pourquoi, ça va être : « Je prends de l’âge, je veux transmettre à mes enfants quelque chose. » Pour d’autres qui vont être plus jeunes, parfois, même à 20 ans, certains nous disent : « La retraite, on n’y croit plus. Il n’y en aura pas. Donc on veut se prendre en main, et clairement, on veut investir dès maintenant, parce qu’on veut, à un moment donné, avoir un patrimoine immobilier qui va générer du revenu, parce qu’on trouve l’avenir un petit peu incertain. » Pour d’autres, ça va être de faire un petit investissement dans une ville, parce qu’ils se disent que ça pourrait servir plus tard à leurs enfants qui seront en étude dans cette grande ville. Il y a plein de raisons. Souvent, les personnes l’ont déjà. Il arrive que les personnes ne l’aient pas. Il n’y a pas de mal à ça. Vouloir investir pour pouvoir investir, il n’y a aucun souci là-dessus. Bien sûr, que les personnes aient déterminé leur « pourquoi » ou pas, la première étape, en tout cas chez ICM, c’est d’établir un cahier des charges de l’investissement. On va essayer de comprendre le « pourquoi ». On va essayer de comprendre le besoin du client. Et en fonction du besoin, qui est peut-être de transmettre, qui est peut-être de créer du revenu instantanément par le jeu du cash-flow positif, mais il faut que tout ça, c’est très clair, et la première chose, c’est d’établir un cahier des charges qui va permettre de diriger la recherche du bien immobilier, qui devra bien sûr correspondre aux attentes du client et aux besoins du client. Évidemment, on ne va pas proposer la même typologie de biens immobiliers si la personne veut du revenu ou transmettre un patrimoine immobilier. Les budgets vont être différents, les localisations et la stratégie de location vont être différentes. Donc, on peut avoir défini son besoin, on peut ne pas l’avoir défini, ce n’est pas bien grave. Quand on est entouré par des professionnels, je pense que la majorité des professionnels ont cette démarche de comprendre le client avant même de démarrer leur travail. J’ose espérer que ce soit le cas en tout cas. 

−      OK. Top. Je sais que tu vois aussi passer beaucoup de dossiers. Est-ce que tu as de grosses erreurs qui ont été faites, à ne pas faire, ou des erreurs que les gens auraient faites dans le passé avant de vous rejoindre ? Est-ce que tu peux nous en raconter une ? Un écueil dans lequel ne pas tomber, même dans ton réseau, des erreurs que tu aurais vues en investissements immobiliers. 

−      Pour des clients ? 

−      Pour des clients, non. J’imagine que dans le réseau ICM, quand on est accompagné, on ne tombe pas dans les écueils, justement. Mais peut-être dans le passé immobilier, ou dans ton réseau, des gens qui auraient investi, et qui auraient fait des erreurs en investissant. J’en cite une, parce que c’est ce que moi, j’ai en tête. Ce que je vois souvent, c’est le fait d’investir… ça, je crois que tu vas me dire que tu n’es pas d’accord avec ça. Je le dis quand même. Parce que tu as expliqué tout à l’heure pourquoi tu n’es pas d’accord avec ça. Mais une erreur que j’ai vue, c’est d’investir en courte durée en attendant la rentabilité uniquement de la courte durée, que le bien ne soit pas rentable en longue durée. Et auquel cas, si à un moment donné, il y a un problème, ce n’est plus rentable. Mais je crois que tu vas me répondre que parfois, ça a du sens, justement, pour acquérir ce genre de biens patrimoniaux de centre-ville avec un caractère historique. Est-ce que tu as un autre exemple qui n’est pas celui-là ?

−      Oui. Il y a des erreurs. On va dire que c’est un parcours qui n’était pas simple pour certaines personnes, effectivement, que j’ai rencontrées quand j’étais agent immobilier ou à la tête du réseau ICM, en effet. Il se passe un monde dans la vie où on se dit : « Je vais franchir le pas, je vais faire un investissement locatif. » Sauf que ça ne se produit pas forcément à la naissance. Ça peut se produire à 20 ans, à 30 ans, à 40 ans, à 50 ans. Et forcément, on a fait les choses auparavant avant de prendre cette décision de faire un investissement locatif, qui parfois, va nous mettre des bâtons dans les roues. Je ne vais pas dire que c’est forcément des erreurs. Ça fait partie du parcours, et c’est grâce à ça qu’on a appris. Et ce n’est pas une erreur d’avoir appris par l’expérience. C’est mon cas. Moi, je suis quelqu’un qui n’est pas formé par les diplômes, mais par l’expérience. Mais il m’arrive de rencontrer des problématiques avec certains profils de clients. Je vais prendre l’exemple le plus fréquemment rencontré. Ce sont des personnes qui sont propriétaires de leur résidence principale, qui ont des revenus, qui ont un endettement sur la résidence principale, et qui malheureusement, en tant que particuliers, investissent en personne physique. Elles sont déjà à 25, 30, 35 % d’endettement, et elles souhaitent investir. Ça peut être une espèce de rebondissements pour toute la famille. Parce qu’il arrive parfois d’être confronté à une situation, on sait qu’il va être nécessaire de revendre la résidence principale pour que la famille reparte en location quelque temps, donc quelques mois, voire quelques années, si vraiment, le but ultime c’est d’investir. Et en étant en location, avec un loyer inférieur aux remboursements de prêts, de retrouver une capacité d’endettement, et de pouvoir aller sur l’investissement. Comme j’ai dit juste avant, c’est mon cas. Actuellement, je suis propriétaire de plusieurs biens, mais locataire de ma résidence principale. Donc il arrive parfois que des personnes, ça leur mette un petit coup sur la tête, mais elles veulent arriver à leurs fins, investir et avoir du patrimoine, parce qu’elles pensent à l’avenir, à dans 20 ans, 30 ans. Et donc, parfois, il faut revendre la résidence principale. Je vais prendre un autre exemple, celui de l’investissement locatif qui aurait été mal fait. Bien sûr, il y a l’exemple du Pinel qui revient à chaque fois. 

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−      Oui. 

−      Moi, je ne suis pas complètement tranché sur le sujet. Il existe de bons investissements fiscaux Pinel également, et j’ai rencontré des personnes qui avaient fait de bons investissements, parce que la logique d’achat au mètre carré était bonne. Bien sûr, ce n’est pas toujours le cas. Mais j’ai vu des gens faire de bons investissements dans Pinel. On entend souvent les histoires du Pinel qui s’est mal placé, où l’effort d’épargne mensuelle est considérable. Et puis, on a acheté un bien trop cher, et tout ça, on connaît. Mais sans même être sur de l’investissement locatif où l’objectif était fiscal, j’ai vu des personnes acheter des biens, et être déjà propriétaires de biens immobiliers qu’ils mettaient en location, mais parce qu’elles avaient acheté le bien avec leurs émotions plus qu’avec leur calculatrice. Je prends un exemple. Le bel appartement qui fait envie, qui a beaucoup de charme, qui est bien placé, ou dans lequel on se verrait bien vivre, et bien, on va l’acheter. Cet appartement très agréable, dans lequel n’y a pas de travaux, on va l’acheter bien évidemment cher au mètre carré par rapport à ce qu’on pourrait trouver. Parce que c’est un achat émotionnel, parce qu’il est déjà rénové, et on sait qu’un appartement très abîmé, plus le coup les travaux, reviendra moins cher qu’un appartement déjà terminé. C’est comme ça que travaillent les marchands de biens. Ils rénovent, et ils font une marge sur cette opération. Et donc, il arrive que je rencontre des personnes qui soient propriétaires d’un bien dans lequel il y a des locataires, mais la rentabilité n’est pas au rendez-vous. Il y a une rentabilité de 3 %, de 4 %, et c’est ce bien en particulier qui va les empêcher d’en faire de nouveau. Le banquier, quand on lui présente un dossier, prend en compte nos revenus bruts globaux. Ça veut dire revenu du travail, revenu locatif, autres revenus s’il y en a : revenu de l’entreprise, des dividendes, ce genre de choses. Et donc, à côté de ça, il y a les dépenses et les crédits qui existent. Et c’est le calcul de ces choses qui va provoquer la capacité d’emprunt ou pas. Et donc, j’ai rencontré des personnes qui avaient mille euros de remboursement de prêt sur un bien immobilier, mais elles encaissent un loyer de 600 euros tous les mois. Et donc, forcément, il y a un problème. Elles ont un investissement immobilier qui n’est pas du Pinel, dans lequel elles font un effort d’épargne. Ça veut dire que pour rembourser la dette pour l’acquisition de ce bien immobilier, elles remettent de leur poche 400 euros tous les mois. Forcément, il y a des investissements comme ça. Oui, c’est un bel investissement, il nous plaît, on a placé son argent dans la pierre, mais en réalité, cette dépense mensuelle pour couvrir le crédit ou les différentes charges de taxes foncières de copropriété ou de la rénovation du bien immobilier nous empêche d’avancer. Et quand on n’est pas sûr de l’investissement rentable dans les premières acquisitions, ça peut nous empêcher d’aller plus loin, ensuite plus vite. Et il est très important d’acheter dans un premier temps des biens qui sont très rentables, et qui nous permettent d’avoir une capacité d’endettement qui soit toujours le plus proche de zéro. C’est parfois compliqué, il faut être très rentable. Il y a des banquiers qui pondèrent les loyers à hauteur de 50 %. Ça veut dire que même si on a un bien immobilier dans lequel on a un remboursement de prêt de 500 euros par mois, et qu’on a un loyer de 500 euros par mois, quand le banquier dans sa logique de calcul, pondère à 50 %, il le prendra pour 500 euros par mois de revenus. Et ça, c’est le genre de chose, quand on ne maîtrise pas, c’est une manière de calculer des banquiers qui nous empêche d’en faire un deuxième, puis un troisième, puis un quatrième. Et quand on est bloqué, on est bloqué. Donc, parfois, il faut revenir en arrière, il faut revendre des choses pour repartir de plus belle. C’est actuellement mon cas. Je revends des biens pour pouvoir rebondir. 

−      Super intéressant. Si quelqu’un nous écoute, et se dit : « Super. J’aimerais bien que la société d’Alexandre m’aide à investir. Est-ce que tu peux nous raconter plus précisément ce que vous faites chez ICM ? Comment ça se passe ? Comment ça démarre ? Comment ça se termine ? Qu’est-ce qui se passe ? 

−      Comment ça se passe chez ICM ? Je vais prendre un exemple, quand moi, Alexandre, j’investis dans l’immobilier pour expliquer. Je vais raconter comment est né le réseau ICM en réalité. Moi, j’étais un investisseur immobilier. J’avais démarré, puis j’avais un petit peu de réussite. Modeste réussite, mais je générais du cash-flow positif, et j’ai pu enchaîner les acquisitions dès le début, parce que j’étais sur des stratégies d’investissement quand même assez rentables. Forcément, il y a des proches à moi qui se sont demandé comment je faisais, et qui m’ont demandé conseil, et qui m’ont demandé de les accompagner. Je n’étais pas accompagnateur. Le terme n’existait même pas à l’époque dans mon monde. Et donc, j’ai des proches : ma petite sœur, des amis, des membres de ma famille, qui m’ont dit : “On aimerait que tu nous aides à faire pareil.” Et donc, voilà que sur mon temps libre, je me retrouve à rechercher des biens pour mes proches, et puis comme ils voulaient du rentable, et puis je voulais aussi qu’ils fassent du rentable parce que j’essayais de leur donner des conseils correctement, j’organise des rendez-vous avec des artisans. En fait, je leur donne mes contacts d’entreprises, et puis je leur recommande des entreprises, donc je leur refile mes contacts. Et puis me voilà sur place pour chiffrer les chantiers avec elles, parce qu’elles ont besoin de moi pour leur donner des conseils. Et puis finalement, en fait, je les aide dans toutes les étapes jusqu’à la fin. Pendant le suivi de chantier, je leur donne encore conseil, et puis à l’acte authentique, et puis partout. Et donc, je le fais une fois, et puis deux fois, et puis trois fois. Et surtout, moi j’avance dans l’investissement, mais bien sûr, comme tous les investisseurs, je n’arrive pas à faire financer tout ce que j’aimerais acheter. De bonnes affaires, j’en ai plein, sauf que le banquier, comme tout le monde, me dit : “stop”. Il me dit : “stop” plusieurs fois dans l’année. Donc, j’ai d’un côté, des personnes qui veulent investir, et qui seraient prêtes à me payer pour que je les aide à investir, et de l’autre côté, j’ai des biens rentables. Donc, l’entreprise, elle était comme ça. William avait fait ce constat avant moi, et puis en fait, on s’est dit : “Mais si on en faisait une entreprise ? On va monter une entreprise d’accompagnement de personnes.” C’est né tout simplement comme ça. On fait pour nos clients ce qu’on aurait fait pour nous-mêmes. Donc, quand une personne prend contact avec l’entreprise, et bien pour moi, c’est comme quand ma petite sœur m’appelle, et me demande de l’aider à investir. Je vais citer les procès sur lesquels on intervient. C’est relativement simple. En fait, on est là vraiment du début à la fin, et c’est ce que font nos accompagnateurs. On a d’abord accompagné des clients sur la région de Rouen. C’est William qui faisait ça dans un premier temps, puis je les rejoins. Et puis, la demande a tellement grandi qu’on a été complètement dépassé par cette demande. La demande a été à Rouen, puis à Paris, puis à Lyon, puis à Montpellier, puis à Nantes. Et en fait, quand on a commencé à recruter – aujourd’hui, on a une vingtaine d’agents commerciaux – on a imaginé, en fait, des petits Alexandre, et des petits William partout en France. Et c’est comme ça que le réseau est né. Je ne vais pas dire “malgré nous”, mais presque. Pas malgré nous, parce qu’on voulait faire ça. C’est notre passion, l’immobilier, avant même d’être un métier, une activité, ou une entreprise. C’est une passion partagée par les membres. On a un critère de recrutement qui est peut-être un peu dur pour certains, et c’est pour ça qu’on n’est pas un grand réseau. On recrute des personnes qui sont soit des agents immobiliers expérimentés, soit des investisseurs immobiliers. Et aujourd’hui, on a un réseau qui est constitué uniquement d’investisseurs immobiliers aguerris. Ils sont tous personnellement investisseurs. Ce qu’on veut pour nos clients, ce n’est pas qu’ils soient accompagnés par des agents immobiliers. On veut qu’ils soient accompagnés, et qu’ils travaillent en binôme avec un investisseur aguerri. Moi, quand j’étais plus jeune, pour mon premier investissement, j’aurais aimé avoir un mentor, avoir un référent qui me donne conseil, et qui me dise s’il est bon d’acheter ce bien-là ou pas, si le budget travaux, il est pertinent ou pas, si la dépense de plomberie, elle est cohérente, et qui m’aurait conforté sur la valeur locative que j’avais imaginée. J’aurais été beaucoup plus vite. On parlait tout à l’heure des peurs. J’aurais peut-être eu moins peur, si quelqu’un d’expérimenté m’avait donné conseil, ou avait été à mes côtés, en disant : “Alexandre, tu peux faire ça. Je suis là pour te donner des conseils.” L’expertise qu’on veut amener, c’est ça. On s’occupe, dans le réseau ICM, de plusieurs choses. Donc, c’est la recherche et la prospection du bien, une fois que le cahier des charges a été établi. Donc, recherche, prospection, négociation, et bien évidemment, organisation, signature de compromis et d’actes authentiques. On a une expertise de courtiers en travaux. Ça veut dire que c’est nous qui allons trouver les entreprises partenaires sur chaque secteur, qui vont travailler avec nous. En réalité, ce n’est pas bien compliqué, tout ça. Le courtage en travaux, ça peut paraître un gros truc, alors que pas du tout. En réalité, on fait travailler des artisans qu’on a déjà fait travailler pour nous-mêmes. Les clients qu’on accompagne sur la région de Rouen, ce sont mes propres artisans, qui travaillent dans mes appartements, qui travaillent chez mes clients. C’est des gens en qui j’ai confiance, c’est des gens avec qui il y a une vraie amitié qui existe. Pour le coup, ce sont des amis, pour la plupart. Et ce sont ces personnes qui vont travailler chez nos clients. Quand il s’agit d’un projet à Lyon, c’est pareil. L’accompagnateur de Lyon, en fait, ouvre son carnet d’adresses à ses propres clients, et c’est ses artisans à lui qui vont aller travailler sur les chantiers. Voilà le courtage en travaux. Ça s’appelle courtage en travaux, parce qu’on sélectionne les entreprises, on les met en relation avec les clients. Et surtout, on fait le tri des offres, on compare les prix, les travaux, et quand on met un devis à notre client pour la réalisation d’un immeuble ou d’un appartement, et bien c’est nous qui avons fait ce travail de recherche de l’entreprise, de sélection de l’entreprise, et de sélection du devis. On a une partie qu’on va appeler le suivi de chantier. Nous sommes les yeux, les oreilles, les bras, et les pieds de nos clients quand ils ne sont pas là. Donc quand on dit “un accompagnement”, c’est un reporting de ce qu’il se passe sur le chantier. On a des clients qui investissent à distance, ou qui sont tout simplement des expatriés. Ils habitent au bout du monde, mais comme ils sont résidents français, fiscalement français, ils ne peuvent emprunter que dans des banques françaises, et acheter du patrimoine immobilier qui est situé en France métropolitaine. Et donc, eux ne sont pas là. Ils sont aux quatre coins du monde pour leurs activités professionnelles, souvent dans de grandes entreprises, et ils doivent investir pour résoudre un problème fiscal, mais ils ne sont pas là. Et donc nous, ce qu’on fait, c’est un reporting pendant le chantier. Ça veut dire qu’au moins une fois par semaine, parfois deux fois selon la complexité des chantiers, il y a des photos qui sont faites, des vidéos qui sont faites, des rendez-vous en visioconférence sur place où l’accompagnateur est présent avec son téléphone. Il filme, il explique ce qui s’est passé. On travaille toujours en partenariat avec une société de maîtrise d’œuvre. Sur chacun des chantiers, il y a une entreprise de maîtrise d’œuvre qui est nommée, et qui garantit le chantier, qui contrôle les dépenses, et qui a une vraie responsabilité. Nous, on est des professionnels de l’immobilier. On veut que ce soit des professionnels de la maîtrise d’œuvre qui fassent de la maîtrise d’œuvre. C’est très important. Bien sûr, on est en relation avec des décorateurs d’intérieurs qui font l’aménagement, l’ameublement. Et on est là tout à la fin, pour l’installation des locataires. Donc, on fait également de la transaction locative. C’est nous qui allons rechercher les locataires, signer les baux, installer les locataires, faire l’état des lieux d’entrée. En fait, on ne vend pas un bien immobilier à un client, on lui vend une rentabilité, et on s’engage à la tenir. Parce qu’on l’a marqué noir sur blanc. Nous, on va jusqu’à la fin : on installe les locataires, et on dit : “Voilà les clés, c’est en place il n’y a plus rien à faire.” Bien sûr, dans le cas de la courte durée, notre expertise s’arrête à la fin de l’ameublement, et il y a systématiquement la mise en relation avec une société de conciergerie que nous avons sélectionnée, avec qui nous avons échangé. Donc, nous connaissons les tarifs. Bien souvent, c’est cette même société qui avait indiqué quel était le positionnement-prix en amont. Et donc, c’est un passage de main de notre client vers la société de conciergerie, qui prendra le relais. Donc forcément, on ne peut accompagner nos clients que sur des secteurs où on identifie des sociétés de conciergerie. Aujourd’hui, c’est une grande partie du territoire. Mais dans des milieux un petit peu ruraux, même s’il y avait une activité existante, si on n’a pas un partenaire qui permettrait une délégation complète de la conciergerie, on ne fait pas d’accompagnement sur ce secteur. Parce qu’on veut vraiment donner des business clés en main à nos clients. Voilà. C’est ça, notre expertise. C’est de l’accompagnement et de l’investissement clés en main. 

−      Top. Super intéressant. Si on veut te retrouver, si on veut retrouver la société, comment on fait ? Où est-ce qu’on va ? À qui on écrit ? 

−      Je vais donner le site internet. C’est la manière la plus simple et la plus fluide de comprendre nos expertises, et de prendre contact avec nous. Le site internet s’appelle reseau-icm.fr. C’est là que vous pouvez retrouver les explications de notre expertise. Vous pouvez prendre contact avec nous, vous pouvez réserver un rendez-vous pour faire un premier point, et un bilan de votre recherche ou de votre situation actuelle pour déterminer si nous allons travailler ensemble ou pas. Bizarrement, quand je dis qu’il faut aller sur ce site, ce n’est pas pour qu’il y ait beaucoup de clients qui viennent. On sait qu’on n’est pas pertinent pour tous les clients. Il nous arrive parfois de ne pas pouvoir travailler avec certains clients, parce qu’ils ont des demandes et des exigences de rentabilité qui sont au-delà de ce qu’on constate sur les secteurs. Il nous arrive parfois de dire à des personnes qui voudraient 13 % en rentabilité sur tel secteur qu’on ne sera jamais en mesure de satisfaire cette demande. On est des professionnels, mais on n’est pas des magiciens, malheureusement. Et on fait avec les réalités qu’on constate sur le marché. Bien sûr, avoir 13 % de rentabilité, ça existe. Je dis parfois à certains clients qu’ils auront 13 % de rentabilité dans leur secteur, si elles recherchent par elles-mêmes, si elles font les travaux elles-mêmes, si elles payent l’appartement elles-mêmes, elles font un carrelage, et qu’elles font l’ameublement. Elles vont éviter un tas de frais, et l’investissement leur coûterait beaucoup moins cher. Je ne les incite pas à passer par une autre société, mais nous, on répond à des personnes qui n’ont pas le temps, qui ne peuvent pas faire elles-mêmes, qui sont trop occupées pour s’occuper de leurs investissements, des recherches, du suivi de chantier. Et voilà. Il nous arrive parfois d’être incompatibles, et de ne pas travailler ensemble. Sur le réseau ICM, en tout cas, vous pouvez réserver un rendez-vous directement pour faire le point. Bien souvent, c’est avec moi ou avec William, mon associé, que ce point est fait. Ça permet d’établir le cahier des charges, et éventuellement de voir si on va être compatibles, si on va pouvoir travailler ensemble ou pas. Vous allez retrouver les différents secteurs sur lesquels on travaille. Vous allez même voir qui sont les personnes – c’est ça qui est important, c’est l’humain, finalement dans notre métier – vous pouvez même retrouver les accompagnateurs, qui sont les membres du réseau dans chacune des villes. Il y a leurs photos, il y a pas mal de choses. Donc, on a une bonne compréhension sur le site internet de l’entreprise. Et puis sinon, bien sûr, sur Facebook, sur Instagram, sur linkedin. Un peu partout. 

−      Moi, je mettrai tous les liens. Comme ça, les gens n’ont qu’à cliquer pour pouvoir vous retrouver sur le site, et puis aussi sur les réseaux sociaux. Et même Linkedin, je mettrai votre Linkedin si quelqu’un veut vous écrire sur Linkedin. 

−      Ce sera un grand plaisir, parce que je pense que certains investisseurs nous regardent dans cette vidéo, et on recrute toujours pour satisfaire une demande qui est toujours plus grande. On a beaucoup de clients qui attendent des investissements. On n’arrive pas à tous les satisfaire, et donc, pour ça, on recrute si jamais certains veulent vivre de leur passion qui serait immobilière. On est en période de recrutement pour des investisseurs – pas forcément des agents immobiliers, je l’ai dit tout à l’heure – qui voudraient gagner leur vie avec cette expertise qu’ils font déjà pour eux-mêmes. Linkedin est un réseau qui sert entre autres à recruter, donc il ne faut surtout pas hésiter à venir nous voir, à postuler. On sera ravis d’échanger avec de nouveaux investisseurs avec qui on partage une passion commune. 

−      Super. Merci beaucoup Alexandre. C’était hyper intéressant tout ce que tu nous as partagé. Merci beaucoup pour ton temps, et pour toutes ces pépites que tu nous as transmises aujourd’hui. 

−      Merci beaucoup de m’avoir invité. J’espère que ça donnera envie à certains de se lancer dans l’investissement locatif, peut-être de se lancer dans une activité professionnelle qui soit liée à l’immobilier après avoir été investisseur. En tout cas, ce sera un plaisir. Merci beaucoup, Élise, de nous avoir donné la parole. 

−      Merci à toi.

N’oubliez pas, vous pouvez cliquer juste en dessous de cette vidéo, sur les liens en commentaire, pour aller découvrir tout de suite le site du réseau ICM, et voir plus précisément les personnes qui pourraient s’occuper de votre région, et demander un rendez-vous pour en savoir plus. Si vous n’êtes pas encore abonné à chaîne YouTube, et si vous avez aimé notre échange aujourd’hui avec Alexandre, n’hésitez pas à vous abonner avec la petite cloche, pour être alerté des nouvelles vidéos qu’on pourrait publier avec des gens tout aussi passionnants qu’Alexandre. Je vous souhaite une très bonne journée, et je vous dis à bientôt pour une prochaine vidéo. 

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