Dans cette interview de Benjamin Etienne nous parlons :
– de la mort de la location saisonnière
– des 3 points incontournables pour réussir en LCD
– des astuces pour bien se lancer
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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo de la chaîne J’affiche Complet. Aujourd’hui, nous parlons de quelqu’un qui a quitté le salariat en 2019, qui est aujourd’hui investisseur, et qui possède quatre appartements en location de courte durée, quatre appartements d’excellence grâce à des points capitaux dont il va nous parler tout à l’heure. Il a son prochain séminaire sur la location courte durée qui va avoir lieu début mars. C’est un agent immobilier d’élite. Je suis heureuse d’accueillir avec nous aujourd’hui Benjamin Étienne.
− Bonjour Benjamin.
− Salut Élise. Merci beaucoup de me donner la parole dans cette vidéo. Tu m’as donné quand même pas mal de compliments : chasseur d’élite,appartements d’excellence. Merci.
− Exactement. C’est sincère. Moi, je serai ravie que tu nous dises plus en détail ton parcours, que tu nous parles de tout ça, parce que je pense que ça va beaucoup intéresser les gens qui suivent la chaîne J’affiche Complet.
− Je m’appelle Benjamin, tu le sais déjà. J’ai 33 ans. J’ai quitté mon travail de salarié fin 2019, suite à des investissements en location courte durée que j’ai fait entre 2018 et 2019, et du coup, en 2020, qui m’ont permis de générer suffisamment de revenus pour quitter le monde du salariat. Donc du coup, je me suis consacré, en fait, sur l’année 2020, à créer une formation en ligne, à organiser un séminaire qui va se dérouler comme tu l’as dit le 13 mars 2021. Je suis aussi agent immobilier et chasseur de biens pour des investisseurs qui souhaitent investir dans la région Pays de la Loire. Donc, on est déjà une équipe. C’est un réseau national qui s’est créé au mois de septembre 2020. On est déjà une quinzaine de chasseurs. Je dirais que l’avantage qu’on a par rapport à d’autres réseaux, c’est que tous les chasseurs de biens pour les investissements locatifs sont eux-mêmes investisseurs. Donc, on sait de quoi on parle. Les opérations, on les a déjà faites à titre personnel. On a déjà fait des travaux, on a déjà géré des locataires, que ce soit en nu, en meublé, ou en location courte durée. Voilà pourquoi on est spécialisé dans ce type de chasse.
− Génial ! Il y a une question que j’ai vraiment envie de te poser. Avec cette pandémie, on le dit, on l’entend beaucoup : « Ça y est, la LCD est morte. Tous ceux qui font de la LCD doivent absolument passer en longue durée. C’est l’enfer. » Qu’est-ce que tu en penses ? Est-ce que tu confirmes ? Est-ce que la LCD est morte ? LCD, pour ceux qui ne connaîtraient pas, parce que c’est vrai qu’on a aussi des personnes de la communauté J’affiche Complet qui sont des investisseurs immobiliers, on a aussi des personnes qui sont à la tête d’un gîte ou d’une maison d’hôte ; donc la LCD, c’est location courte durée, c’est-à-dire la location saisonnière. Alors, qu’est-ce que tu en penses ?
− Non. Je pense que c’est très, très loin d’être mort, parce qu’en fait, quand on a eu le premier confinement au mois de mars, on avait beaucoup d’annulations pour mars, avril, mai. Donc, c’était un peu compliqué pour ceux qui n’avaient pas la trésorerie nécessaire. En fait, ça a été un peu compliqué, j’imagine, pour eux. Néanmoins, on était aussi sûrs que ça allait reprendre. Et quand ça allait reprendre, ça allait reprendre vraiment de façon assez exponentielle. Je pense à nous cet été. Le Morbihan a été la première destination touristique. On a explosé tous les records. Qu’on soit restaurateurs ou hôteliers, on a explosé quand même pas mal de records cet été. C’est une année qui est particulière, qui est plus difficile que les autres années. L’avantage que j’y trouve — et c’est une analyse que j’ai faite sur mon marché — c’est qu’il y a beaucoup de personnes qui ont arrêté la LCD pour basculer sur de longues durées, du coup, il y a moins de concurrence. Et à partir du moment où on est sur un positionnement moyenne gamme, haut de gamme, et qu’on se différencie de nos concurrents, on a un taux de remplissage qui est toujours convenable. On a des rentabilités un tout petit peu plus basses que 2019, mais je pense qu’on est… d’ailleurs, ce type de business qui va continuer à évoluer, parce que les chaînes hôtelières n’arrivent pas à se différencier, et nous, en proposant des appartements refaits à neuf et bien décorés, je pense que les clients apprécient de plus en plus ce type de logement.
− D’ailleurs, un point qui illustre parfaitement ce que tu dis, c’est qu’airbnb est entré en bourse, et ils valent maintenant beaucoup plus que plein de chaînes hôtelières.
− Exactement.
− Donc, ça montre qu’on a de l’avenir, et que ça, c’est un gros potentiel sur la suite.
− Il y a des réglementations en cours qui vont en tout cas freiner les investissements sur certaines villes. Je pense à la ville de Nantes, par exemple, où ils limitent le nombre de biens par propriétaire. Mais je pense qu’on est vraiment au tout début. Il n’y a pas mal de personnes sur Facebook, sur les réseaux sociaux qui ont dit que c’était la fin de la LCD, qu’il fallait tout vendre, que tout allait s’écrouler. Je pense qu’on a des chiffres qui sont encore très convenables pour une année 2020 qui est vraiment particulière. En 2021, on va attendre de voir ce que ça donne, mais moi, je suis investisseur, et dans cette stratégie locative, je ne souhaite pas passer sur de la longue durée pour différentes raisons. Donc, je pense que quand on fait bien les choses, on peut encore avoir un bon taux de remplissage, et un super taux de rentabilité.
− On partage les mêmes points de vue. Quels seraient tes trois meilleurs conseils à donner en location courte durée pour quelqu’un qui démarre, ou quelqu’un qui on est quand même au début, on ne va pas dire pour quelqu’un de chevronné. Quels sont tes trois meilleurs conseils ? Ou peut-être pour quelqu’un de chevronné, je ne sais pas.
− Déjà, le premier conseil que je donne, c’est par rapport à l’emplacement. On dit souvent qu’un investissement immobilier, les trois règles, c’est l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement. Je pense que ça se vérifie encore plus en location courte durée, où la plupart de mes clients, en tout cas, recherchent l’hyper centre. Quand on est dans l’hyper centre, il y a tout à proximité : restaurants, magasins, etc. C’est en tout cas un des premiers critères des clients. Donc, l’emplacement, pour moi, c’est une première règle. La deuxième règle, c’est la décoration. Tout le monde fait la même chose. J’en parle dans ma formation, mais tout le monde fait la même chose. On a l’impression, d’une ville à une autre, d’aller dans un appartement Ikea ou conforama. Je n’ai rien contre ces magasins-là, mais je pense qu’il y a beaucoup de personnes qui se sont lancées dans la LCD avec des budgets peut-être un peu plus serrés sur la partie décoration, et pour moi, ça devient un peu impersonnel. Il y a des moyens d’avoir de beaux meubles sans dépenser une fortune. Et je pense que c’est un des moyens aussi qui va clairement nous différencier des autres concurrents, parce qu’il y a quand même une offre importante sur airbnb. Moins sur booking, mais plus sur airbnb. Et je pense que la partie décoration est un bon point, un bon conseil que je donne. Et le troisième point, c’est d’avoir, en fait, un logiciel qu’on appelle un channel manager, qui va vous permettre de synchroniser les calendriers, et du coup les disponibilités et les prix. Pourquoi avoir un channel manager ? Ça nous permet vraiment d’automatiser quand même pas mal de tâches qui sont ainsi chronophages, entre autres les doubles réservations. En cas de double réservation, qu’est-ce qui se passe sur les plateformes ? Vous allez voir que c’est vite énergivore. Donc, le channel manager, pour moi, c’est quelque chose d’indispensable, et qui ne coûte pas grand-chose par rapport à l’utilité qu’on en a au quotidien.
− Pourquoi j’ai déjà un peu ri au moment où tu as parlé de channel manager ? C’est qu’on en a parlé juste avant, et qu’on se disait que ça faisait partie, vraiment, pour nous, des standards pour démarrer, et qu’aujourd’hui, on est toujours étonné de voir que certaines personnes revendiquent justement cette absence de channel manager, alors que ça semble être incontournable pour faire les choses correctement, ne serait-ce que pour gagner du temps. C’est pour ça que j’ai ri un peu. C’est un rire de soutien par rapport à ce que tu disais. Super. C’est hyper intéressant. Si tu devais repartir de zéro, qu’est-ce que tu ferais en location courte durée ? Parce que maintenant, tu as de l’expérience, tu as un patrimoine, tu as une connaissance. Si tu devais repartir de zéro, est-ce que tu ferais exactement pareil, ou est-ce que tu ferais certaines choses différemment ?
− Sur la partie décoration et channel manager, en tout cas dans les deux conseils que je viens de donner, je ferais exactement la même chose, parce que chaque appartement que j’achète et que je décore sont à mon image. En fait, ça veut dire que je me dis que quand je rentre dedans, il faut toujours qu’il y ait un effet un peu « whaou ». Des fois, je dépense un peu plus que les budgets prévus, mais dans la partie décoration et channel manager, je ferais exactement la même chose. Je dirais que pour la partie emplacement, maintenant que j’ai pas mal étudié le marché sur la partie LCD, et j’ai étudié, en fait, les villes autour de chez moi en Bretagne qui fonctionnaient bien ; Vannes est une ville qui fonctionne très bien, le patrimoine immobilier a évolué d’une façon un peu exponentielle, parce qu’on près de 15 % d’augmentation sur l’immobilier tous les ans depuis deux-trois ans. Donc ça, c’est plutôt une bonne chose, mais je pense qu’en termes de rentabilité, j’aurais dû investir dans des villes avec un prix au mètre carré moins cher, mais avec une rentabilité aussi forte que Vannes. Donc, j’ai fait une étude ; pas assez poussée, mais ça m’a pris quand même quelques jours avant de le faire mousser. Donc, j’ai fait une étude sur la Bretagne où il y a deux-trois villes qui s’en sortent, on va dire plutôt bien, avec un prix au mètre carré qui est pratiquement deux fois moins cher que Vannes. Et je pense que j’aurais gagné un peu plus là-dessus. Mais aucun regret. Les appartements que j’ai achetés à Vannes sont très beaux, ils marchent très bien, mais je pense que j’aurais peut-être étudié un peu mieux le marché de la LCD, et peut-être d’avoir une ville plus stratégique, qui touche à la fois les pros et les touristes.
− Je vois ce à quoi tu penses, on en a parlé aussi juste avant. C’est quoi pour toi les deux-trois clés pour se dire : « J’ai bien étudié une ville. » Est-ce qu’il y a des petites astuces à connaître ?
− Il y a une chose à connaître. Moi, j’ai acheté à Vannes parce que je suis né là-bas, et je suis vraiment originaire du coin. La première chose, déjà, quand on achète, c’est le prix au mètre carré. Il faut être 10, 15 % en dessous du prix au mètre carré par rapport à la moyenne du marché vannetais, entre autres ; ne pas sous-estimer les travaux. S’il y a des travaux de rénovation, de rafraîchissement, il ne faut vraiment pas hésiter à mettre les moyens, parce que quand on fait de la LCD, on a une clientèle qui est quand même relativement exigeante ; donc bien s’entourer d’experts en travaux. Et j’ai une astuce qui est importante par rapport à l’emplacement : c’est de se rapprocher de l’office du tourisme, et de regarder, en fait, le taux de remplissage des hôtels qui sont dans la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Et ça, c’est une super valeur, parce que si d’une année à une autre, vous avez toujours 60 % de taux de remplissage des hôtels alors qu’il y a une concurrence qui est plus en plus forte via airbnb, et qui ne compte pas, en fait, dans ces calculs-là, ça veut dire qu’il y a un potentiel assez énorme. Si vous avez en dessous de 60 % de taux de remplissage, je ne déconseillerai pas d’y aller, mais d’y aller quand même un peu prudemment. Il faut savoir qu’un hôtel est rentable à partir de 40 % ; si je ne me trompe pas, Élise, toi qui es experte là-dessus.
− Peut-être, oui. Je pense que cela dépend beaucoup du nombre d’étoiles, aussi, parce que les hôtels économiques sont rentables beaucoup plus vite que l’hôtellerie de luxe, qui elle, nécessite un remplissage super important. Mais la moyenne, ça doit être ça.
− Oui. Donc, se rapprocher de l’office du tourisme pour voir la part de clients touristiques et professionnels, c’est plutôt une bonne chose. Si vous avez beaucoup de clients professionnels, vous pouvez aussi nouer des partenariats avec les entreprises locales, surtout si vous avez un channel manager. Ça, ce sont des choses que vous ne pouvez pas faire si vous n’avez pas de channel manager, d’où l’importance d’en avoir un. Donc, voilà pour la partie conseils. Après, on pourrait en parler pendant une heure, une heure et demie sur toutes les solutions que j’ai essayées, qui m’a fait aussi perdre plusieurs milliers d’euros, parce qu’à mon avis, il faut aussi tester, il faut aussi savoir perdre, surtout sur la partie tarification. Il y a des fois, en fait, où on pense bien vendre, mais en fait, on ne vend pas du tout, ce n’est pas du tout cohérent par rapport au marché, on aurait mieux dû vendre jusqu’à 30 ou 40 % plus cher que ce qu’on a facturé. Il y a pas mal de solutions, mais je dirais que la première chose, pour moi, c’est que quand on investit, et je l’ai fait sur une ville où je devais acheter un immeuble de rapport en décembre dernier, c’est à Camaret-sur-Mer. Du coup, je me suis rapproché de l’office de tourisme, ils m’ont donné toutes les statistiques des taux de remplissage des hôtels à côté, et ça m’a permis de voir, en fait, si l’investissement pouvait être rentable ou pas. Et en fait, il s’avère qu’à Camaret-sur-Mer, il n’y a pas mal de fréquentations entre avril et septembre, et après c’est mort. En gros, votre investissement se joue sur quatre-cinq mois dans l’année. Donc, c’est un peu un peu compliqué. Tandis qu’à Vannes, on a une saisonnalité de mars à novembre, mais on a quand même une clientèle pro, on a quand même un petit bassin industriel autour de Vannes qui m’a permis de me rassurer sur mon investissement, en me disant que de toute manière, hors touristes, novembre, décembre, janvier, février, j’ai quand même des professionnels en déplacement. Et via des partenariats que j’ai faits sur l’année 2020, ça m’a permis de vendre pendant cette basse saison.
− Top. Je pense à quelque chose qui va dans le sens de ce que tu dis : ne pas hésiter, aussi, à regarder Airdna. Ça nous permet d’avoir une idée, aussi, de la demande locative sur la ville. Ça peut venir compléter, corriger, ou aller dans le même sens que les stats que tu donnes, et c’est toujours intéressant de regarder ça.
− Airdna, pour ceux qui ne connaissent pas, c’est une plateforme qui prend des statistiques d’airbnb et d’abritel, et qui va intégrer les statistiques de booking au premier semestre 2021, confirmés il y a deux semaines par le country manager de Airdna France. Donc du coup, je pense que ça va devenir un outil indispensable pour les loueurs saisonniers, en tout cas, pour ceux qui veulent investir là-dedans, parce que du coup, ça vous montre vraiment la demande locative dans la ville. C’est insignifiant comme investissement, on parle dans certaines villes de 20 ou 30 euros. Je crois que pour Nantes, c’est 40 euros. 40 euros pour avoir des statistiques complètes sur la ville dans laquelle on souhaite investir, ce n’est rien du tout. En plus, c’est un abonnement par mois. Vous pouvez l’utiliser juste un mois, et annuler l’abonnement sans engagement. Et après, ils poussent encore un peu plus les statistiques pour les conciergeries : il y a des démos, avec des fichiers Excel un peu plus complets. C’est une solution qui existe sur le marché. Elle est critiquée, parce que les gens utilisent la version gratuite. Mais la version payante, elle est juste dingue. Elle est tellement complète, que même moi, en fait, je suis en train de l’utiliser, alors qu’avant, j’utilisais la version gratuite, en me disant qu’il n’y a quand même pas beaucoup de données, mais la version payante, je l’ai testée, et sur Nantes, en tout cas, ça m’a rassuré sur l’investissement que j’ai fait.
− D’ailleurs, j’en profite pour dire que le reproche que font souvent les gens sur Airdna, c’est que c’est écrit en anglais, que ce sont des indicateurs qui sont un peu barbares. Nous, on a fait une petite formation qui vous permet de savoir précisément comment nous, on utilise Airdna, et comment le comprendre pour que ce ne soit plus du tout barbare. Je mettrai le lien juste en dessous, dans la barre d’infos, de façon à ce que vous puissiez regarder. Je pense que c’est une formation qui est rapide à assimiler, et qui va vous permettre, vraiment, de tirer l’essence d’Airdna. Comme le dit Benjamin, c’est peu d’euros pour un gain futur vraiment important, parce que sans cette information, on prend de mauvaises décisions, et on passe à côté d’argent. Il y a beaucoup de personnes qui ont ton parcours, Benjamin, et qui finalement, se disent à un moment donné : « Tiens, je deviendrai bien une conciergerie de location saisonnière pour exploiter toute cette compétence, et toute cette connaissance que j’ai accumulées pour moi et pour mes clients pour faire une conciergerie de location saisonnière. » Est-ce que toi, c’est un souhait ?
− Oui. Moi, j’ai déjà créé une conciergerie avec mon beau-père. Par contre, on a été frappés par la pandémie, parce que tous nos clients ont paniqué. J’avais 80 % de clients qui paniquaient, qui ont arrêté de faire de la LCD, et qui ont basculé sur de la longue durée. Je pense qu’il y a une vraie demande sur le marché. C’est très français, la conciergerie. En France, c’est quelque chose qui fonctionne bien. Attention, quand vous montez une conciergerie, et que vous encaissez les loyers des propriétaires, il faut avoir ce qu’on appelle le sésame, la carte gestion, parce qu’on est considéré comme une agence immobilière. Donc ça, c’est la première alerte que je pourrais donner, puisqu’il n’y a pas mal de gens qui le font sans le savoir. Vous pouvez être retoqué par des concurrents, par des agences immobilières qui ne supportent pas les conciergeries, entre autres. Je pense qu’avec tous les outils qu’on a en tant qu’investisseurs, on peut dupliquer, en fait ; ces méthodes-là, en étant une conciergerie, en utilisant un channel manager, en automatisant la gestion des mails, en étudiant la tarification des biens qu’on va prendre en gestion. Donc, c’est quelque chose qui fonctionne de plus en plus. Moi, je suis en train de basculer sur la sous-location professionnelle. En fait, je vais sous-louer le bien des propriétaires, et je vais revendre, en fait, sur les plateformes airbnb, booking. Attention, c’est pareil. C’est une méthode qui est très réglementée. Il ne faut pas faire n’importe quoi. Je vous invite, si vous pouvez, à vous rapprocher d’un avocat là-dessus. Moi, j’ai reçu un rapport de 25 pages sur la sous-location que j’ai lu ce week-end, et il n’y a pas mal de choses à savoir. Il ne faut pas faire n’importe quoi. Je dirai que l’avantage, quand on est sous-loueur pour le propriétaire, c’est qu’on n’a pas les mêmes règles, les mêmes normes qu’en habitation, et on a un loyer fixe. Donc, c’est un vrai avantage pour le propriétaire. Tandis que le propriétaire, quand il passe par une conciergerie, il n’y a aucune garantie de loyer, c’est en fonction de l’offre et la demande, et il n’y a pas d’engagement non plus. C’est-à-dire que quand on est sous-loueur, le propriétaire peut arrêter le bail. C’est ce qu’on appelle un bail commercial dérogatoire. On peut l’arrêter, en fait, avec un préavis de trois mois. Donc, il n’y a pas mal d’avantages pour le sous-loueur professionnel, et pour le propriétaire. Donc, c’est quelque chose qui se fait de plus en plus. Attention, si vous avez beaucoup d’appartements à gérer en tant que sous-loueur professionnel, parce que du coup, j’ai l’impression qu’il y a beaucoup de personnes qui se lancent dans ce business-là, et à un moment donné, je pense que ça va être réglementé tout comme la location courte durée a été réglementé dans les villes de plus de deux cent mille habitants et dans certaines villes de plus de 50 000 habitants. Donc, attention aussi à cette méthode, parce que vous vous engagez aussi à payer le loyer au propriétaire, et si vous avez dix loyers à payer tous les mois, ça peut piquer. Je dirai que l’avantage de la conciergerie, c’est qu’il n’y a aucune garantie de loyer pour le propriétaire, et il n’y a pas de garantie aussi pour la conciergerie. Donc si le marché s’écroule, et bien le marché s’écroule, et puis vous n’êtes pas engagés financièrement.
− C’est vrai. Tu as raison de le rappeler, parce que pendant cette période de pandémie, les conciergeries ont plus résisté à la crise que la sous-location.
− Oui. Je connais pas mal de sous-loueurs qui ont arrêté les baux pour rebasculer sur la gestion d’appartements en conciergerie, parce que du coup, il y avait trop d’engagements financiers, et qu’on on a cinq ou six appartements à 500 ou 600 euros le mois, et bien il y a quand même 3 600 euros à payer aux propriétaires, alors que l’on rentre 500 ou 1 000 euros. Donc, attention à cette stratégie locative. On espère ne pas être en pandémie tous les ans non plus. Je pense qu’on est en train de travailler pour. En tout cas, c’est une méthode qui fonctionne, parce que la location courte durée, ça fonctionne, donc la sous-location, c’est quelque chose qui fonctionne, et qui est très rémunérateur. Mais ça vous engage aussi financièrement auprès du propriétaire.
− Super. Merci beaucoup, Benjamin. Dis-moi, où est-ce qu’on peut te retrouver ? Si on veut voir ce que tu fais, si on veut t’écrire, te demander des conseils, souscrire à tes services, où est-ce qu’on peut aller ? Qu’est-ce qu’on peut faire ?
− On peut me joindre pour l’instant sur les réseaux sociaux, puisque le site internet est en cours. Donc, je suis sur LinkedIn. Je n’ai pas dit mon nom de famille. Je m’appelle Benjamin Étienne. Sur LinkedIn, vous allez me retrouver sous le nom de Benjamin Étienne, expert en immobilier rentable. Je pense qu’on n’est pas beaucoup de Benjamin Étienne à avoir ce nom-là. Sur Facebook, Benjamin Étienne, toujours. Sur Instagram, Benjamin Étienne consultant immobilier, le nom de la société. Je communique pas mal là-dessus, étant donné que là, j’organise le premier séminaire immobilier spécialisé en location courte durée à Vannes le 13 mars 2021. Donc, si vous souhaitez en savoir davantage, vous pouvez me contacter en message privé. Je vous enverrai bien entendu la page où on explique un peu comment va être organisée cette journée. On a sept intervenants, pour l’instant. J’attends la réponse d’une huitième intervenante.
− Qui travaille assidûment à pouvoir être présente.
− Donc, voilà. Pour l’instant, on me retrouve sur les réseaux sociaux. Je n’ai pas de site internet pour le moment. Il va arriver d’ici quelques semaines.
− OK. Super. Merci beaucoup, Benjamin, de nous avoir partagé toutes ses clés.
− Merci, Élise.
− Merci pour toutes ces idées que tu as pu donner aux gens qui n’ont pas encore démarré la LCD, ou même ceux qui démarrent déjà.
Moi, ce que je vous propose, c’est que si vous hésitez sur la détermination de vos prix, parce qu’on est sur la chaîne J’affiche Complet, et on vous aide à déterminer vos prix de vente, n’hésitez pas à télécharger le bonus gratuit, qui est juste en dessous, en description, qui va vous aider à ne plus faire d’erreurs sur la détermination de vos prix. Vous allez pouvoir rejoindre notre groupe privé location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires, et vous le recevrez automatiquement en vous inscrivant. Moi, je vous dis à bientôt pour une prochaine vidéo.
− Merci encore, Benjamin, pour ta présence avec nous dans cette vidéo.
− Merci, Élise.