Location saisonnière : se former ou non pour faire ses prix ?

Vous vous interrogez sur l’intérêt d’une formation en location saisonnière ? Depuis peu, vous êtes devenu l’heureux propriétaire d’un gîte ou maison d’hôte, ou vous avez déjà en votre possession plusieurs biens saisonniers ? Naturellement, l’envie de vous lancer dans la location de courte durée vous a chatouillé et vous avez foncé tête baissée.

Sauf, que la joie a vite laissé place à une amertume… Vous ne savez pas du tout comment optimiser vos ventes et les résultats ne sont pas à la hauteur de vos espérances.

Découvrez dans cet article, mon expérience, mes erreurs de débutante dans la location saisonnière, mais surtout comment j’ai réussi à prendre la deuxième place du marché, avec un appartement au potentiel moyen.

Mon ambition ? Vous aider à atteindre le même résultat que moi. Car vous aussi, vous pouvez y arriver. Et je vais vous expliquer pourquoi !

1 – Se lancer dans la location saisonnière : du rêve à la réalité

Les premiers pas balbutiants dans la location saisonnière

Lorsqu’on se lance pour la première fois dans la location de courte durée (LCD), on a tous tous un premier réflexe ! Celui de surfer sur le web, à la recherche des meilleures informations disponibles. 

Dès lors, les questions fusent : 

  • Est-ce une bonne idée ?
  • Comment m’assurer que je ne fais d’erreurs ?
  • Quels risque suis-je en train de prendre ?

La peur de se tromper est naturelle ! En effet, l’enjeu financier est largement plus important que si vous achetiez un téléviseur ou une voiture. Mais heureusement, la présence d’âmes bienveillantes en ligne et leur partage éclairé d’informations, vous rassurent et finissent par convaincre, novices et futurs investisseurs chevronnés, d’oser avancer dans cette jungle ! 

Boosté comme jamais par tous ces encouragements, l’investissement finit par se concrétiser. Le temps est alors venu de laisser un autographe ému au notaire. L’autoroute de l’eldorado immobilier, et du monde du tourisme, s’ouvrent à nous ! 

L’heure H est arrivée, place au lancement de l’activité !

Quand la prise de conscience arrive …

D’un seul coup, on prend conscience que l’on est face à un métier à part entière, avec ses règles, ses codes et ses subtilités. A ce moment précis, la réalité du terrain peut souligner l’importance d’avoir une expérience dans l’immobilier. Mais rassurez-vous, la pratique du terrain est aussi fondamentale et constructive. 

Très vite, on s’aperçoit que cette nouvelle activité est constellée de tout un tas d’expertises annexes à maîtriser, sauf qu’à ce stade, de mon côté je suis dans la phase découverte !

  • la gestion du ménage
  • la restauration (si l’on propose le petit déjeuner)
  • la maintenance des lieux
  • la prise de réservation
  • la présence en ligne
  • l’accueil et le relationnel client avec les visiteurs
  • la comptabilité, les aspects juridiques et fiscaux
  • et le NERF DE LA GUERRE : les prix et le volume des ventes !

Quelle personne, ne se sentirait pas dépassée face à tant d’aspects variés à maîtriser ?  

  • Et si j’avais été trop optimiste ? 
  • Et si réussir dans la location saisonnière nécessite tout un volet opérationnel dont je n’avais pas eu totalement conscience jusqu’ici ?

Soudain, on réalise qu’en cas de mauvaise performance, la rentabilité de la location saisonnière peut s’écrouler, et avec elle, les autres projets de vie. 

Que penser ? Au revoir la liberté, la sérénité et la stabilité financière dont vous rêviez ?

Pas de panique, ces moments de doute, je les ai connus moi-même en investissant dans la pierre

Envie d’en savoir plus sur le dénouement de mon expérience ? Restez attentif aux lignes qui suivent…

2 – Investir dans la pierre : mon retour d’expérience

Vous connaissez l’expression tomber 9 fois et se relever 10 ? Je suis de ceux qui pensent qu’échouer est un grand privilège ! D’ailleurs saviez-vous que mon parcours en immobilier a débuté par une erreur ?

Mes débuts en tant que gestionnaire de location saisonnière

Pour la petite anecdote, j’ai commencé à porter un réel intérêt au sujet de l’investissement immobilier, au moment de la signature de ma résidence principale. J’ai donc eu la surprise de découvrir qu’en termes de timing, ce n’était pas le moment opportun. Je n’aurais pas dû donner la priorité à la résidence principale. 

Mais qu’à cela ne tienne ! J’étais déjà trop engagée, j’ai donc pris le parti d’en faire malgré tout un atout.

En juillet 2018, je propose à mon mari d’essayer de mettre l’une de nos 3 chambres sur Airbnb. L’objectif était de rentabiliser notre espace vide et rembourser notre prêt immobilier, sans débourser 1€. Je rédige donc le texte et son descriptif, et laisse quelques ventes se faire, sans trop m’en préoccuper. 

Le but principal étant de vérifier que nous étions réellement capables de vivre avec d’autres personnes, de surcroît en vacances (pas les mêmes horaires que nous) et de cultures parfois très différentes (avec toutes les conséquences plus ou moins cocasses que cela peut occasionner). 

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Loueurs saisonniers : quiz revenue management - qui fera un sans-faute ?

Finalement, à la fin de l’été nous décidons de lancer l’activité avec un statut de maison d’hôtes. Et je dois avouer qu’avec mes 10 ans d’expérience en revenue management, je partais tout à fait sereine sur la tarification et la performance des ventes.

Dès le départ et comme tout le monde a l’habitude de le faire, j’effectue un rapide benchmark de mes concurrents. Puis, je fixe mon prix un peu plus bas, sur les deux premiers mois, afin d’engranger des avis positifs. 

Mais, rapidement (et c’est là où mon expérience professionnelle m’a été utile), je constate grâce à deux indicateurs, que la demande était (en fait) très forte, et que j’étais en train de passer totalement à côté d’opportunités.

📊 Deux indicateurs clés :

  • Une prise de réservation très tardive, sur tout le mois de septembre, parfois le jour même jusqu’à 21H.

Cet élément est très révélateur, si certaines personnes rencontrent des difficultés à se loger le jour même, de plus à cette heure-là, c’est que la demande est forte.

  • Une période d’affluence : c’est mon expérience hôtelière dans la zone où j’habite, qui m’a permis de me remémorer que septembre/octobre, ont toujours été de très bons mois en termes de fréquentation.

La rentrée, c’est en effet une période dynamique : 

  • le retour de l’activité professionnelle ;
  • beaucoup de changements de vie interviennent également à cette période (arrivée dans une nouvelle ville pour les études ou le travail) ;
  • les salons et loisirs reprennent leur fonctionnement.

Premier bilan et conclusions

Je décide donc de tirer les enseignements de cette expérience, en rectifiant le tir.

🔎  Prise de conscience et dur retour à la réalité

  1. Je suis complètement passée à côté de l’opportunité
  2. Pourquoi je n’ai pas réussi à faire pour moi, ce que j’étais capable de faire pour mes employeurs pendant 10 ans ? (A savoir surfer sur l’opportunité et la forte demande).

📝 Inventaire des manquements

Pour mieux comprendre ce qu’il s’est passé, je liste toutes les données manquantes pour réussir mon projet

  1. les chiffres du marché et de la concurrence ; 
  2. le suivi de mes propres chiffres ;
  3. je n’ai pas appliqué les méthodes simples et performantes que j’utilisais chez mes employeurs passés.

🔑  Trouvailles et mise en place d’une boîte à outils ‘maison” !

  • J’effectue un travail approfondi de veille, en glanant des sources d’informations pertinentes pour suivre le marché ;
  • Je crée mon propre outil (sur Excel) pour suivre ma performance ; 
  • Je mets en place et adapte ce que je faisais dans les grands groupes pour une activité indépendante de plus petite taille. Et ça marche !

💯 Et ça marche ! Les résultats sont au rendez-vous  !

▶️Je réalise +150% de performance par rapport à mon marché

▶️Je deviens numéro 2 sur ma ville, avec un simple appartement classique de 76m2 (versus un numéro 1 et un numéro 3 qui sont des maisons avec jardin, et le 4 un loft d’artiste immense).

C’est ainsi, que je décide de partager ces idées et méthodes sur les forums. Forte de ce succès et face à un véritable demande, je me plonge dans une nouvelle aventure professionnelle, en créant en janvier 2019 : JafficheComplet.com, site sur lequel je partage mon expertise.

Dès lors, je reçois, de plus en plus de sollicitations sur le sujet de la location saisonnière. Je propose alors, des coachings individuels pour accompagner mes clients dans leur réflexions et mettre en place des plans d’action concrets.

3 – Quand se former seul avec l’existant ne suffit pas !

C’est, en fait, probablement le seul parent pauvre de l’apprentissage et l’information en immobilier/tourisme indépendant (en francophonie). 

  • Nous avons la possibilité d’être guidé sur l’ensemble des aspects de l’investissement ;
  • Mais, nous restons seuls face aux problématiques relativement techniques du revenue management et de la maximisation du chiffre d’affaires.

Et pourtant, un vrai besoin s’exprime. Comme l’attestent les différentes demandes, de plusieurs centaines d’abonnés de ma communauté YouTube et Facebook

Je suis d’ailleurs très souvent sollicitée sur les thématiques suivantes : 

  • Savoir augmenter la profitabilité de vos actifs et leur rentabilité
  • Augmenter les taux d’occupation.

Témoignages clients : 

« Je baisse les prix, mais le marché ne réagit pas toujours. Parfois, j’ai l’impression de ne pas avoir réagi assez vite, j’aurais pu générer plus de marge. »

« Le changement des comportements de réservation des clients. De plus en plus en dernière minute, ce qui rend plus complexe l’optimisation du remplissage et des revenus. »

« Les prix bas des concurrents tirent les prix vers le bas et donc mon CA »

« Je souhaite augmenter ma marge sur mon chiffre d’affaires. J’ai 7 appartements et ceci pourrait être bénéfique si j’y arrive ».

Ce que vous trouverez essentiellement sur le web, ce sont des feuilles de route sur l’ensemble des aspects de l’investissement immobilier. Or quand on fait face à ces situations évoquées ci-dessus : les livres ne suffisent pas ! D’une part, ils sont peu nombreux sur le domaine, et d’autre part très génériques et théoriques.

J’ai cette double passion :  immobilier/revenue management ! Aujourd’hui, j’ai envie de mettre à votre service mon expertise, afin de pallier à cette absence d’accompagnement personnalisé. 

Qui suis-je et en quoi puis-je vous aider ?

Je suis Elise Ripoche, diplômée de l’ESSCA, école de commerce dans laquelle j’ai préparé un master 2 avec une double spécialisation : Pricing et Revenue Management. Ce cursus forme des professionnels très recherchés dans les secteurs de l’hôtellerie, les transports, les loisirs. Grâce à ce parcours professionnalisant, j’ai donc acquis des compétences larges, dans la stratégie tarifaire des hébergements.

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Mais rien ne vaut l’expérience terrain que j’ai acquise pendant ses 10 années au sein de grands groupes. C’est elle qui a forgé et affûté mes capacités de maximisation du chiffre d’affaires d’une entreprise de service. 

C’est donc ma connaissance concrète du métier, ainsi que les méthodes mises en place pour mon appartement, qui m’amènent aujourd’hui à partager avec vous mon expérience.

🔑Faire profiter, tous ceux qui souhaitent avancer dans leur activité & investir sur eux même : au service de leurs projets de vie.

4 – Pourquoi se former à la location saisonnière est indispensable !

Vous l’avez deviné, la morale de cette histoire, est que rien n’est terminé après la signature chez le notaire. Au contraire, ce n’est que le début. Ceux qui atteindront vraiment leurs objectifs, personnels et professionnels, sont ceux qui poursuivront le marathon de la montée en compétence, vaillamment sur les mois qui suivent, pour tirer le maximum de bénéfice de leur investissement.

En effet grâce au revenue management, vous avez entre les mains le POUVOIR de maximiser la performance de votre exploitation.

Maximiser signifie : tirer le maximum de chiffre d’affaires de ce que vous faîtes, à savoir : 

  • Atteindre le niveau de rentabilité que vous aviez prévu voir le dépasser ;
  • Avoir plus d’argent pour déléguer le reste de l’activité ;
  • Augmenter vos revenus mensuels liés à cette activité ;
  • Dégager de la capacité d’endettement pour continuer à investir ;
  • Atteindre plus rapidement vos objectifs immobiliers ;
  • Voir se réaliser vos projets de vie les plus précieux ;
  • Ne plus être dans le doute constant sur votre activité (et vous épargner quelques nuits blanches).

En passant un peu de votre temps à capitaliser sur vous-même, et à gagner en compétences sur ce sujet, vous vous assurez une performance qui va bien au delà de ces quelques mois de formation. 

C’est un bagage à vie, pour un investissement et tous les suivants ! 

5 –  Loueurs saisonniers : tout savoir sur ma formation à distance en Revenue Management

Aujourd’hui, je réalise donc des coaching individuels et personnalisés, afin d’appliquer et mettre en place mes méthodes.

Les sujets abordés sont les suivants :

✅ Comprendre les fondements du Revenue Management et ses éléments de langage (comprendre les chiffres donnés par les entités d’état sur le marché du tourisme)

✅ Déterminer ses prix en amont : que faut-il regarder ? combien de prix faut-il ? comment se décider sur le montant ? A quel moment changer son prix ?

✅ Suivre ses propres performances et à identifier les risques et opportunités sur les périodes futures pour remplir au maximum l’appartement et évidemment au meilleur prix selon le potentiel de la période.

✅ Savoir comment optimiser l’inventaire par les durées de séjour.

✅ Utiliser des outils comme AIRDNA pour le faire.

✅ Utiliser Excel pour avoir un œil avisé sur sa propre performance.

✅ Optimiser sa performance en réduisant les manques à gagner : frais de ménage, annulations, canaux de distribution (réduire les commissions)

Cet accompagnement personnalisé satisfait et répond aux attentes de mes clients. A ce titre j’ai déjà pu identifier des potentiels de croissance de chiffres d’affaires, allant jusqu’à 30%.

J’ai conscience qu’un coaching individuel représente un coût, voir un luxe, et que tout le monde n’a pas forcément les moyens de se l’offrir.

D’autre part, je suis en capacité de réaliser qu’un seul coaching par mois. Je souhaite donc le rendre plus accessible financièrement et en temps, en travaillant à une version digitalisée.

6 – Rejoignez la formation pilotage rentable !

Je lance actuellement un programme complet d’accompagnement et de formation en ligne qui s’appelle Pilotage Rentable.

Dans cette formation je vous donne une garantie en béton ! Si vous ne faîtes pas au moins +20% de revenus avec moi je vous rembourse.

🚀 Le programme détaillé de la formation est disponible ici 🚀

Cette formation est différente de ce que vous voyez en ligne habituellement :

⏺ que du concret que j’ai pu appliquer moi-même en location saisonnière

⏺ vous n’êtes pas seul derrière votre ordinateur, ma formation en ligne s’associe à 8 fois 30 minutes de coaching individuel avec vous, pour répondre à vos doutes et vous faire bénéficier de mon expertise

⏺ votre satisfaction est ma priorité : 1) testez 30 jours satisfait ou je vous rembourse et 2) je garantie +20% de chiffre d’affaires ou je vous rembourse

⏺ il n’y a aucune connaissance spécifique à avoir en maths ou autre expertise complexe. Si vous avez assisté aux cours de maths de primaire vous êtes armé(e) pour cette formation (multiplications, divisions, etc)

Le seul petit problème :

1/ Ma façon de former (formation en ligne associée à du coaching individuel) ne me permet pas de constituer une promotion d’élèves très importante.

2/ C’est donc premier arrivé premier servi !

Envie d’intégrer l’équipe ?

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8 réponses

  1. Claire dit :

    J’ai appris avec ton article qu’effectivement louer même une chambre est un acte plus complexe qu’il n’y paraît. En connaître les dessous et le revenue management qui va avec m’apporte un éclairage que je n’avais pas forcément et que j’aime avoir maintenant. Et puis, le revenue management est utile dans tous les domaines 😉 je n’hésiterai pas à te demander des conseils lorsque je serai un jour confrontée aux chiffres de mon blog si tu veux bien ! L’analyse de performance fait beaucoup plus qu’on croit, merci à toi 👍

  2. Arthur Debons dit :

    Je m’intéresse beaucoup à l’immobilier et je n’avais jamais vu les choses sous ce point de vue là 🙂 C’était super instructif et intéressant, Merci !

    Arthur

  3. Enrik dit :

    Salut Elise,

    Je suis loueur en courte durée. Ton article tombe à pic pour moi. Je vais continuer à te suivre pour en savoir plus.

    A bientôt.

    Enrik.

  4. George RAMIER dit :

    Salut Élise,
    J’ai lu avec attention les articles de ton blog ,que j’ai trouvé très intéressants.
    Je veux me lancer dans la location saisonnière et je dispose que d’une chambre pour l’instant.Je me rends compte que la gestion est complexe et j’aurai besoin de tes conseils dans cette aventure.
    Merci. George

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