C’est LA méthode la plus simple pour connaître de façon plutôt certaine de niveau de vente des concurrents pour demain, la semaine prochaine ou dans 4 mois. Je vous dis tout pour que vous puissiez à votre tour l’utiliser.
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Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo. On va parler aujourd’hui de : comment espionner vos concurrents. Comment être en capacité de voir ce qu’ils font, et savoir si la ville dans laquelle vous évoluez est bien remplie pour les semaines à venir, les mois à venir, sur toutes les périodes futures ? On a une méthode qu’on utilise chez J’affiche Complet qui est hyper intéressante, justement, pour avoir ces visibilités-là sur le futur. Donc, si ça vous intéresse, et je pense que ça peut vous aider, bienvenue dans cette vidéo. Je vais parler de tout ça, restez avec moi.
J’en profite pour partager avec vous un autre point qui est assez important pour nous. C’est que les places sont de plus en plus rares pour notre webinaire, jeudi soir, le webinaire dans lequel on va partager notre condensé des meilleures méthodes pour doubler votre rentabilité. Donc vraiment, prenez votre place pendant qu’il en reste encore. Ça va être vraiment sympa, c’est un webinaire entre nous. C’est moi qui vais le faire, donc je serai disponible pour répondre à toutes vos questions après cette étape de la formation. Donc vraiment, inscrivez-vous, le lien juste en dessous, avant qu’il n’y ait plus de place, avant que vous ne puissiez plus nous rejoindre. Un autre point important pour ceux qui nous suivent, et qui me découvrent peut-être avec cette vidéo, je fais des vidéos tous les jours du dimanche au jeudi. Si vous voulez ne rien rater, inscrivez-vous sur la chaîne J’affiche Complet, ou inscrivez-vous sur la page J’affiche Complet Facebook.
Alors, cette idée, cette astuce que je voulais partager avec vous, c’est : comment espionner nos concurrents ? Comment faire en sorte de connaître leurs performances sans qu’ils s’en rendent compte ? Et surtout, comment avoir une idée de comment se remplit notre ville sur le futur ? Petite parenthèse : à quoi ça sert d’avoir une idée sur comment se remplit nos dates sur le futur ? Nous, c’est quelque chose qu’on regarde souvent, parce que ça permet de mettre en perspective sa propre performance. Je vous donne un exemple concret. Si vous voyez que vous êtes en train de vendre super vite, super bien sur certaines périodes, et qu’à l’inverse, vous êtes le seul sur la ville, et que tout le monde est relativement vide, par ailleurs, c’est un indice que vous n’êtes pas assez cher. Et donc, comme vous n’êtes pas cher, du coup, tout le monde se rue sur vous, vous vendez tout de suite, et les autres ne vendent pas encore. À l’inverse, si vous êtes en difficulté sur une période, et que vous voyez qu’en fait, il n’y a que vous, que le reste de la ville se porte bien, les biens sont en train de se remplir, et qu’il n’y a pas de difficultés particulières, ce sont les tendances normales, là, à l’inverse, cela pourrait vouloir dire que vous avez un problème. Ce n’est pas forcément un problème de prix, ça peut aussi concerner d’autres paramètres : annonce, photos, etc. Mais en tout cas, sur les autres paramètres, l’annonce ou les photos, c’est quelque chose qui devrait être détecté le reste du temps. Si là, c’est un problème sur une période en particulier, il est fort probable que votre prix soit le coupable, le responsable de cette situation. Donc, je vais vous partager cette astuce. Je vais vous partager mon écran aujourd’hui. Je me suis dit : « Tiens, ce serait sympa de varier, et de vous partager mon écran. » Je vais juste faire en sorte de réussir à le faire techniquement. Ce sera beaucoup plus beaucoup plus simple.
− André me dit : « Je ne vois aucun lien d’enregistrement en dessous. »
C’est peut-être au-dessus. Ça dépend d’où tu regardes. Ah, tu regardes de Facebook ! Donc, c’est possible que ce soit au-dessus. En fait, sur Facebook, il y a les commentaires et la vidéo, et puis sur YouTube, c’est la vidéo et les commentaires en dessous. Selon là où vous regardez, c’est soit au-dessus, soit en dessous. Il faut dérouler les informations, il y a toute une ribambelle de liens que je vous propose. Il y a aussi le lien pour télécharger le bonus gratuit des six erreurs à ne pas faire en faisant vos prix. Vous recevez ce bonus en vous inscrivant dans notre groupe privé location saisonnier prix et maximisation du chiffre d’affaires. Bon, assez parlé de tout ça. Attendez, j’ai un deuxième écran là. Voilà, ça y est.
Voilà ce dont je voulais vous parler. C’est un écran qui est présenté dans AIRDNA. C’est un écran qui s’appelle « Pacing ». Je vous le mets ici. Vous allez voir, il y a plein de mots anglais, mais quand on parle en français, c’est beaucoup plus simple. Donc, on est dans AIRDNA. On me pose souvent la question, on me dit : « Est-ce que la partie gratuite suffit ? » Typiquement, l’onglet Pacing, vous ne l’aurez pas dans la partie gratuite. Donc, sur cet onglet Pacing, je vous explique en quelques mots en quoi ça consiste, ce que vous pouvez y retrouver, et pourquoi, en fait, c’est une pépite ? Pourquoi je me suis dit : « Tiens, c’est tellement sympa, c’est tellement utile au quotidien que je vais en faire une vidéo. » Là, j’ai pris l’exemple de Lyon, et en fais, vous voyez, comme on le voit souvent sur AIRDNA, on a la possibilité de filtrer soit par bien entier, soit par chambre privée ou chambre partagée. Donc évidemment, quand on est un loueur professionnalisé, on met plutôt « bien entier ». Après, ici, vous avez le choix du nombre de chambres, donc un studio, une chambre, deux chambres, trois chambres ; à ne pas confondre avec un T2 ou un T3, c’est vraiment là le nombre de chambres, ce n’est pas le référentiel français, et là, on voit le nombre de personnes qu’on peut loger dans l’appartement. Donc, ça nous permet de faire un filtre sur la performance de certains types de biens. Mais là, je ne vais pas faire le filtre. En fait, là, je vais vraiment regarder les statistiques sans le filtre pour me rendre compte des tendances à l’échelle de la ville. Donc là, je suis à Lyon, et c’est là qu’on a quelque chose d’hyper sympa et utile. C’est ce graphique-là. Qu’est-ce que nous présente ce graphique-là ? Ici, vous avez, en jaune, ce qu’ils appellent « le prix réservé médian ». Et ici, en violet, vous avez le nombre d’annonces réservées. C’est du jour par jour. On est en décembre 2020, et on arrive à aller jusqu’au 14 juin 2021. Voyez à quel point on arrive à aller loin. Et là, ce qu’on voit avec la ligne violette, en fait, c’est le nombre d’annonces réservées. Et le système va plus loin, c’est qu’il est en capacité — à partir de là, il faut que je laisse bloquer mon curseur, sinon, on ne verra plus la même image, mais je vais vous décrire pour que vous voyiez de quoi je parle. Donc là, on est sur cette cartouche. On voit qu’on est au 22 décembre, qu’actuellement, on a un taux d’occupation de 23 %, c’est-à-dire que les annonces réservées par rapport aux annonces globales, il y en a 23 % qui sont réservés sur cette date du 22 décembre. Vous voyez en dessous un petit graphique qui montre le poids des annonces disponibles au global, et vous voyez qu’il y a 109 annonces réservées, et 2 425 annonces encore disponibles. Vous voyez juste en dessous le prix moyen des annonces réservées, et le prix moyen des annonces disponibles. Donc là, en l’occurrence, on voit que les annonces réservées, elles se sont faites à un prix moyen de 70 euros, quand les annonces encore disponibles, elles sont à un prix moyen de 79 euros.
Qu’est-ce qu’on fait avec ça ? Qu’est-ce qu’on fait avec cette information ? Pourquoi c’est intéressant ? Déjà, la première chose, c’est souvent le cas, mais il y a toujours des exceptions qui confirment la règle : les annonces qui commencent à se réserver plus vite sont celles qui sont les moins chères. Et là, on le voit, parce ce que ce qui s’est fait réservé s’est réservé et à un prix médian de 70 euros, alors que ce qui reste encore disponible, c’est à un prix médian de 79 euros. Donc ça, c’est le premier point. Après, le deuxième point, c’est que vous avez, du coup, la possibilité de regarder à l’échelle de l’année. Là, je vais mettre mon curseur ici, parce qu’on a encore les cartouches qui nous masquent la vue, mais on voit parfaitement que sur Lyon, on a plus de demandes en dernière minute, parce que là, en dernière minute, la courbe est plus importante, et puis plus on s’éloigne de la dernière minute, plus ça chute. Donc, on voit qu’à Lyon, on a une demande de dernières minutes. Et on voit une autre information : il y a des villes sur lesquelles ce n’est pas vrai. Donc, c’est quand même intéressant d’aller vérifier. Là, on voit actuellement qu’à Lyon, on a une demande d’ores et déjà importante sur la nuit du 24 et la nuit du 25, mais également sur la nuit du 31 décembre. Alors là, encore une fois, c’est assez évident, mais voyez, on peut regarder beaucoup plus loin, notamment si vous avez des événements qui sont un peu importants. Là, par exemple, on voit qu’il y a un petit rebond sur fin janvier sur le nombre de réservations. Là, je regarde la ligne violette, hein ! Donc après, à voir s’il se passe quelque chose fin janvier à Lyon. Et après, globalement, c’est assez platonique. Le week-end du 28, 29, 30 et 31 mai, ce sera intéressant de voir. Je ne me souviens plus si fin mai, on a un jour férié. Ce n’est pas impossible que ce soit ça, ou alors, un événement à Lyon qui fait qu’on commence déjà à avoir des tendances de réservation à cette période-là.
Typiquement, quand on n’est pas dans une situation de covid, dans le futur, c’est très important d’aller regarder ce genre de graphiques. Surtout si vous débutez, il y a peut-être des événements que vous n’avez pas encore anticipés, appréhendés. Le fait de voir ce genre de graphiques, ça vous permet tout de suite de savoir que les gens sont en train de réserver telle et telle date actuellement. Vous voyez un petit dôme sur la courbe sur ces dates-là, et du coup, vous avez la possibilité d’aller creuser, comprendre, anticiper, et changer vos prix en conséquence. Et ça, c’est de l’argent pour vous. C’est vraiment un gain immédiat d’argent pour vous de simplement aller voir cette courbe, se dire pourquoi les gens commencent déjà à réserver. C’est exactement ça, concrètement : pourquoi est-ce que les gens commencent déjà à réserver le 28, 29, et 30 mai à Lyon ? Si on a répondu à cette question, on a déjà gagné de l’argent. Donc ça, c’est le premier usage hyper important de cette courbe.
Le deuxième point qui est important, c’est que du coup, en dernière minute, en situation un peu difficile comme celle du covid, nous, ça nous a souvent énormément aidés d’aller mettre en perspective les tendances de la ville. Pourquoi ? Parce que quand il se passe un truc complètement atypique comme ça, quand on n’a aucun référentiel, on a du coup des tendances de réservations qui ne sont pas du tout comparables à ce qu’on fait d’habitude, qui sont complètement atypiques, par rapport à l’année dernière, qui sont forcément complètement négatives, mais du coup, est-ce que c’est mal ? Est-ce qu’on a quand même de bonnes tendances ? Le fait de mettre en perspective, en fait, ses propres tendances par rapport aux tendances de marché, ça va vous permettre aussi de voir, au final, en situation atypique, en situation de covid, comment je m’en sors. Est-ce que là, j’ai une mauvaise tendance parce que je ne suis pas bon ? Ou est-ce que j’ai une mauvaise tendance parce qu’au final, il n’y a pas de demande, il n’y a personne qui voyage ? Quand vous allez voir ce type de graphique, si vous êtes par exemple à 25 % d’occupation, et que vous vous dites : « Mais c’est quoi le problème ? Est-ce que je ne suis pas bon ? Ou est-ce que c’est juste qu’il n’y a personne qui vient voyager ? », et vous allez voir le graphique, et si vous voyez que vous êtes à 25 % de remplissage quand en fait, sur la période, globalement, les gens sont à 10 %, vous voyez tout de suite que ce n’est pas particulièrement vous le problème, et que vous êtes même dans une situation où vous faites un peu mieux que la moyenne. Si à l’inverse, vous êtes à 25 %, vous allez voir le graphique, et vous voyez qu’à ce moment-là, tout le monde est sur des taux de remplissage qui sont de 30 % en moyenne, vous voyez que potentiellement, il y a un problème, parce que votre taux de remplissage est inférieur à celui des autres annonces sur votre ville. Voilà pour ce qu’il fallait savoir de ce graphique.
Pour moi, ce graphique, c’est vraiment de l’or en barre si vous prenez la peine d’aller le regarder. C’est pareil, je ne vous dis pas d’aller le regarder de façon complètement frénétique tous les jours. Le regarder d’eux, voire trois fois par mois, c’est déjà amplement suffisant. Et en prenant les bonnes décisions, comme je vous l’expliquais à l’instant, on va comprendre pourquoi à un moment donné, sur certaines dates, on a déjà des ventes et pas sur d’autres, et bien vous prenez de l’avance par rapport aux concurrents, et vous donnez toutes les chances d’aller surfer sur les opportunités que représentent la demande et les événements dans votre ville. Ça, c’est le premier bénéfice. Et le deuxième et dernier bénéfice, c’est de pouvoir, en cas de difficultés, vous comparer avec les autres : est-ce que c’est moi qui ai mal paramétré, qui ai mis des conditions qui sont trop exigeantes ? Ou est-ce le cas inverse ? Est-ce les tendances de la ville, et il n’y a pas de demande ? S’il n’y a pas de voyageurs qui viennent, et bien j’avais du mal à créer la demande. En tout cas, ça permet de nous mettre en perspective pour relativiser ou se remettre en question. Voilà.
J’espère que tout ça vous aura aidé. Je vais couper le partage d’écran.
− André, c’est bon, vous avez trouvé le lien pour vous inscrire au webinaire. J’espère que vous êtes inscrits au webinaire. Moi, j’aurais plaisir à vous retrouver jeudi soir, justement à ce webinaire, André.
Si vous voulez y participer, je le redis, le lien est soit en dessous, sur YouTube, soit au-dessus, sur Facebook pour vous inscrire au webinaire. Vous pouvez aussi recevoir notre bonus gratuit, et puis n’hésitez pas à vous abonner à la chaîne YouTube et à la page J’affiche Complet. Voilà. Si vous avez des problématiques en ce moment, si vous avez des doutes, des questions, des sujets qui vous taraudent un peu, posez-moi les questions en commentaire. Si vous voulez aussi participer à une prochaine vidéo, si vous avez un cas, si vous voulez qu’on fasse une étude de cas sur votre appartement, sur votre compte booking, n’hésitez pas aussi à vous manifester en commentaire. Moi, je serais ravie de mettre en valeur votre activité, et du coup, répondre à votre question pendant un live. Je pense que c’est un format qui peut être un peu sympa, de ne plus voir uniquement ma tête dans les Lives, mais d’avoir des choses un peu plus interactives. Donc, n’hésitez pas à vous manifester ou à me poser vos questions, me dire : « Élise, j’aimerais bien participer au live, voici ma proposition de sujet. » Voilà. Je vous souhaite une très bonne journée, et je vous dis à demain pour le prochain live. Prenez soin de vous.