Pourquoi on vous ment sur l’automatisation des Locations courte durée / saisonnières ?

Je vois trop de personnes déçues de leur performance et de leur LCD une fois l’activité lancée. Ces personnes attendent la rentabilité, en seulement 1h de travail par mois, qu’on leur à vendue. je vous partage ici pourquoi on vous ment sur l’automatisation des locations de courte durée. Et ce qu’il faut comprendre pour y voir enfin clair !

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Bonjour et bienvenue dans cette vidéo dans laquelle on va parler de pourquoi est-ce qu’on vous ment quand on parle d’automatisation des LCD. Si vous ne savez pas ce qu’est la LCD, c’est la location en courte durée. C’est la même chose que location saisonnière, gîte, investissement en location courte durée sur airbnb et booking. Tout ça, c’est exactement la même chose. Je vais vous dire pourquoi, à mon sens, on vous ment sur cette partie-là. C’est le pilier de beaucoup de personnes qui forment en immobilier, et c’est aussi le pilier pour beaucoup de personnes qui ont envie d’investir en immobilier. Donc, ça me semblait capital de faire un point sur ça, et de pouvoir vous dire pourquoi, à mon sens, il faut qu’on se dise les choses, vraiment, et qu’on se parle de pourquoi est-ce que ce n’est pas réel, ce n’est pas toujours possible ? Et il y a un revers de médaille, il faut qu’on en parle.

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On va parler aujourd’hui de : comment est-ce qu’on nous ment sur cette partie d’automatisation de la location courte durée ? Je vais vous partager quatre clés sur ça. Je vais vous partager pourquoi c’est un problème, pourquoi est-ce que la réalité n’est pas celle-ci, et qu’est-ce qu’on peut faire, justement, pour éviter ça ? Je ne vous laisse évidemment pas avec le problème en disant : « Vous voyez bien, ce n’est pas réaliste », et puis après, on s’arrête là. Non. Je vous partage des idées, et je vais évidemment me focaliser sur ce qui est capital : le sujet du prix, évidemment. En fait, pourquoi est-ce que le sujet du prix est capital ? Il est capital, parce que plus que tout le reste, ça va déterminer le succès de votre projet, le succès de votre location courte durée. Ça pourrait sembler un peu présomptueux de dire : « Le sujet du prix, c’est ton sujet, donc là, évidemment, c’est le Saint-Graal, le centre du monde, le nombril de la situation. » Ma réflexion est un peu plus subtile que ça quand même, je vous rassure. Pourquoi je vous dis ça ? Parce que moi, je fais la métaphore avec un sportif. En fait évidemment, en amont, il faut faire, les bons calculs — mais avoir le bon appartement, avoir une bonne décoration, avoir une belle annonce, un beau titre, une bonne photo, pour moi, tout ça, c’est la préparation, c’est à dire que c’est comme le sportif qui va soigneusement choisir le t-shirt qui lui va bien pour éviter de transpirer, qui va soigneusement choisir les baskets les plus affûtés pour le type d’exercice qu’il s’apprête à faire. Il est là, il est prêt, il a sa tenue, il a sa raquette ou son ballon, mais après ça, une fois qu’il a tout ça, une fois qu’il est prêt, une fois qu’on a tout ce qu’il faut dans notre location courte durée, on a les belles photos, le bon titre, la bonne annonce, après, il faut savoir jouer le jeu de la location courte durée. Et bien c’est ça, pour moi, ce qui va être capital pour que votre projet en location courte durée soit un succès, que ce soit au service des projets que vous avez derrière, des projets de liberté financière, des projets de gagner du temps, les projets de quitter votre travail, de continuer à investir, de créer un patrimoine pour votre retraite. Tout ça va être déterminé par votre capacité à bien jouer le jeu, à bien savoir réagir pendant l’exercice de la location courte durée. Et pour moi, c’est notamment par le prix. C’est là où ça va être capital. Donc, voilà. C’est pour ça que pour moi, bien faire ses prix, c’est une clé de voûte pour avoir une location courte durée qui tourne, qui fonctionne, qui est rentable. Alors, la première clé que je voulais vous partager, c’est qu’il ne faut pas oublier que la préparation en amont n’est pas suffisante. C’est un peu ce que je viens de vous partager.

Mais j’ai d’autres choses à vous dire sur ça : c’est qu’aujourd’hui, quand on veut automatiser, quand on a vraiment pour objectif d’automatiser une location courte durée et d’investir de cette façon-là, en gros, qu’est-ce qu’on veut ? On veut le maximum de rentabilité en y consacrant le moins de temps possible. C’est ça, notre objectif. On a envie — je vous le fais en cours — que l’argent tourne le plus facilement possible. Voilà. En gros, c’est ça. Donc, si je veux automatiser, l’idée, c’est ça. Sauf qu’en fait, à mon sens, on ment sur les réalités : on laisse entendre que si on se prépare correctement en amont, si on fait tout ce qu’il faut en amont, après ça va se passer comme on avait prévu. En fait, on nous laisse entendre que si au début, on fait les bons calculs de rentabilité, on choisit bien l’appartement, on fait bien la décoration, on fait bien l’annonce, et on fait bien, au pire, notre première grille de prix, on se dit : « allez », et après, ça va fonctionner. La réalité est différente. Moi, j’ai vraiment un exemple qui est, à mon sens, est le plus parlant sur ça, pour vous montrer que ce n’est pas juste, en fait, de penser comme ça. C’est comme si on était une équipe de foot, on est dans les vestiaires, le coach nous dit : « Vous allez faire ci et ça. Toi, tu es en charge de ça, toi, tu es en charge ça. Notre stratégie, c’est d’arriver par l’arrière, et après, on court. » Ça, c’est ce qu’on nous fait faire quand on nous prépare en immobilier, en général, et après on rentre sur le terrain. Mais là, personne ne nous dit quoi faire quand on rentre sur le terrain. Quand on rentre sur le terrain, les concurrents, ils ont leur propre stratégie qui peut être totalement inattendue. Et du coup, la stratégie des vestiaires qu’on avait essayés de mettre en place, on essaie de la poursuivre, c’est sûr, mais il faut savoir réagir. Il faut savoir réagir en fonction du nombre de buts qu’on prend, en fonction du nombre de buts qu’on arrive à marquer, en fonction de la fatigue de l’équipe adverse, de leur stratégie, et de comment ils réagissent à nos propres stratégies. En gros, c’est toute une somme de choses périphériques qui font qu’à un moment donné, la préparation dans les vestiaires, elle n’était pas suffisante du tout. Donc, sur ça, pour moi, il faut vraiment avoir à l’esprit que la préparation en amont, c’est bien, c’est incontournable, c’est clair, mais ce n’est pas suffisant. C’est comme si — je reprends l’exemple du tennis — on était tous habillés, prêts avec nos bonnes raquettes, les bonnes baskets, la bonne tenue, et après, on reste figé sur le terrain. Ça ne va pas marcher, c’est clair. On va prendre des balles, et on ne va pas gagner le match. Donc, il ne faut pas oublier que la préparation, aussi capitale soit-elle, n’est pas suffisante. Il faut savoir réagir, par la suite, sur le terrain avec les réalités du terrain.

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Maintenant, il y a un autre point dont on parle encore plus rarement, et pour moi, c’est capital. Il y a une vraie différence entre « automatiser » et « déléguer ». L’automatisation, c’est vraiment quand en fait, c’est une machine qui fait les choses. L’automatisation, c’est quand il y a un processus, s’il y a quelque chose qui est anticipable, et surtout, il y a un lien de cause à effet entre un élément déclencheur et une réaction. C’est ça, automatiser. On peut automatiser les mails, par exemple. Voilà. Quand il se passe un tel événement, on envoie un mail. Mais s’il ne se passe pas d’événement, et bien on n’envoie pas de mail. Ça, c’est quelque chose qu’on peut automatiser, c’est-à-dire que la machine n’a pas à réagir, elle n’a pas à réfléchir. Maintenant, déléguer, c’est différent. Déléguer, c’est quand il y a une décision à prendre, et quand les décisions ne sont pas forcément anticipables. C’est quand il est nécessaire de diagnostiquer des situations pour prendre les meilleures décisions possible. Ça, c’est déléguer. Ou quand c’est quelque chose qui ne peut être fait par l’humain, par exemple, le ménage dans l’appartement, c’est déléguer, parce qu’aujourd’hui, on n’a pas encore de machines qui sont capables de faire le ménage dans les appartements. Donc, déléguer, c’est vraiment, en fait, ce qu’on va faire sur les prix. Les prix, on ne peut pas les automatiser. Pourquoi on ne peut pas les automatiser ? Parce qu’il y a une somme de situations qui est telle que c’est quasiment impossible à anticiper en totalité. Je pense que vous serez d’accord avec moi, il est impossible d’anticiper la multitude de situations dans laquelle on peut se trouver selon notre performance, selon l’environnement, selon comment les concurrents réagissent. Donc, on va plutôt déléguer. Il faut être capable de regarder la situation au temps t, et de se dire : « Dans cette situation, qu’est-ce que je fais ? Est-ce que je fais mes prix à la hausse ? Est-ce que je fais le prix la baisse ? Est-ce que je ne bouge pas, justement ? » Voilà. Quand on doit prendre des décisions, on délègue, et on ne va pas automatiser. Ça, c’était vraiment pour vous expliquer que vouloir automatiser les prix, ça n’a pas de sens. Ce n’est pas du tout quelque chose qui a du sens. Ce n’est pas une réalité qui est concrète. Ça n’a pas de sens.

Maintenant, sur la partie « déléguer », si on veut déléguer la réalisation des prix pour votre location courte durée, il y a trois possibilités : la première possibilité, c’est de déléguer à un algorithme. Un algorithme, c’est quoi ? Un algorithme, c’est une sorte de mini-cerveau humain. C’est un système pour qui on a déjà programmé plein de situations, et à qui on va dire : « Dans telle et telle situation, il faut faire ça, il faut faire ça, il faut faire ça. » C’est une sorte de mini-cerveau humain. Ça, c’est l’algorithme. La deuxième solution pour déléguer, c’est déléguer à un expert, à quelqu’un qui s’y connaît. Et puis la troisième solution, en fait, c’est de se faire confiance, et de se dire : « Je vais me former, je vais m’informer, et je vais être en capacité de faire ce travail que ferait un expert pour mon activité. » Du coup, sur ces trois éléments — ce n’est pas que je joue sur les mots, je pense que là, pour le coup, les mots nous permettent bien de nous rendre compte de ce qu’on fait — quand on se dit qu’on va déléguer à un algorithme tarifaire, ça veut dire qu’on délègue la prise de décisions de nos prix, c’est-à-dire on délègue la rentabilité de notre activité, on délègue notre avenir en immobilier, on délègue notre capacité à réinvestir, on délègue notre capacité à avoir une meilleure retraite, notre capacité à gagner du temps, vous avez compris, j’arrête les exemples. On délègue tout ça à un tiers de cerveaux humains à qui on aura expliqué quelques situations, et on lui dit : « Dans ces situations-là, tu fais ça. » Je pense qu’à ce stade, on se rend bien compte, en fait, de l’importance du truc par rapport aux risques qu’on a à déléguer ça à un tiers de cerveau humain. Donc, si c’est quelque chose que vous voulez faire, ce n’est pas une décision que je blâme, mais en tout cas, il faut vraiment savoir ce qu’on fait, et se rendre compte qu’en fait, on prend des risques à faire ça, finalement, et on prend des risques pour la pérennité de notre projet. Et ça, c’est quand même capital de se rendre compte de ça. Donc, moi, ma recommandation, évidemment, c’est soit de déléguer à quelqu’un qui s’y connaît, qui sait faire cette stratégie tarifaire correctement, soit d’apprendre soi-même. Ça, c’est capital.

Je vais vous expliquer aussi, et c’est ma troisième clé, pourquoi est-ce que c’est risqué, en fait, de déléguer à une machine. Je vous donne quatre situations dans lesquelles la délégation à la machine, vous allez voir qu’elle ne tient pas la route. Déléguer à une machine, si je vous donne encore une métaphore, c’est comme manger un gâteau fait maison, et manger un gâteau au supermarché. On a tous acheté un gâteau au carrefour. On est tous d’accord pour dire que le gâteau qu’il fait le job de gâteaux. C’est juste qu’en fait, ce n’est pas aussi bon. C’est un goût de sucre, un peu de chocolat, mais ce n’est pas non plus le meilleur gâteau qu’on puisse goûter. En fait, avec les algorithmes tarifaires — d’ailleurs je devrais le préciser, mais quand on dit « algorithmes tarifaires », c’est les systèmes de type PriceLabs — vous avez un gâteau carrefour, c’est-à-dire que si vous vous attendez à quelque chose qui vous écrit des prix dans des cases, ça va vous écrire des prix dans des cases, ça c’est sûr. Après, est-ce que vous aurez toujours le meilleur prix au meilleur moment ? J’ai quelques exemples à donner pour vous mettre la puce à l’oreille, parce qu’il y a quand même pas mal de situations sur lesquelles les algorithmes ne sont pas en capacité de réagir correctement, et franchement, c’est normal. On est dans une situation où aujourd’hui, dans le monde du tourisme, il n’y a aucune grosse société, et même avant le covid, qui ne travaille pas avec un algorithme. Exclusivement, ils n’ont que des algorithmes retravaillés par l’humain. Donc, mettons-nous bien à l’esprit que si Marriott, si le club Med, si toutes ces énormes sociétés qui font du tourisme, qui font de l’hébergement depuis des dizaines d’années, aujourd’hui, malgré l’ampleur de leurs moyens financiers n’ont pas uniquement un algorithme qui soit en capacité de faire le travail, ils ont aussi des analystes qui viennent regarder ce que font les systèmes pour pouvoir faire quelque chose de plus juste et plus correct, pourquoi est-ce que nous, loueurs saisonniers individuels, on aurait les moyens de financer un système qui fait correctement les prix ? Ça n’a pas de sens. En fait, ce que nous, on nous sert, c’est un gâteau au carrefour. Je ne peux pas dire mieux que ça. C’est ce qu’on nous sert. C’est une sorte de truc grand public, le gâteau carrefour. Et du coup, on nous dit : « Tiens, prends le gâteau carrefour. Ça va te nourrir. » Oui, ça nourrit, mais est-ce que ça nourrit bien ? Est-ce que j’ai eu plaisir à manger ce gâteau au carrefour ? C’est un autre sujet.

Donc, je vais vous expliquer quatre situations dans lesquelles l’algorithme tarifaire est trop partiel. La première, c’est l’algorithme que vous avez, si vous utilisez PriceLabs ou B-Pricing, il ne sait pas chercher les événements. Or, les évènements, c’est une des sources les plus importantes de croissance de chiffre d’affaires de votre activité. Donc, il ne va pas du tout savoir les événements, et pire encore, parce qu’on a un peu de bagages avec les algorithmes tarifaires, comme il ne sait pas que c’était un événement, il va vous dire : « Le week-end du 3 et du 4 mars, l’année dernière, j’ai vu qu’il y avait beaucoup de demandes », et donc, le 3 et le 4 mars de l’année d’après, il va augmenter les prix. Il va garder des prix hauts, en fait, parce qu’il a vu qu’un an avant, sur ce week-end-là, il y avait eu beaucoup de demandes. Sauf qu’en fait, ce que le système ne sait pas, c’est qu’entre temps, la date a changé. Et je vous garantis qu’avec le covid, il y a beaucoup de dates qui ont changé. Et lui, du coup, et bien il ne sait pas. Donc, il va vous laisser à un prix cher sur cette période, et finalement, vous allez être vide, parce que trop cher sur un week-end où il ne se passe rien. Donc ça, c’est vraiment des gros méfaits de ce genre de délégation, de délégation à l’algorithme. Un autre méfait de délégation à l’algorithme, c’est-attendez… j’ai noté quelques points, et je n’arrive plus à me relire — de changer de comportement quand il y a des événements atypiques. L’algorithme tarifaire n’est pas en capacité, on l’a vu avec le covid, de réagir quand il y a des événements qui sont complètement atypiques. Là avec le covid, ils ont fait totalement n’importe quoi. Et encore une fois, on ne va pas les blâmer. On leur explique des situations, et l’algorithme s’est retrouvé face à une situation qu’il ne connaissait pas du tout. Et bien il ne sait pas quoi faire, tout simplement. Donc, voilà. Ça, c’est le deuxième point sur le risque de déléguer à un algorithme. Le troisième point, c’est qu’il n’est pas capable de réagir sur un nombre faible de données. C’est des statistiques, donc, en fait, l’algorithme va attendre d’avoir suffisamment de ventes, suffisamment de tendances, de demandes pour se confirmer, et dire : « Là, ça y est, je peux prendre une décision, parce que j’ai suffisamment de réservations. » Donc, au début quand ce sont les prémices, l’algorithme ne va pas être en capacité, en fait, de réagir tout de suite sur les prix. Alors que si vous-même, vous êtes monté en compétence sur le sujet, ou vous déléguez à quelqu’un qui connaît, on a souvent un intérêt fort à réagir très vite, parce que plus on réagit vite, plus on arrive à gagner quelques dizaines d’euros en plus sur des réservations, parce qu’on a tout de suite perçu le potentiel, on était en capacité de diagnostiquer pourquoi on a déjà des réservations comme ça, même si c’est juste une ou deux. Mais on réagit, et tout de suite, c’est de l’argent en plus. Ça, c’est le troisième risque de déléguer à une machine. Et le quatrième risque, c’est qu’en fait, si votre bien ne réagit pas comme la tendance, ces algorithmes-là, ils sont énormément influencés par la tendance globale, par ce qui se passe dans votre ville, ce qui se passe sur la zone. Si vous avez un bien qui ne réagit pas comme le reste de la tendance, et ça, on l’a vu aussi plein de fois… Ce dont je vous parle, ce ne sont pas des préjugés. Pour avoir vu l’intérieur du réacteur de certains de ces outils, c’est du vécu, c’est-à-dire que nous, en tant qu’experts, on réagit d’une certaine façon, on va voir dans le système, et on se demande pourquoi l’algorithme n’a pas bougé. Donc, pour finir, le dernier point, c’est que si votre bien ne fonctionne pas bien, alors que le reste fonctionne, eh bien les algorithmes tarifaires, ils réagissent hyper tardivement. Ils vont vraiment le faire en dernière minute, et pire du pire, ils attendent la dernière minute, et après, ils vont vous casser les prix. C’est la cata, ce genre de choses. Donc, voilà, je vous ai énoncé, vraiment, les risques de déléguer à une machine.

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Donc, qu’est-ce que j’ai partagé dans cette vidéo ? La première chose, c’est que la préparation, aussi capitale soit-elle, ne suffit pas. Il faut savoir jouer le jeu après, il faut savoir jouer le match, il faut savoir comment réagir. On ne peut pas être comme un tennisman super bien habillé, mais qui ne sait pas faire ni revers ni coup droit, et qui ne connaît pas les règles du tennis ? La préparation, c’est très bien, mais ce n’est pas suffisant. Maintenant, il ne faut pas mélanger « automatisation » et « délégation ». Il faut vraiment prendre conscience qu’en fait, dans l’automatisation, il n’y a pas de prise de décision. Dès qu’il y a quelque chose qui nécessite des prises de décision, qui nécessite des arbitrages, ce n’est pas de l’automatisation dont on parle, c’est de la délégation. Et sur la délégation, vous avez trois options : déléguer à une machine, déléguer à un expert, ou vous faire confiance, et monter en compétence sur le sujet. Pour la délégation à une machine, encore une fois, je ne blâme pas cet outil-là, mais quand même, il faut que vous ayez à l’esprit qu’il y a plein de choses qui seront mal faites. Après, c’est à chacun de prendre sa décision de chef d’entreprise : est-ce que je préfère me dire tant pis, il y a plein de choses qui seront mal faites, tant pis, je passerai à côté d’argent, mais je prends quand même, ou sinon, moi, j’espère une vraie rentabilité, j’espère un projet vraiment professionnel, et auquel cas, je ne me tourne pas vers ces algorithmes tarifaires. Donc, sur les algorithmes tarifaires, comme je vous le disais, il y a plein de situations qui ne seront pas anticipées par l’algorithme, s’il y a des événements, il ne va pas s’en sortir, s’il y a des événements qui se décalent, s’il se passe quelque chose d’atypique, l’algorithme ne sait pas du tout comment gérer, si votre bien fonctionne à contre-courant de la tendance générale, il ne va pas surfer sur le risque ou l’opportunité, donc ça ne va pas avancer dans le bon sens. Et la dernière chose, c’est qu’avec un faible nombre de données, le système ne sait pas réagir tout de suite. Donc pareil, on perd du temps, et quand on perd du temps, on perd de l’argent. Donc, voilà pour les trois points que je voulais vous partager.

Maintenant, évidemment, je ne vais pas vous laisser comme ça. C’est quoi, la solution ? En fait, pour moi, la solution, si vous avez les moyens de déléguer, c’est sûr que c’est royal. Il n’y a rien de tel quand on est chef d’entreprise. Et moi, je parle aussi pour moi, c’est vraiment capital de me dire que je travaille avec des gens qui sont excellents dans leur métier, qui ont cette expertise, et ne font pas les trucs à moitié. On travaille avec des gens d’excellence. Pour moi, c’est la meilleure façon de gérer les choses en tant que chef d’entreprise. Encore une fois, ça se discute, chacun voit midi à sa porte. Mais vous pouvez tout à fait, et c’est entendable, surtout quand on démarre, vous dire : « Je vais monter en compétences moi-même sur ce sujet-là. » Donc sur ça, on peut se dire, au début : « Ça me prend du temps, ça va être l’enfer, ça va être compliqué, je ne vais pas y arriver. » En fait, quand on se forme, si vous choisissez bien la personne qui va vous former, c’est simple. Ce sont des méthodes pas à pas, on vous donne sur un plateau les outils, et comment mettre en place tout ça. Après, il faut juste faire et s’entraîner. Quand on a un entraîneur de tennis, c’est pareil. Au début, ça semble être tout un monde, on est là avec la raquette, on galère, on a des difficultés. Sauf qu’en fait, si quelqu’un prend le temps de nous expliquer : tu as le revers, tu as le coup droit, voilà les règles, voilà comment tu dois réagir ; en fait, il s’agit juste de s’entraîner un peu. Mais c’est beaucoup plus simple et beaucoup plus rapide que de ne pas se former. Donc pour moi, si vous démarrez, c’est vraiment la meilleure solution. Revoyez cette vidéo pour vraiment prendre conscience d’à quel point le prix va déterminer la performance de votre projet, de voir quel est le meilleur scénario pour vous sur la façon de déléguer ce sujet, si vous avez cette envie, comme on dit, d’automatiser, même si je n’aime pas ce mot. Je voulais expliquer pourquoi, pour moi, il est erroné, en fait. Voyez comment vous allez déléguer ce sujet-là, et faites-vous confiance, formez-vous, et vous allez voir que vous allez avoir des résultats brillants. Nous, on le voit tous les jours avec nos clients. II y a de très beaux résultats.

Si vous voulez commencer à apprendre, moi, je vous partage qu’on fait cette semaine un webinaire incroyable qu’on a bossé d’arrache-pied, dans lequel on réunit toutes les méthodes pour doubler la rentabilité de votre activité, doubler la rentabilité de votre bien. C’est moi qui le ferai en personne, donc je serai ravie de vous y retrouver. Je répondrai à toutes les questions que vous avez, je vous partagerai en toute transparence les méthodes qui nous permettent de faire — j’allais dire exploser, mais c’est un peu présomptueux — vraiment augmenter très fortement les chiffres d’affaires et la rentabilité des biens des clients avec qui on travaille. On a de très beaux exemples que je partagerai. Voilà. Inscrivez-vous, le lien est juste en dessous. Moi, j’aurais vraiment plaisir à vous retrouver. J’espère que ce sujet vous aura plu, j’espère qu’il vous aura les yeux sur ce malentendu qu’il y a, à mon sens, habituellement sur l’automatisation des locations en courte durée. Comme d’habitude, je fais une vidéo par jour du dimanche au jeudi, donc écoutez, moi, je vous dis au plaisir de vous retrouver demain pour une nouvelle vidéo. Prenez soin de vous et à demain. 

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