Julien Loboda : de salarié à la courte durée en immeuble de rapport

Dans cette interview de Julien Loboda on évoque ensemble :
– pourquoi la pandémie est loin d’avoir tué la location courte durée
– pourquoi c’est même maintenant qu’il faut se lancer
– ce à quoi il vous faut penser vivre de vos locations de courte durée
– l’astuce imparable si vos boîtes à clés plantent

Pour retrouver Julien Loboda :
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– https://www.immobilier-meuble.fr/
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Bonjour et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet, la chaîne qui aide les loueurs saisonniers, les sous-loueurs professionnels et les conciergeries de location saisonnière à augmenter leur chiffre d’affaires.

Aujourd’hui, j’ai un invité exceptionnel. Je vais vous parler de trois points qui seront capitaux sur son parcours. La première chose, c’est qu’il a démarré en investissant en location de courte durée, et il s’est rendu compte que c’était possible d’avoir des revenus assez impressionnants avec la location courte durée. Pour la petite anecdote, il était en réunion, il venait juste de mettre en ligne sa location saisonnière, et là il se rend compte que sa première réservation correspondait au montant de son salaire en tant que salarié. Et là ça a été un électrochoc de se dire : « Mais c’est dingue, c’est possible et surtout ça fonctionne. » Après ça, pendant deux ans, il a exploité ses biens, et le deuxième point important c’est que la conciergerie de location saisonnière qui s’occupait de gérer son bien sur la partie opérationnelle, lui a dit : « Ecoute, s’il te plaît, apprends-moi à faire comme toi, j’ai vraiment envie de faire ça. » C’est ainsi qu’il a commencé à accompagner des gens à avoir les mêmes résultats extraordinaires qu’il avait avec ses propres biens. Ça a été un deuxième déclic, et c’est ça qui lui a fait dire : « Il faut vraiment que je continue à aider les gens, continuer aussi à faire mentir les préjugés », parce que cette dame qui l’a aidé, c’était quelqu’un qui n’était pas du tout, mais alors pas du tout dans le profil standard de la personne qui va facilement obtenir son prêt : c’est quelqu’un qui l’a aidé à avoir un projet bien ficelé, qui lui a permis d’obtenir, malgré les préjugés, un LCD qui cartonne. Et puis dans son parcours, par la suite, il s’est dit : « Allez, il faut aller plus vite, je vais avoir un immeuble de rapport ». Comme il ne fait pas les choses à moitié, en trois mois, il a eu deux immeubles de rapport en même temps pour accroître son patrimoine. Je suis aujourd’hui ravie d’accueillir Julien Loboda avec moi.

–              Bonjour Julien !

–              Bonjour Elise !

–              Comment vas-tu ?

–              Ça va très bien, je te remercie, et toi ?

–              Ça va très bien ! Pour les personnes qui ne te connaîtraient pas, ce que je te propose, si tu veux, c’est dans un premier temps, je t’ai un peu introduit, déjà, mais de nous raconter ton parcours, qui est franchement intéressant.

–              Ok, donc je m’appelle Julien Loboda, je suis investisseur depuis 2012, donc ça commence à faire un petit bout maintenant. Je vais faire rapidement, je suis ancien cadre dirigeant. Je travaillais dans une boîte qui vendait du matériel pour les métiers de bouche, pour la restauration. Je manageais des commerciaux et des points de vente, et donc j’ai commencé à investir en immobilier en parallèle de mon métier qui me gonflait un peu et puis sur lequel, ou en tout cas, au tout début de ma carrière professionnelle, je n’avais pas forcément les augmentations que je voulais. J’ai trouvé dans l’immobilier un moyen d’augmenter mes revenus. J’ai commencé avec un premier bien en location saisonnière dont on a parlé, puis un second. J’ai vu, comme tu as très bien dit, que ça fonctionnait très très bien. Et là je me suis dit, tu as parlé d’un déclic, effectivement, qui est, quand j’ai touché ma première réservation en location saisonnière qui était l’équivalent d’un mois de salaire à l’époque, je me suis dit : « Ok, en fait pourquoi je reste à échanger montant contre de l’argent tous les mois, d’autant plus que j’étais en réunion à ce moment-là – très très passionnante- et c’est vrai je me suis dit : « ok, c’est possible ça fonctionne », comme tu l’as dit, « On va mettre les bouchées doubles ». Et donc je suis passé après l’immeuble de rapport qui permet vraiment d’accroître son patrimoine beaucoup plus rapidement et qui m’a permis, du coup, finalement, en quelques années de remplacer l’équivalent, enfin même plus que mon ancien salaire, et donc c’est à ce moment-là je me suis dit : « Ok, je quitte mon boulot salarié, de toute façon je n’ai plus de raison de rester ». Et en parallèle, oui, j’avais…quand je m’ennuyais au travail j’ai créé le blog immobiliermeublé.fr ; que j’anime aujourd’hui, dans lequel je partageais un petit peu mon expérience avec de jeunes investisseurs à l’époque. Et en parallèle, tu vois, j’ai de plus en plus de gens qui m’ont sollicité, me demandant du conseil, du coaching, de la formation, et comme tu l’as dit, j’avais déjà accompagné ma conciergerie de l’époque à acheter son premier bien, et j’avais énormément apprécié ça. Voilà, c’est comme ça qu’aujourd’hui – enfin en tout cas dans les grandes lignes – que j’en suis venu à avoir une double activité ; à la fois d’investisseur immobilier et puis à côté, de formateur coach en investissement immobilier.

–              T’es vraiment spécialisé en investissement IMMO ; c’est vrai que c’est ton expertise, vraiment très forte. Quelle place, tu penses, devrait avoir la location saisonnière dans un portefeuille d’investisseurs ? Est-ce que c’est possible, et c’est une bonne idée d’avoir vraiment 100 % de son portefeuille en LCD ? Ou à l’inverse, est-ce que tu penses qu’il faut mixer ? Est-ce qu’il y a pas du tout de règle, en fait, sur ça ? Qu’est-ce que tu en penses ?

–              C’est une excellente question. Je pense que ça dépend de ta stratégie, de tes objectifs à un instant t, et que ce qui est très important à mon sens, c’est que ce soit évolutif, que les choses ne soient pas figées. Par exemple, je te dis ça parce que, tu vois, il y a des…bon moi j’ai une stratégie phare qui est d’acheter un ou deux immeubles de rapport, les exploiter majoritairement en location courte durée ; pas forcément l’intégralité, mais en fait, si tu fais ça avec les deux achats si on veut avoir l’esprit tranquille, tu peux remplacer un salaire moyen français, donc 1 800 euros à peu près. Et en fait, c’est extrêmement puissant. Donc ça dépend vraiment de tes objectifs à un instant t. J’ai envie de te dire que si tu démarres et que t’as vraiment envie d’avoir du cash flow et de vite te créer une rente, de toute façon tu vas être à 100% en courte durée, bon saisonnier, on va dire que c’est la même chose, pour avancer. Après je pense que sur du long terme, quand tu commences à avoir, quand t’as atteint tes objectifs et que tu commences à avoir un patrimoine un peu plus important, si ton objectif c’est d’arrêter de bosser ou de faire autre chose, mais d’avoir des revenus locatifs pour vivre, c’est bien aussi de sécuriser à côté et de faire des acquisitions supplémentaires avec des modes de location plus traditionnels. Ça dépend vraiment de l’instant. Moi aujourd’hui j’ai les deux : j’ai des biens en courte durée, j’ai des biens en nu, tout ce qu’il y a de plus classique, j’ai des biens en meublé longue durée, j’ai aussi un local commercial, donc tu vois, j’ai pas mal de trucs différents. Il faut quand même être conscient que la courte durée, même si tu automatises tout, tu délègues tout, tu vas être quand même, ça te demande quand même un petit peu plus de temps – ce n’est pas énorme- mais un peu plus de temps et de gestion qu’un bien à l’année géré à l’agence. Après, malgré tout, il y a un conseil que je dis toujours à mes clients : même si tu veux avoir tout en courte durée, ne jamais oublier la règle de base qui est qu’un bien doit avant tout être rentable en location à l’année, avant de songer à l’exploiter en courte durée. Il ne faut pas mélanger les deux non plus.

–               Oui tu as raison, et c’est vrai qu’il y a beaucoup de gens qui se retrouvent à avoir des biens non rentables et quand on leur dit : « Mais du coup, quels étaient les modes de calcul initialement », c’est ça qui pêchaient en fait. C’est que les gens investissent dans des projets en se disant : « Ça va le faire, en LCD ça va le faire. ». Mais il ne faut pas oublier que, selon ce qui peut se passer, il faut que ce soit rentable dès la longue durée.

–              C’est ça ! Et bon, ça c’est un truc que, tu vois, moi je dis aux gens depuis que je commence à accompagner des clients, donc ça ne date pas d’hier. Mais c’est vrai qu’en 2020, donc l’année dernière, on a eu le premier confinement qui était le plus strict. Et effectivement l’activité de courte durée, déjà contrairement à l’idée reçue, elle n’est pas tombée à zéro, elle a fortement ralenti et il y a quand même des gens qui ont continué à se déplacer. Il y a des gens qui sont confinés aussi dans des appartements ou des maisons qu’ils ont louées donc il y a eu quand même un peu d’activité. Mais il y a des gens, y’en a beaucoup qui…forcément il y a les mauvaises langues qui disaient : « Les gens qui recommandaient de faire de la courte durée ou du saisonnier, vous faites moins les malins maintenant. ». Moi je dis non, on ne fait pas moins les malins ! Ça fait partie des aléas de la vie qui peuvent arriver, mais regarde le nombre d’entreprises qui se retrouvent aussi dans des situations délicates. Ce n’est pas propre à la courte durée, c’est propre à tout. Il y a des gens qui disaient : « Maintenant – excuse-moi de l’expression- on est un peu dans la merde, parce qu’on ne peut plus payer le crédit etc. » Mais mettez-le en location à l’année pour 3 – 6 mois- 1 an en meublé, puisqu’il est déjà équipé. « Mais ce n’est pas possible, on ne peut pas payer le crédit, on n’y arrive pas. » Effectivement, l’erreur c’est là où j’ai dit : « Ça, c’est typiquement le genre de truc qu’il ne faut pas faire ».  Parce que là, on est dans un cas d’école, super exemple sur le terrain où tu n’arrives plus à louer en courte durée comme ça devrait et t’es dans une situation compliquée.

–              Oui, c’est ça. Ce qu’il y a aussi c’est que sur cette période de pandémie, ok ça a peut être réduit les attentes et les performances de chiffre d’affaires de certains loueurs saisonniers, mais je pense que ça a rarement été quand même en plus bas que ce qu’aurait donné la longue durée. Donc c’est vrai qu’il y a eu cette période où tous ceux qui hésitaient à aller en LCD se sont dit : « Ah bah voyez, hahaha, la pandémie ça vous a bien mis dans la mouise », mais en réalité c’est que, comme tu dis, il y avait quand même beaucoup de voyages. Il a fallu se réinventer. D’ailleurs on aura peut-être l’occasion d’en parler, mais il a fallu se réinventer, s’intéresser à la moyenne durée, faire en sorte d’être attractif sur des séjours qui sont plus longs pour capter cette nouvelle demande qu’il y avait quand même pendant la pandémie. Du coup, c’est quoi ton avis par rapport à ça ? Est-ce que tu penses que la location courte durée, t’as un peu répondu, mais quand même, est-ce que tu penses que la location courte durée est totalement morte suite à la pandémie ? Ou pour un peu étendre aussi cette question, qu’est-ce qui va faire que demain, la demande pourrait peut-être changer ? Est-ce que tu as des convictions par rapport à ça ?

–              Ouais, j’ai des convictions ! Moi j’exploite encore des biens en courte durée donc j’ai quand même un certain retour. Maintenant ça va faire un an que la pandémie a démarré, puis j’ai aussi pu interviewer, sonder pas mal de façon de clients, et même d’amis investisseurs qui font de la courte durée. On est assez unanimes sur le constat qui est que ce qui s’est passé. Donc si on fait une petite rétrospective : premier confinement, effectivement, c’est nouveau, c’est brutal, c’est violent, on s’adapte, on voit comment les choses se passent. Mais si tu as un fonds de sécurité, ce qui est quand même aussi une des bases : t’encaisses, ce n’est pas très grave, franchement, un mois – deux mois – trois mois. Il faut aussi avoir une vision long terme, c’est important. Eté 2020, un été record exceptionnel pour tout le monde. On ne pouvait pas partir à l’étranger, c’était déconseillé, on était encore vraiment dans la psychose parce qu’on sortait juste de confinement. Et en plus, j’ai remarqué que, la petite cerise sur le gâteau, c’est que t’as beaucoup de gens qui, habituellement allaient à l’hôtel ou au camping, qui se sont dit : « Je n’ai pas envie de croiser d’autres gens, on va louer un appart ou une maison. Au moins on est entre nous et on ne prend pas trop de risque. ». Donc on a vu, on a fait des étés, moi j’ai fait des…mois de juillet, mois d’août, j’ai eu 100 % le taux de remplissage. J’ai même eu à plus de 100%, puisqu’il y a des gens qui réservaient, qui annulaient, mais comme j’avais mis des conditions, donc voilà, c’était …Et l’interrogation, effectivement, la grosse inconnue c’était : « Et après les vacances d’été, qu’est ce qui va se passer ? » J’ai constaté, on a constaté que t’as toujours des déplacements, en plus les gens qui n’ont pas pu partir en juin avec le confinement, qui visitaient, qui eux sont partis dans certains…enfin bref, on en passe. Et le deuxième test, ça été le deuxième confinement, en fait, le confinement de novembre qui a été allégé. En fin de compte, on a beau dire dans les médias que l’on favorise le télétravail, qu’il n’y a plus de déplacements, plus de touristes etc. Je peux dire par expérience que c’est faux. Les gens qui disent ça sont des gens, je pense, qui soit ne font pas de courte durée, soit qui n’ont pas la bonne stratégie, parce qu’il y a encore énormément de professionnels en déplacement, il y a tous les métiers manuels que tu ne peux pas, de toute de façon dématérialiser : il faut bien qu’il se logent ; les commerciaux, ils continuent à se déplacer, etc. Peut-être que dans les très grosses boîtes, comme ils sont un peu sous surveillance, ils ont mis en place le télétravail de façon plus massive, mais dans les TPE – PME, je peux dire qu’ils se déplacent encore beaucoup et que les touristes continuent de se déplacer le Week-end. Même que quand tu vas rendre visite à ta famille, tu te dis : « Je vais me prendre un AIRBNB, parce que je n’ai pas envie d’être à risque et de loger avec eux », etc.  Pour arriver au sujet, ma conviction par rapport à ça, c’est que c’est loin d’être mort. Au contraire, je pense que ça a permis à des gens qui n’étaient pas forcément familiers, de découvrir la courte durée. En ce moment, au moment où on tourne la vidéo, on est en couvre-feu à 18 heures. Je peux dire que les commerciaux en déplacement, ils préfèrent mille fois être dans un AIRBNB avec une chambre séparée, avec une cuisine, parce que à 18 heures, tu ne peux plus sortir, t’as pas de resto de toute façon, donc tu ne peux même pas aller te changer les idées. Une chambre d’hôtel, pour peu que ce soit un modèle un peu vieillot, machin, c’est glauque. Donc mon point de vue c’est que je pense que c’est un excellent moment pour rentrer en courte durée, parce qu’il y a forcément des propriétaires qui vont jeter l’éponge. Il y a des gens qui vont être dégoûtés. Il y en a qui n’avaient pas les reins assez solides, qui n’avaient pas, par exemple, prévu le fonds de sécurité, ou qui n’avaient pas respecté les règles dont on a parlé. Et puis c’est le dicton classique, c’est quand tout le monde a peur qu’il faut se positionner et je pense que si aujourd’hui tu rentres, ça va un peu écrémer le marché, donner un second souffle donc je pense que si tu rentres aujourd’hui, il y aura moins de concurrence qu’il y a un an. Tu as d’autant plus de chance de sortir du lot.

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–              Est-ce qu’à ton avis, faire des travaux, c’est différent pour une location courte durée que pour une coloc ou pour une longue durée ? Je sais que tu as aussi une expertise assez forte sur ça, tu connais pas mal de choses -ça rassure tout ça – sur les travaux et tout, et c’est quelque chose qui peut faire peur, on peut se dire : « Attention ». D’ailleurs, je ne sais pas si tu as…là cette semaine j’ai fait une – le son n’était pas très bon, c’est dommage – mais j’ai fait une interview. J’ai ‘interviewé ma sœur, en fait, qui se lance en location courte durée, justement, pour qu’on balaie toutes les questions qu’on se pose au moment où on va se lancer…la myriade de questions qu’on se pose, et c’est vrai que les travaux, ça fait partie des points qui cristallisent un peu des attentes aussi et des inquiétudes. Est-ce que c’est différent ? Faire des travaux pour une LCD, une coloc ou de la longue durée ? Et pourquoi ça pourrait l’être ? Qu’est-ce que t’en penses ?

–              De mon expérience, je n’ai pas l’impression que ce soit différent. En tout cas, on va parler de…on va rester dans l’univers du meublé, Parce que si tu fais des travaux pour une longue durée nu, ce sera nécessairement différent, parce que déjà tu ne vas pas mettre les équipements forcément. Que ce soit différent parce qu’aujourd’hui, en fait, c’était peut-être différent il y a cinq ou dix ans quand AIRBNB est arrivé, si tu veux. Airbnb a upgroadé, un peu, l’équipement, la qualité des rénovations et l’équipement en proposant des trucs très, très bien équipés, ce qui a eu pour conséquence sur quelques années après de réhausser les attentes des gens sur l’habitat en général j’ai l’impression. C’est à dire qu’au démarrage de AIRBNB ou Abritel, il y a peut-être 8 ans – 10 ans ; tu avais peu de logements disponibles, donc à la limite, tu mettais un meublé. Moi j’appelle ça « le meublé à l’ancienne », tu sais, où les gens récupéraient les meubles dans la cave du grand-père et puis mettaient ça en loc. Ça pouvait fonctionner il y a dix ans, parce qu’il n’y avait pas grand-chose, finalement. Mais aujourd’hui, c’est inadmissible de voir ça. C’est pas concevable, en tout cas. Et tu as une génération – moi j’ai 35 ans donc, je suis entre deux, j’ai connu l’avant et je connais le monde d’aujourd’hui – mais t’as une génération qui est celle qui a 10 ans de moins que moi, à peu près, 10 – 15 ans de moins car on va dire ; qui a toujours connu les AIRBNB, qui a toujours connu ce mode de consommation, et qui a été, du coup, habituée à avoir un logement hyper équipé. C’est devenu un standard. Pour répondre à ta question, je pense qu’aujourd’hui les travaux ne sont pas différents, parce que je mets le même niveau d’équipements dans un meublé à l’année que dans un meublé courte durée. C’est plus dans les à-côtés où tu vas mettre peut-être plus de serviettes de toilette, plus de trucs quand tu fais de la courte durée. Mais pour moi, tu mets la même chose en fait. Et puis, j’ai toujours tendance à penser mes investissements pour qu’il soit résilient. Quand je fais un logement en courte durée, j’ai toujours en tête que peut-être, qu’un jour, je le basculerais en meublé longue durée, et donc, j’ai envie que le jour où je le fasse, ça me demande le moins d’effort possible. C’est marrant que t’en parle, parce que, tu vois hier j’étais sur un de mes appartements, que je bascule en longue durée et tu vois je m’en suis un peu mordu les doigts, parce que je n’avais pas mis de lave-linge dedans, par exemple.

–              Ah oui !

–              Et pour la loc à l’année, je me suis dit : « bon là il faut que je le mette ». Du coup, ça n’a pas été très compliqué, mais il a fallu tirer une évacuation d’eau, et faire le truc quoi. Donc la seule différence, je dirais peut-être, c’est si les gens devaient choisir, c’est que sur un meublé de courte durée, j’ai remarqué que le four, ce n’est pas un truc indispensable. Ce n’est pas forcément nécessaire de le prévoir, puisque les gens ne restent pas trop longtemps, puis en général, ils ne font pas trop la cuisine. Par contre, tu peux peut-être plus prévoir un lave-vaisselle, ou à choisir, effectivement, le lave-linge que je n’avais pas mis.

–              Ouais. Non, mais tu vois, c’est un bon enseignement de se dire : « Il faut penser à tout ça pour pouvoir aller de l’un à l’autre si nécessaire ».

–              Ouais. Mais juste pour compléter, je dirais que d’une façon générale, quel que soit le mode d’exploitation choisi, plus tu vas faire une belle réno…ça ne veut pas dire qu’il faut tomber dans le luxe, ce n’est pas ce que je dis ; mais il faut trouver ce qu’on appelle le bon rapport qualité-prix, c’est-à-dire une réno, une belle réno de qualité, sans forcément mettre de la marque partout ou mettre des matériaux hyper chers. Mais aujourd’hui on fait quand même des très bons trucs en milieu de gamme, donc tu restes sur un budget contenu. Moi je ne pense pas qu’à la renta non plus, je pense aussi à la…parce que la renta c’est un tout, t’as le prix auquel tu vas louer ton appartement, mais t’as aussi ton taux d’occupation si tu fais de la courte durée ou ta vacance locative si tu fait de la longue durée. Et un logement de qualité, déjà tu vas avoir les meilleurs locataires généralement. Ça peut arriver qu’on se plante, mais bon, généralement tu attires quand même des bons locataires. Tu vas te positionner sur le haut du marché. Et il y a un locataire qui est content, il n’aura pas de raison, sauf changement dans sa vie, de changer d’appartement de changer de logement.

–              Oui, ça donne une fidélité, qui d’ailleurs, comme tu dis, on peut se retrouver à la fois sur de la longue durée, donc sur du meublé longue durée, mais aussi même sur la courte durée, parce qu’un professionnel qui est hyper content de son séjour, c’est peut-être quelqu’un…Prenez l’exemple du commercial tout à l’heure, c’est quelqu’un qui serait hyper content de revenir à chaque fois et qu’on peut fidéliser comme ça.

–              J’en ai, effectivement, des gens qui disent : « Je galère, à chaque fois je change parce que je ne suis jamais satisfait des apparts que je loue. » J’en ai eu plein qui m’ont dit : « Là, franchement, l’emplacement est top. Vous avez pensé à tout, il ne manque rien, c’est nickel ; il y a même les capsules de Nespresso le matin. » Ils disent : « Je suis content, parce que moi je ne mange pas le matin, je prends un café, et puis je pars au boulot. » Et en fait c’est génial, parce que toi tu es fidélisé, parce que tu passes en direct donc tu switch quand même les 15 ou 17 % de commission des plateformes. Et puis lui, il est content, parce que ça lui coûte un peu moins cher. Et puis il n’a pas à se poser la question de : « Il faut que je recherche un logement ». Il sait qu’il a son logement qui lui correspond bien, et puis voilà.

–              Est-ce que tu peux nous raconter ton plus beau projet ? D’ailleurs, « beau », ce n’est pas forcément « beau ». Ça peut être ton plus gros projet en LCD, ou celui qui a été justement à l’inverse, le plus atypique, je ne sais pas, mais qui fait qu’il était…un peu qui restait dans ton esprit, qu’il était un peu différent des autres.

–               Ils sont tous différents, c’est fou, parce qu’on pourrait en parler pendant des heures. Mais le plus atypique, je pense, je suis encore dessus là, c’est que j’ai un immeuble complet en location courte durée. C’est le plus fou, le plus beau, le plus atypique, parce que j’ai acheté cet immeuble à un marchand de sommeil, donc les appartements étaient… pas un état pourri, c’est pas ça, mais il y a eu beaucoup de cache-misère. C’est des rénovations à l’ancienne où tu bricole par ci par là, j’en passe, il y avait de la du lambris et de la moquette sur les murs, il y avait des…tu vois le genre de truc. Les meubles récupérés, soit chez les grands parents, soit achetés dans des brocanteurs.  Je dis que c’est le plus gros parce que j’avais déjà en tête en l’achetant ce truc-là de le passer en full courte durée,  d’en faire un peu un mini appart-hôtel, et j’ai poussé le truc à l’extrême en gérant un local commercial en récupérant une partie du local et j’ai fait une buanderie pour que ma conciergerie soit autonome sur place ; puis tout automatiser : les chauffages qui sont connectés, j’ai internet global pour tout l’immeuble, j’ai des caméras de surveillance, je peux voir à distance tout ce qui se passe. Donc c’est complètement automatisé. Et je dis que c’est le plus fou, parce qu’en fait il y a trois appartements dedans. On est en train de finir la rénovation ; on est en pleine rénovation du troisième, les deux autres sont loués exprès. Et en fait, on s’est rendu compte qu’il y avait de l’or dans cet appartement dans cet immeuble ; pas au sens propre : au figuré, mais dans le sens où quand on a enlevé les lambris ; c’était toujours de la peur, tu te dis : « Houlà, qu’est-ce que je vais trouver derrière ce cache misère ? ». Et en fait, dans un appartement, on a enlevé le lambris, on a vu qu’il y a un super mur en pierres qu’on pouvait le récupérer. Eux, ils ont essayé de cacher la pierre, mais moi je l’ai remise en valeur. On a retrouvé un parquet d’origine magnifique, donc on a récupéré, qui nous a permis de faire un truc super. Dans un autre appartement, je ne sais pas comment on s’est rendu compte de ça, mais on s’est rendu compte que dans la chambre ils avaient cloisonné une cheminée d’origine. Et du coup, en fait, on avait trois mètres carrés de perdus dans la chambre qui était petite, tu vois, donc on a éclaté la cheminée, on a pété les cloisons, et puis finalement on a une chambre qui maintenant est beaucoup plus lumineuse, beaucoup plus grande. Et en fin de compte, cet immeuble, qui ne faisait pas forcément…qui faisait même peur, quand je l’ai acheté, tu vois, qui ne faisait pas forcément envie, je sais qu’à terme, il va y avoir beaucoup de cachet : pierre de taille magnifique, et qu’on va avoir des appartements, déjà, d’ailleurs les existants sont super biens, et les clients sont ravis. Mais voilà, celui-là c’est le plus atypique, parce que c’est celui qui m’a demandé le plus de boulot, le plus de réflexion, le plus de remises en question, de changement de plan. Tu t’adaptes, tu découvres, voilà. C’est quand même ça le plus fou quoi.

–              Et avec le recul, tu vois, avec le recul de ce parcours que tu as eu sur cet immeuble-là, qu’est-ce que tu aurais fait différemment ? Est-ce que tu aurais tout refait pareil, ou est-ce qu’avec le recul tu dis : « Tiens, bah ça, à refaire, je ne referais pas comme ça. »

–              Non, il n’y a pas de…

–              Bah voilà Julien écoutes, c’est parfait. Trop expert, écoutes ! Qu’est-ce que tu veux que je te dise ? Tout est parfait !

–              Les grosses erreurs que j’ai pu faire, je les ai faites sur mes premiers en location saisonnière, donc sur les appartements. Franchement il y a toujours des petits trucs que tu peux améliorer, mais n’y a pas de gros trucs où je me suis dit : « Oh là là, c’est la catastrophe » ou quoi. Si, l’erreur que j’ai pu faire, mais ça va, j’ai trouvé une solution vite, c’est que, comme j’ai tout automatisé jusqu’à check in check out, donc pas des boîtes à clé pour les appartements et forcément comme c’est de la technologie ça ne fonctionne pas toujours.

–       Ah oui !

–              L’erreur que j’ai faite, ça a été, je ne sais plus, quelqu’un qui arrive à 2 heures du matin, non les deux erreurs que j’ai faites, pardon. Une, c’est effectivement des gens qui arrivent tard le soir et la boîte à clé ne fonctionne pas ; tu te dis : « mince », voilà. Heureusement que j’avais ma conciergerie qui est hyper…qui est une perle, tu vois, qui dit : « bon, ce n’est pas grave je vais leur ouvrir », voilà qui a un double. Du coup j’ai corrigé l’erreur en mettant caché un autre endroit dans l’immeuble des boites à clé de secours qui sont mécaniques pour le coup, qui ne sont pas électroniques, avec des doubles des clés, comme ça je me dis au moins : « Bon voilà, il y a un plan B.

–              Ah, super astuce !

–              Ouais, ça c’est important parce que ça peut arriver. Si ça arrive à 4 heures du matin, je ne vais pas appeler ma conciergerie à 4 heures du matin, quoi voilà. Et qu’est-ce que j’ai eu comme autre erreur. Ça c’est une erreur aussi, ça peut être intime pour les gens quand tu fais des arrivées autonomes comme ça. J’ai eu…moi j’envoie les codes d’accès une heure ou deux avant l’heure officielle de check-in ; donc il est 16h, tu vois, mais à l’époque quand j’ai démarré, l’accès autonome j’ai envoyé ça au moment de la réservation par un code unique qui est généré donc, tu vois, dès que le paiement était confirmé, le client recevait son code. Il m’est arrivé une fois, heureusement pour moi il y avait personne la nuit d’avant, que comme j’ai des caméras, que je me réveille un matin et que je vois qu’il y a eu du mouvement, tu sais j’ai une notif…je regarde l’enregistrement de la vidéo et je vois un mec qui arrive et qui rentre dans l’appartement à 3 heures du matin et en fait c’était pas de mauvaise foi c’est juste que le mec… Il y a des gens c’est incroyable ils ne comprennent pas. Le gars avait réservé…je sais pas, je te dis des chiffres hasard…du 10 au 12, tu vois ; sauf qu’il est arrivé le 10 à 3 heures du matin au lieu d’arriver le 10 à partir de 16h. En fait le gars il croyait que…et c’est ouf je ne pensais pas que c’était possible, mais tu as des gens qui sont complètement à l’ouest vis-à-vis de ça. J’aurais pu me dire : « Ça y est c’est encore un mec bizarre et tout ». En fait non, le gars allait très bien, il a laissé l’appart nickel, un bon commentaire et tout. C’est juste que le gars était convaincu qu’il avait réservé…

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–              De minuit à minuit quoi.

–              Il s’est fait une nuit gratuite. Ce n’est pas très grave, à la limite je m’en fiche, l’appart était prêt. Mais tu vois tu te dis : « Mince, s’il y avait eu des gens dans l’appartement, eux auraient pu avoir peur. » Le mec, il a essayé d’ouvrir la boîte à clés et tout.  Voilà. Après on apprend de ses erreurs et donc maintenant j’envoie le code une heure avant l’heure officielle de check-in, tu vois, pour éviter ce genre de problématique.

–              C’est une top pépite aussi ça. C’est top. Est-ce que, je voulais terminer avec ça, mais du coup peut-être que là tu m’aimes bien ben y’a pas forcément d’idées en plus. Est-ce que tu as des conseils pour les loueurs saisonniers ? C’est quoi tes trois meilleurs conseils pour les loueurs saisonniers, pour des gens comme ma sœur, par exemple, qui se lancent ? Ou peut-être des loueurs plus expérimentés, je ne sais pas, sur la façon de bien faire pour que ça marche comme ça marche pour toi.

–              Déjà le premier conseil à mon avis, le plus important, c’est…on ne se rend pas bien compte je pense, mais il y a une grosse partie qui se joue sur les premières réservations. Parce que quand on débarque, surtout aujourd’hui, dans un monde où il y a quand même beaucoup d’annonces. Quand on met une nouvelle annonce en ligne, voilà pas de commentaires, pas d’historiques. On a pour nous le fait que l’algorithme va mettre en avant le fait qu’elle est nouvelle, et il a plutôt intérêt à le faire pour la positionner, pour voir si le logement est bien pour qu’il ressorte vite dans les résultats. Du coup mon conseil c’est : 1- faire un prix cassé, et ça généralement les plateformes le recommandent sur les trois quatre premières réservations, parce que ça va être un moyen de se démarquer et ça va être de faire en sorte que ses premiers clients vivent une expérience extraordinaire, c’est à dire être aux petits oignons pour eux, être sûr qu’il ne manque rien, limite faire l’accueil soi-même pour les premiers, si c’est possible bien sûr. Ça permet de, ce sera mon deuxième conseil d’ailleurs, faire l’accueil soi-même, être franc, leur dire : « Voilà, moi je viens de mettre le bien, vous êtes les premiers clients, vous faites partie des premiers, j’ai fait en sorte que…voilà…j’ai essayé de penser à tout, maintenant s’il vous manque quelque chose, faut pas hésiter à me le dire. » Généralement, les gens apprécient, parce que, à moins que ce soit des cons finis, ça peut arriver. Généralement, les gens apprécient, parce que la franchise : « ok, pas de souci et tout. » Moi c’est vrai qu’au début je le faisais systématiquement et j’ai eu de bons feedback. Les gens disent : « Bon, j’ai passé un super séjour ». Et ils sont, de fait, plus indulgents, parce qu’on leur a dit, en fait. Alors que si on ne dit rien, ils pourraient se dire : « Ah ouais, il manque ci, il manque ça. » Et quand on les a prévenus, ils se disent : « Bon bah ok, la personne nous l’a dit et donc pas souci. »

Donc ça c’est le premier conseil. Du coup, les commentaires n’en seront logiquement que bons, et ça permettra de remonter sur l’algorithme. Le deuxième conseil que je pourrais dire, c’est de faire les premiers check in check out voire ménages soi-même, pour se rendre compte du boulot que c’est. Parce qu’après, quand on délègue à une conciergerie, ça permet d’être objectif en fait, tu vois, sur la durée du travail, en bien comme en pas bien. Si ta conciergerie te dit : « J’ai fait le ménage de l’appartement en 15 minutes », je n’y crois pas, ce n’est pas possible. Même si les gens n’ont pas trop sali, il y a quand même plus que 15 minutes de boulot pour que ce soit par rapport aux standards. Et puis même après pour faire passer des entretiens, que ce soit une conciergerie officielle ou que ce soit un micro-entrepreneur ou une personne en micro-entreprenariat que tu vas recruter, c’est bien aussi de savoir ce que tu veux attendre de cette personne et de l’avoir fait pour parler le même langage.

Le troisième conseil que je peux donner c’est de ne pas hésiter à, en fait j’en donnerais même 4, mais c’est… Dans le deuxième avec la personne je dirais, pour terminer sur le recrutement d’une conciergerie de faire ménage soi-même ce serait de faire attention au feedback client et régulièrement checker quand même qu’elle fait bien son boulot, parce que ça peut vite dévier quand elle commence à avoir un volume de clients importants.  Moi ça m’est arrivé de rappeler à l’ordre ma conciergerie plusieurs fois, parce que finalement, au bout d’un moment, elle prend un peu la confiance ou elle n’a pas le temps, puis le four n’est pas nettoyé, ou ce n’est pas nickel. Et ça pour moi, c’est inadmissible. Et donc le troisième conseil, ce serait de ne pas avoir peur de louer cher. En fait ça, c’est…les gens souvent se disent : « On démarre à 50 euros ». Ça dépend de l’appartement ; si c’est un studio, on peut démarrer à 35, un T2 on démarre à 45 – 50. Puis moi souvent, quand je dis aux gens qu’en pleine saison, sur du bord de mer, je suis à 200 euros la nuit. Les gens hallucinent, ils disent : « Non, mais moi je ne mettrais jamais 200 euros dans un appartement. » Et tu vois, c’est ça le conseil que je peux donner. Quand je dis aux gens : « Mais pourquoi tu ne le ferais pas ? ». « Bah parce que pour 200 euros, je vais ailleurs. » Oui toi ! Ou : « Parce que ça me parait cher pour un appartement. » Oui toi, ça te paraît cher pour un appartement, mais ce n’est pas pour autant qu’il n’y a pas des gens pour qui ce n’est pas cher ou pour qui c’est normal ou pour eux, ils ont envie de mettre 200 balles dans un appartement quoi. Et ça, il n’y a que le marché qui te le diras. Tu fais un test, et tu verras bien si ça se loue. Bien sûr, à ce prix-là, il faut que tu assures sur la prestation derrière, mais finalement, qu’est ce qui t’empêche de le faire ? Et en fait, je remarque que souvent les gens, moi le premier, quand j’ai commencé…se mettre des barrières qui sont juste leur propre perception du truc.

–              Je tiens à préciser que je n’ai pas donné d’argent à Julien pour qu’il parle de Revenue management. Je vous promets, c’est son libre arbitre. Parce que ce que tu dis là, c’est un des piliers du Revenue management, de pas se laisser influencer par nos propres prismes, et se dire : « C’est le marché qui va me dire quel est le prix auquel je peux mettre et je teste en fait », le Test and learn.

–              C’est exactement ça. Il faut faire son étude régulière, il faut checker les prix des concurrents, et les concurrents, ça inclut les hôtels. Moi, si tu veux, le jour où je suis passé à 200 euros, bon là c’est sûr un T-3, donc à 6 couchages, mais l’argument que je donne aux gens, c’est : « Tu sais, une famille, dès lors qu’ils sont…ils sont 4, mais s’ils sont 5, c’est généralement trois chambres d’hôtel. » A part quelques hôtels qui proposent des chambres de trois ou quatre, sinon, tu es sur des chambres de 2. Si moi je regarde la concurrence à prestations équivalentes, un hôtel en pleine saison, il va faire la nuit à 120 130 140 euros, peut-être, voire 150. Donc une famille qui veut se loger, si elle doit prendre une ou deux chambres, elle va être à 250 – 300 euros, et puis après il faut encore qu’elle aille au resto, parce qu’elle ne peut pas se faire à manger. Ramené comme ça, en fait, je ne suis pas cher. Il faut avoir cette capacité à avoir une vision, je pense global de ton marché, pour positionner tes prix.

–              Tu prêches une convaincue. Dis-nous, où est-ce qu’on peut te retrouver, Julien ? Est-ce que tu peux parler plus en détails de ton activité, de ce que tu fais ? Si on veut t’écrire, si on veut voir ton activité, où est ce qu’on va ? Raconte-nous ça.

–              On peut me retrouver sur plusieurs canaux, donc mon site c’est www.immobilier-meuble.fr. Là tu vas retrouver, c’est là où il y a le plus de choses, tu vas retrouver mes articles, tu vas retrouver mes vidéos, tu vas retrouver mes programmes d’accompagnement ou de formation. Je partage un peu tout là-dedans, que ce soit sur du gratuit type vidéo ou articles ou sur des formations ou des accompagnements. Tu peux me retrouver sur ma chaîne Youtube Julien Loboda sur laquelle je suis pas mal actif, et tu peux me retrouver aussi sur Instagram, pareil Julien Loboda, je suis actif sur Insta. Sur Insta, je montre plutôt les coulisses, quand je suis sur un chantier de rénovation, je fais des story, des choses comme ça. Ce sont des trucs qui…c’est beaucoup moins chialé…c’est le brut de décoffrage mais un peu l’envers du décor. Voilà les trois canaux sur lesquels on peut me retrouver.

–              Top. On mettra les liens juste en dessous, je mettrai les liens juste en dessous pour que vous puissiez n’avoir qu’à cliquer pour pouvoir retrouver. Du coup, qu’est-ce que tu fais ? Est-ce que tu peux nous dire ce que fait ton entreprise ou ce qu’on peut…l’aide dont on peut bénéficier avec toi.

–              Oui. J’ai deux grands piliers, en fait, dans avec cette activité, donc l’accompagnement :  une activité formation pure, où tu vas pouvoir te former, que ce soit la courte durée, que ce soit ma stratégie phare. Ma formation phare, en fait, c’est une formation qui s’appelle « investir et réussir », et en fait, j’accompagne pas à pas dans la formation les gens. Le but ultime c’est d’acheter un immeuble de rapport et de l’exploiter tout ou partie en location courte durée. Ça, c’est vraiment la stratégie la plus puissante. Je le fais, j’en ai parlé tout à l’heure, mais c’est vraiment hyper puissant, et puis c’est hyper résilient parce que tu peux avoir un appart ou deux à l’année ou une coloc, un truc à l’année, puis deux en courte durée. En fait, ce qui est bien, c’est que tu peux vraiment mixer, la sécurité d’un revenu qui est figé, fixe sur du long terme, avec, pour les gens qui ont un peu plus peur de la courte durée, tu peux t’amuser sur un ou deux apparts, voir comment ça marche. C’est hyper sécurisant comme stratégie. Donc ça c’est ma formation phare. J’ai une activité de formation plus ou moins importante. Après j’ai une formation sur des petits modules par-ci par-là, type : la fiscalité immo, type comment on réussi son rendez-vous à la banque.  J’ai une formation, puisque je suis aussi investisseur en bourse, sur la stratégie des dividendes, qui pour moi s’apparente à du loyer complètement passif. Voilà, des petites choses comme ça. Et puis à côté j’ai une autre activité qui est l’accompagnement pur et dur. Je propose du coaching, soit ponctuel, donc du coaching type une heure comme on peut faire là en visio pour travailler sur une problématique bien précise. Je prends aussi, j’en prends peu, par an, parce que ça me demande beaucoup de boulot, donc je fais vraiment sur candidature, des clients en accompagnement complet. C’est à dire que sur un an, le but, ce n’est pas de la chasse immo, c’est de l’accompagnement. J’accompagne les gens. Ce que j’ai fait, en fait, ce que je racontais avec ma conciergerie à l’époque, je les accompagne pas à pas dans leurs projets d’investissements immobiliers. L’objectif c’est qu’en maxi un an, c’est vraiment une limite qu’on se fixe, ils aient trouvé un bien rentable, que le truc soit payé, les travaux finis, si possible, puis mis en exploitation.

–              Ok. Top.

–              Ça c’est juste pour les gens, si tu veux, qui ont besoin de quelqu’un. Je vais être un peu cash, mais qui leur met un coup de pied au cul régulier. Et les gens qui procrastinent beaucoup, les gens qui sont convaincus, qui ont envie d’agir, peut-être même qui ont déjà suivi une formation, mais qui n’arrivent pas à trouver l’énergie et la motiv pour passer ou qui ont besoin d’être structuré et d’avoir des étapes, parce que dans l’accompagnement complet, on fait vraiment un point hebdo d’une heure. C’est un peu le prof qui donne ses devoirs pour la semaine d’après. Pour la semaine, d’après, par exemple, par exemple, tu identifies, tu te mets en recherche d’une ville avec tel ou tel critère et puis dans une semaine, on a trouvé la ville où tu vas investir. Ça met des petits checkpoints temporels pour les gens.

–              Top. Super. Bah écoutes, merci beaucoup ! Merci Julien pour cet échange, pour tout ce que tu nous as partagé, c’était hyper intéressant. N’hésitez pas du coup à cliquer sur tous les liens. Je pense que les gens ont beaucoup de choses à apprendre à ton contact et à pouvoir souscrire soit aux formations, soit au coaching que tu proposes, ça va vraiment les aider, et on voit que tes résultats pour toi-même parlent déjà d’eux-mêmes donc ça donne vraiment envie. Merci beaucoup Julien.

–              Si tu veux, je mettrais un lien. La stratégie dont je parlais, la stratégie de « investir et réussir », je l’ai condensé, en fait, dans un livre numérique qui fait un peu moins de 100 pages, donc il se lit très vite. Je pourrais mettre le lien pour que les gens le récupèrent si ça les intéresse.

–              Carrément. On fait comme ça. Super. Merci beaucoup à toi.

–              Merci.

–              Si vous n’êtes pas encore abonné à la chaîne Youtube J’affiche Complet, n’hésitez pas à le faire, cliquez sur s’abonner et cliquez sur la cloche juste à côté qui va vous permettre de voir quand j’arrive en live tous les jours du dimanche au jeudi. C’est l’occasion d’être ensemble, de me poser vos questions et que je puisse y répondre directement. Si aussi vous n’êtes pas encore dans le groupe privé location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires, rejoignez-nous. C’est un groupe privé. On est un peu plus de 900. En vous inscrivant, vous allez recevoir le bonus gratuit des six erreurs à ne pas faire quand vous déterminez vos prix de vente, donc rejoignez-nous, on parle de tous ces sujets-là, de maximisation du chiffre d’affaires en location saisonnière. Moi je vous dis à bientôt pour la prochaine vidéo. Merci encore Julien. Chao.

–              Au revoir.   

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