⭐ le potentiel de votre ville en courte durée : en live avec AIRDNA
Cette semaine je partage avec vous une étude de cas. J’analyse en live avec vous une ville en courte durée avec les statistiques AIRDNA.
—– pour que votre ville fasse l’objet de cette étude soyez avec moi mardi 12 à 12h et proposez votre ville en début de live.
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Bonjour et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet, la chaîne qui aide les loueurs saisonniers, les sous-loueurs professionnels et les conciergeries de location saisonnière à devenir des entrepreneurs sereins et ultra-rentables. Aujourd’hui, je prends un cas un peu différent. Je fais une étude de cas. On va faire quelque chose en live, ensemble : faire un exercice d’analyse, en fait, d’une ville sur AIRDNA pour vous donner un peu quelques billes, et quelques éléments à regarder pour identifier si la ville est intéressante pour vous en location courte durée. Je vais vous permettre, en fait, de voir avec nos méthodes, ce que nous, on voit dans AIRDNA, pour savoir mieux l’utiliser et comprendre les éléments qui sont assez déterminants quand on décide ou non d’aller dans une ville, qu’on soit individuel, qu’on en soit une conciergerie qui cherche à se développer, ou un sous-louer professionnel qui cherche à avoir, du coup, un patrimoine beaucoup plus étoffé. Donc, comme j’ai pu le dire dans les commentaires de la vidéo, quand je l’ai programmé, n’hésitez pas…alors déjà, n’hésitez pas à me saluer quand vous arrivez, c’est toujours un plaisir. Je vois que vous êtes déjà très nombreux aujourd’hui, c’est top, donc n’hésitez pas à me dire si vous avez en tête une ville que vous voudriez que j’étudie sur AIRDNA. Comme ça, on va pouvoir prendre une ville qui intéresse quelqu’un. C’est quand même toujours vachement plus sympa.
– Bonjour Thomas, bienvenue. “Est-il possible d’analyser la ville de Saint-Valery sur Somme, en Picardie ? » On va regarder, mais il va nous falloir quand même une ville qui a un nombre suffisant d’annonces pour que ce soit intéressant. Je vais regarder si c’est une ville pour laquelle c’est le cas.
– Bonjour Chris, bienvenue. Merci beaucoup.
– Bonjour à toi, je n’ai pas ton prénom, mais bienvenue à toi. Merci beaucoup.
– Bonjour Maxime, bienvenue.
– Bonjour Axelle, bienvenue. J’espère que tu vas bien, Axelle.
– Donc Maxime nous dit : “Vienne”.
– Bonjour Amiens. “Aubervilliers”.
– Bonjour à toi, je n’ai pas ton prénom. “Je veux bien qu’on étudie Mandelieu-la-Napoule”.
– Bonjour à toi, “Villeneuve-Loubet”
– “Bagnères de Luchon, est-ce possible ?”
– Bonjour à toi, bienvenue.
– Bonjour Romain.
Attendez. Ce que je vais faire, c’est que déjà, je vais commencer par ouvrir AIRDNA, ce serait une excellente idée. Par souci d’équité, on va faire : premier demandé, premier servi. On va faire comme ça. On va choisir une ville sur laquelle on a, en revanche, suffisamment d’annonces. Donc la toute première personne qui m’a demandé une ville, c’était toi, Thomas, sur Saint Valery sur Somme. Je ne suis pas sûr qu’on ait suffisamment d’annonces, mais on va regarder ça tout de suite. Alors hop, je vais partager mon écran. Je vais sur AIRDNA. Je suis en train de me connecter AIRDNA. J’aurais pu le faire en amont, ça aurait été quand même beaucoup plus intelligent. Je suis en train de me connecter à AIRDNA, et puis je vais vous partager tout ça, tout de suite. Je vois qu’on a plein de gens qui nous regardent sur YouTube. C’est vrai que c’est assez amusant, on a de plus en plus de personnes qui nous regardent depuis YouTube. J’avais fait, à l’époque, un sondage pour savoir si vous voulez que je reste sur Facebook, ou si vous voulez qu’on fasse sur YouTube, mais vous êtes de plus en plus nombreux à regarder le live sur YouTube. Je crois que l’interface est assez agréable pour regarder un Live. Si vous n’êtes pas abonné à la chaîne YouTube, c’est le meilleur moment. Vous allez être alertés quand j’arrive en live, et comme ça, on peut discuter ensemble. C’est quand même vraiment beaucoup plus sympa. Je partage mon écran de ce pas. Je suis connectée à AIRDNA, c’est parti, je fais le partage.
On va regarder sur la première ville qui m’a été demandée par Thomas. Je fais : premier arrivé, premier servi. Si ce genre de choses vous plaît, on pourra reconduire, hein. Je ne suis pas fermée si ça vous a plu. Donc là, vous voyez normalement mon écran. Je veux bien que vous me confirmiez, normalement, c’est bon. Donc là, Thomas, tu demandais Saint-Valéry-sur-Somme en Picardie. Je dois admettre, ne m’en veux pas, mais je ne connais pas du tout Saint-Valéry-sur-Somme. Voilà, combien d’annonces on a ? Je crois que Thomas a écrit son message même avant le live. Je ne savais pas qu’on pouvait écrire des commentaires sur un live avant même qu’il démarre. Alors combien d’annonces avons-nous, à Saint-Valéry-sur-Somme ? Ah bah, si ! J’ai eu un préjugé complètement débile, puisqu’en fait, il y a suffisamment d’annonces à Saint-Valéry-sur-Somme. En termes d’annonces, en bien entier, on en a 236. OK, super ! Ce que je vous propose, c’est qu’on démarre avec Saint-Valéry-sur-Somme. Donc on va fonctionner avec cette ville-là. Donc Thomas, c’est toi l’heureux élu. Tu as été le premier, et je crois même, comme je disais, que tu as écrit ton commentaire avant même que la vidéo démarre, donc tu vois, ça a payé : on va étudier Saint-Valéry-sur-Somme. Donc je vais vous partager, vraiment, les points qui sont pour moi les plus importants.
Peut-être, avant de démarrer sur AIRDNA, des petits éléments : j’ai l’habitude de les appeler les disclaimers à avoir en tête sur AIRDNA. Souvent, ce qu’on me dit, c’est : “Ouais, mais AIRDNA, Élise, c’est du AIRBNB, et moi je vends beaucoup plus sur booking, et puis booking, c’est plus qualitatif, c’est plus cher, etc.” Ce qu’il faut savoir, c’est que AIRDNA nous commercialise à la fois le fait de récolter l’information depuis AIRBNB, oui, ça c’est vrai, mais aussi d’appliquer, sur ces données, un algorithme qui va aller, dans le travail, ça va être de reconstituer la performance totale de l’annonce. Ce qui veut dire qu’on a une estimation du potentiel global de l’annonce. C’est une estimation, donc ça signifie que c’est juste à cinq points près : c’est ce à quoi ils s’engagent sur leur site, donc sur un niveau trop restreint d’annonces. La justesse, elle peut être beaucoup plus vacillante, on va dire, mais quand on a suffisamment d’annonces, ça donne quelque chose qui est quand même relativement consistant, et qui estime un potentiel global de performance pour l’annonce. Ce n’est pas uniquement une performance AIRBNB. C’est d’ailleurs parce qu’ils font le job d’estimer le potentiel global, que nous, c’est un outil qu’on utilise au quotidien pour le travail qu’on réalise pour nos clients. C’est un incontournable, aujourd’hui, dans le travail. On ne pourrait pas s’en passer. D’ailleurs, j’ai écrit un petit message à l’équipe avant de faire ce live, en disant : “Attention, je suis sur AIRDNA.” C’est vraiment un outil qu’on utilise beaucoup. L’autre point à avoir en tête, c’est que les chiffres d’affaires et les prix moyens que vous avez trouvés dans AIRBNB, c’est des montants totaux. Donc vous allez avoir, à l’intérieur, l’ensemble du payé voyageur, c’est à dire du séjour, du ménage, mais aussi, à l’intérieur, vous avez la commission AIRBNB qui n’est pas retirée de ce montant. Donc c’est du payé voyageur. Donc voilà pour cette partie-là. Quand on étudie une ville sur AIRDNA, il y a des informations qui sont intéressantes, qui sont gratuites. Dans cette première page overview, je vais vous en montrer quelques-unes. La première chose qui est assez sympa, c’est de regarder ça : quelles sont les forces en présence sur la ville ? Est-ce qu’on a beaucoup de studios, de t2, de t3 ? C’est un système américain. Ça veut dire qu’une chambre, ça veut dire t2, deux chambres, ça veut dire t3, etc. C’est assez intéressant,ça va vous permettre de voir quelles sont exactement les forces en présence dans la ville, est-ce que vous avez vraiment beaucoup de studios, beaucoup de t2, beaucoup de t3 ou pas du tout ? Et dans ces cas-là, notamment sur les petites surfaces, ça peut avoir la peine de tirer son épingle du jeu. Là, on voit, par exemple, qu’à Saint-Valéry-sur-Somme, il ya peu de studios, ce qui signifie que les studios vont pouvoir facilement, déjà, tirer leur épingle du jeu, parce qu’il y en a peu, et en plus, venir “hacker” la concurrence des t2, parce que c’est une surface plus petite ; c’est un prix, du coup, moins cher ; mais en même temps, c’est le même usage voyageur qu’un t2. Les voyageurs, ils vont venir de la même façon dans un studio ou dans un t2 pour des raisons “affaires”, pour un voyage loisirs, etc. Là, en l’occurrence, on se dit : “A Saint-Valéry-sur-Somme, c’est que le studio, c’est intéressant, parce qu’il y en a peu.” Tout ce que je viens de dire à l’instant. Sur le t3, c’est une plus grande surface. On pourrait se dire : “Là, y’en a peu, est-ce que c’est la garantie du succès, ou est-ce qu’à l’inverse, ce n’est pas du tout la garantie du succès, et s’il n’y en a pas beaucoup, c’est mauvais signe ?” Ça, c’est plus délicat à dire. Ça dépend des villes, ça dépend aussi du potentiel. On va regarder tout à l’heure la saisonnalité de la ville. En tout cas, c’est moins la garantie du succès que d’aller surfer sur un type de biens qui est petite surface, et très minoritaire en moment. Donc ça, c’est le premier tableau que je trouve toujours très intéressant, pour se rendre compte, un peu, des forces en présence dans la ville. Un autre élément, qui est aussi très intéressant, c’est celui-là. Je vous fais une synthèse, hein, parce que je ne vais pas pouvoir vous faire toute la présentation exhaustive, sinon on va se faire un live de 4h30, et j’imagine que vous avez autre chose à faire que de regarder le live d’Élise tout l’après-midi. Donc, je sélectionne les éléments qui sont les plus saillants. Après, nous quand on va faire l’audit de la ville, on va vraiment assez loin dans cette analyse-là, mais je voulais vous donner quelques billes pour vous permettre de regarder aussi rapidement. Sur la partie gratuite, ce qui est aussi intéressant, c’est ici. Donc vous voyez les conditions d’annulation qui sont exigées par les annonces. Donc c’est assez intéressant, puisque quand vous avez vos appartements et que vous les pilotez, ça vous permet de voir si vous voulez rendre plus dure vos conditions d’annulation, passer de flexible à modéré, ou de modéré à strict, vous pouvez voir si vous évoluez dans un marché qui le fait, ou si ce n’est pas du tout le cas. Je vous donne un exemple : vous voulez passer de modéré à strict, mais vous voyez ici qu’il n’y a personne en strict. Ce qui n’est pas le cas à Saint-Valéry-sur-Somme. Mais s’il n’y avait personne en strict, vous savez déjà qu’en fait, vous prenez un risque en faisant ça. Parce que ça veut dire que vous allez être le seul à avoir des conditions d’annulation strictes, que grosso modo, facilement les voyageurs vont trouver des solutions meilleures que la vôtre. Donc ça, c’est intéressant pour se remettre en question, aussi, sur ça. Un autre point qui est intéressant, c’est ici. Ce sont les durées de séjour minimum exigées par les hôtes. Donc là, on voit aussi qu’il y a du une nuit et du deux nuits en majorité. Donc, ça va être intéressant si nous, on veut exiger des durées de séjour un peu plus longues, ça va être intéressant d’être vigilant sur ça. Parce que le marché, lui, ne fonctionne pas du tout de cette façon-là. Ça ne veut pas dire que c’est une mauvaise idée, mais ça veut dire qu’il faut quand même bien creuser et vérifier qu’on a un potentiel pour pouvoir le faire. Donc ça, c’est sur la partie gratuite. Un autre élément qui est très important à regarder et nous, ça, on l’étudie vraiment énormément, c’est la partie saisonnalité. La partie saisonnalité, ça va être un socle très solide pour vous, pour pouvoir construire votre stratégie tarifaire et votre stratégie de revenue management derrière. Donc là, par exemple, ce qu’on va tout de suite aller regarder, ça va être ce tableau-là. Sur ce tableau-là, vous avez, en fait, mois par mois, le RevPar. Le RevPar, c’est un revenu par appartement, ce qui permet d’être vraiment…le fait de faire ce ratio-là, de revenu par appartement, ça permet d’avoir des mois comparables les uns aux autres. Parce que parfois, l’offre explose, et parfois il y a beaucoup moins d’offres. Ici, ce qu’on voit, nous, on regarde toujours 2019. Parce que pour les raisons qu’on connaît, 2019 c’est l’année de référence. 2020, on sait ce qui nous est arrivé, et 2021 ça reprend, mais c’est toujours un peu atypique, notamment sur les événements. Donc quand on regarde 2019, de janvier à décembre, on arrive tout de suite à voir quelle est la saisonnalité de cette ville. Donc là, on va tout de suite voir. Tiens, d’avril à août, il y a beaucoup plus de demandes. C’est-à-dire que les appartements arrivent à faire beaucoup plus d’argent sur ces mois-là, d’avril à août. Nous, on utilise, en fait, ce tableau-là pour déterminer les niveaux de demande : est-ce que ça va être un mois faible ? Un mois fort, moyen, événementiel ? Et puis après, on va dans plus de détails, notamment avec l’aide de ce tableau-là qui est en jour par jour. Mais ici, déjà, vous avez vraiment très facilement le portrait-robot de la saisonnalité de votre ville : quand est-ce que vous allez avoir des mois plus forts ou des mois plus bas ? C’est aussi assez intéressant quand vous voulez faire des hypothèses avec le banquier. Après, les banquiers, on n’évoque pas forcément le LCD quand on investit. Ça peut être des hypothèses si vous êtes conciergerie ou sous-loueur, que vous avez vraiment envie de montrer que vous avez compris la saisonnalité de la ville, notamment sur une nouvelle ville auprès du propriétaire, lui montrer ce tableau-là. Une entité extérieure qui donne des statistiques, c’est toujours très crédible, donc ça peut être utilisé dans vraiment plein de situations. Ça, c’est le point numéro 2 : avoir vraiment, dans AIRDNA, une perspective de la saisonnalité qu’on va avoir dans cette ville, et du potentiel associé mois par mois. Ça, c’est le deuxième point.
Le troisième point qui est aussi intéressant, c’est le point dans la partie “occup and sea”. Donc là, on va plutôt regarder les taux d’occupation. Sur les taux d’occupation, ici, ça met un peu de temps à charger, je vais faire une petite pause pour voir vos messages.
– Catherine me dit “un grand merci pour vos Lives. Merci, Catherine, c’est hyper sympa de me dire ça. Ça me touche, et puis c’est vrai que je dois avouer : c’est du temps et de l’engagement que je produis. Je sais pourquoi je le fais : parce que c’est dans notre ADN de partager, chez J’affiche Complet. Partager la connaissance, permettre à tout le monde d’avoir accès à tout ça, mais ça me fait toujours chaud au cœur de lire ça. Donc merci beaucoup.
– Laurent me dit : « Cannes est bien chargé ».OK.
– Hello, Marie, coucou. Merci d’être là.
Du coup, donc là, on a les taux d’occupation, ici, sur cette page taux d’occupation, vous allez avoir une vision du niveau de remplissage des annonces. Pourquoi c’est intéressant ? Le niveau de remplissage des annonces, ça va être partiel comme information, parce que oui, ça peut se remplir, mais si ça se remplit avec un prix super bas, l’information est partielle. Maintenant, nous, on aime bien regarder ça quand même, parce que ça donne aussi une idée de la typologie des villes. Vous avez des villes qui sont extrêmement affaire, sur lequel…en 2019, hein, parce qu’évidemment, je sors de tous les sujets de pandémie. Mais les villes qui sont très affaire, en 2019, vous pouvez avoir parfois des quasi-encéphalogrammes plats sur le remplissage, parce qu’il y a, toute l’année, une sorte de constante de remplissage, ou alors, on a quelques fluctuations, mais ça se joue à 10-20 points de remplissage d’écart, quoi. Ça fluctue vraiment entre (je dis n’importe quoi) 70% et 90% de remplissage. Quand vous avez ce genre de profil sur le remplissage, vous avez de grandes chances de vous dire : “Je vais avoir une clientèle affaires, dans cette ville qui va me permettre de remplir toute l’année.” Ça peut être un des éléments de confirmation, si c’est ce que vous cherchez en investissant cette nouvelle ville. Là, on voit que sur Saint-Valéry-sur-Somme, on a quelque chose de beaucoup plus saisonnalité. Donc là, c’est une ville qui va être très saisonnière. Maintenant, je tiens à préciser quand même. Souvent, on dit : « Ah, c’est très saisonnier, ce n’est pas la sérénité ». Ça dépend. Déjà, là, on voit que c’est très saisonnier, et au final, la saison est assez étalée sur plusieurs mois. Parfois, c’est très saisonnier, mais sur deux mois. Donc le risque est encore plus important. Mais si vous êtes un investisseur, et que vous regardez cette vidéo, attention, je tiens à préciser quand même, que ce n’est pas …d’ailleurs, c’est ce que disait Julien Loboda à mon micro quand je l’ai interviewé. J’ai publié la vidéo il y a quelques semaines. Ce n’est pas parce que c’est très saisonnalisé, et qu’en gros, on fait le travail sur deux mois seulement que c’est un mauvais investissement IMMO. Si vous achetez à un prix qui est extrêmement bas, qui fait que même si vous ne réussissez qu’à 70% les deux mois de l’année, votre rentabilité est prise en charge, tout va bien. Donc voilà, tout ça doit être pris, aussi, avec des pincettes sur la partie investissement IMMO. Mais en tout cas, si vous, vous êtes dans une démarche de comprendre la location saisonnière dans la ville, et c’est l’objet de cette étude-là, le taux d’occupation va vous aider à savoir : est-ce que j’ai une ville plutôt saisonnalisée ou pas ? Est-ce que j’ai une ville qui a une clientèle affaires un peu platonique sur toute l’année ? Et là, avec une idée du remplissage, ça vous donne vraiment cette réponse. Voilà pour ça.
Peut-être, un point à vous expliquer, quand même, sur ce tableau des taux d’occupation, vous avez ici quatre catégories de ligne : vous avez le percentile 25, le percentile 50, le percentile 75, le percentile 90. De toute façon, nous, on utilise plutôt le percentile 50 et 75. En gros, concrètement, sur le percentile 50, vous avez une valeur médiane qui vous donne une idée de la ville en quasi moyenne. Médiane et moyenne, ce n’est pas la même chose statistiquement, mais bon, on ne va pas faire les docteurs en maths aujourd’hui. Et puis, vous avez le percentile 75, qui vous donne la performance en taux d’occupation, parce qu’ici, c’est du taux d’occupation, à partir de laquelle on a les 25% de meilleur. Donc si je vous donne ça en phrases françaises, ça veut dire que, là par exemple, sur le mois de juin 2019, à Saint-Valéry-sur-Somme, on sait que les 25% d’annonce qui ont fait les meilleurs remplissages ont fait au moins 83 % de remplissage. Donc voilà pour ça.
Pour synthétiser, parce que je ne veux pas faire un live non plus trop long, qui dure des plombes. Pour synthétiser, ce qui est intéressant, je trouve et je voulais vous partager deux billes gratuites et deux billes qui sont sur la partie payante d’AIRDNA. Dans les billes qui sont gratuites, on est sur la page overview, et là, vous avez une visibilité sur le nombre d’appartements par typologie d’appartements, et vous avez, aussi, une visibilité, si vous êtes déjà en exploitation sur les stratégies exigées par les hôtes en conditions d’annulation, ou en durée de séjour minimum. Et puis sur la partie payante, vous avez accès à l’idée des niveaux de remplissage, pour comprendre, un peu, comment fonctionne la ville : est-ce qu’elle est extrêmement saisonnalisée ou pas ? Est ce qu’elle est très vacances scolaires ou pas ? Clientèle affaires ou pas ? Et vous avez aussi, du coup, cette partie dans « seasonality », où vous pouvez voir, vraiment, le type de périodes mois par mois. Vous allez vraiment pouvoir avoir une idée de l’argent obtenu mois par mois sur chacun des mois de l’année. Donc avec ces quatre éléments, c’est une première base pour se mettre à bord sur une ville en location saisonnière que vous envisagez. Je ne sais pas pourquoi ça m’a sorti du truc. Voilà pour ça.
Si c’est quelque chose qui vous intéresse, on pourrait faire d’autres études comme ça, vous partager, peut-être, d’autres écrans qui sont intéressants.
Juste une dernière chose à préciser, je n’ai pas du tout parlé de ces montants-là, qui sont des montants très macros, qui ne sont pas utilisables telles quelles. Je vois parfois des gens qui me disent : “J’ai décidé d’un investissement en regardant ce prix-là.” Moi, mes cheveux se hérissent sur ma tête à chaque fois que j’entends ça, parce que ce chiffre-là, de 105 euros, il n’a aucune valeur. Il n’a pas “aucune valeur”, mais c’est un chiffre inutilisable pour nous, en tant qu’investisseur IMMO, puisque c’est un chiffre qui est roulant sur le passé. Et en plus, il va considérer tous les percentiles, il va considérer tous les types de biens. C’est un non-sens, en fait, de l’utiliser pour décider de votre investissement. Maintenant, il faut aller plutôt dans la partie “prix” ici, dans “create” si vous voulez avoir des idées plus précises de prix.
Voilà pour ce que je voulais vous partager aujourd’hui. Est-ce que vous avez des questions à me poser sur ça ? Est-ce que ça vous parle ? Dites-moi ce que vous en pensez.
– Dimitri qui me dit :”Très intéressant”. Merci beaucoup, Dimitri. C’est toujours un plaisir de te lire.
– “Des plombes et des billes, excellent !” J’ai dit ça ? Je ne m’en suis même pas rendu compte. Tu as raison de me reprendre, quand je dis des bêtises comme ça.
Si vous voulez rejoindre, aussi, j’ai le plaisir et la chance d’être administrateur du groupe Facebook de Dimitri Bougeard. Donc n’hésitez pas, aussi, à aller rejoindre sur Facebook. C’est Jurissimmo : c’est un groupe Facebook très intéressant dans lequel, on parle de l’initiative de Dimitri Bougeard, qui est avocat. On parle avocat et investisseurs immos, on parle des aspects juridiques de l’immobilier. C’est un groupe passionnant, donc n’hésitez pas à aller le rejoindre.
– Thomas me dit :“Merci, Élise”. Écoute, de rien. J’étais ravie de pouvoir étudier Saint-Valery sur Somme, que je ne connaissais pas du tout.
– “Eh oui !”
– “Jurissimmo Invest”. Voilà, exactement. Jurissimmo Invest sur Facebook. Très bien.
Écoutez, je vous remercie d’avoir été encore une fois si nombreux. Je dis ça à chaque fois, mais vous êtes de plus en plus nombreux, donc je vous remercie vraiment d’avoir été avec moi pour ce live. Encore une fois, si jamais je n’ai pas vu vos questions en quittant ce live, ne vous en faites pas, je retourne par la suite sur Facebook et sur YouTube pour être sûre de n’avoir raté aucune question. Donc même en replay, vous pouvez me poser vos questions, j’y répondrai avec grand plaisir. Je réponds à toutes les questions.
– Ah, Maxime qui me dit : “Et du coup, tu penses quoi de la ville.” Alors Maxime, je veux bien que tu me dises : en quoi je pense quoi ? J’imagine que si tu me poses cette question, c’est dire : est-ce qu’il faut investir en location courte durée ? En fait, pour nous, il n’y a pas, sauf cas extrême, mais globalement, c’est vraiment rarissime d’avoir des villes sur lesquelles on se dit : “Il ne faut pas investir.” En tout cas, ce n’est pas sur la base d’une étude AIRDNA qu’on va se dire : “Il ne faut pas investir”. Non. Parce que la location courte durée, dans toutes les villes de France, il y a des gens qui ont besoin de se loger. Pour moi, ce n’était pas ta question, je te l’accorde, mais formuler la question de cette façon-là, parce que parfois je l’entends : c’est partiel, en fait comme perception des choses. Parce qu’ au final, à Saint-Valery sur Somme, si Thomas me dit :”J’investis. J’ai un appart, un studio”, par exemple, parce qu’on parlait du studio. S’il me dit : »J’ai un studio, que je veux acheter, qu’est ce que tu en penses ? J’y vais ou je n’y vais pas ?” En fait, s’il ne me dit pas qu’il est en train d’acheter à 15 000 euros du mètre carré ou à l’inverse, à 500 euros du mètre carré, en tant qu’investisseur immo, personne ne peut donner la réponse de : “est-ce qu’il faut y aller ou pas y aller?” Donc pour moi, AIRDNA, c’est une façon de se préparer, de comprendre comment fonctionne la ville, après ça dépend aussi de chaque investisseur. Peut être que certains investisseurs vont plus être rassurés par le fait d’avoir une ville très affaire, avec un taux d’occupation platonique sur l’année, et avec des revenus relativement consistants toute l’année, et auquel cas, c’est une perception d’investisseurs IMMO, chacun sa réassurance et son envie de mode d’exploitation. À l’inverse, il y a d’autres investisseurs IMMO qui vont préférer avoir des villes ultras saisonnalisées, parce qu’ils savent que sur les périodes extrêmement fortes, on peut aller très loin sur les prix. Donc ça, c’est aussi le souhait de chacun, de voir, dans quel type d’environnement on a envie d’exploiter la location courte durée. Maintenant, si on me pose la question, pour moi, de dire : « Est-ce que tu penses qu’à Saint-Valery sur Somme, on ne peut rien faire ? » En fait, dans toutes les villes, nous, on arrive à faire des choses. Il faut simplement que vous compreniez bien comment fonctionne la ville, pour pouvoir, par la suite, avoir la meilleure stratégie, la stratégie en adéquation avec cette ville, et du coup, que ça cartonne pour vous. Pour moi, ça, c’est juste des éléments de compréhension pour, par la suite, mettre en place la meilleure stratégie. Et ce n’est pas forcément ça qui va vous dire : « Il faut y aller ou pas y aller ». Ce qui va vous dire : « Il faut y aller ou pas y aller »” c’est de mettre en adéquation, comme toujours, l’engagement financier que vous faites versus le gain. C’est toujours un peu la même chose.
– Bonjour Najat. “Merci à vous pour ce partage, je découvre votre chaîne et je trouve ça excellent.” Merci à vous, merci à toi. N’hésite pas à me tutoyer, parce que c’est quand même vachement plus sympa. Mais le vouvoiement ne me dérange pas.
– Laurent : « Au final, est-ce intéressant de s’abonner ? » Oui, pour moi c’est intéressant de s’abonner. En fait, ça dépend, aussi, de la perspective. S’abonner à AIRDNA, dans la mesure où on veut avoir une démarche professionnelle, avec une stratégie tarifaire, avec vraiment, le fait de capter le maximum de chiffre d’affaires de son activité, alors AIRDNA est un outil incontournable. Ça, c’est sûr. Nous, comme je le disais tout à l’heure, aujourd’hui, on optimise presque 450 biens. On commence à être une équipe étoffée. On travaille pour plus de 20 clients, on ne pourrait pas fonctionner sans AIRDNA. AIRDNA, ou un outil concurrent, mais en tout cas, vous ne pouvez pas fonctionner sans ce genre d’outil de statistiques marché, qui nous permet d’être les plus affûtés possible sur l’ensemble des villes de France. Chez J’affiche Complet, on a un abonnement en France entière, qui nous permet de travailler dans toutes les villes de France, Antilles, Réunion, etc. Donc oui, pour moi, quand on a une démarche de rentabilité maximum et de sérénité, d’ailleurs, parce que voir certaines statistiques peut rassurer. Oui, c’est important d’avoir AIRDNA.
– Pauline dit : « Merci, Élise, pour ces vidéos…vos retours d’expérience et vos conseils sont très intéressants ». Merci beaucoup, merci. C’est vraiment hyper sympa de me partager ça. Franchement, ça me touche vraiment.
– En utilisant beds 24 faut-il synchroniser ou pas ? C’est une bonne question, Laurent. En fait, quand on utilise beds 24, on ne va pas pouvoir synchroniser avec AIRDNA. En fait, aujourd’hui, AIRDNA n’est pas un système de tarification. En tout cas, le plus gros de leur expertise, ce n’est pas de déterminer les prix à ta place. AIRDNA va plutôt donner toutes les statistiques pour que tu puisses savoir quel prix tu veux faire. Donc ça ne va pas connecter avec beds 24. Ce qui est possible, en revanche, c’est de le connecter à l’annonce AIRBNB, de façon à pouvoir comparer la performance avec la performance des concurrents. On peut même choisir un lot de concurrents référence, donc c’est assez intéressant. Maintenant, pourquoi je disais qu’AIRDNA, c’est son métier de base ? C’est qu’aujourd’hui, AIRDNA a rajouté un bloc de tarification dynamique sur lequel ils commencent à chercher à être concurrents de sociétés comme Prica ou bien Pricing. Donc ce sont les débuts. Ils appellent ça notamment Smart Rate, ici, et ça, pour ne rien vous cacher, je ne sais pas encore à quoi ça peut être connecté. Il me semble que ce n’est pas connectable à un channel, mais je ne suis pas sûre, je dis peut-être des bêtises.
– “Ah oui on passe à travers des questions ?” Je n’ai pas compris ce que tu veux dire, Laurent. “On passe à travers des questions”. Qu’est-ce que j’ai pu dire, qui faisait référence à ça : “on passe à travers des questions”.
– “Un essai sur une vraie ville aurait été plus parlant”. Saint-Valery sur Somme, c’est une vraie ville. C’est la ville de Thomas, du coup, je ne sais pas ce que tu veux dire. Tes messages sont un peu mystérieux pour moi. En tout cas, là, on est sur une vraie ville : Saint-Valery sur Somme. Et c’est la ville de Thomas. Il faut voir avec Thomas s’il trouve que sa ville est une vraie ville ou pas. Voilà.
Écoutez, je vous remercie d’avoir été avec moi. Je vous souhaite une excellente journée. Comme vous le savez, je suis en live le mardi à midi et le jeudi à midi, donc moi, je vous dis à jeudi à midi pour un nouveau live sur un sujet totalement différent. Si vous n’êtes pas encore dans notre groupe Facebook, on se retrouve entre entrepreneurs sereins et ultra-rentables, des personnes qui cherchent, justement, à augmenter la rentabilité et leur chiffre d’affaires en location saisonnière. N’hésitez pas à nous retrouver, le lien est juste en dessous. Vous recevrez, en plus, un cadeau gratuit : vous recevrez le bonus des six erreurs à ne pas faire quand on détermine ses prix en location courte durée. Je vous remercie encore d’avoir été avec moi, c’est toujours un vrai plaisir d’échanger. Je vous dis à jeudi à midi pour un tout autre sujet. Prenez soin de vous.