Loueurs saisonniers : les questions à se poser avant de se lancer #sansfiltre – EP 1
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Bonjour, et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet, la chaîne qui aide les loueurs saisonniers, les sous-loueurs professionnels, et les conciergeries de location saisonnière à augmenter leur chiffre d’affaires.
Aujourd’hui, on fait un format un peu spécial. J’ai une invitée très spéciale à côté de moi, qui va m’aider à faire un format interview où on va avoir un échange informel pour poser toutes les questions qu’on se pose quand on démarre en location saisonnière. Vous allez voir, il n’y a pas de langue de bois, on va se poser vraiment toutes les questions, même les plus épineuses. Du coup, je vais la présenter : Claire, qui est ma sœur, et qui, du coup, s’est lancée en location saisonnière. J’ai trouvé que c’était très intéressant de pouvoir faire cette vidéo ensemble.
Je sais — et je te fais confiance sur ça —vous pouvez même poser les questions les plus épineuses qu’on n’ose pas poser. On va apporter une réponse à tout ça pour vous aider si vous êtes dans la même situation que ma sœur actuellement.
– Ce que je te propose, pour démarrer, c’est que tu nous parles un peu de ton parcours en location saisonnière : ou est-ce que tu en es, et comment as-tu pris cette décision-là ?
– Écoute, je ne suis pas du tout dans cet univers-là de base. Je ne travaille pas dans ce métier et ça ne fait pas partie de mon quotidien. J’ai décidé de faire ce projet pour avoir un revenu complémentaire. Donc là, avec mon conjoint, on a l’idée d’acheter un bien immobilier pour ensuite le mettre en location. On est au tout début des démarches. Donc là, on cherche des interlocuteurs qui vont nous accompagner pendant ces démarches-là, parce que faute de connaissances, on ne veut pas se lancer seuls. Et grâce à toi, on a plusieurs personnes qui vont nous accompagner : un chasseur de bien, là, on travaille aussi avec un comptable. Donc voilà, c’est pas mal de démarches, et bien sûr, au fil de ces démarches, j’ai eu pas mal de questions. Et là, c’est l’occasion qu’on les aborde un peu, toutes.
Une petite parenthèse, avant de lancer la vidéo, ma sœur me disait : ”Celle-ci, je peux te la poser aussi ?” « Ah oui, tout. Allez, on y va, on dit tout, on parle tout, on dévoile tout, il n’y a pas de souci. » Donc on va toutes les poser. C’est top, là, on vous aide vraiment au stade où vous allez vous lancer, vous êtes en train de réunir toutes les infos pour pouvoir vous lancer, et vous allez démarrer.
– Alors, quelles sont tes questions ?
– Ma première question : j’avoue, on a déjà parlé, je ne croyais pas trop qu’on pouvait gagner de l’argent comme ça avec l’immobilisme. Ça me semblait trop beau pour être vrai. On en avait parlé un peu ensemble, tu m’avais parlé de la location courte durée. Et en fait, nous, c’est quelque chose sur lequel on bloque. On se dit : « C’est quand même super risqué ! » C’est-à-dire qu’autant avec une location longue durée, avec un locataire qui va rester quand même un minimum plusieurs semaines… sur la courte durée, s’il n’y a personne le soir, est-ce que c’est vraiment si raisonnable que ça ?
– C’est vrai que c’est une inquiétude qui est ultra légitime, parce qu’on a l’impression de se dire : ”Je n’ai aucune sécurité.” Comme tu dis à l’instant, c’est-à-dire que vraiment : ”Je pourrais n’avoir personne, en fait.” Et puis surtout, il y a cette inquiétude de dire : ”En fait, tous les jours, il faut retrouver quelqu’un.” Alors du coup, si vous avez cette inquiétude-là, si vous vous posez aussi la question, il y a déjà une première chose qui peut vous rassurer : c’est d’aller sur un site qui s’appelle AIRDNA. C’est un site qui va vous aider, en fait, à voir les tendances et les statistiques de location saisonnière dans la ville que vous ciblez. Ça va vous permettre de voir, sur les trois dernières années, quelles sont les tendances habituelles. Vous allez pouvoir regarder quand est-ce qu’il y a du monde, quand est-ce qu’il n’y en a pas. Et si vous proposez, en fait, une prestation de qualité, si vous vous engagez, dans votre projet, à avoir quelqu’un qui fasse soigneusement le ménage, une jolie décoration, un produit qui, vraiment, tienne la route, il n’y a pas de raison que vous n’ayez pas les tendances qui sont observées sur votre ville, voire parmi les meilleures tendances, en fait, de la ville. Et puis, il y a un autre point qui est intéressant : c’est que quand vous faites votre investissement, ça, on en a beaucoup parlé aussi, c’est qu’il faut que ce soit un investissement qui soit déjà rentable sur de la longue durée. C’est-à-dire que vous ne devez investir que dans des appartements, que dans des projets ou des immeubles de rapport. Si vous choisissez directement d’investir dans un immeuble de rapport, qu’il soit rentable en longue durée de façon à ce que finalement, la courte durée ne soit qu’une cerise sur le gâteau, et qu’au final, très rapidement, ce seuil de rentabilité arrive, même si vous n’avez pas particulièrement tout de suite 100 % de taux d’occupation. Parce qu’il est vrai qu’au début, il peut y avoir un temps de démarrage, l’annonce est toute nouvelle. Au début, on essaie d’être à un prix un brin plus attractif, pour justement capter de bonnes notes, et que les gens commencent à venir, malgré qu’au début on n’ait pas de note. Donc ça, c’est deux clés qui sont vraiment importantes sur ce sujet-là.
– Justement, je me permets, par rapport à ce que tu disais à la fin. Au début, il faut faire des prix un peu attractifs, et nous, aujourd’hui, c’est la peur qu’on a. On se dit : » On va faire un achat, quand même, d’une valeur conséquente, qui, plus est, avec des travaux pour améliorer la visibilité, la rentabilité. » Au début, il va falloir rembourser ces prêts, et ce n’est pas dit que les loyers de location courte durée couvrent, au fait. Tu vois, c’est un point qui nous inquiète beaucoup.
– Oui, je comprends. Mais il y a un point, aussi, qui peut aider dans ce contexte-là, c’est de pouvoir reporter, en fait, le remboursement de l’emprunt. Au début, vous n’êtes pas obligé… vous pouvez négocier avec la banque d’avoir un report du remboursement des mensualités, notamment s’il y a des travaux. Donc ça, c’est un bon argument pour pouvoir reporter un peu. Et parfois même, on peut reporter plus que la durée des travaux. Ça permet d’avoir cette sécurité-là, de créer de la trésorerie au début, et d’avoir en amont cette sérénité. Mais tu vas voir que quand on démarre, même si au début, ça nous rassure de nous dire : » Je ne pourrais pas rembourser tout de suite les mensualités. Je n’aurais pas, justement, à rembourser toutes les mensualités. » Mais en fait, quand on se lance en location saisonnière, si on ne s’est pas trompé sur l’investissement, dès le début, ça fonctionne en fait. On n’est pas non plus dans une situation où on a des montants qui sont inquiétants. Si on fait les choses bien, encore une fois, si on a fait un bon choix d’appartements, si on a bien étudié notamment le AIRDNA pour s’assurer qu’il n’y a le potentiel, si on a fait une jolie décoration, si on a une logique de revenue management aussi, c’est ça aussi qui est vecteur de performance. Au lancement, il n’y a pas de raison d’avoir six mois de vide, ça n’existe pas.
– D’accord.
– Impossible.
– Et après, on parlait justement de ça. On va pouvoir couvrir, en tout cas, nos frais. Après, la location courte durée, c’est un vrai job. Ça prend énormément de temps, ça demande beaucoup de gestion au quotidien. Donc là, on projette de continuer avec la conciergerie, et qui plus est, on ne pourra pas forcément gérer nous-mêmes. Je vais être tout à fait honnête : quand j’ai tapé « conciergerie » sur internet, le pourcentage de la conciergerie est très élevé. Au fait, déjà, ça me semblait de base complètement ahurissant de pouvoir gagner de l’argent, c’est-à-dire que les revenus sont supérieurs aux prêts immobiliers, aux différents impôts et autres, à ça, il faut ajouter 20-25 % pour la conciergerie. Est-ce qu’on peut encore ne pas trop perdre d’argent ?
– Est-ce que ça vaut encore la peine d’y aller ?
– Combien ça va nous coûter ?
– Ben oui, c’est possible. C’est pour ça que c’est important de le considérer. Et c’est pour ça aussi que c’est important d’avoir un chasseur d’appartements qui est aussi attentionné sur le sujet de la location saisonnière, et de le considérer dans le profil de charge dès le début. Ça existe vraiment, des projets comme cela. C’est un peu, comme on en avait parlé il y a quelques mois, souviens-toi, de gens qui disent :« Mais non, c’est impossible. » Ils soutiennent que c’est strictement impossible d’avoir un projet rentable. Tu te souviens ?
– Oui, oui.
– Et donc, nous, on en riait en se disant qu’on en voit tous les jours, des gens qui font ça, et on en connaît, donc évidemment que c’est possible. Mais du coup, j’ai perdu le fil de ce que je voulais dire. En fait, si on considère tout ça dès le début dans le prix initial, ça façonne, en fait, le choix du projet, et donc, ça fait en sorte de prendre tout de suite les bons projets. Donc oui, c’est possible. Et après, c’est vrai que ce pourcentage-là, je me souviens quand on en a parlé, tu m’as dit ça, un peu, comme si tu étais tombée sur une arnaque : » J’ai trouvé un truc ! La blague, ils te prennent 25 % ! » Et moi, je t’ai répondu : » Mais non, c’est normal. »
– « C’est le tarif ! »
– C’est ça !
– Au fait, c’est qu’aussi, la conciergerie de location saisonnière, elle prend en charge quelque chose qui est assez énorme.
– Oui ! Ce n’est vraiment pas pour rien que je cherche une conciergerie !
– Voilà ! Tu as raison de le rappeler, et c’est vraiment un travail énorme, c’est-à-dire qu’il y a toute la partie contact avec les voyageurs qui prend un temps de dingue, parce que tu as beaucoup de questions de personnes auxquelles répondre, pour que finalement, il n’y ait qu’une partie d’eux qui réserve ; s’assurer qu’il y ait opérationnellement une bonne prestation de services ; s’assurer qu’il y ait quelqu’un, aussi, personnellement, parce que quand tu as une conciergerie, tu as une équipe. Il y a aussi le fait d’être présent s’il y a un problème dans l’appartement : problème d’eau chaude, problème d’électricité, etc. C’est le dirigeant de la conciergerie qui va s’assurer qu’il y a quelqu’un qui passe, soit lui, soit quelqu’un dans l’équipe. C’est un engagement de temps qui est assez énorme. Et d’ailleurs, je prends un peu le truc à l’envers. Il y a aussi, quand on est dirigeant d’une conciergerie, un enjeu qui est capital, de s’assurer qu’en fait, qu’on va être rentable, malgré les 20-25 %. Parce que ça peut être tellement une débauche de temps consacré à tout ça, que pour eux, il faut qu’ils soient hyper affûtés sur la gestion de l’appartement pour s’assurer que ça tient la route. Donc ça peut sembler, au début, un peu beaucoup, mais au final, c’est toujours réaliste. Il faut le prendre en prisme du projet.
– J’ai une autre question un peu différente dans le choix du bien. Là, par exemple, c’est vrai que je suis sur deux biens. Et donc, on a mis, en fait, un critère de rentabilité pour avoir quelque chose qui tient debout. Et en discutant avec la personne qui va potentiellement gérer en conciergerie, elle nous a apporté d’autres critères. Est-ce qu’il faut se focaliser sur la rentabilité, ou les critères spécifiques à la location courte durée, par exemple, être en plein centre-ville, avoir des places garées sont majeurs ?
– Ça, c’est une excellente question. Si j’essaie un peu de creuser la question que tu me poses, ce que je me dis, et corrige moi si je me trompe, mais c’est peut-être les critères, aussi, qui sont en affinité avec la location courte durée, sont aussi des critères qui vont permettre d’avoir, si jamais, un appartement performant en longue durée, non ? Centre-ville, parking et tout.
– Oui, ça séduit, qu’on vienne là pour un jour ou plus longtemps.
– C’est ça ! Je me dis qu’au final, c’est peut-être des bonnes pratiques qui vont te permettre de faire le bon choix d’appartements. Je vais faire une réponse un peu… mais c’est probablement difficile de se priver de l’un et de l’autre. Tu ne peux pas faire sans la rentabilité. Après, peut-être que, pour être plus précise, peut-être que c’est aussi à choisir au cas par cas, c’est-à- dire de voir ce à quoi tu dois renoncer pour avoir cette rentabilité.
– D’accord.
– Un exemple très concret. Si tu vois qu’il y en a un qui est parfait, centre-ville, nickel, bonne prestation, potentiel énorme : excellente rentabilité, mais la place de parking. Typiquement, en location saisonnière, l’absence de place de parking, ça peut aller. Il y a plein d’appartements qui cartonnent sans place de parking. Mais si, à l’inverse, c’est vraiment un bien qui est extrêmement reculé, limite un corps de ferme, on a du mal à trouver, etc.Je fais l’extrême du centre-ville, hein !
– Oui.
– Ce n’est pas du tout excessif mon exemple !
– Pondéré, hein !
– Voilà, on est dans la demi-mesure.
– Du coup, là, on essaie. On peut se dire : ”J’ai la rentabilité, mais… ”
– Ce n’est pas très énorme !
– C’est ça !
– Pour de la location saisonnière, ce n’est peut-être pas sur ce critère-là qu’on va aller.
– D’accord !