💯Recevez par email le livre gratuit (les 6 erreurs qui vous font perdre de l’argent) en rejoignant mon groupe privé sur facebook 💯 https://bit.ly/2KRS5WK
(n’oubliez pas d’indiquer votre email pour recevoir le bonus)
⚠️ Abonnez-vous à cette chaine et 🔔 cliquez sur la cloche 🔔 pour ne plus vous dire : « c’était quoi déjà la chaine qui donnait des bonnes idées sur les prix ? » https://bit.ly/2OLq0lx
#jaffichecomplet #loueursaisonnier #revenuemanagement #pricing #prix #immobilier #locationsaisonniere #airdna #gite #maisondhotes #rentabilite #eliseripoche #souslocation #conciergerie
Bonjour et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet. J’espère que vous allez bien. On parle aujourd’hui d’un sujet qui fait couler énormément d’encres. Ce sujet, ce sont les fêtes dans les appartements que nous exploitons ou que nous exploitons pour le compte des propriétaires. C’est vraiment un sujet extrêmement problématique qui peut avoir des dégâts d’une envergure importante financièrement. C’est la raison pour laquelle je me suis dit que ce serait une excellente idée d’en parler aujourd’hui. Si vous n’êtes pas encore abonné à la chaîne YouTube J’affiche Complet, qu’attendez-vous ? Je mets le lien juste en dessous pour que vous puissiez vous abonner. Et puis n’hésitez pas aussi à cliquer sur la cloche, juste à côté, parce que j’arrive en live tous les jours du dimanche au jeudi, mais à un horaire qui n’est pas toujours le même selon les possibilités de mon agenda. Donc, la cloche va vous permettre de voir directement quand on arrive en live chez J’affiche Complet, et vous pourrez, du coup, me poser vos questions en live si vous en avez sur le sujet du jour ou sur d’autres sujets. D’ailleurs, c’est l’occasion pour moi de prendre des idées de sujets, de vidéos pour continuer à vous aider au quotidien. Si vous me rejoignez, n’hésitez pas à me saluer. C’est toujours un plaisir de vous retrouver. On va parler du sujet des fêtes, et sur ça, je dois vous dire que j’ai essayé de réunir pas mal d’idées. J’ai réuni les mauvaises idées à éviter. J’ai réuni aussi des idées qui, en fait, vont vous aider à éviter les fêtes. En fait, l’enseignement principal sur ça, c’est qu’il n’y a pas une clé magique qui va faire en sorte que vous n’aurez plus jamais de fête dans votre appartement. Ça n’existe pas. La réalité est un peu plus subtile que ça. Et c’est tout l’intérêt de cette vidéo. C’est que c’est une somme d’actions qui va faire en sorte que vous vous prémunissez au maximum d’avoir dans votre appartement, dans votre maison ou votre villa des locataires qui louent pour deux, trois, quatre, cinq personnes, et en réalité, ils sont plus de dix fois plus, parce que ça arrive souvent de louer l’appartement pour deux personnes, et en fait, il y a 70 personnes dans l’appartement. Ce sont des choses qui arrivent et qui en fait, ont été drastiquement renforcées avec le covid et les confinements, du fait que l’ensemble des lieux de fête était fermé. Donc, il y a eu une énorme recrudescence de tout ça en 2020. D’ailleurs, par rapport à ça, on aura l’occasion d’en reparler tout à l’heure, mais airbnb a pris des mesures pour protéger les hôtes dans ce contexte-là. Donc, c’est aussi quelque chose qui va pouvoir nous aider.
− Hello. Bienvenue. Merci beaucoup. Bonne année à toi.
Je vais commencer avec les choses qui sont de fausses bonnes idées. En général, quand on parle de fête, il y a une première idée qui sort tout de suite quasiment, et je la lis partout sur les réseaux sociaux. En fait, à mon sens, c’est ce qu’il ne faut surtout pas faire. C’est de vouloir agir, justement, sur les leviers du revenue management, c’est-à-dire les prix et les durées de séjour minimum exigé. En général, on a le réflexe de se dire : « Puisque c’est comme ça, je vais mettre le prix deux fois plus cher. Au lieu d’être à 50 euros, je vais mettre 100 euros la nuit. Et au lieu d’exiger une durée de séjour de 2 nuits, et bien, je vais exiger quatre nuits ». Dans un sens, le fait qu’on exige des durées de séjour de 4 nuits, c’est-à-dire le fait d’exiger des durées de séjour énorme sur des périodes où la demande n’est pas là, évidemment, ça peut vous éviter d’avoir des fêtes. Mais en fait, ce levier est tellement excessif que ça va aussi vous éviter d’avoir une bonne performance financière dans votre activité. Oui, ça va peut-être vous prémunir d’une fête pour un mois, mais ça va vous empêcher de faire une bonne performance financière, surtout tout ce mois en question. Donc, c’est un peu excessif, et puis c’est excessif dans le mauvais sens. Sur le prix, par exemple, que vous passiez de 50 à 100 euros, oui, ça double. On peut pourrait se dire que la somme est plus élevée, mais en réalité, quand on organise une fête à 10 ou à 20 personnes, la réalité, c’est que 50 ou 100 euros, ça reste divisé par le nombre de personnes. Ça reste de toute façon une somme dérisoire. Il faudrait des sommes qui sont complètement délirantes pour que ce soit réellement un répulsif pour les personnes qui ont envie d’organiser des fêtes. Donc, sur ça, se dire : « Je vais faire doubler les prix, et je mets des durées de séjour énormes », c’est à mon sens une façon de gérer qui est beaucoup plus préjudiciable que bénéfique. Le seul point que je pourrais accorder sur ça, c’est que si jamais vous avez en effet des durées de séjour minimum d’une nuit, c’est-à-dire que vous n’exigez pas de séjour minimum pour les voyages dans votre appartement ou dans votre maison, dans ces cas-là, en effet, ça peut avoir du sens. Ce n’est pas du tout la clé qui va tout résoudre, mais ça va être dans le faisceau des solutions. Ça peut en faire partie, en effet, de passer d’une nuit minimum à deux nuits minimum. Pourquoi je vous dis deux nuits, et pas trois nuits ? Parce qu’en fait, à deux nuits, l’avantage, c’est que vous ne vous privez pas des séjours pour un week-end. Vous ne vous privez pas du couple qui va juste vouloir se déplacer pour faire un week-end en amoureux, et qui a envie de trouver un appartement. Ce couple-là, ce sont des gens qu’on a envie de recevoir chez nous. Donc, c’est peut-être la seule exception qui confirme la règle. Dans ce cas-là, en effet, ça peut avoir du sens, mais pas de passer à quatre nuits minimum si on est sur une période de faible demande. C’était le cas pendant les périodes de confinement et du covid. Ça n’aide pas du tout à remplir l’appartement. Donc ça, ce sont les choses qu’il ne faut pas faire.
Maintenant, il y a trois clés que je vais vous partager pour éviter les fêtes. Une des clés pour éviter les fêtes, je pense que c’est une des plus connues, c’est de choisir ses locataires, ou en tout cas, de mettre en place les options pour pouvoir les choisir. La première chose c’est de respecter ces fameuses règles que donne airbnb. Je lis parfois, sur les réseaux, des personnes qui hésitent à les respecter, des personnes qui se disent : « Le voyageur qui aimerait bien réserver, en réalité, il est bloqué. » J’explique mal. Je vais expliquer ça correctement. La situation est la suivante : airbnb, sur certains critères, peut être amenée à refuser la réservation à certains voyageurs. Les critères sont les suivants : le fait d’être jeune, donc moins de 25 ans, même si on est toujours extrêmement jeune après 25 ans. Ça me tient à cœur de le rappeler. Mais en tout cas, le fait d’avoir moins de 25 ans, le fait de ne pas avoir d’avis, et le dernier point, c’est de réserver sur un lieu qui est extrêmement proche du lieu de résidence. C’est vrai que ces trois points-là semblent un peu évidentes. Évidemment, il y a toujours des exceptions, mais ça semble quand même des critères bien choisis pour se dire : « Ça va me prémunir des fêtes. » Je lis sur les réseaux sociaux des personnes qui ont en face des voyageurs bloqués pour la réservation, et qui ont envie d’accepter quand même ces réservations, qui hésitent, qui en discutent : « Qu’est-ce que je fais ? Est-ce que je prends ? Est-ce que je ne le prends pas ? » Le risque est tellement important d’avoir des dommages et des dégâts dans l’appartement après une fête que ce serait vraiment trop dommage, à mon sens, de négocier ces règles-là. Prenons-les tels qu’elles, ça fait partie des choses qu’airbnb fait quand même pour nous aider, en effet, et qui sont en faveur des hôtes. Les actions d’airbnb ne sont pas toujours en faveur des hôtes, il faut l’admettre, mais celle-ci est clairement en faveur des hôtes. Donc, à mon sens, sur ça, il ne faut pas négocier, il faut se dire : « Je trouverai d’autres voyageurs, et préfère ça que d’avoir une fête. ».
Le deuxième point, c’est que j’entends aussi beaucoup de personnes qui disent : « Je ne vais plus autoriser la prise de réservation automatique, et je vais voir passer toutes les réservations de façon à pouvoir les sélectionner. » Ça, ça peut aussi faire partie des solutions, mais sachez que quand vous prenez cette décision, il faut que vous ayez à l’esprit le risque que vous prenez. L’algorithme d’airbnb n’est pas très fan de ça, c’est-à-dire que vous allez mécaniquement être moins bien positionné que si vous acceptiez la prise de réservation automatique. Ça a du sens, mais au final, on voit que ce n’est pas dans l’intérêt de l’hôte qu’airbnb réfléchit sur ce point particulier. Pourquoi airbnb fait ça ? Parce que le voyageur aime l’instantanéité. Aujourd’hui, on est tous des consommateurs qui aiment l’instantanéité. Quand on arrive sur un site pour prendre des réservations, il faut que ce soit le plus rapide possible, déjà, pour augmenter la conversion, et pour être certain que le voyageur soit satisfait de son expérience avec le site web. Si tous les hôtes d’airbnb demandaient la validation avant de pouvoir prendre une interaction, il est possible que les voyageurs soient moins satisfaits du service airbnb. C’est pour ça qu’airbnb va favoriser les hôtes qui acceptent les réservations automatiques, et si vous ne le faites pas, vous pourrez être un peu moins bien positionnés sur les résultats de recherche, ou avoir plus de difficultés à remonter sur les résultats de recherche. Donc, point numéro un : choisir les locataires, suivre les règles airbnb, et potentiellement, en connaissant les effets, désactiver les réservations instantanées, surtout si vous avez énormément de fêtes, et donc, c’est un vrai fléau pour vous.
Le deuxième point qui est important, c’est de mettre en place des solutions techniques. Il y a beaucoup de solutions qui peuvent exister pour vous permettre à la fois de dissuader et de contrôler. Il faut, évidemment, rester dans la légalité. C’est important. Par exemple, vous ne pouvez pas mettre une caméra qui donne dans le salon, et qui observe les voyageurs. Ça, c’est illégal. En revanche, ce que vous pouvez mettre dans l’enceinte de l’appartement, ce sont les détecteurs de décibels qui vous permettent de suivre les décibels qu’il y a dans l’appartement, d’être alertés en cas de problème, et de pouvoir réagir. Ça, c’est le premier point. La deuxième chose, c’est la caméra extérieure, donc une caméra qui ne donne pas dans l’appartement, une caméra qui permet de voir les allées et venues, les entrées et sorties. Cette caméra-là a aussi un gros effet dissuasif. Elle dit aux voyageurs : « Attention. » C’est d’ailleurs recommandé de le dire. Il vaut mieux être assez transparent sur ça, parce que ça pourra déjà éviter un certain nombre de problèmes. Rien qu’en disant qu’il y a ce genre de dispositif, ça va vous permettre, du coup, de vous assurer que vous ne voyez pas un défilé de voyageurs qui arrivent pour votre appartement constamment. Donc, voilà les solutions techniques. Il y a beaucoup de loueurs saisonniers qui disent que ces deux solutions combinées, plus le fait de l’exprimer aux voyageurs, ça a déjà énormément tari le nombre de problèmes liés au bruit, et aux fêtes. Si vous employez ces solutions, je pense qu’une des bonnes idées, ça peut être de l’exprimer même en amont, en fait, sur les annonces. Ça, c’est vraiment si vous avez un gros problème de fête, si c’est récurrent. Je sais qu’il y a des zones en France sur lesquelles c’est vraiment récurrent. Dans ces cas-là, vous pouvez même l’exprimer en amont sur les annonces pour essayer le plus possible de dissuader les personnes qui ont l’intention de faire des fêtes, pour pouvoir prendre des réservations de gens qui vont rester, et qui ne vont pas faire de bruit.
Maintenant, il y a un troisième point. C’est le fameux sujet de la caution. La caution, vous le savez mieux que moi, c’est le montant qu’on demande avant l’arrivée aux voyageurs. Sur la caution, vous avez plusieurs solutions. On entend beaucoup parler de la solution Swikly. Swikly, c’est une solution qui vous permet de récolter les empreintes de cartes pour résoudre notamment le fait qu’il y a une absence de possibilité de donner une caution sur booking. Sur airbnb, c’est différent. Sur airbnb, on peut demander la caution, et dans ce cas, ça va vous protéger en cas de problème. Évidemment, après il y a une procédure à suivre si jamais il y a un problème dans l’appartement. Mais en tout cas, la caution est prise. Sur booking, ce n’est pas la même chose. Donc, il y a des solutions qui existent, comme Swikly. Attention, j’en parlais récemment avec un loueur saisonnier, je ne sais pas s’il est là avec nous, il me disait qu’en fait, sur Swikly, au-delà du fait que c’est déjà assez onéreux, ce n’est pas vraiment la solution, parce qu’en réalité, il a des situations sur lesquelles il y a une empreinte qui a été prise, mais il y a une impossibilité totale de débiter la somme d’argent par la suite. Donc, ce n’est pas la solution, et au vu des frais, à voir si c’est quelque chose qui est vraiment valable pour vous.
Après, la dernière solution qui est un peu la solution la moins digitale et la plus « à l’ancienne », on peut dire, c’est de demander une caution au check-in à l’arrivée. Et puis, j’en profite pour partager aussi le fait que c’est vrai que c’est très confortable d’avoir des arrivées et des départs autonomes, c’est clair que c’est confortable, maintenant, peut-être que dans certaines situations, peut-être que pour les week-ends, ça peut être également une bonne idée pour vous de venir faire le check-in ou de demander à quelqu’un de faire le check-in à votre place de façon aussi à communiquer toutes les règles de savoir-vivre, vous assurer que vous n’êtes pas face à des personnes qui de toute évidence sont déjà, au check-in, un tout petit peu trop nombreux par rapport au nombre de personnes autorisées dans l’appartement, et que vous allez pouvoir avoir un œil sur le début de cette location, et faire en sorte de prévenir ou d’anticiper les problèmes potentiels.
Donc, je vais récapituler les points que je partage avec vous aujourd’hui. La première chose, c’est : inutile de se dire que vous allez doubler vos prix ou mettre des durées de séjour minimum de quatre nuits. En fait, la seule chose que ça risque de produire, c’est réduire complètement la performance de votre bien. Et en réalité, le prix, même s’il est doublé, quand on est dix ou quinze personnes, ce n’est pas du tout dissuasif. Donc, c’est une fausse solution sur les durées de séjour. La seule chose qui pourrait être une solution, c’est si vous êtes en minimum une nuit, de passer au minimum deux nuits pour avoir des réservations un tout petit peu plus longues. Mais c’est une solution parmi toutes celles qu’il faut mettre en place. La deuxième solution, c’est de mieux choisir ses locataires, donc potentiellement, désactiver les réservations instantanées, mais ça, attention, vous savez que l’algorithme ne va pas beaucoup vous aimer pour avoir fait ça ; et suivre les règles airbnb par lesquelles ils bloquent certaines prises de réservation. C’est trop dommage de ne pas le faire, parce que les règles sont intelligentes, elles ont été bien déterminées. La deuxième chose, c’est de mettre en place des solutions techniques, donc des caméras autorisées orientées vers l’extérieur, et des détecteurs de décibels. Et puis le dernier point, c’est de prendre soin du sujet de la caution, et donc demander une caution sur airbnb si vous ne faites pas encore, et trouver une façon de demander quand même une caution sur la partie booking et réservation en direct, soit par Swikly, mais attention sur ça, ou directement au check-in. Si besoin, faites les check-in soi-même pour vraiment s’assurer que vous avez un œil sur ce qui se passe, et vous pouvez partager les messages importants, par exemple : il y a un détecteur de décibels dans l’appartement, ne l’oubliez pas.
Maintenant, s’il y a quand même une fête dans l’appartement, il y a plusieurs choses. Là, je vous donne tout un faisceau d’idées, mais c’est évidemment tout un tas de sujets à creuser, mais c’est comme pour vous donner une boîte à idées. La première chose, c’est que si vous avez un détecteur de décibels, et que vous vous rendez compte du bruit, vous pouvez y aller. Évidemment, s’il y a 70 personnes, ça ne va pas être une mince affaire, mais au moins, vous montrez que vous avez vu les débordements, et que vous souhaitez y mettre fin. Vous pouvez évidemment appeler la police, et par la suite, vous portez plainte. Et vous pouvez évidemment aussi faire jouer vos assurances selon l’ampleur des dégâts que vous observerez dans l’appartement. Et le dernier point, j’en ai parlé juste avant, ça fait partie des incontournables pour tous les appartements qui peuvent être victimes de fêtes : mettre une caution, c’est réellement un incontournable.
J’espère que tout ça aura pu vous aider.
− Bonjour à toi. Bienvenue.
− Bonjour.
− Hello Sandra. Bonne année à toi aussi.
− « La caméra doit aussi permettre de décourager les pros du sexe. »
C’est vrai. La prostitution, c’est vrai que la caméra peut aussi décourager ça. En parlant justement de la prostitution, certains loueurs me disent : « Moi, je n’ai pas à juger les mœurs. » On est d’accord. Notre sujet, il n’est pas d’accuser les mœurs de quiconque. Notre sujet est plutôt notre risque pénal, c’est-à-dire que là où c’est important de quand même essayer d’éviter au maximum la prostitution dans nos appartements, c’est qu’à l’image des hôtels, on pourrait être engagé sur un risque pénal. En tout cas, en hôtellerie, je ne crois pas qu’il y ait l’exemple en location saisonnière, mais en hôtellerie, clairement, un hôtelier ne peut pas soutenir le : « Je ne savais pas. » Ce n’est pas possible. Il est forcément engagé pénalement. Donc, vigilance extrême sur ces sujets-là. Il ne s’agit pas de juger les mœurs de quiconque, il s’agit surtout de vous protéger sur votre responsabilité dans ce genre de situation.
Si vous n’êtes pas abonné à la chaîne YouTube J’affiche Complet, je vais terminer par ça, n’hésitez pas à vous abonner, et n’hésitez pas aussi à nous rejoindre sur le groupe privé Facebook location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires pour continuer à partager sur tous ces sujets-là, et continuer à apprendre d’autres bonnes idées et bonnes pratiques. Vous pourrez aussi poser vos questions, et parler des problématiques que vous avez en ce moment pour vous retirer ces épines du pied. Moi, je vous retrouve demain pour la prochaine vidéo qui sera la dernière vidéo de la semaine. Je vous dis à demain. Prenez soin de vous.