Emmanuel Guengant créer une conciergerie pour investisseurs immobiliers

Dans cette interview on parle du parcours d’Emmanuel Guengant :
– comment il est passé d’une carrière dans le médical à une conciergerie de 45 appartements
– les clés qui font, pour lui, le succès d’une conciergerie et la satisfaction des propriétaires
– comment J’affiche Complet l’aide au quotidien
– et comment il gère les personnes de son équipe pour que tout se passe aussi bien

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Bonjour et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet, la chaîne qui aide les loueurs saisonniers, les conciergeries de location saisonnière et les sous-loueurs professionnels à augmenter leur chiffre d’affaires.

Aujourd’hui, je suis ravie de réaliser un interview d’Emmanuel Guengant qui est le dirigeant de la société Wowloc. 

– Je suis ravie de t’accueillir à mon micro aujourd’hui Manu. 

– Merci Élise. Bonjour à tous ! 

– Ce que je vous propose aujourd’hui, ce que je te propose, Emmanuel, c’est qu’on puisse découvrir ton parcours, ton parcours qui est très atypique et très intéressant : ton parcours en immobilier, ton parcours avec ta conciergerie aussi également. J’ai plein de questions à poser, et je suis sûr que tout ça, ça va pouvoir inspirer beaucoup de gens. Peut-être, si tu veux, pour démarrer, est-ce que tu peux nous présenter ton parcours ?

– Oui, bien sûr ! Alors moi, je fais de la location saisonnière depuis 2010. J’ai investi, avant, dans l’immobilier depuis 2003, donc un peu naturellement, enfin surtout par hasard, en fait ; à un moment, on a acheté une petite maison en bord de mer, on a commencé à la louer comme ça en 2010. C’était avant l’arrivée d’AIRBNB, et ça marchait pas mal, même avant AIRBNB. Et puis petit à petit, on a acheté un studio en ville, et puis on s’est développé, on a grossi. Au niveau de la conciergerie, c’est un peu pareil. C’est un peu le hasard aussi. Ce qui s’est passé, c’est que j’avais des amis qui ont commencé à me donner des biens en gestion, et je n’ai pas pu dire non. Et de fil en aiguille, j’en ai pris 1 – 2 – 3, et aujourd’hui, j’en ai 45 en gestion dans la conciergerie qui s’appelle Wowloc : c’est W – O – W – L – O – C. C’est une conciergerie spéciale investisseurs. Ce n’est pas pour n’importe qui, ça ne s’adresse pas à n’importe qui, on y reviendra, mais en fait, j’ai créé la conciergerie que j’aurais voulu avoir en tant que loueur saisonnier, tout simplement. 

– Ce qui est intéressant, moi, ce que j’aime bien, aussi, dans ton parcours, c’est que tu viens d’un domaine d’activité qui n’est pas du tout celui de base…qui n’a rien à voir.

– Moi je viens du médical, du social, donc rien à voir avec le business, avec l’argent, avec tout ce qui va avec location saisonnière. Vraiment strictement rien à voir. Comme quoi, on peut se réorienter aussi professionnellement : il n’y a pas d’âge pour ça. C’est quand je suis partie, déjà, des dinosaures de la location saisonnière, et que ça fait quand même un paquet d’années quand même que je loue, et déjà j’ai vu toutes les évolutions. C’est vrai que nous, au départ, on loue et on ne parle même pas du RM et des annonces. Ce qu’on faisait, c’est qu’on publiait des annonces dans les petits journaux gratuits. C’est un truc de fou, et ça marchait bien. Le Paru Vendu, ce sont des trucs d’un autre âge, mais on trouvait des clients comme ça. 

– Tu faisais de la location saisonnière à cette époque-là ? 

– Oui, oui, oui. 

– Dans le Hic ? Ça existe, le Hic, ici, ou pas ?

– Non, chaque région avait son nom de petits journaux, des petits journaux gratuits, mais on louait comme ça. Maintenant, ça a énormément évolué. La pratique de la location saisonnière s’est vachement professionnalisée. Aujourd’hui, on n’attaque pas un marché « waouh » comme ça, il faut être au top dans tout, dans tous les domaines qui sont au niveau de l’implantation, niveau de la décoration, super important, au niveau des photos, au niveau du revenue management. Il faut vraiment avoir une approche très professionnelle, parce qu’il y a beaucoup de gens sur le marché. Pour percer le marché, il ne faut pas faire n’importe. Par contre, si vous faites bien ce qu’il faut faire, vous allez percer rapidement, et puis vous allez avoir des résultats, c’est sûr. Mais c’est vrai qu’il y a 10 ans-15 ans, on louait comme ça. Il y avait une ou deux grandes plateformes, il n’y avait pas AIRBNB et Booking. On ne les connaissait même pas, c’était pour les hôtels à l’époque. Donc c’est une transformation globale de la location saisonnière, et même des loueurs, parce que les loueurs, il n’y avait pas de professionnels non plus, des gens qui ne faisaient que ça : ça n’existait pas. On avait un ou deux biens, et puis voilà, on essaie de faire tourner le truc. 

– Il y avait Gîtes de France, à la limite. 

– Oui, évidemment, il y avait Gîtes de France et clé vacances, mais depuis, ils se sont fait dépasser par les grosses plateformes. Puis AIRBNB est venu révolutionner, en fait, toute l’approche marketing. C’est sûr qu’on n’est plus des propriétaires, on est des hôtes, des clients, des voyageurs. C’est quand même une révolution avec l’arrivée de AIRBNB.  Moi, je me souviens, il y avait des propriétaires à l’époque, ils ne voulaient pas entendre parler d’AIRBNB : « C’est nul, on ne veut pas faire. » Nous, on a pris le train en marche. Pas en marche, mais au tout départ. On ne regrette pas, parce qu’en fait, maintenant, les deux grosses plateformes, c’est AIRBNB et Booking. Il faut absolument être sur ces plateformes-là, parce que tout le reste, ce n’est pas avec ça qu’on va remplir. 

– Sur ton parcours ou à la base, tu pars d’un domaine qui est complètement différent, qu’est-ce qui, à ton avis, ont été les facteurs clés de succès pour faire cette transition ? Avec le recul entre le Manu d’aujourd’hui et d’hier, je ne me rends pas compte en termes d’années, au moment où tu dirais que tu étais vraiment novice sur ces sujets-là, qu’est-ce qui a fait la différence ?

– La différence, en fait, moi j’ai beaucoup rénové par moi-même, déjà. Donc l’immobilier, je savais ce que c’était. Les histoires de rente et tout ça, je ne sais pas trop, mais comme j’ai beaucoup rénové, je savais ce qu’il fallait faire et ce qu’il ne fallait pas faire en termes de matériaux, d’artisans, de suivi, de chantier, tout ça. Donc c’est vrai que ça aide un peu, parce qu’on ne peut pas me la faire à l’envers, ce n’est pas possible. Ça, c’est un premier point. Après, c’est le Mindset, je pense. C’est l’envie d’entreprendre, de créer de la valeur, d’apporter de la valeur à nos clients. C’est ça, en fait. C’est vrai que c’est une approche complètement différente du salariat, parce que dans le salariat, vous êtes tranquille à la fin du mois, vous avez votre salaire qui tombe. Mais en termes de richesse et d’expérience, ce n’est pas du tout la même chose. Moi, j’avais en plus un travail, c’était énorme. J’avais un travail où j’étais au bord de la mer, je voyais la mer tous les matins en allant bosser. Même à la fin, dans mon bureau, ils avaient détruit un bâtiment, donc j’avais une vue sur mer, c’était incroyable. J’avais une prison dorée, en fait. C’était une prison dorée, tu ne peux pas t’en aller avec un truc comme ça, ce n’est pas possible. Et j’ai beaucoup de reconnaissance des patients, beaucoup de reconnaissance, pas forcément de l’institution, parce que les grosses boîtes n’avaient pas beaucoup de reconnaissance, mais beaucoup de reconnaissance des patients. J’ai apporté beaucoup. Mais voilà, il me manquait un truc, il manquait ce petit côté entrepreneuriat : on avance, on fait des projets, et ça, comme je ne l’avais pas dans mon boulot, j’ai été aller chercher ailleurs, en fait, tout simplement, avec des notions, aussi, de vendre ses services et ses prestations. Vendre quelque chose, c’est très difficile quand vous avez été salarié toute votre vie. C’est inconcevable de se dire que l’on peut échanger son savoir avec de l’argent. Déjà, en étant salarié, on échange son temps contre de l’argent, mais là, vendre une prestation, c’est difficile. Donc au début, je l’ai très mal vendu la conciergerie. J’ai fait toutes les erreurs qu’il ne fallait pas faire. J’ai vendu à des clients à des taux indécents. Ce n’était vraiment pas cher. Donc j’ai eu mes premiers clients comme ça, c’est devenu des amis. J’ai encore des clients qui sont toujours à ce taux-là, parce que c’était un taux historique. Je le regrette, hein. Eux, ils sont très contents, c’est comme ça, on ne négocie pas des conventions en cours de marché, c’est comme ça. C’est comme ça qu’on apprend aussi. On ne peut pas faire les choses bien du premier coup. On fait des erreurs, et puis on s’améliore, ce n’est pas grave. Ils m’ont fait confiance au tout début. Déjà, ils étaient un peu fous, parce qu’on partait dans un domaine où je découvrais tout, aussi. La conciergerie, c’est quand même un sacré métier, avec un très haut niveau d’exigence de nos clients, des propriétaires, aussi, qui vous appellent : « Ce n’est pas loué, là, qu’est-ce que vous faites ? » Oui, bah on ne peut pas non plus être pleins à 99% tous les mois, il y a des moments où il y a quand même une ou deux nuits qu’on ne loue pas. Il y a ça, et puis les clients sont très exigeants. C’est normal, c’est eux qui paient. Il faut mettre vraiment une organisation militaire pour que tout se passe bien, pour que leur séjour soit vraiment une expérience réussie. Donc au tout début, moi j’avais mis ça en place, surtout pour les apparts. Et petit à petit, voilà, premier copain, en fait, il me donne quatre apparts. Il s’en va en plein mois d’août. Lui, il s’en va et il vous laisse avec les quatre apparts, donc là, je ne vous explique pas le mois d’août que j’ai passé.

– C’était reposant, je pense. 

– Il n’y a pas eu de grosse boulette, il n’y a pas a eu de grosses erreurs. Et puis petit à petit, avec le réseau, j’étais un petit peu présent sur la toile, les séminaires. On a commencé à me donner des clés d’appartement dans ma ville et puis ailleurs, donc aujourd’hui je suis sur 14 villes en France. Ça tourne très bien, on s’améliore. Pour la petite histoire, notre histoire avec Élise, un jour j’ai un petit blog, et un jour je publie. C’était au mois de janvier, je publie mes chiffres de l’année. Donc j’étais assez fier de moi, j’avais plus 85 % de taux d’occupation, donc c’était super. Et donc, il y a une fille qui m’écrit : « Pour les 15% restants, vous pouvez me contacter. » Moi, je me dis : « C’est qui celle-là ? Sur internet, il a des trucs bizarres. » Elle avait un nom de site. Je vais voir J’affiche Complet : « Waouh ». Je regarde la qualité des articles, et je me dis « waouh »…je l’avais dans mon équipe. Je rentre en contact avec Élise, donc à l’époque, tu commençais tout juste, tu n’avais même pas de formation. 

– Oui. 

– Je me dis : « C’est puissant, ce truc-là. » Donc elle a fait le RM de mes apparts. J’ai vu qu’il y avait des résultats en termes de chiffre d’affaires. On était à plus de 20%, si je me souviens bien. Je crois que c’était ça. Et pourtant, je pensais vraiment maîtriser le truc, mais en fait, non. J’étais un amateur, mais le pur amateur. Et je me suis : « Si c’est bien pour mes apparts, il faut que je généralise pour les appartements de la conciergerie. » Et voilà, on a démarré comme ça. À l’époque, tu n’avais pas d’offre, en plus. 

– Exactement, c’est ça. 

– Moi, j’avais un besoin pour la conciergerie : il me faut ça pour mes propriétaires, il faut qu’on soit au top, et c’est ce que je vais vendre. On vend de la renta dans la conciergerie. C’est une conciergerie spéciale investisseurs, on vend de la renta. J’ai découvert le RM : « Première chose, revenue Management. » Il y a un « E. » à la fin. » Moi, je ne savais même pas que ça existait. 

– C’était une erreur. C’est en anglais. 

– En plus, elle s’est engouffrée dans son message. « C’est une faute d’orthographe ». C’est pour dire le niveau ! En fait, non. En fait, c’est vraiment une science, tout ça. Elle m’a formé un peu, Élise, mais ce n’est pas mon truc, en fait, le RM. Les chiffres, tout ça, ce n’est pas là où je suis le plus fort. Donc je vais lui demander de faire sur mes biens, et après, les biens de la conciergerie. C’est très bien. En fait, on ne peut pas tout faire soi-même, ce n’est pas possible. On ne peut pas être bon dans tous les domaines. Vous pouvez picorer, vous pouvez essayer des trucs, mais il y a des trucs où vous serez forcément plus fort que d’autres, et des trucs que vous êtes moins fort. Il faut déléguer. Ça ne sert à rien d’essayer, de vouloir s’améliorer sur les trucs où ce n’est pas votre truc. Il vaut mieux déléguer, on a une meilleure prestation. Évidemment, il y a un coût. En fait, ce n’est pas un coût, c’est un investissement. En tout cas, moi, je le ressens vraiment comme ça.  C’est un investissement pour avoir la conscience tranquille. Moi quand je dis aux propriétaires : « Dans votre ville, de toute façon, ne vous inquiétez pas, les autres ne feront pas mieux. » Je le dis vraiment en tout bien tout honneur. Et je sais qu’on sera meilleurs que les autres. Je ne vends pas du rêve, loin de là. Je ne sais plus ce que je voulais dire. Dès fois, je me perds, ça m’arrive aussi. 

– C’est hyper intéressant. Explique un peu pourquoi est-ce que tu trouves que c’est intéressant d’avoir du Revenu Management qui est dédié à quelqu’un en tant que dirigeant de conciergerie.

– Et de sous-traiter. De sous-traiter à 100%. Élise, elle a les clés du système du Channel manager, et puis c’est elle qui va faire les modifications, qui va qui va faire l’étude, pas d’étude de marché, mais l’étude de prix. Toutes les semaines, il y a un rapport qui est fait pour savoir où on en est qu’on a bien vendu, est-ce qu’on n’a pas bien vendu, on augmente les prix, est-ce qu’on les baisse. Moi je préfère quand elle augmente les prix, hein. Évidemment, quand elle les baisse, je dis : « Mais pas trop quand même ! » Je mets un peu la pression. 

– C’est pour vendre ! 

– Oui, c’est pour vendre, il faut remplir. En fait, ce qui est terrible dans notre métier, c’est que chaque minute qui passe, ce qui n’est pas vendu ne reviendra pas. Dans l’année, il ne reviendra pas. Donc il faut faire le maximum pour la vendre au meilleur prix. C’est un métier. Il faut être bon dans son domaine. Moi, c’est vraiment des choses ou ce n’est pas mon truc. Je pensais, au départ, en effet, à la suite de formations, le coaching…on ne peut pas être partout, ce n’est pas possible. On va développer une entreprise, et puis faire du RM en même temps : ce n’est pas possible. Sinon, il y a forcément des trucs que vous allez mal faire. Donc l’idée, c’est vraiment de s’entourer des meilleurs, et de s’entourer de personnes qui sont plus compétentes que vous. Ça, c’est vraiment la clé du succès. Il y a des gens qui adorent avoir leur petit cours, et puis : « C’est moi qui sais tout. » Et puis, en fait, vous ne progressez pas. On ne progresse pas comme. Par contre, pour l’égo, c’est bon. Mais on ne progresse pas, on ne monte pas d’un palier supplémentaire. Alors qu’avec une personne qui est ultra-compétente dans son domaine, dont c’est le métier, c’est vachement sympa. Confiez les clés, vous y allez les yeux fermés. Moi, je ne me pose pas la question si le RM, il est bien fait ou pas, si on est au meilleur prix dans telle ou telle ville. Forcément, on sera au meilleur prix. On est au meilleur prix. Donc là, ça fait un souci en moins. Les soucis, il y en a plein d’autres en location saisonnière. Le système, ça saute, que ce soit sur AIRBNB ou Booking. Bet24, dès qu’il y a une mise à jour, il y a un truc qui saute. Les soucis, il y en a tous les jours. Là au moins, en termes de tranquillité d’esprit, au moins on sait que le RM, il est bien fait. Et ce qu’on a vendu aux propriétaires, la promesse, elle est là. 

– Il y a des gens qui se disent : « Je vais faire ma grille de prix, et puis après, ça va tourner. » Et c’est vrai que toutes les semaines, tu le disais tout à l’heure, dans toutes les semaines, on t’envoie un rapport détaillé des biens. Ça peut être étonnant, pour quelqu’un l’extérieur, de se dire : « Comment ça se fait qu’il y a du travail à faire toutes les semaines ? » Est-ce que c’est vraiment justifié ? Qu’est-ce que tu répondrais à ça ?

– C’est une super question. En fait, moi aussi au début je pensais que c’était ça. On fait une grille de prix à l’année, et puis c’est bon : on paie une prestation à one shot. Et non, en fait. Les prix, ils évoluent en fonction de l’offre et de la demande dans la ville. Les prix sont tout le temps en train de varier. En fait, ce n’est pas du tout statique. Le RM, c’est complètement dynamique. Et avec le COVID, l’année 2020, c’était ultra dynamique. C’est un peu comme les cryptos, c’est le truc qui n’est pas régulé et que personne ne maîtrise. Il y a une semaine où on peut bien remplir, et la semaine d’après, on se dit : « Pourquoi ça ne se remplit pas aussi bien que la semaine d’avant ? » Parce qu’il y a eu des décisions politiques, il faut suivre l’actualité, il y a eu le tour de France qui passe, etc. Il y a toujours un truc. Ça, on peut prévoir à l’avance, le tour de France. Mais il y a plein d’événements qui arrivent, surtout en ce moment. Et puis il y a la psychologie des gens. Des fois, ils veulent tous partir en vacances le même week-end. Donc vous avez 10-15 réservations qui tombent le dimanche. C’est difficile d’anticiper, mais c’est comme ça, donc il faut s’adapter en permanence. Nous, il n’y a rien d’acquis, rien, rien d’acquis. C’est un métier où on est en permanence en train de se remettre en cause sur les stratégies : qu’est-ce qu’on fait ? Qu’est-ce qu’on ne fait pas ? C’est ultradynamique, et si vous décidez de fixer vos prix au mois de janvier, vous allez passer à côté d’un paquet d’argent, en fait, tout simplement. Vous allez passer à côté de beaucoup de choses. On a essayé au mois. De faire du RM au mois : c’était la cata. Il vaut mieux hebdomadaire. Le mieux, ce serait tous les jours, mais on n’est pas un hôtel de 400 chambres, donc ce ne serait pas rentable, en tout cas en termes de temps. Mais à la semaine, avec des comptes-rendus hebdomadaires, une vision hebdomadaire, c’est un peu l’idéal, je pense. Et pour toi, en termes de charge de travail ? 

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– C’est vrai que c’est déjà beaucoup de boulot pour moi et mon équipe. Mais c’est vrai qu’à l’inverse des hôteliers, c’est vrai qu’un hôtelier, un analyste revenue management dans un hôtel, il va regarder tous les matins. Nous, on a quand même un business qui est un peu différent. L’hôtelier, il a souvent qu’« uni ». Nous, à la semaine, déjà, on arrive à être bien précis et trouver le bon compromis. 

– C’est un bon compromis, oui. À la semaine, pour avoir des résultats et des performances, surtout en ce moment. Et la personne qui ne fait pas ça aujourd’hui, je ne sais pas ce qu’elle fait, en fait. C’est un peu triste, mais au niveau des prix, en tout cas, pour moi, ce n’est pas cohérent. En tout cas, elle n’est pas là pour être du côté des propriétaires. Aujourd’hui, on travaille pour les propriétaires, pour leur assurer le maximum de revenus locatifs, et si vous ne faites pas ça, vous ne faites pas grand-chose. Vous allez leur garantir des revenus, mais vous allez passer à côté d’un paquet d’argent qui va rester sur la table. C’est ça qui est un peu triste pour les conciergeries qui ne font pas ça. Ils ne travaillent certainement pas forcément aussi en fonction de l’intérêt du propriétaire. J’ai vu une situation hier, je ne pourrais même pas en parler, mais c’est honteux. 

– Ah oui ? 

– Il y a encore des trucs…les mecs, ils ne paient même pas les nuits, c’est incroyable. Enfin bon, c’est comme ça. 

– Il y a toujours des gens malhonnêtes. En fait, là, c’est de la malhonnêteté. 

– Il y a du ménage à faire, aussi, dans ce milieu-là, comme partout. Nous, c’est vrai qu’on a mis en place un truc ultra-transparent. Je ne fais pas la liaison pour me vendre, mais…

– Mais si, tu as raison ! 

– On a fait un système ultra-transparent où on ne pouvait pas faire [inaudible : 19 min 19] au propriétaire ou à la personne qui va faire le ménage. C’est-à-dire que tout le monde voit toute la communication, donc tout le monde sait, à tel moment, qui est dans l’appart, ou qui n’est pas dans l’appart. Donc il y a une transparence au niveau de la communication avec les voyageurs, avec les propriétaires. Tout le monde a les mêmes outils, et tout le monde a le même regard. Les propriétaires, ils nous paient, évidemment. Donc ce n’est pas à lui de répondre, mais c’est à nous de répondre. Mais il voit ce qui se passe dans son appart, alors je sais qu’il y a des propriétaires, ça ne les intéresse pas, mais moi, la majorité, je peux vous dire qu’ils regardent ce qui se passe dans leurs apparts : s’il y a des bons commentaires, si tout se passe bien, s’ils n’ont pas un truc, et voilà. Donc ils sont informés en temps réel, comme nous, de tout ce qui va et tout ce qui ne va pas. Donc ça, c’est pas mal. Les flux financiers, c’est pareil. Les flux financiers, ça va directement dans leur poche. Il n’y a pas d’intermédiaire. Ça aussi, c’est quand même relativement intéressant, parce qu’aujourd’hui, à partir du moment où il y a des intermédiaires, il y a des commissions sur les frais de ménage, sur tout ça. Il n’y a que AIRBNB qui prend ça sur le loyer et sur les frais de ménage, et qui vous met 20 % de TVA en plus. Mais on ne travaille pas comme ça, nous. Maintenant, AIRBNB, c’est quand même un gros pourvoyeur de réservation. Attention, je ne crache pas dans la soupe, loin de là. AIRBNB nous envoie énormément de monde. Si on n’avait pas AIRBNB, ce serait vraiment compliqué. Après, c’est une plateforme qui est perfectible. Évidemment, il y a beaucoup de choses à améliorer, mais bon, ils font le job. Ils nous envoient du monde, et on ne va pas se plaindre quand même. 

– Du coup, les points forts de ta société : on a mentionné l’orientation rentabilité, et c’est aussi parce que tu t’adresses particulièrement aux investisseurs immo. Ça, c’est le premier point. Le deuxième point, c’est vrai que moi, j’ai beaucoup remarqué de l’extérieur, quand je vois ta façon de travailler de communiquer sur la société, et même de l’intérieur. Tout ce qui est transparence, c’est un énorme point fort, c’est vrai, de ta société. Est-ce qu’il y a d’autres points forts à connaître sur la conciergerie Wowloc ? 

– Comme tu dis, la renta avec le RM : le RM, le marketing, puisqu’il y a tout ça. On fait des photos, on fait venir un photographe pro aussi pour avoir de belles photos. C’est la base, hein !  Maintenant, aujourd’hui, c’est la base. Si on ne fait pas ça, c’est compliqué. La transparence des flux financiers, de la communication, de toute l’organisation ; tout ce qu’on a mis en place, aussi, au niveau de la facturation ; la visibilité, pour le propriétaire, de ce qui se passe dans ses apparts, au niveau taxe de séjour, au niveau des montants qu’il touche sur son compte. Ça paraît bête, mais hier, j’étais en discussion, et il disait : « Les montants ne correspondent pas entre ce qu’a payé le voyageur, et puis ce je touche, même en déduisant les commissions. » Il faut quand même qu’il y ait une transparence absolue là-dessus. Sinon, ça ne va pas durer très longtemps, en fait, l’histoire. Voilà, qu’est-ce qu’on peut mettre en atout…je suis en train de réfléchir.

– Il y a le fait que tu sois investisseur, aussi, toi-même. 

– Oui voilà, c’est ça. Ça, ça aide pas mal. Disons qu’on parle de la même-chose. C’est-à-dire que les attentes, moi je les connais. Les attentes des propriétaires, des investisseurs, on les connaît, on est sur la même longueur d’onde. Quand on a un discours, l’objectif, il est le même, donc c’est vrai que le courant, généralement, il passe bien, forcément. Et le fait que ce ne soit pas, aussi, une grosse société internationale, avec 50 000 personnes qui ne répondent pas au téléphone, etc. Moi, je suis toujours très disponible, évidemment, pour les questions des propriétaires, les clients, on est d’accord, mais pour les propriétaires, s’il y a des choses à améliorer. On a fait évoluer nos fiches de facturation pour avoir plus de visibilité dessus, à l’intérieur, pour avoir des informations plus claires pour les propriétaires. C’est aussi en fonction de leurs demandes, parce qu’il y en a qui vont nous demander des choses, il y en a d’autres qui n’en ont pas besoin. Mais c’est eux aussi qui nous font évoluer, qui nous donnent leurs besoins, et nous, on fait évoluer les outils à l’intérieur de l’entreprise. Après, les gros trucs qui sont là, c’est la transparence absolue. Nous, on fait aussi les annonces. On les fait au nom des investisseurs, au nom des propriétaires. C’est-à-dire que s’ils ne sont pas contents de nos services, il n’y a pas de souci, ils partent avec leurs annonces, avec leurs commentaires, avec l’antériorité des plateformes derrière. Moi, je ne crée pas d’annonces sur mon compte ou le compte de la conciergerie. Les annonces, elles appartiennent au propriétaire, ça, c’est la base. S’il y a un truc à retenir, dans : “comment choisir une conciergerie”, le jour où ça ne va pas, vous repartez avec vos annonces. Il n’y a pas beaucoup qui le fait, parce que c’est un peu l’enfer, parce qu’il faut créer des nouveaux comptes pour chaque propriétaire, évidemment. Mais c’est super important, parce que déjà, moi je n’ai pas une clientèle captive. S’ils ne sont pas contents de mes services, ils peuvent s’en aller, et en plus, ils s’en vont avec leurs annonces. Donc ils partent avec ce que j’ai pu faire, les résultats qu’on a pu avoir. Eux, ça leur libère d’un poids, parce qu’ils se disent : « Tiens, je peux m’en aller aussi, et je ne partirai pas en slip. » Et puis moi, de mon côté, aussi, ça met la pression, parce que je sais qu’ils peuvent s’en aller. Donc on est obligé d’être bon, il n’y a pas le choix. On ne peut pas essayer de magouiller ou faire des choses pas vraiment honnêtes. On est obligé d’être transparent. Et ça, c’est super apprécié. Les gens, ils comprennent tous que c’est un atout incroyable. Donc moi, après, si ça se passe mal, ça se passe mal : au revoir. Et puis ils reprennent leur annonce. Généralement, ça se passe plutôt bien. Il y en a peu qui veulent s’en aller. 

– Pour un investisseur qui serait en train d’y réfléchir en ce moment, qui aurait peut-être un patrimoine de longue durée en colonisation, et qui se dit : « Tiens, j’ai une nouvelle opportunité, j’ai un nouvel appartement, j’hésite à le mettre en location courte durée. » La légende actuelle, c’est de se dire : « C’est évident que ce n’est pas du moment pour faire de la location courte durée. » Qu’est-ce que tu en penses ? 

– Moi, les investisseurs qui veulent passer leur patrimoine en courte durée, je leur pose plusieurs questions. Je ne prends pas le marché comme ça. Je pourrais le prendre, et puis réfléchir après. On ne fait pas de la location saisonnière partout. C’est ça le problème. J’ai vu le cas d’un gros propriétaire, il a plusieurs lots, et il était dans ma ville, donc je connais très bien, pas de chance. Et là, il me dit : « Sur cette place-là, j’ai des apparts. » Et la place, je la connais par cœur. Il y a tous les bars, tous les restaurants. En clair, on ne peut pas dormir : ce n’est pas possible. L’été, on ne peut pas ouvrir les fenêtres, et puis l’hiver il y a trop de monde sur cette place. Même avec du double-vitrage, même en blindant au niveau phonique, ce n’est pas possible. Et donc, les clients auraient de mauvaises expériences. En clair, ce serait l’enfer. Nos clients, je le rappelle, accessoirement, ils viennent pour dormir. Ça, c’est le premier point. Donc l’appart, s’il est mal placé, même si c’est un immeuble, même si on me fait miroiter des centaines de milliers d’euros, moi je vais le dire au propriétaire : « Non, mais ne faites pas de courte durée à cet endroit-là, ce n’est pas possible, ça ne va pas fonctionner. On va prendre le bien, on va louer un peu, on va avoir des mauvais commentaires, ce n’est pas la peine. Donc évitez. » Il n’était pas content, quand je lui ai dit ça, forcément, parce qu’en plus, il en avait plusieurs. Donc le mec, il est gros propriétaire, gros investisseurs, dans le : « C’est accessoire pour moi. » Il n’était pas très content que je lui dise ça, mais moi, d’une part, c’est des ennuis, demain, si je le prends, parce que j’aurais des problèmes, parce que les gens ne sont pas contents, etc. Et lui, il va me dire : « Attendez, vous êtes le roi de la location, et puis là, les gens ne sont pas contents, qu’est-ce qui se passe ? » Donc je préfère lui dire tout de suite, parce qu’au niveau de l’implantation, c’est clair que c’est la première chose à étudier. On ne fait pas de la location saisonnière n’importe où, que ce soit au niveau de la localisation dans la ville, après au niveau de la copro, si vous avez un appart, il faut bien lire, dans votre copro, le règlement de copropriété, parce que la location saisonnière peut être interdite. En tout cas, elle peut ne pas être autorisée, et il faut faire très attention. Dans l’immeuble, est-ce qu’il y a beaucoup de locataires, ou beaucoup de propriétaires ? Vous faites du business, s’il y a beaucoup de propriétaires, ça va être un tout petit peu compliqué. S’il y a beaucoup de locataires, ce n’est pas la même chose, mais vous pouvez avoir des problèmes. Donc il faut bien faire les choses. Le règlement de copro, il faut le lire. Il faut aller à l’urbanisme, évidemment, pour voir si, dans votre ville, il n’y a pas des histoires de compensation de surface, etc. Dans les grandes villes, c’est ça. Donc on ne fait pas de la location saisonnière n’importe où. Oui, c’est rentable. Oui, mais il y a des règles à respecter, et il faut absolument être dans les clous, parce que ça va très vite. Il suffit que la copro mette la pression, n’importe quoi. Si vous n’êtes pas dans les clous, ça va aller très vite. Donc moi, non seulement, je vais avoir travaillé pour rien, je ne suis pas très content. Deux, vous allez perdre du temps, peut-être de l’argent, si vous faites des divisions sauvages, remettre des choses au goût du jour, ce n’est pas la peine. Il vaut mieux faire les choses bien, et puis c’est tellement plus simple quand on fait les choses bien. Donc ça, c’est la première chose, et puis après, au niveau des propriétaires, c’est pareil. C’est mieux quand ils apportent plusieurs lots, moi j’ai beaucoup de propriétaires qui travaillent de l’immeuble, c’est plus simple, aussi, à optimiser, en termes de gestion. C’est beaucoup plus simple, et puis là, on a des résultats un peu exponentiels, aussi. Après, tu as d’autres questions ? 

– Les préjugés, ça peut être, aussi…tu vois, par exemple, comme tu sais, ma sœur, elle cherche à investir actuellement. Et quand je lui ai montré les taux de remplissage sur les villes, sur l’année, elle était étonnée que ce ne soit pas à zéro, en fait. Et je me suis rendu compte, c’est vrai, enfin zéro, j’exagère peut-être un peu. 

– 8%

– Mais que ce ne soit pas une sorte d’encéphalogramme plat. Et je pense qu’il y a beaucoup de gens qui peuvent penser ça. Et en fait, ce n’est pas la réalité qu’on vit en location saisonnière aujourd’hui, malgré la pandémie. 

– Non, mais c’est très bien qu’ils pensent à ça. Ça laisse de la place aux autres.

– Sauf s’ils viennent te voir. 

– Voilà. Avec la pandémie, en fait, on a été touchés différemment en fonction des typologies de ville. Les villes les plus touristiques, très touristiques, évidemment, comme il n’y a plus de touristes, il n’y a plus rien. C’est-à-dire que c’est très difficile de louer en location saisonnière en courte durée. Les villes comme Paris ont eu beaucoup, beaucoup de difficultés. Pour ne citer que les villes que j’ai en gestion. Donc ces villes-là, il n’y a plus de touristes, il n’y a plus personne, il n’y avait plus de locataires. Par contre, des villes où il y a de l’activité professionnelle toute l’année, on a vu passer le COVID, oui évidemment, mais ce n’était vraiment pas la catastrophe, franchement. Nous, en 2020, sur ces villes-là, on a très bien loué. On a perdu 10-15% du chiffre d’affaires. On a quand même été fermé plusieurs mois, il y a eu deux confinements, des limitations de déplacements…mais franchement, ce n’est pas la catastrophe. Donc ça dépend de la typologie de ville dans lequel vous investissez. Aujourd’hui, il vaut mieux une ville qui tourne au niveau industriel, où il y a vraiment des déplacements professionnels. Nous, notre clientèle, elle est plutôt là. Et puis, dans la semaine, il y a plus de jours dans la semaine que le week-end, hein. Les villes très touristiques, c’est très bien, mais moi je préfère remplir les cinq jours de la semaine avec une clientèle pro, qui ne pose pas de questions, plutôt que de remplir deux nuits avec une clientèle touristique. Après, si vous avez les deux, c’est encore mieux : grosse ville industrielle où il y a vraiment de l’industrie tertiaire, de l’industrie un peu haut de gamme, avec des chefs d’entreprise, des consultants qui se déplacent, beaucoup de sous-traitance. Je ne vais pas citer les villes, je connais par cœur, mais là on va être sur YouTube ou je ne sais pas où. On les connaît, les villes qui tournent, les villes où l’activité professionnelle, c’est cool. Là où le COVID, ce n’est pas la catastrophe. 

– La question qu’on pourrait se poser sur ta société, c’est que là, tu es basé dans une ville, dans ta ville, et tu travailles dans plein de villes différentes. Qu’est-ce qui fait que tu arrives à garantir, sans révéler les secrets que tu ne voudrais pas révéler, mais qu’est-ce qui fait que tu arrives à garantir la même qualité de service dans une ville dans laquelle, peut-être, initialement, tu n’étais jamais allé de ta vie ? 

– En fait, j’ai de la chance. Bon, ça n’existe pas trop, les chances. J’arrive à trouver des personnes motivées, motivante, et franchement, j’ai une équipe de fous au niveau local. Donc c’est des gens qui ont envie de créer leur conciergerie, ou qui l’ont créé, qui débutent et qui ont envie de se lancer. Donc, c’est plutôt des chefs d’entreprise. Pour l’instant, je touche du bois, mais ça se passe vraiment bien avec ces gens-là. C’est des chefs d’entreprise. Je ne travaille pas avec des femmes de ménage. Tout le monde travaille avec des femmes de ménage, parce que c’est moins cher, et il y a des business modèles qui se sont créées là-dessus. Moi, je préfère travailler avec des chefs d’entreprises qui vont grossir. On va grossir ensemble, on va avoir de plus en plus de biens. Ce n’est pas du tout le même état d’esprit, et en termes de responsabilité, c’est pareil, ce n’est pas du tout la même chose. En termes de rémunération, ce n’est pas du tout la même chose. En termes de résultat, ce n’est pas du tout la même chose. 

– Tu veux dire : « plus cher », en termes de rémunération, juste pour être sûre de bien comprendre ce que tu dis ? 

– Certainement, oui.  Mais il faut savoir ce qu’on veut. Aujourd’hui, si vous payez les gens au lance-pierre, vous aurez une prestation lance-pierre. Sauf que les clients, derrière, ils ne veulent pas de prestations au lance-pierre. Donc il faut savoir ce qu’on veut. Il y a un moment où il faut aussi bien payer les gens. Moi, les frais de ménage, je ne les discute même pas. On fait un devis, je dis : « OK, présente ça au propriétaire, si ça va ou ça ne va pas. » Je connais maintenant, en France, combien on est. Évidemment, si vous me présentez du 120 euros pour faire un studio, comme récemment.

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– Ah, c’est arrivé ?

– Oui, c’est arrivé. 

– OK ! 

– Je dis : « Attendez, les gars, 120 euros pour faire un studio ? Là, c’est un tout petit peu trop. » On a eu une explication avec le dirigeant. Lui, en fait, ce n’est pas du tout sa cible, le studio. Ça s’explique, hein ! Sur de grosses maisons, pourquoi pas ? Moi, j’ai connu une personne, ils font du checking : 100 ménages à 150 euros sur la grosse maison. Mais c’est de la maison à 2000-3000 euros ; juste la remise des clés, c’est 150 euros. Bon, pourquoi pas ? Après, il y a des business modèles qui…c’est une grosse conciergerie, hein, qui a plus de lots que moi, mais ça va très bien ! Nous, on travaille, on fait du LCD, donc, on a surtout des apparts en ville, petite taille ou grande taille. On développe aussi avec des maisons en Corse, dans de grandes villes. C’est pas mal, la maison, aussi. Ça répond à une autre clientèle. Il faut bien analyser le type de clientèle vers lequel vous allez. Ça n’a rien à voir, une clientèle ouvrière, une clientèle d’entreprises, et puis une clientèle touristique étrangère. Franchement, ça n’a rien à voir. Et l’appréciation, ça n’a rien à voir. Donc, c’est ça. On s’adapte, vraiment, aux villes et puis en fonction de la clientèle. Pour en revenir, oui j’ai la chance d’avoir une équipe qui est vraiment au top et qui cherche aussi cette autonomie. C’est-à-dire que moi, je ne suis pas derrière eux. Je n’ai pas mis de système en place pour contrôler et faire des photos, parce que ça ne m’intéresse pas. Ils sont responsables. De toute façon, le client, je peux vous dire un truc, si ça se passe mal, il nous appelle tout de suite. Le client, il ne fait aucun cadeau, et ça, tout le monde le sait. Donc on ne peut pas se cacher derrière : « Ce n’est pas moi. » En termes de responsabilité, moi je préfère avoir des gens responsables, plutôt qu’une armée de personnes qui font juste le ménage où c’est la foire après. C’est un choix aussi. Ce n’est pas que c’est la foire dans toutes les personnes qui font le ménage, ce n’est pas ça du tout, mais je préfère avoir des chefs d’entreprise, plutôt qu’une personne qui fait que le ménage. 

– Du coup, on est un peu dans cette équipe-là aussi, chez J’affiche Complet, puisqu’on est en contact tous les deux. Est-ce que tu pourrais me dire ce que serait ta vie, sans avoir souscrit au service J’affiche Complet, aujourd’hui, en tant que chef d’entreprise de ta conciergerie ?  

– Ah ! En fait, moi, je vends la prestation, aussi, à mes propriétaires. Donc, si je n’avais pas J’affiche Complet, je ne leur aurais pas vendu la même chose, évidemment. Ce ne serait pas une conciergerie spéciale investisseurs, parce qu’il faut quand même une partie RM, forcément. Donc je n’aurais pas vendu la même chose. J’aurais été un peu plus comme les autres. On fait du RM : « J’ai deux personnes qui font du RM pour 2 000 apparts. », super !  Vous voyez ce que je veux dire ? Non, mais ce n’est pas possible. Ça n’aurait pas été la même chose. La prestation n’aurait pas été la même. Après, ça correspond à ce qu’attendent la majorité des propriétaires. Il ne s’occupe de rien, ça tourne, ça vivote et puis ça leur suffit. Il y a des gens pour qui ça leur suffit. Super, tant mieux. Moi, mes clients, ça ne leur suffit pas. Mes propriétaires, ce qu’ils veulent, c’est le maxi. Ils veulent un maximum de rentabilité, donc on met le maximum d’efforts. Moi, Élise, c’est mon premier poste de dépenses. C’est un quart de mon chiffre d’affaires. C’est un quart de chiffre d’affaires. J’ai dit : « Mais ce n’est pas possible ». Ce n’est pas qu’elle coûte cher, c’est que j’en ai besoin. Il faut que je le fasse, et c’est comme ça. C’est un investissement, c’est ce que je vends aussi, donc ce n’est pas que ça coûte cher. Mais si vous vendez ça, il faut mettre en place l’organisation qui va avec, les prestations qui vont avec. On ne travaille qu’avec les meilleurs, voilà. 

– Il y a aussi le fait que, comme nous on te produit aussi des croissances de chiffre d’affaires, c’est notre travail de faire que tous les mois, tous les ans, ça augmente. Ça vient aussi, en partie, prendre en charge ces charges qu’on occasionne, en fait. 

– Complètement. C’est ce que je dis aux propriétaires. Je leur dis que le surcoût de la conciergerie, ils les compensent avec l’augmentation du chiffre d’affaires et l’augmentation des bénéfices, largement. Comme je m’adresse à des investisseurs, je ne leur explique pas deux fois, en fait. Là-dessus, ce n’est pas une surprise pour eux. Au contraire, ils savent bien, sur certains apparts, là, je pensais en Corse, on double, pratiquement, le chiffre d’affaires initial du propriétaire. Donc, c’est des gros revenus. Tout le monde s’y retrouve, en fait. Même le propriétaire, en ne faisant plus rien, il a quand même une croissance de son chiffre d’affaires, et puis en fait, dans l’entreprise, tout le monde est un petit peu intéressé, de près ou de loin, aux résultats, aussi. Évidemment, Élise, elle est payée, il y a un fixe, et puis le pourcentage du chiffre d’affaires, donc on fait rentrer du chiffre d’affaires, plus elle est payée aussi. Moi, ma commission, la commission de Wowloc, elle est en fonction du chiffre d’affaires, et je redistribue aussi une partie du montant du chiffre d’affaires à toutes mes gestionnaires qui sont sur place sur le terrain. Puisqu’il n’y a pas de raison qu’elles ne touchent pas non plus un intéressement, on va dire ça comme…une participation au résultat global de la performance de l’appartement. Quand on loue des nuits à 300-400 balles, il y a un moment où il faut aussi qu’elles s’y retrouvent. Pareil, ça me paraît logique. 

– Tout le monde ne le fait pas.

– Tout le monde ne le fait pas, c’est vrai, mais ça fait partie, aussi, du petit truc. C’est peut-être pour ça que ça tourne aussi bien, je ne sais pas. Il y a une relation de confiance aussi. Et puis, l’argent tourne. C’est important que l’argent tourne. L’argent, ça ne sert à rien qu’il soit bloqué à un endroit. J’en ai de plus en plus, et puis l’objectif, ce n’est pas de saigner tout le monde. L’objectif, c’est que ça tourne, que tout le monde soit content, que ce soit les propriétaires, mes prestataires, les gens avec qui je travaille, et puis les gens qui sont sur le terrain, aussi, qui font un travail énorme, sous forte contrainte de temps. C’est un travail très difficile. On n’en parle jamais assez, mais c’est un travail qui est très difficile, très exigeant. Tout le monde ne peut pas faire ça, c’est sûr. 

– Tout à l’heure, tu parlais des propriétaires. Tu leur parles un peu de la gestion des prix, et tout ça. Est-ce que c’est des propriétaires à qui ça fait plaisir de savoir que dans ton équipe, il y a quelqu’un qui gère les prix, ou c’est un sujet qui est un peu transparent pour eux ? 

– J’en ai parlé beaucoup, au début. Et là, j’ai plus trop le temps d’en parler, en tout cas, régulièrement, d’une manière assez régulière. Après, je les ai tous régulièrement au téléphone. Ils voient que ça roule, ils voient qu’on se décarcasse, ils voient bien le marché, notamment avec le COVID. C’est que c’était comme ça. C’était le jeudi soir, annonce présidentielle, c’était de la folie. À chaque annonce, on attendait. On attend, et puis on rectifie le tir, on s’adapte, on s’ajuste. C’est eux qui faisaient la pluie et le beau temps en fonction des réservations. Donc on s’adapte, et puis les propriétaires, on leur communique. Ils savent qu’on fait le maximum. De toute façon, ils voient bien les calendriers. Les calendriers, ils sont pleins, donc ils voient bien qu’on bosse. Au mois de janvier, c’était sur des petits studios dans ma ville, on était entre 85 – 95 voire 100% de taux d’occupation. Ils se disent : « Comment ? Mais ce n’est pas possible ! » Après, c’est une histoire de prix, mais on a des résultats comme ça dans toutes les villes. Aujourd’hui, il n’y a pas de ville où ça rame. Donc des résultats comme ça, ça ne s’invente pas. On ne peut pas avoir des résultats comme ça parce qu’on est en train de siroter des pina colada au bord de la mer toute la journée : ce n’est pas possible. Mais j’aimerais bien. Ça, c’est la prochaine phase : comment avoir des résultats comme ça, mais avec les cocotiers ? En fait, la conciergerie 100% automatisée, ça n’existe pas, ce n’est pas possible. Ça, c’est du vent, ça n’existe pas. Il faut être derrière, parce qu’on est tout le temps en train de faire des mises à jour, il y a tout le temps des trucs qui sautent.  On travaille avec des humains, on ne travaille pas avec des machines. Et les machines, les plateformes, je ne pensais pas qu’AIRBNB et Booking, c’est tout le temps en train de sauter. C’est-à-dire qu’ils font une modification à droite, ils font une mise à jour à gauche. Paf ! il y a un truc au milieu. En ce moment, par exemple, ils ne peuvent pas valider, confirmer les réservations. Ce n’est pas validé, c’est autorisé.

– Ah oui ! 

– On ne peut plus, en tant qu’hôte. C’est quoi ce délire ? Donc on est obligé de se connecter sur le compte propriétaire pour valider des réservations : ce n’est pas possible. Il y a un mois, ce n’était pas comme ça. J’ai l’impression que c’est localisé, aussi. Ce n’est pas partout, donc ils font des mises à jour à un endroit en France, mais pas à d’autres endroits. Donc il faut jongler avec tout ça. Des fois, il y a des mises à jour aux States. Eux, ils font ça la nuit, mais du coup, chez nous, c’est en pleine journée. Donc là, je peux vous dire qu’on rigole un peu moins, parce que quand ça saute, ça saute. Donc là, il faut être réactif. Donc les propriétaires, ils le savent, tout ça. Moi, je leur dis. Eux, ils le voient, hein. Ils le voient quand ça saute : « C’est quoi le problème ? » C’est encore le truc, qui a fait…donc on est obligé de se justifier. On ne trouve pas des excuses bidon, c’est comme ça. En fait, au début, je me disais : « Ce n’est pas possible. Pourtant on fait tout bien. » Et en fait, c’est comme ça. Je pense que tout système, même dans une entreprise, une industrie, vous avez une chaîne de production : ça ne se passe jamais comme prévu. Parce qu’il y a une rupture de la production, parce qu’il y a un salarié qui n’est pas là, etc. Il y a toujours des ajustements à faire. Et en fait, moi j’étais, dans ma tête, à avoir un système où on va mettre de l’huile dans les rouages, puis à un moment il n’y aura plus rien à faire. En fait, non. On est obligé d’intervenir à chaque fois, et après on travaillait avec des outils performants. Et je pense qu’on a certainement moins de problèmes qu’avec d’autres outils. On travaille avec Bes24 ; Bes24 c’est quand même super performant ! C’est un des meilleurs Chanel au monde, donc on travaille quand même avec de grosses plateformes. Les petites plateformes ça, ça, on ne peut pas travailler, parce qu’un niveau de l’intégration, c’est compliqué. On ne peut pas ce qu’on veut, donc voilà. 

– Je sais que tu as une liste d’attente…

– Tu as une liste de questions, toi, c’est incroyable ! 

– J’allais justement te parler de ma dernière question ! 

– On est parti, oh là là ! 

– Je sais que tu as une liste d’attente incroyable pour pouvoir bénéficier de tes services. Une liste d’attentes jusqu’en 2035, je crois, c’est ce que tu m’as dit. Plus sérieusement, c’est vrai que tu as une liste d’attente. Est-ce qu’au visionnage de cette vidéo, si quelqu’un a envie de te contacter pour te demander si tu pourrais prendre en charge son appartement, est-ce que c’est possible ou pas ? 

– Ce qui se passe, c’est qu’en fait, je suis très mauvais à ce niveau-là. Dans le développement de l’entreprise, j’ai voulu tout faire moi-même. Il y a eu un moment où il y a un peu un goulet d’étranglement, et on ne peut pas tout faire. C’est vrai que j’ai une liste d’attentes assez longue et ce n’est bon pour personne : pour les propriétaires, puisqu’ils attendent ; pour moi, ce n’est pas bon parce qu’on envoie une image qui n’est pas…les attentes, ce n’est pas terrible. On crée de la rareté, alors qu’il faudrait la créer ailleurs. Donc ce n’est pas bon. Aujourd’hui, je suis en train de m’organiser pour aussi sous-traiter cette partie technique : remplissage des annonces, bet24 ; tout paramétrer. Donc je vais être beaucoup plus efficace, beaucoup plus efficient. Aujourd’hui, ces deux mois, on ne prend pas d’appartement dans les mois qui viennent, parce que c’est trop compliqué. Et puis on est obligé de faire du bon travail, aussi, donc il y a un temps de mise en œuvre. On ne peut pas rentrer un appart, comme ça, en trois jours : ce n’est pas possible. Il faut se déplacer, il faut discuter sur : « boîte à clés, pas boîte à clés » …il y a beaucoup d’interrogations, de questions, il faut établir la confiance avec les propriétaires. Ça ne se fait pas du jour au lendemain, tout ça, donc on ne peut pas être ultra-réactif à ce niveau-là. Moi, je préfère une croissance linéaire, mais sans accroc. Généralement, quand je lance un bien, je ne reviens pas dessus, c’est-à-dire que ça tourne du premier coup. Ça peut paraître bizarre, si vous entendez ça, mais je préfère le dire. Il y a une attente, j’espère qu’elle sera de plus en plus courte, mais pour l’instant, il y a un petit peu d’attente. Il faut prendre son mal en patience, et anticiper aussi, et ne pas hésiter à prendre contact assez tôt dans votre projet pour voir, déjà, s’il est réalisable. Moi, je préfère décliner. J’ai eu le cas où ils étaient placés en centre-ville, mais hyper centre. Impossible de se garer. Une ville très touristique, mais impossible de se garer. Il voulait louer toute l’année et c’est compliqué d’amener, ici, une clientèle professionnelle toute l’année avec la saisonnalité de l’appartement au niveau de la clientèle. C’est-à-dire qu’on a beaucoup de gens l’été, et très peu l’hiver. Donc, en fait, les clients, l’hiver, il va falloir être très performant au niveau du RM. Donc on va baisser les prix. La clientèle pro, à l’hyper centre, elle ne va peut-être pas forcément y aller, parce qu’elle veut se garer à proximité. Je lui ai dis : « Ton bien, il est sympa, mais il a besoin d’une bonne déco, et je crois qu’il n’était pas prêt pour faire venir une décoratrice. » Donc je ne sentais pas trop. J’ai préféré lui dire que c’était niet, on n’allait pas pouvoir travailler ensemble. J’étais désolé, plutôt que de prendre son appart et de ne pas pouvoir le pousser au maximum, parce que l’objectif c’est quand même de pousser au maximum. Donc je choisis un peu les biens aussi, mais si ça ne correspond pas, ça ne correspond pas. Aujourd’hui, percer un marché, ce n’est pas évident. Il faut vraiment le bien adapté au marché, aussi. Si le bien, il n’est pas adapté au niveau de l’emplacement, de la décoration, on va avoir vraiment du mal à percer le marché. Et si on ne perce pas, le client, le propriétaire, il n’est pas content. Nous, on a ramé pendant plusieurs mois, à envoyer du monde dessus, et ça ne va pas marcher. Donc tout le monde va perdre du temps, et tout le monde va être déçu. Donc moi, maintenant, je préfère avoir le culot de dire non, et pas faire plaisir au départ, mais au moins je suis franc. Je le sens, on y va et j’investis dans cet appartement-là. Si je ne le sens pas, je préfère le dire aux propriétaires, qu’il ne perde pas de temps. Si en location meublée classique à l’année, il va avoir plus de résultats, je préfère lui dire dès le départ, plutôt qu’au bout d’une année, qu’il compare les chiffres, et puis qu’il s’aperçoive qu’au fait, ça a été très difficile, parce que le bien ne correspondait pas au marché du coin. Je préfère être honnête. 

– Super. Du coup, on va sur le site Wowloc alors ! On fait ça ?

– Oui ! 

– Si on est propriétaire. 

– Voilà, si vous êtes propriétaire ! Venez sur le site Wowloc : W – O – W – L – O – C. 

– Je mettrai le lien en commentaire. 

– Voilà. Vous verrez comment est structuré le site, il y a aussi pas mal d’évolutions qui vont arriver, et puis il y a mon numéro de téléphone. Si vous préférez, par mail, prenez contact directement avec moi. Vous m’envoyez le lien de vos annonces, le lien de votre annonce AIRBNB, par exemple. Si vous n’avez pas d’annonces, quelques photos de l’appartement, la situation géographique, puis je vous dirai ce que j’en pense en toute honnêteté avant de prendre le bien en gestion. Ça vous fera gagner du temps. Généralement, c’est toujours qu’on me dit : « ah oui, je suis content de vous avoir appelé, parce que j’allais faire une grosse erreur. » On prend contact et je vous expliquerai comment on peut avancer ensemble, et puis après, vous aurez la chance d’avoir vos tarifs réalisés par Élise et son équipe. Ça fait partie des choses importantes, évidemment, de toutes les petites choses qu’il faut mettre bout à bout pour avoir des résultats en location saisonnière. L’implantation, la décoration, les photos, le marketing, toutes les stratégies marketing, la fidélisation de la clientèle, le RM, évidemment pour avoir des résultats et pour percer dans le LCD aujourd’hui. 

– Top. Écoute, merci beaucoup, Manu, pour cet échange super intéressant. 

– Avec plaisir.

– Tout ce que tu nous as partagé, c’est vraiment des pépites, donc merci. J’ai été ravie de t’accueillir sur la chaîne, et puis au plaisir. 

– Moi aussi, ça m’a fait très plaisir, merci beaucoup. Et puis de toute façon, ça se passe super bien dans le boulot. Ça fait deux ans qu’on travaille ensemble. Deux ans ? Trois ans ? 

– Deux ans, oui.

– Voilà. De toute façon, c’est une relation de confiance. Tout est une relation de confiance, donc allez-y, louez en LCD, ayez des rêves et visez haut pour avoir de bons résultats et puis contactez-nous, il n’y a pas de souci, on répondra à votre demande. 

– Joli mot de la fin. Merci Manu. 

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