Loueur courte durée : booster les ventes sans baisser les prix

⭐ Loueur courte durée : comment booster les ventes sans baisser les prix.
Aujourd’hui a 12H je partage avec vous 3 astuces pour booster vos ventes sans avoir à baisser les prix.

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Bonjour et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet, la chaîne qui aide les loueurs saisonniers, les gestionnaires de patrimoine et les sous-loueurs professionnels à devenir des entrepreneurs sereins et ultra-rentables grâce aux méthodes de revenue management.

Aujourd’hui, on parle d’un sujet que je pense assez intéressant. Quand vous vous dites : « OK, ça ne va pas. L’heure est grave, il faut que je booste mes ventes », et le premier réflexe qu’on peut avoir dans ces circonstances-là, c’est d’aller casser les prix. On va parler aujourd’hui de toutes les solutions et des idées qui sont à votre disposition pour justement, ne pas avoir à casser les prix, pour qu’en périodes plus difficiles, vous ayez plusieurs flèches à votre arc, et que vous sachiez comment réagir. Surtout qu’en ce moment, au moment où je fais ce Live, on est le 9 novembre, et il y a une période, là, qui est faible pour une grosse majorité des villes de France et Antilles. Donc de façon générale, c’est une période plutôt faible à venir, et dans ces cas-là, c’est intéressant de savoir comment réagir. Donc je me disais plus que jamais que c’est intéressant d’en parler aujourd’hui. Comme vous le savez, je suis toujours contente de vous retrouver en Live le mardi à midi et le jeudi à midi. Donc, n’hésitez pas à saluer quand vous arrivez, c’est un vrai plaisir de vous retrouver. N’hésitez pas à me poser vos questions, on est ensemble, on parle, et c’est ça qui est chouette. Si vous ne le savez pas ou si vous découvrez ces Lives du mardi et du jeudi, sachez que vous pouvez les voir et les revoir depuis la chaîne YouTube. Donc il faut s’abonner et cliquer sur la cloche pour être alerté quand j’arrive en Live. Depuis notre groupe Facebook privé, qui s’appelle location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires, vous recevrez un bonus des six erreurs à ne pas faire quand vous vous inscrivez à ce groupe. Donc n’hésitez pas à le faire, il y a le lien juste en dessous de la vidéo, et puis maintenant depuis Instagram. Donc notre compte Instagram, c’est J’affiche Complet. Voilà, n’hésitez pas à me retrouver le mardi et le jeudi à midi.

–           Bonjour, Grégory. Bienvenue. Gregory, qui regarde depuis YouTube. « Salut Élise. J’espère que tu vas bien. Je viens de renvoyer un nouveau mail pour une disponibilité pour échanger si cela est possible pour toi ». Top. Cool. Je vais regarder ça.

–           « Merci d’avance ». Top, super.

Alan est là aussi, depuis YouTube.

–           Bonjour Alan ! Il me dit : « Bonjour, Élise ».

On a quelqu’un dont je n’ai pas le nom qui nous regarde depuis Facebook.

–           « Bonjour, Élise, merci pour ta vidéo en direct ». Je t’en prie.

On a aussi des gens qui nous ont rejoints depuis Instagram.

–           Bienvenue à tous, bienvenue les amis.

–           On a Petit potager, j’imagine que ce n’est pas ton prénom, qui me dit : « coucou ». Bienvenue à toi.

–           Marie Claire : « Hello, Élise, bonjour du Lot. » Top. Bienvenue.

Alors on va évoquer… est-ce que vous pouvez me dire si vous avez déjà eu cette situation-là de vous dire : « Ça sent un petit peu le sapin, ça sent un peu le roussi, les ventes ne sont pas au rendez-vous. Qu’est-ce que je fais ? Je baisse les prix ? » Dites-moi en commentaire si ça vous est déjà arrivé. J’imagine, je ne veux pas présager de ce que vous allez me dire, mais que vous allez peut-être me dire : « Bah oui, non seulement ça m’est arrivé, mais en plus, j’ai baissé les prix, et j’ai regretté, parce qu’après, j’ai vu que j’ai fait des ventes, et je me suis dit : est-ce que je n’aurais pas dû garder mes prix ? »

Parlons justement de cette situation. Déjà, la première question qu’on peut se poser, c’est pourquoi est-ce que ça peut être intéressant de se dire : « Je n’ai pas de bonnes tendances actuellement, mais j’ai envie de maintenir quand même mes prix. » La première raison, ça peut être parce que vous avez étudié la position concurrentielle de votre appartement : son prix, et il est bien positionné dans la fourchette marché. Vous êtes bien positionné par rapport à ce que vous souhaitez faire. Soit vous voulez être en haut de la fourchette-marché, soit dans la moyenne, soit en bas. Mais dans tous les cas, actuellement, vous êtes bien positionné. Donc vous vous dites : « Ça ne sert à rien d’aller brader plus bas. » Par exemple : « Moi, j’ai l’appartement le plus haut de gamme de ma ville sur les T2. Je suis dans la fourchette haute, je n’ai pas envie d’aller casser mes prix. » Ça, c’est la première raison.

La deuxième raison, ça peut être aussi parce que vous avez des charges importantes, et que vous vous dites : « Attention, si je baisse encore plus, je prends le risque, aussi, d’aller grignoter ma rentabilité, d’aller réduire tout l’intérêt de faire venir un voyageur, c’est-à-dire le gain d’argent que je vais avoir au final. » Et donc, dans ces circonstances-là, vous préférez ne pas baisser les prix, et aller chercher des ventes sans avoir à casser les prix.

Petite parenthèse quand même sur ça. Je ne veux pas faire un sujet dans le sujet, mais petite parenthèse. Parfois, il vaut mieux accepter quand même de baisser un peu, parce que ça vous permet au moins de couvrir nos charges fixes. Mais en tout cas, c’est une logique qui peut se tenir.

Et puis le dernier élément, il y en a peut-être plein d’autres, mais ceux auxquels je pense, là tout de suite, ça peut être aussi parce que vous voulez maintenir une position très haut de gamme sur le marché. Et c’est vrai que quand on a mis en place un produit plutôt haut de gamme, voire luxe, avec parfois un jacuzzi, un cadre d’exception, ce genre de choses, si parfois on laisse entendre, dans l’esprit du voyageur, que cette expérience-là peut valoir moins, si vous êtes vraiment unique en votre genre dans votre ville, si vous avez vraiment proposer quelque chose de très différenciant, et bien, vous pouvez, on appelle ça c’est la perception du prix par le voyageur, vous pouvez lui laisser entendre que ça vaut moins, potentiellement. Et c’est difficile, parfois, de remonter un peu le prix.

Donc voilà, ça peut être différentes raisons pour lesquelles, en tous les cas, vous êtes à un stade où vous vous dites : « Je n’ai pas forcément envie d’aller casser mes prix. » Alors, quels sont les leviers ? J’en ai réuni 5. Cinq leviers qui peuvent vous aider à chercher des raisons, des choses à mettre en place, sans avoir à baisser les prix.

Le premier levier, c’est de travailler les durées de séjour. Vous êtes peut-être trop exigeant sur les durées de séjour minimum que vous exigez. La théorie sur les durées de séjour, la théorie des académiciens du revenu management, c’est que si on n’est pas sûr de faire complet, on ne devrait pas exiger de durée de séjour minimum. Ça, c’est la théorie. C’est-à-dire que quand on est sur les bancs de l’école, en revenue management, on nous dit toujours : « Période de faible demande, on n’exige pas de durée de séjour minimum. » Parce qu’on n’est pas sûr de faire complet, donc, au final, on prend toutes les réservations qui passent. Après, je sais que d’un point de vue opérationnel terrain, on n’a pas toujours la possibilité de faire du une nuit. En tout cas, sachez que ça fait partie des choses que vous pouvez tester si vous voulez tenir vos prix, mais en même temps, essayer d’engranger plus de réservations. Vous avez soit la possibilité de vous dire : « J’autorise le une nuit tout de suite », soit, si vous êtes un peu frileux à cette idée-là, vous pouvez vous dire : « Je développe mon une nuit cinq jours avant l’arrivée, ou trois jours avant l’arrivée. » Donc ça, c’est une possibilité. Et si vous êtes master frileux, c’est-à-dire très, très frileux, vous pouvez n’autoriser que le bouchage des trous. Il y a pas mal de Chanel, comme Beds24, par exemple, qui appelle ça les gaps-fil : le remplissage des trous. C’est le fait d’autoriser le une nuit, mais seulement en bouchage de trous entre d’autres séjours. Ça, c’est la première idée.

La deuxième idée, c’est que vous pouvez être plus motivant, on va dire, sur les séjours de longue durée. Vous allez me dire : « C’est une baisse de prix. » Mais c’est quand même un peu différent, puisqu’on a quand même, en location saisonnière, aujourd’hui, deux marchés. On a le marché de la courte durée, et on a le marché, et c’est un vrai marché qui existe, moi, j’en vois tous les jours, dans mon travail, avec l’équipe, on le voit tous les jours dans notre travail, on a tout un pan de l’activité, sur Booking et sur Airbnb, deux personnes qui cherchent des séjours pour 7 nuits, 14 nuits, un mois, voire plus que ça. Elles sont obligées de faire des séjours collés, parce que, par exemple, Booking bloque au-dessus de 28 nuits, donc ils nous font plusieurs fois des réservations de 28 nuits. Donc il y a vraiment un marché pour ça sur ces sites-là de plus en plus aujourd’hui, et c’est assez insoupçonné quand on n’est pas encore confronté à cette demande-là. Comment peut-on faire pour s’y confronter, pour ouvrir la porte à cette demande-là ? Et bien, l’idée c’est de faire des coefficients de réduction sur des séjours de plus longue durée. J’ai un peu triché, puisque j’ai dit qu’on ne changeait pas du tout les prix. Mais pour moi, c’est vraiment un autre marché. On adresse quelque chose de totalement différent, et dans ces cas-là, si vous êtes bien affûté, je ne dis pas de casser les prix, mais si vous êtes bien positionné sur des séjours de 14 jours, de 28 nuits, vous allez vraiment trouver des réservations de cet ordre-là qui vont vous permettre de protéger, du coup, la rentabilité. Parce que oui, vous avez peut-être fait un effort de 10 %, mais au final, vous avez bloqué d’un coup 14 nuits, et c’est quand même hyper intéressant. Donc, adresser le marché de la moyenne durée, switcher, en fait, votre objectif, et adresser le marché de la moyenne durée.

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Le deuxième point, c’est un point qui est beaucoup plus utilisable sur Booking. J’ai dit deuxième point, je ne sais pas si vous avez suivi. Le troisième point, pardon. Parce qu’en fait, après 2, c’est 3. Le troisième point que je voulais vous partager, c’est sur Booking, plus précisément, on a accès à un certain nombre de leviers boosters. Je pourrais faire une vidéo pour ça, si vous voulez, d’ailleurs, pour vous en parler plus en détail. Il y a plusieurs leviers de boost dans Booking, qui va vraiment vous aider à améliorer la performance de votre annonce. Et c’est vrai que ça fonctionne. Nous, on l’utilise. On ne le tartine pas comme ça sans discernement sur tout le calendrier. On va le mettre, comme je dis, de façon chirurgicale quand on en a besoin. Mais typiquement, ce genre de situation dans laquelle on veut quand même un peu protéger nos prix, tout en boostant la performance, ça permet vraiment de le faire. Donc, il y en a trois : il y a genius, il y a préféré, et il y a l’accélérateur de visibilité. Le seul qui coûte vraiment zéro euro, c’est le préféré. Genius va vous coûter en pourcentage. Moi, je ne vous recommande pas du tout d’aller au-dessus de 10 %. Parfois, on reprend des extranets et on voit qu’il y a du 10 – 15 – 20 % qui est placé. Pour moi, c’est très superficiel. Déjà, 10 %, ça fait le job. Et puis, il y a l’accélérateur de visibilité, où vous accordez, en fait, un pourcentage de commissions en plus à Booking en échange d’être mieux placé dans les résultats. Ces leviers-là fonctionnent. Ils vous permettent d’éviter d’aller casser vos prix, et vraiment, ça vous aide à faire beaucoup plus de ventes, à améliorer votre position dans les résultats, et à avoir de la preuve sociale positive pour les voyageurs. Ça aide vraiment. Après, évidemment, il faut le retirer quand on n’est plus dans cette période difficile de faible demande.

Un autre point à regarder, c’est vraiment négligé, et pourtant je vais vous le dire, vous allez me dire : « Ah, bah oui, OK, c’est normal. » Mais en fait, franchement, d’expérience, croyez-en mon expérience. Je vous en supplie, allez faire un tour sur Airbnb, sur Booking pour vérifier ce levier-là sur vos appartements, sur chacun de vos appartements, parce que quand on reprend des extranets, on a toujours des coquilles sur ces leviers-là. Ce sont les conditions d’annulation. Assurez-vous d’avoir des conditions d’annulation attractives. Pendant la pandémie, au cœur dur de la pandémie, les conditions d’annulation attractives, c’était annulable à un jour, parce que tout le monde était extrêmement frileux. Tous les voyageurs étaient frileux. Ils voulaient être rassurés sur le fait qu’ils allaient être remboursés en cas de problème. Aujourd’hui, on peut passer d’un jour à cinq jours, et avoir quelque chose qui est soit l’un, soit l’autre. Ça reste totalement acceptable sur le marché. Mais soyez assurés d’être annulable à cinq jours, parce que sinon, on néglige totalement l’impact négatif que peut avoir sur les ventes le fait d’être annulable à 15 jours ou d’être pas du tout annulable. C’est vraiment très, très impactant. On voit des cas tous les jours chez J’affiche Complet. Donc voilà, ce point semble anodin, et pourtant, parfois c’est juste une histoire de conditions d’annulation. Il faut aller vérifier ça. Ça va vous aider, justement, à avoir des ventes au prix que vous souhaitez.

Et puis le dernier point auquel j’ai pensé, c’est d’ajouter, en fait, tout simplement, un site de distribution. Parce qu’on peut se dire que soit, on se focalise sur la performance des sites que vous avez déjà, si vous êtes sur Airbnb ou Booking, par exemple, mais une autre solution pour vendre plus, c’est aussi d’être plus présent, d’avoir plus d’occasions d’être vu. Et dans ces circonstances-là, par exemple, distribuer sur un autre site : envisager les gîtes de France, envisager le bon coin, envisager morningcroissant, envisager abritel, etc. C’est aussi une technique qui va vous aider à être plus visible, et donc avoir plus de ventes. Pour récapituler, pour ceux qui nous rejoignent maintenant, n’hésitez pas à me poser vos questions si vous en avez. Je fais les questions après. Si vous avez, d’ailleurs, au fil, des questions sur d’autres sujets, n’hésitez pas, parce que c’est le moment d’échanger ensemble, donc profitons-en.

Donc sur les six éléments qui vont vous aider à tenir vos prix, mais en allant chercher de nouvelles ventes, le premier, c’est de travailler vos durées de séjour, de vous assurer que vous n’êtes pas trop exigeants sur les durées de séjour, voire que vous n’exigez aucune durée de séjour minimum. Le deuxième, c’est d’aller cibler un autre marché qu’est le marché de la moyenne durée, qui va vous aider à faire des blocs de réservation, évitant ainsi les gruyères, et en ayant ce qu’on appelle en hôtellerie un matelas de réservation de sécurité qui va vous aider à faire une excellente performance malgré la période un peu difficile. N’hésitez pas à utiliser les boosters qui sont disponibles dans l’extranet Booking. On a génius, on a préféré, on a l’accélérateur de visibilité. Seul préféré est totalement gratuit, pour votre gouverne. Faites attention à vos conditions d’annulation. Elles peuvent être vraiment extrêmement rédhibitoires. Donc, soyez vigilants sur ça, il vaut mieux être annulable à un jour ou à cinq jours, mais c’est difficile, aujourd’hui, de faire passer beaucoup plus à un voyageur, et ça peut vraiment vous pénaliser sur les ventes. Et potentiellement envisager d’autres sites de distribution pour augmenter les occasions d’être vus par les voyageurs, et donc les occasions d’être vendus.

Voilà. J’espère que ça pourra vous aider, que ça va être autant d’idées que vous allez pouvoir mettre en place pour vos appartements. Je vais regarder si vous avez des petites questions à me poser. J’ai raté des « bonjour ».

–           Bonjour, Diaz, bienvenue.

–           Bonjour Fabrice.

–           Bonjour Adri.

–           Ah, c’est Patricia qui est sur Facebook. Bienvenue Patricia. Merci de m’avoir donné ton prénom.

–           Diaz me dit : « Je suis en plein dedans. » OK, top. Ça tombe à pic. On ne s’était pas parlé, mais tu vois, la vidéo tombe à pic par rapport à ton besoin actuel.

–           Alan me dit : « J’ai récemment baissé mes prix pour m’adapter à ma concurrence, mais aussi au T2 environnant, alors que j’ai un T3. J’ai obtenu une location de 15 jours à la suite. »

Ça, c’est une très bonne illustration. Tu vois, c’est assez fou, parce que parfois, quand j’en parle avec certains loueurs, ils me disent : « Mais t’es sûre qu’il y a vraiment des gens qui cherchent comme ça, pour 28 nuits. » Et en fait, oui. Il y a un marché, c’est vraiment épatant. Juste un petit flash sur ce sujet-là, de la moyenne durée : c’est un marché qui existe, mais c’est un marché que nous, en tant que loueurs saisonniers avisés, on ne va chercher à les capter qu’en période de faibles demandes, évidemment, parce que si le mois d’août est le meilleur mois de votre année, évidemment, sur ces périodes-là, on ne va pas du tout chercher à capter les réservations de moyenne durée, donc des réservations à prix un peu plus attractifs pour 28 nuits, par exemple, ou 14 nuits, parce qu’on sait qu’on va être complet, on sait qu’on a le potentiel de vendre ultra-cher, et donc, il est vraiment exclu de mettre en place ce genre de stratégie de moyenne durée sur ces périodes-là.

–           Merci, Alan, pour ton témoignage.

–           « Booking propose une annulation à J-1, mais en garantissant de trouver un locataire de remplacement ou d’indemniser l’hôte. Je suis dubitatif… en as-tu entendu parler ? »

Ça, en effet, c’est les réservations, je ne sais plus comment ils appellent ça. Si jamais vous cherchez ça dans votre extranet, c’est au même endroit que l’endroit où on va chercher, dans optimisation performance genius, préféré, vous avez une ligne, ce n’est pas disponible pour tous les apparts ni pour tous les hôtes, mais vous avez une ligne : réservation de garantie. Je me suis posé la question, en effet. Actuellement, pour ne rien vous cacher, on ne l’a mis en place pour aucun de nos clients chez J’affiche Complet. J’ai lu les petites lignes, et en fait, ce que je trouvais difficile, c’est qu’il y a un flou sur… ce que nous dit Booking, excusez-moi. Pour récapituler, ce que nous dit Booking c’est que c’est annulable à J-1, mais comme on participe à ce dispositif de réservation garantie, Booking s’engage à faire en sorte de nous retrouver un voyageur en cas d’annulation. L’idée, je pense, pour Booking c’est de convaincre un maximum d’hôtes d’accepter les réservations annulables à un jour de façon à ce qu’eux puissent rassurer leurs voyageurs, convertir plus de réservations, et du coup, pour assurer l’hôte, en échange de ça, ils lui disent : « On essaiera de vous trouver une réservation s’il y a une annulation. » En lisant les petites lignes, je trouvais que Booking n’était pas non plus hyper formel sur ce qui arrive si jamais on ne retrouve pas de réservation. Donc, dans le doute, moi, je ne me suis pas embarquée sur ça, et je n’ai pas testé. Donc je n’ai pas de retours d’expérience par rapport à ça. C’est vrai que j’ai trouvé que c’était un peu flou sur : qu’est-ce qui se passe en cas de problèmes ? C’est-à-dire qu’il y a un engagement de moyens, de retrouver une réservation, mais s’ils ne trouvent pas, qu’est-ce qui se passe ? C’est là où j’avais un doute.

–           Une nouvelle personne de Facebook me dit : « Salut Élise. » Top, merci. Bienvenue à toi. Bonjour.

–           Une autre personne qui dit : « Bonjour, des retours sur le programme annulation sans risque de Booking ? Merci. »

C’est exactement ça ! « Annulation sans risque », merci à toi, je cherchais le nom. Du coup, je viens de partager par rapport à ça. Pour moi, c’est assez flou ce à quoi Booking s’engage. Si quelqu’un a eu l’occasion d’essayer le programme annulation sans risque, n’hésitez pas à nous le dire en commentaires. Voyez, ça va tous nous aider, parce qu’on est nombreux à se poser la question. Et donc, si vous avez testé, que vous avez eu une annulation, et que vous avez pu voir comment Booking gère ces situations, n’hésitez pas à partager votre témoignage, ça va vraiment nous aider.

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–           Pascal : « Bonjour Élise. » Bienvenue Pascal.

–           Petit potager me dit : « Et quand nous commençons, que nous conseilles-tu ? Car il y a des loueurs qui mettent des prix vraiment bas, et vice versa. »

Quand on démarre, ce que je vous conseille, c’est vraiment de vous former en revenue management pour construire une stratégie de revenue management. C’est-à-dire, vraiment, que vous ayez sur un an une anticipation du niveau de demandes que vous allez avoir : quand est-ce que vous aurez des périodes faibles, moyennes, fortes, événementielles. Donc construire soigneusement ce calendrier-là, c’est ça qui va faire toute la qualité et toute la performance financière de votre activité, et puis y associer une stratégie tarifaire, une stratégie de durée de séjour et une optimisation la plus performante possible des sujets comme les frais de ménage, les conditions d’annulation, puis tous ces sujets-là de booster Booking. Donc pour moi, il faut que vous vous formiez pour construire correctement ce socle de démarrage, et après, c’est très fluide, parce que vous avez juste à suivre, en fait, au fil de l’eau. Mais il faut vraiment mettre en place les étapes pas à pas pour construire correctement sa grille de prix.

–           Adri me dit : « Est-ce que tu utilises un pourcentage de baisse des prix à la nuitée au fur et à mesure que tu te rapproches des nuitées libres ? »

Ah, ça, c’est un grand débat. Merci beaucoup, Adri, de m’avoir posé cette question-là. Moi, je ne suis pas du tout favorable à ça. Pourquoi je ne suis pas du tout favorable à ça ? Parce qu’en fait, il y a deux situations. Je sais qu’il y a beaucoup de Chanel manager et de systèmes de prix qui vont vous proposer ça, automatiquement, d’aller casser au fil de l’eau le prix. Sauf qu’il y a deux possibilités : soit ça concerne une période de forte demande, et auxquels cas, plus vous vous rapprochez de la date, plus, justement, il faut tenir votre prix, parce que c’est une période de forte demande. Donc ça veut dire que les gens vont venir, ils vont acheter. On est sûr de faire complet, donc là, c’est une mauvaise décision de casser son prix, juste parce que trois jours avant, on est vide. La demande est là, il faut juste prendre patience. C’est comme la bourse, il faut garder la tête froide, et vous allez vendre à un très bon prix. Donc dans ces cas-là, on perd de l’argent. Et dans l’autre cas, si ça concerne une période de faible demande, en fait, qu’est-ce que ça veut dire ? Si à trois jours, on n’a toujours pas été rempli, c’est que ça fait très longtemps qu’on était beaucoup trop cher. Donc moi, ma recommandation, c’est plutôt de se mettre au bon prix en amont, pour se laisser tout le temps nécessaire pour attirer les clients, les convertir, capter leurs réservations, plutôt que d’être trop cher en amont, et puis clac, à trois jours, on baisse les prix. En fait, du coup, il n’y a que trois jours sur lesquels on était sur le bon prix, et on n’a quasiment pas de chance de remplir, parce que c’est une période de faible demande, et il y a moins de voyageurs qu’en période forte. Donc pour moi, il vaut mieux avoir une vraie stratégie, faire une chose bien en amont, plutôt que de partir sur des prix… Parfois, même, j’entends : « Je démarre un peu plus haut, et puis si ça ne se vend pas, je baisserais. » Quelle perte de temps ! C’est dommage, parce que ça ne mènera pas à avoir le meilleur remplissage, et le meilleur chiffre d’affaires possible.

–           Petit potager me dit : « Nous avons vraiment du mal à nous positionner, donc nous allons faire des tests pour voir si ça se loue. »

Oui, tu peux aussi faire des tests, plutôt que de construire une stratégie. Ça, c’est vrai. Maintenant, la seule chose, c’est que tu vas perdre du temps. Tu peux faire du test and learn, d’ailleurs, c’est assez vertueux de tester un certain nombre de choses, mais il y a quand même un certain socle d’éléments à mettre en place, en amont, pour éviter de perdre du temps à tout tester. L’exemple que j’ai eu l’occasion de voir dans le passé, c’est des gens qui se disaient : « Je démarre petit, puis j’augmente petit à petit. » Et en fait, du coup, quand je prenais l’appartement, je voyais, de janvier à décembre, quasiment, le prix faisait ça, en fait. Et je me dis : « Mais quelle perte de temps ! » Attention, entendons-nous bien, je ne dis pas ça avec arrogance ni dédain. C’est très important que je le mentionne. C’est plus que ça me rend triste, parce que je me dis : « On a investi, on essaie de faire notre maximum pour notre activité, et du coup, on a 6 – 7 mois qui sont en croissance petit à petit. » Mais du coup, toute cette durée-là sur lequel on n’a pas eu le maximum de chiffre d’affaires qu’on aurait mérité d’avoir. Donc voilà, c’est pour ça que c’est un sujet où je me dis : « Ah, c’est dommage. » On peut faire comme ça, mais il vaut mieux construire sa stratégie dès le démarrage pour faire les choses bien, et avoir tout de suite la rentabilité de notre activité qu’on mérite.

–           Alan me dit : « J’ai activé le programme annulation sans risque de Booking, mais pas encore utilisé. »

Top, super. Bah écoute, tu me diras ce que tu en as pensé. Je ne te souhaite pas d’avoir d’annulation, quand même. Mais si jamais, si d’aventure, une annulation devait se présenter, je serai vraiment ravie que tu nous partages, dans un prochain Live, comment ça s’est passé ? Ce serait super intéressant.

–           Sur Facebook, on me dit : « En fait Booking baisse sa commission pour avoir un prix client vraiment attractif sur les nuits annulées. Donc effectivement, bonne chance de retrouver un client de remplacement, mais notre prix en direct ne se retrouve pas du tout concurrentiel. »

OK, d’accord. Ça, c’est intéressant. Donc sur ce programme annulation sans risque, c’est Booking qui fait un effort sur sa commission. Je ne pensais pas que c’était ça. Ce n’est pas garanti, du coup. Parce qu’on va être plus attractif, mais… disons que ça ne me convainc pas de façon très importante que ce soit hyper performant. Mais à tester. Mais ce que je me dis, c’est que sur des appartements qui sont positionnés plus haut de gamme, même si Booking fait un effort sur sa commission, il y aura quand même beaucoup de gens qui seront beaucoup moins chers que nous. Donc si c’est quelqu’un qui cherche vraiment du prix, si on se dit qu’on ne va trouver des gens que par le prix, je ne suis pas sûre que ce soit hyper performant. Moi, je pensais, pour ne rien vous cacher, mais je me suis fait un film dans ma tête à priori. Je pensais, qu’en fait, comme je sais que Booking a besoin de reloger un certain nombre de voyageurs constamment, parce que fuite d’eau, parce que mauvais prix, l’hôte appel en disant : « non, ça ne peut pas passer », je pensais qu’on rentrait un peu dans un pool d’appartements potentiellement relogeables, et que du coup, c’est comme ça qu’on était prioritaire, parce que les agents Booking nous prenaient en priorité en fait pour reloger les voyageurs qui devaient être relogés. Donc à priori, je me suis complètement fait un scénario dans ma tête. Ça n’a aucun rapport avec ça. Mais je trouve que ce serait vachement plus performant, plutôt que de faire une réduction de 5 % ou de 10 % sur la commission Booking. Peut-être que je me trompe, affaire à suivre.

–           Alan, quand tu as une occasion, franchement, raconte-nous. Ça va être hyper intéressant.

–           Quelqu’un me dit : « Coucou » depuis Facebook. Top, merci. Bienvenue.

Je vais regarder les questions qu’on a eues sur Instagram.

–           Bienvenue à tout le monde.

–           Prestige me dit : « J’ai eu une annulation il y a trois jours… »

Ah, donc toi, tu es dans le programme annulation. Super, alors raconte-nous.

–           Tu dis : « J’ai eu une annulation il y a trois jours. En premier, j’ai reçu un mail de chez Booking, me disant qu’un client voulait annuler sans frais, annulation le jour même. »

Donc tu as raté le mail, et tu as été payé à la hauteur du prix de la location. Alors ça, je ne suis pas sûre que ce soit le programme annulation sans risque. Ça, c’est un peu comme s’il était dans tes conditions d’annulation, et auquel cas, il demande une faveur, et tu la refuses, donc t’es payé en totalité. J’ai l’impression que c’est peut-être un peu plus ce cas-là, mais tu me diras.

–           Bonjour, Perrine, bienvenue : « Un peu de retard ». Pas de souci, bienvenue à toi.

–           Alan me pose une autre question sur YouTube : « Idée de Live : Y a-t-il un intérêt à faire des campagnes de publicité sur les réseaux sociaux Facebook, etc. C’est gratuit, mais est-ce vraiment utile ? »

Tu ne parles pas, du coup, de Facebook Adword, ou de choses comme ça, mais plus sur le fait de poster sur des groupes, le gîte, etc. Oui, je pourrais en parler. C’est vrai que j’ai une incompréhension avec les personnes qui postent, comme ça, dans des groupes Facebook, par exemple, d’investisseurs immobiliers, leurs annonces. Parce que je ne vois pas trop la méthode. Mais on pourra en reparler, avec grand plaisir.

Écoutez, je vous remercie d’avoir été, encore une fois, nombreux avec moi.

–           Hello romain, bienvenue.

Merci à vous pour votre présence et pour ces échanges toujours hyper intéressants. C’est un vrai plaisir. J’espère que ce qu’on a pu partager aujourd’hui va vous aider, aura pu vous aider. Moi, je vous dis, du coup, à jeudi pour le prochain Live à midi, soit sur notre chaîne YouTube, soit sur notre groupe Facebook ou sur Instagram. Voilà, je vous souhaite une très bonne semaine et je vous dis à jeudi.

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