** Loueurs saisonniers : comment choisir votre conciergerie ? **
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Bonjour à vous, et bienvenue sur la chaîne YouTube J’affiche Complet. J’espère que vous allez bien. On va parler aujourd’hui de la meilleure façon de choisir sa conciergerie de location saisonnière : quels sont les écueils ? Quelles sont les questions qu’il faut que vous posiez ? Je vais vous partager ce qui, à mon sens, est un ensemble de questions, de points sur lesquels il faut être vigilant pour que vous puissiez choisir la meilleure conciergerie de location saisonnière pour votre location saisonnière, vos biens, ou votre sous-location. D’ailleurs, parce que c’est vrai que je n’en parle pas suffisamment souvent, je trouve, mais tout ce que je partage sur la chaîne est aussi valable pour la sous-location. Donc, que vous cherchiez une conciergerie pour vos locations saisonnières ou votre sous location, vous êtes au bon endroit. Je vais vous partager comment ne pas tomber dans les erreurs que font en général les personnes qui démarrent, et ne pas vous tromper pour trouver un partenaire qui va vous aider à faire exploser votre rentabilité. Si vous n’êtes pas abonnés à la chaîne J’affiche Complet, la chaîne YouTube, et bien écoutez, vous ne pouvez pas rater ça. Cliquez sur « je m’abonne » tout de suite, avec la cloche pour pouvoir être informés dès lors que j’arrive en live. Les journées sont de telle sorte que je n’arrive pas à maintenir un même horaire pour arriver en live tous les jours, mais je m’astreins à ce live quotidien. Donc, j’en suis désolée, mais c’est la raison pour laquelle ça a du sens de cliquer sur cette cloche de façon à pouvoir être avec moi si vous êtes disponible, pouvoir discuter, échanger et évidemment répondre à vos questions sur les différents sujets que j’évoque.
− Bonjour à toi, et bienvenue.
N’hésitez pas à saluer quand vous arriverez. C’est toujours un plaisir.
Alors, ce sujet a été évoqué récemment sur le groupe. D’ailleurs, si vous ne faites pas partie du groupe, n’hésitez pas à le rejoindre, notre groupe privé location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires pour augmenter votre rentabilité. Donc, je me suis dit que j’allais faire une vidéo sur ça. Je crois même que j’en avais parlé dans la newsletter J’affiche Complet le mois dernier, mais c’est toujours intéressant de faire un format vidéo, parce que ça me permet d’échanger, et de parler des choses différemment d’un simple passage écrit qui est quand même tout de suite un peu plus succinct. Ce sujet-là est extrêmement vaste, de bien choisir sa location saisonnière. C’est un sujet sur lequel je pense que je pourrais faire une vidéo d’à peu près deux heures et demie, mais évidemment, comme notre temps à tous est extrêmement précieux, on va faire quelque chose de beaucoup plus court. On va faire un format, comme d’habitude, d’environ 10 minutes. Donc, rassurez-vous, je vais être synthétique, mais je vais vraiment vous donner les clés pour ne pas vous tromper. Comme vous le savez, chez J’affiche Complet, on travaille pour beaucoup de conciergeries. En fait, on vient permettre aux conciergeries de sous-traiter la partie du revenue management et de la maximisation du chiffre d’affaires. On est un vrai support au quotidien pour les dirigeants de conciergerie. Et en fait, par le biais de cette expérience-là, on voit quand même le fonctionnement de beaucoup de conciergeries avec qui on travaille. Et du coup, dans ces cas-là, ça nous donne quand même une vision assez claire des indicateurs récurrents d’une conciergerie à succès, d’une conciergerie qui va bien fonctionner, qui va apporter de la satisfaction à ses propriétaires.
Il y a trois clés que je vais vous donner. Avant de partager les trois clés, il y a quand même aussi trois points qu’il faut avoir l’esprit sur l’excellence métier d’une conciergerie. Qu’est-ce que c’est, l’excellence métier d’une conciergerie ? Il y a trois éléments sur lesquels vous êtes en droit d’attendre de la compétence sur cette fonction-là. La première, c’est le terrain. Il faut que l’exécution du ménage… j’allais dire des accueils et des départs ; mais même si ce n’est pas fait en personne, que tout ça se passe bien pour le voyageur, que le ménage soit bien fait, que ce soit une arrivée ou un départ en personne, qu’en tout cas, ça se passe bien, que la personne réussisse à trouver son appartement. Même si c’est une boîte à clé, c’est très bien aussi. Mais en tout cas, que toute cette partie opérationnelle se passe bien. Ça, c’est la première expertise, la première compétence d’une bonne conciergerie. La deuxième compétence et la deuxième expertise d’une bonne conciergerie, c’est la partie commercialisation. C’est-à-dire que la conciergerie, elle doit aussi être en capacité de vous accompagner sur une bonne commercialisation de votre appartement. Sur cette partie-là, il y a plein d’aspects dont je vais parler juste après, donc je ne vais pas m’étendre tout de suite, mais c’est vraiment savoir vendre votre appartement. Et puis, il y a un dernier volet qui est un volet qui est tout aussi important que les trois autres, c’est pouvoir être un réel vecteur — les trois points sont corrélés, évidemment — d’accroissement et de maintien du chiffre d’affaires de votre bien, avec notamment l’optimisation de l’ensemble des leviers dont je ne manque pas de parler au quotidien sur la chaîne J’affiche Complet : le prix, la durée de séjour, tout ce dont je parle quotidiennement. Donc, ces trois volets sont vraiment les trois points métiers forts d’une conciergerie qui fonctionne et qui va vous aider. Donc, vous êtes en droit d’essayer de questionner, de comprendre comment fonctionne la conciergerie sur l’aspect terrain, sur l’aspect commercialisation, et sur l’aspect de la tarification du chiffre d’affaires et du revenue management. Voilà les trois volets que vous devez avoir en tête.
Maintenant, je vais vous partager des clés concrètes. Si moi, je devais recommander à ma sœur, à ma mère comment faire en sorte de bien questionner la conciergerie pour d’une part comprendre comment ils fonctionnent, comment ils exécutent leur travail, et d’autre part s’assurer que c’est bien la bonne conciergerie pour vous, que c’est une conciergerie qui répond à vos attentes ; le premier point que je vous recommande vraiment de couvrir avec eux, c’est de demander des annonces de référence. Évidemment, on ne va pas éplucher 100 % des annonces de la conciergerie, mais c’est intéressant quand même de demander quelques annonces. Pas une, parce que ça pourrait être une annonce hyper successful dans la conciergerie, et puis il n’y en a peut-être qu’une seule, donc demandez-en un nombre raisonnable. Deux ou trois sites, c’est à vous de juger. Mais en tout cas, c’est pour vous permettre de vous rendre compte de quels sont les retours des voyageurs, est-ce que vous voyez que les notes de ménage sont satisfaisantes, est-ce que la qualité des annonces vous semble professionnel, est-ce que sont des photos de bonne qualité, est-ce que les annonces sont bien rédigées de façon exhaustive, est-ce qu’on guide vraiment votre voyageur à la lecture de l’annonce. Voilà. Tout ça pour vous permettre de vous rendre compte, déjà, de l’engagement à la fois terrain, donc là, c’est le volet numéro un, vous allez pouvoir vérifier, ou en tout cas vous conforter sur la qualité du ménage, la qualité des arrivées, des départs. Si vous n’avez aucun commentaire qui indique que l’arrivée a été difficile parce qu’ils ont eu du mal à trouver, ça veut dire que ça se passe bien. Si les notes de ménage sont bonnes, ça veut dire que ça se passe bien. Et puis par la qualité des annonces, vous voyez aussi les compétences en commercialisation de la conciergerie. Donc ça aussi, c’est vraiment important. Ça, c’est le premier point, la première clé que je peux vous partager : demander des annonces, des biens qui sont déjà exploités par la conciergerie pour vous permettre d’avoir quelques références.
La deuxième chose, c’est de questionner la conciergerie sur ses méthodes de travail, sur l’optimisation des ventes. Sur cette question-là, vous aurez peut-être à faire à des conciergeries… ça m’est arrivé une fois en tant que cliente, et là je peux vous dire que cette conciergerie, je ne l’ai pas accordé beaucoup de crédit, c’était il y a quelques années quand j’étais moi-même loueur saisonnier, et qu’à un moment donné, la rentabilité était telle que je me suis dit que je vais pouvoir commencer à sous-traiter une partie des choses. Quand je commence à poser des questions sur la façon d’optimiser les ventes, la façon de commercialiser, et qu’on me dit que c’est un secret, quasiment un secret d’État, ça, c’est la réponse quand il n’y a pas de réponse, en fait. Donc, je pense que c’est quand même rare, et je suis certainement mal tombée, mais ça vous arrivera peut-être, donc questionnez, et si vous avez ce genre de réponse, déjà, vous pouvez vous faire votre conviction. Globalement, une grosse majorité des conciergeries sont évidemment favorables à partager leurs méthodes de travail, parce qu’évidemment, ce sont leurs forces et leurs compétences. Donc, c’est normal de partager qu’ils ont de bons outils, de bonnes façons de travailler, une bonne communication interne, etc. Sur ça, les questions que vous pouvez poser, c’est par exemple : quels sont les outils que vous utilisez ? Quels sont les indicateurs de suivi ? Sur la partie commercialisation, vous pouvez aussi évidemment tester toute la partie du revenue management, de la tarification. Et sur cette partie-là, vous pouvez questionner quels sont les indicateurs de revenue management que vous suivez, à quelle fréquence est-ce que vous regardez les ventes, quels sont les éléments qui vous permettent de changer la tarification. Et si vous voyez que c’est une conciergerie qui utilise un de ces algorithmes en ligne, Price Labs, Will House, c’est très important, il ne faut pas. C’est vrai que sur la chaîne, j’ai beaucoup expliqué les méfaits énormes de tous ces algorithmes. Donc, on peut être assez influencé en disant : « Ah oui, ils prennent un algorithme, c’est vraiment nul. » Pas forcément, c’est-à-dire que si c’est un algorithme qui est réellement digéré, dont la tarification a été adaptée et digéré par des gens qui savent le faire, à ce moment-là, ça peut être une solution tout à fait honorable. Si la conciergerie vous dit : « Nous, on a Price Labs, mais par contre, à côté de ça, on a une équipe ou quelqu’un qui est expert en revenue management, qui s’occupe d’aller vérifier et digérer les informations pour corriger ce que fait le système, c’est un très bon signal, c’est vraiment un très bon signal. Donc, c’est la deuxième clé : questionner sur comment est-ce que l’optimisation des ventes est faite. Vous allez, par ce biais, tester le pilier numéro 2, c’est-à-dire la commercialisation : est-ce qu’on est professionnel de la commercialisation en ligne ? Jusqu’où vont- ils vont sur la commercialisation en ligne ? Et vous allez donc aussi tester le troisième pilier du revenue management : est-ce qu’il y a une réelle expertise sur le suivi des prix, l’optimisation du chiffre d’affaires ?
La troisième clé, c’est de questionner sur le channel manager. Ça, pour moi, c’est un point incontournable : est-ce que la conciergerie de location saisonnière utilise un channel manager ? Pourquoi c’est incontournable ? Parce que s’il n’y en a pas, c’est là où ça peut poser des questions, et vous êtes en droit de questionner : pourquoi est-ce que vous n’utilisez pas de channel manager ? Est-ce que c’est parce que vous ne commercialisez que sur un seul site ? Et dans ce cas, pour moi, ça peut questionner, parce qu’aujourd’hui, quand même, pour avoir les meilleures performances de chiffre d’affaires, comme pour toute société, il faut être disponible à la vente sur les plateformes poids lourd, et ça, c’est assez normal. Donc, s’il n’y a pas de channel manager, c’est peut-être parce qu’ils ne commercialisent que sur un seul site, ou c’est peut-être aussi parce que leurs ventes sont suffisamment faibles pour ne pas avoir de problème de surbooking ; leurs modifications tarifaires sont suffisamment peu fréquentes pour ne pas avoir le problème que ça prend du temps. Donc, ça aussi, ça peut être un signal négatif. Il y a peut-être des raisons auxquelles je ne pense pas. Si vous êtes une conciergerie qui n’utilise pas de channel manager, et qui, en voyant ma vidéo s’insurge en se disant : “Mon Dieu ! Mais Élise oublie ma situation qui est tout à fait honorable”, écoutez, n’hésitez pas, exprimez-vous, et dites-moi ce que j’ai pu oublier comme situation. Il y a peut-être des situations tout à fait normales dans lesquelles on n’utilise pas de channel manager, mais en tout cas, sachez que nous, chez J’affiche Complet, on ne peut pas du tout travailler avec une conciergerie qui n’a pas de channel manager, parce que nos stratégies tarifaires en revenue management sont suffisamment bien ficelées pour qu’il y ait beaucoup de ventes, et que finalement, on ait vraiment un risque de surbooking si on n’a pas de channel manager. Nous, on ne prend pas le risque de travailler avec une conciergerie qui n’a pas de channel manager. Voilà.
Donc, j’espère que toutes ses billes pourront vous aider à choisir une conciergerie de location saisonnière. Je me fais le porte-parole des conciergeries avec qui on travaille. Ce sont des conciergeries qui du coup, sont vraiment avancées. Moi, je les considère comme des conciergeries d’élite qui, notamment, se sont rendu compte de l’importance du revenue management, et qui aujourd’hui, font le choix de travailler avec J’affiche Complet. Donc, n’hésitez pas à me dire si actuellement, vous êtes en train de chercher une conciergerie. Je pourrais regarder parmi les conciergeries avec qui on travaille s’il y a une conciergerie qui pourrait vous aider dans ce sens-là. Vous aurez, du coup, évidemment la sérénité d’un revenue management tout à fait précis et professionnel, puisque c’est nous qui le faisons au quotidien pour les conciergeries avec qui on travaille. Alors, est-ce que vous avez des questions à me poser ? N’hésitez pas à me le dire.
− Hello Axelle. J’espère que tu vas bien.
− Hello. Bienvenue.
− Hello Sabrina. Bienvenue. Sabrina, je crois que tu voulais me partager des questions ou des points par rapport à tout ça. Donc, n’hésite pas à partager si tu le souhaites. Je sais que tu m’as écrit par rapport à cette vidéo que tu attendais, donc, voilà, je l’ai réalisé.
Je sais qu’on a un petit décalage, donc je vais attendre encore quelques instants, et puis après ça, je vous proposerai de se retrouver dorénavant dimanche. Je fais un live sur l’ensemble des réseaux J’affiche Complet du dimanche au jeudi. Donc aujourd’hui, on est jeudi, ce sera le dernier live de la semaine. On se retrouvera dimanche. Si vous avez des sujets, des idées, ou des épines dans votre pied actuellement, que vous soyez sous loueur, loueur saisonnier ou conciergerie, n’hésitez pas à le mentionner en commentaire. Ça peut être autant d’idées de vidéos pour moi, pour me permettre de vous aider et de continuer à apporter l’information qui va vraiment être celle qui vous aide à mieux dormir la nuit, et ça, c’est vraiment important pour moi. Donc, n’hésitez pas à partager, même après cette vidéo, vos idées, vos besoins, ou vos épines dans le pied actuellement. Écoutez, je crois que je vais arrêter le live ici. Je vous souhaite par avance une très bonne fin de semaine, et je vous dis à dimanche. Prenez soin de vous.