** Sous-loueurs l’erreur fatale à éviter pour faire ses prix **
Dans ce live je partage mon astuce imparable pour les sous-loueurs à l’heure de déterminer son prix de vente sur airbnb, booking, etc pour éviter l’erreur que tout le monde fait.
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Bonjour à vous, et bienvenue dans cette nouvelle vidéo de la chaîne YouTube J’affiche Complet. J’espère que vous allez bien. On va parler aujourd’hui d’un problème qui touche plus particulièrement les sous-loueurs professionnels. La sous-location, si vous ne connaissez pas, c’est une méthode qui permet de re louer un bien dont on est soi-même locataire. Donc, je vais parler avec vous de l’erreur qu’on fait, en général, quand on détermine ses prix quand on est sous loueur. Mais avant ça, déjà, je vous souhaite une excellente année 2021. C’est la première vidéo que je vais faire cette l’année, donc c’est l’occasion vraiment rêvée pour moi de vous dire que je vous souhaite une année 2021 qui soit bien plus favorable que l’année 2020 pour la location saisonnière. C’est vrai que cette année qui vient de s’écouler a été compliquée. On a tous fait face courageusement avec plus ou moins de bonne performance financière. C’est vrai qu’on a eu la chance, chez J’affiche Complet, de réussir à permettre à nos clients de sortir la tête de l’eau malgré l’adversité, malgré les contextes difficiles qu’on a vécus. Donc, écoutez. Moi, je souhaite qu’en 2021, on ait moins de challenge, que ce soit un long fleuve tranquille, on va espérer, on va toucher du bois. En tout cas, quoi qu’il en soit, on sera ici, on sera là à vos côtés pour vous aider à augmenter votre chiffre d’affaires.
Alors, si vous ne connaissez pas un certain nombre d’erreurs qu’il faut éviter quand vous déterminez vos prix, que vous soyez sous louer, gîte, maison d’hôtes ou loueur saisonnier, tout simplement, moi, je ne peux que vous inciter à télécharger notre bonus — vous avez le lien qui est juste en dessous — qui consiste à vous donner six erreurs à ne pas faire quand vous déterminez vos prix. Et quoi de mieux que de rejoindre notre groupe privé pour avoir ce bonus ? Donc, le lien est juste en dessous. C’est le lien du groupe privé. Vous allez voir, c’est un groupe où on partage plein de choses et de sujets sur la location saisonnière, donc vous serez entre de bonnes mains. Vous serez avec des pros comme vous, et justement, en vous inscrivant à ce groupe privé, vous recevez votre bonus gratuit des six erreurs à ne pas faire. Donc, c’est une pierre deux coups, comme on le dit.
On va partager aujourd’hui l’erreur fatale que j’ai observée pour les sous-loueurs. Quand on fait de la sous-location, on a le contexte suivant : on a réussi à convaincre un propriétaire de nous confier son appartement pour qu’on soit nous-mêmes sous locataire, c’est-à-dire qu’on va louer au propriétaire son bien, et on va l’exploiter, évidemment dans les meilleures dispositions juridiques. Ça, je vous réfère aux personnes qui sont expertes de ça. On ne peut pas sous-louer juste comme ça, il faut le faire correctement d’un point de vue juridique. Une fois que vous avez mis ça en place, vous allez relouer un bien dont vous êtes locataire en longue durée. Vous allez le re louer en courte durée. Dans ce cas-là, vous êtes face à une situation : c’est quel prix déterminer sur airbnb, sur booking, ou sur votre site direct ? Quel prix à la nuit faut-il déterminer pour votre appartement ? L’erreur, je vous la donne tout de suite. L’erreur fatale que j’observe chez les loueurs saisonniers, c’est de prendre le prix que le propriétaire leur demande, et de diviser par trente ou trente-et-un jours selon le nombre de nuits dans le mois. Ça donne un prix à la nuitée, et la personne se dit : « On me demande 300 euros par mois, divisés par trente nuits, ça fait 10 euros la nuit. Mon prix minimum, ces 10 euros. » L’exemple n’est pas très bien choisi, puisque du coup, ça donne un prix qui est de toute façon extrêmement bas, mais parfois, on peut arriver à un montant à la nuit comme 50 euros la nuit, 60 euros la nuit.
Prendre ce montant-là comme étant un montant de location en courte durée pour votre location saisonnière, ou en tout cas comme étant un montant plancher, c’est une mauvaise idée. C’est réellement une mauvaise idée, parce que selon les villes et selon la valeur locative du bien en longue durée, donc selon la valeur de ce que vous louez, vous pouvez avoir des périodes sur lesquels il est nécessaire d’aller plus bas sur le prix en courte durée, malheureusement, et oui, ça arrive. Il peut y avoir des mois durant lesquels, en fait, le prix du marché est plus bas que cette valeur-là. Sauf qu’au final, comme il y a tellement d’autres périodes dans l’année sur lesquelles on a le potentiel de louer plus cher que le prix que vous louez, à l’année, au final, c’est beaucoup plus intéressant. Donc, évidemment que ça signifie avoir une excellente gestion de votre trésorerie, parce qu’il va y avoir des mois sur lesquels vous allez moins gagner, mais c’est exclusivement quelques périodes dans l’année, et pas toute l’année. Je fais une parenthèse : si jamais, il s’avère que c’est toute l’année, là, c’est juste que les calculs aient été mal faits initialement pour prendre en charge ce bien en sous-location, et donc j’exclus mécaniquement ces cas-là. Mais si on part du postulat que vous avez bien fait vous calculs, même ayant bien fait vos calculs, il est possible que parfois, sur des périodes extrêmement faibles, vous soyez amenés à observer que le prix de location qu’il est possible de mettre, il est au final malheureusement inférieur au prix que vous allez devoir au propriétaire. Mais au global, sur l’année, vous allez gagner plus que ce que vous allez devoir au propriétaire.
Si vous ne faites pas ça, si vous vous fiez à ce que vous devez au propriétaire au lieu de vous fier à la valeur du marché que vaut le bien au temps t, quel est le risque que vous prenez ? En fait, le risque que vous prenez est très simple. Il est tout simplement de ne pas louer, ou de très peu louer. Donc au final, si vous vous butez sur la valeur que vous devez au propriétaire, je prends l’exemple du mois de janvier. En général, c’est un mois qui n’est pas très bon sur les différentes villes où on est présents chez J’affiche Complet. Si en janvier, vous dites : « Moi, je dois 60 euros par nuit. Je mets 60 euros par nuit », qui est ce qui va se passer ? Au final, vous allez vendre quoi ? Cinq nuits, dix nuits dans le mois ? Et vous allez vous retrouver avec une somme d’argent qui va être inférieure à ce à quoi vous avez pu prétendre en ayant placé le bon prix de marché. Admettons que le prix de marché soit de 40 ou de 45 euros. Avec 45 euros, qui est le bon prix de marché, vous pouvez par exemple avoir un taux de remplissage qui est bien plus important. Je donne des exemples. Vous pouvez avoir un taux de remplissage de 70 %, de 80 %, 90 %. Et à 45 euros, à 80 % de remplissage, vote chiffre d’affaires est largement meilleur que de rester buté sur 60 euros, mais de remplir cinq ou dix nuits. Donc, c’est la raison pour laquelle vous avez plus intérêt parfois à faire cette astuce un peu contre-intuitive qui est de se dire : « J’accepte de mettre un prix un peu en deçà de ce que moi je vais devoir aux propriétaires, parce qu’au final, ça va me permettre de bien remplir l’appartement sur le mois, et donc d’avoir un meilleur chiffre d’affaires que si je reste buté sur le prix précis que je dois aux propriétaires, et que par conséquent, je vais être trop cher, et donc, que je ne vais pas louer du tout ou très peu. ».
La dernière question qu’on peut se poser à l’écoute de cette vidéo et de ce conseil que je donne, c’est : comment on détermine le prix du marché ? Là, pour le coup, vous entrez dans les mêmes logiques que toute la brigade de loueurs saisonniers que nous sommes tous, qu’on soit sous loueur, loueur saisonnier, gîte, ou conciergerie de location saisonnière. Là, du coup, les méthodologies sont toujours les mêmes. Ce sont des méthodologies qu’on partage déjà abondamment sur la chaîne J’affiche Complet, mais je vous en donne quelques clés. La première chose, c’est évidemment d’étudier la demande sur le marché. Et pour ça, l’astuce que je peux vous partager, c’est d’aller voir un site comme AIRDNA qui va vous donner une idée des tendances de marché. Voilà pour cette astuce pour bien démarrer l’année.
− Bonjour Axelle. Bienvenue à toi. « Contente de te retrouver ». Merci. Moi aussi, je suis contente de te retrouver. Je te souhaite une excellente année 2021.
Écoutez, moi, je vous rappelle une dernière chose, c’est que je vais reprendre la vague des vidéos quotidiennes, donc je vais faire une vidéo tous les jours du dimanche au jeudi. Vous l’aurez remarqué, j’ai fait une petite pause pour Noël et le Nouvel An. J’espère, et je suis sûre que vous me le pardonnerez. Ah, je n’ai pas vu le message de Romain.
− Romain : « Bonjour, et meilleurs vœux pour cette nouvelle année. »
Merci beaucoup. À toi aussi, je te souhaite une excellente année 2021. Donc, je reprends ce rythme des vidéos tous les jours du dimanche au jeudi. Si vous avez des sujets, des points, des interrogations sur lesquels vous aimeriez avoir une réponse, n’hésitez pas à me les partager en commentaire juste en dessous de cette vidéo. Ça me permettra d’utiliser ce sujet-là pour en faire l’objet d’une prochaine vidéo, et répondre à votre question avec grand plaisir. Je vous incite aussi à vous abonner à la chaîne J’affiche Complet sur YouTube qui va me permettre, et qui va vous permettre de vous alerter dès lors que je suis en live. C’est une occasion pour vous d’être avec moi en live et de me poser vos questions, parce que je vois bien les questions qui me sont posées depuis YouTube. Donc, n’hésitez pas. Je vous souhaite donc une excellente journée, et je vous dis à demain pour la prochaine vidéo.