** Faut-il suivre la tarification intelligente sur AIRBNB ? **
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Bonjour et bienvenue sur la chaîne J’affiche Complet. J’espère que vous allez bien. On parle aujourd’hui d’une question qui m’a été posée hier par Romain, qui était présent dans le live d’hier, et je lui ai dit : « Écoute, très bonne idée, on va parler de ça lors du live de demain. » La question est la suivante : faut-il utiliser la tarification intelligente que l’on a sur airbnb ? Je vous en parlerai plus en détail, pour que vous puissiez éviter les écueils liés à cette tarification intelligente, que vous sachiez s’il faut l’utiliser ou non. Si cela vous intéresse, restez avec moi. Si vous n’êtes pas encore abonné à la chaîne YouTube J’affiche Complet, cliquez sur « s’abonner », et cliquez aussi sur la cloche pour ne rien rater des Lives que je fais tous les jours du dimanche au jeudi. Aussi, si vous n’êtes pas encore participant au groupe Facebook privé location saisonnière prix et maximisation du chiffre d’affaires, et bien rejoignez-nous. Vous allez recevoir gratuitement le bonus des six erreurs à ne pas faire quand vous déterminez vos prix de vente.
Pour parler de ce sujet, de la tarification intelligence.
− Bonjour Romain, bienvenue. Comme tu peux le voir, je fais le live sur le sujet qu’on a évoqué hier.
− Bonjour, Michael, ou Mary Pardon, excuse-moi. J’imagine que c’est Michael : « Salut Élise. Top, ta chaîne. Continue comme ça. »
Merci beaucoup. C’est hyper sympa.
Si vous êtes actuellement commercialisé sur le site airbnb, vous avez très probablement remarqué un paramétrage qui est dans la partie de tarification. Je vais précisément vous dire comment retrouver ce paramétrage, comme ça, vous allez pouvoir aller voir sur votre interface airbnb. Il faut aller dans « annonce ». Vous cliquez sur votre annonce, et là, vous avez un certain nombre de paramètres qui apparaissent. Et dans « tarif », vous avez la catégorie « prix à la nuit », « tarification intelligente ». Et là, qu’est-ce qu’on vous propose ? On vous propose d’activer ou de désactiver une tarification qui va être pensée à votre place, qui va fluctuer selon la période. Vous avez deux items, en fait, à paramétrer, si la tarification intelligente vous intéresse. Vous pouvez l’activer ou la désactiver, je viens de le préciser, et puis vous avez la possibilité de mettre un prix de base, qui en fait, va être un prix annuel sur lequel les coefficients réducteurs ou multiplicateurs de l’algorithme airbnb vont venir s’appliquer pour pouvoir avoir un prix de vente qui va être commercialisé sur airbnb. Ce que nous dit airbnb sur cette tarification intelligente, et j’ai la fenêtre sous les yeux pour être sûr de vous dire les choses correctement, c’est que la tarification intelligente permet d’adapter automatiquement nos prix en fonction des fluctuations de la demande de logements comme le nôtre. On est toujours responsable du choix du prix de base, mais en fait, en activant la tarification intelligente, l’outil ajuste en permanence nos prix à la nuit, en respectant la fourchette qu’on a définie. La tarification intelligente tient compte du type de logement, de sa localisation, de la saison, de la demande, et d’autres facteurs.
Cette question revient souvent : est-ce qu’il faut utiliser ou pas cette tarification intelligente ? Il y a plusieurs points à avoir à l’esprit. D’ailleurs, j’ouvre une parenthèse : si vous êtes intéressé par le système d’algorithmes tarifaire, vous avez des systèmes qui sont payants, par ailleurs, mais qui peuvent avoir l’avantage de s’appliquer à tous les sites de vente. Ces systèmes qui existent, que vous pouvez acheter, qui vont vous faire un algorithme tarifaire. Il y a plusieurs problèmes à ça, et ça se retrouve dans l’algorithme tarifaire airbnb. La première chose, c’est qu’on doit déterminer un prix de base. Ce qui signifie que si vous vous trompez une fois sur la détermination du prix de base, excusez-moi de dire clairement, mais en fait, on va tartiner votre erreur sur l’ensemble du calendrier. Donc ça, c’est le premier point qui me gêne, surtout quand on se dit : « Je vais prendre la tarification intelligente au lieu d’apprendre à faire mes prix ; au lieu d’apprendre à faire du revenue management, c’est-à-dire la science de bien faire ses prix. » Le risque, c’est que du coup, vous fassiez une erreur dès le début, et que l’on vous tartine votre erreur sur tout votre calendrier.
L’autre point problématique avec ces algorithmes, c’est qu’en fait, ils sont souvent en incapacité, je ne vais pas dire « jamais », parce qu’il y a peut-être, un jour, un algorithme qui va sortir, et qui répondra à ce genre de problème, mais ils sont souvent en incapacité de prévoir les choses correctement. D’ailleurs, j’avais fait une vidéo sur ça précisément. Je ne me souviens plus du titre, malheureusement, mais il faudrait que la mette en barre d’infos dans cette vidéo. En fait, j’explique que toutes ces startups qui font des algorithmes tarifaires, c’est une première base, mais ça ne peut pas vivre correctement, ça ne peut pas tirer le maximum de chiffres d’affaires de votre activité si vous n’y ajoutez pas une couche d’intelligence humaine. Pourquoi ? J’ai l’illustration la plus facile à comprendre : quand il y a un événement dans votre ville. Moi, je suis originaire de Cholet. Quant à Cholet, l’événement le plus important de l’année se décale en date, c’est sûr que les dirigeants de Price Labs, aux États-Unis, ne vont pas penser qu’à Cholet, la foire internationale s’est décalée. Pourtant, pour augmenter son chiffre d’affaires, considérer le fait que la foire internationale, événement majeur de l’année, s’est décalée, c’est capital, parce que sur la date qui n’a plus d’événements, on va remettre des prix normaux, et sur la date qui a maintenant un événement, il faut aller très vite mettre des prix importants, parce qu’on a une opportunité d’augmenter son chiffre d’affaires. Ce genre de choses est extrêmement difficile à appréhender pour les algorithmes.
Autre point, c’est que les algorithmes, en situation atypique, sont en incapacité totale de réagir. Et c’est normal. Un algorithme, c’est quoi ? C’est un système informatique à qui on a préprogrammé un certain nombre de scénarios différents. Si maintenant, il y a un scénario complètement nouveau et atypique qui arrive, et bien l’algorithme ne sait pas comment réagir. C’est pour ça que beaucoup de personnes de la communauté ou parmi nos clients nous ont alertés qu’avant de travailler avec nous, ils travaillaient par exemple avec PriceLabs, pendant les situations de confinement et pendant la pandémie, Price Labs n’a pas du tout su gérer. C’était le cas des autres algorithmes aussi. Parce que c’était totalement atypique, et qu’il n’y avait pas, dans l’ordinateur, d’équivalent pour bien réagir.
Autre point qui est important : moi, j’avais eu l’occasion de le tester quand j’étais loueur saisonnier. J’ai vu cette tarification intelligente proposée par airbnb, et au début, je me suis dit : « Élise, ne fais pas ta réaction sur le sujet. Soit un bon sceptique, et essaie cette tarification intelligente. Peut-être que tu serais agréablement surprise, et tu vas voir que c’est un truc génial qui te fait gagner beaucoup de temps. » J’ai testé, et en réalité, ça me faisait louer presque -40 % la nuit par rapport à ce que moi, j’arrivais à louer sans l’algorithme tarifaire. Donc, quand j’ai fait cet essai-là ; je me suis dit : « De toute évidence, cet algorithme ne va pas me permettre de maximiser mon chiffre d’affaires ; ce que moi, je fais sur mes prix, c’est beaucoup plus performant. » Donc, ça a cassé ma confiance sur l’algorithme tarifaire d’airbnb, ça, c’est sûr. Et en fait, la conclusion que je m’en suis faite, c’est aussi que cette tarification intelligente travaille pour garantir la promesse qu’Airbnb fait à ses clients, les voyageurs, c’est-à-dire d’avoir en tout endroit et en tout temps accès à des logements de qualité à prix abordable. C’est vrai que c’est la promesse d’airbnb. Donc, en même temps, c’est assez cohérent, et on peut comprendre que dans leur algorithme tarifaire, ils n’aient pas un système qui fasse grimper les prix constamment, parce que pour eux, ça ne leur permettrait pas de garantir leurs promesses aux voyageurs.
Donc, cette tarification intelligente, c’est la conclusion à laquelle je suis arrivée, elle ne travaillait pas pour moi en tant qu’hôte, elle travaillait pour les voyageurs. Donc, vous l’aurez probablement compris, au fond, cette tarification intelligente, pour moi, n’est pas du tout la meilleure façon de faire ses prix. Rien ne vaut le fait d’avoir en tête quelques méthodes simples et de bonnes pratiques pour savoir établir les prix à la location de votre appartement ou de vos appartements. D’ailleurs, un point que je n’ai pas précisé, c’est qu’au final, la tarification intelligente, si jamais, malgré tout ça, on se dit : « Non, mais je veux quand même prendre la tarification intelligente », le problème, au final, c’est qu’elle ne se base que sur airbnb. C’est-à-dire que dans le petit texte que je vous ai lu tout à l’heure, airbnb nous dit qu’ils s’adaptent à la demande, mais en fait, ils s’adaptent à la demande qu’ils observent sur airbnb. Ils s’adaptent aux disponibilités que nous, on donne à airbnb, donc c’est extrêmement partiel. Ce n’est pas une performance globale. Ça aussi, c’est pour moi un point de réticence. Voilà. Donc au global, vous aurez compris que pour moi, ce n’est pas, je pense, la meilleure façon pour vous permettre de maximiser le chiffre d’affaires de votre activité. C’est peut-être une façon qui va vous coûter zéro euro, et qui va vous faire gagner du temps, mais en termes de résultats, en termes de maximisation du chiffre d’affaires de votre activité et de la rentabilité, ce n’est pas un outil qui va vous aider. La meilleure façon, c’est simplement de connaître quelques bonnes pratiques de revenue management, de les mettre en place dans votre activité, de regarder les vidéos de la chaîne YouTube J’affiche Complet, ça, c’est clair, et surtout, de les mettre en place. Parce qu’il y a beaucoup de choses qu’on écoute, qu’on entend, et puis au final, on ne se donne pas le temps de les mettre en place. Donc, voilà : se former, apprendre le revenue management, mettre en place les bonnes pratiques du métier, qui ne sont pas sorciers, mais qui fonctionnent, c’est à mon sens beaucoup plus profitable que d’utiliser et de mettre en place cette tarification intelligente recommandée par airbnb.
− Bonjour Gladys. J’espère que tu vas bien. Bienvenue.
− Bonjour Marie-Jo. J’espère que tu vas bien aussi.
Écoutez, je ne vois pas particulièrement de questions par rapport à tout ça. J’imagine que c’était clair. Si vous avez d’autres sujets, comme Romain, qui m’a à très juste titre suggéré ce point-là, et encore une fois merci, Romain, parce que même si au final mon avis sur cette application dynamique n’est pas très positif, tu as bien fait de poser cette question, parce qu’elle est extrêmement partagée, et beaucoup de personnes se la posent. Donc, merci à toi. Si vous avez d’autres questions comme celle-ci, n’hésitez vraiment pas à les poser. Il n’y a aucune mauvaise question. Moi, je me ferais vraiment un plaisir de faire des vidéos sur ces sujets qui vous taraudent un peu ou qui vous inquiètent, parce que parfois, on a des sujets qui nous inquiètent dans notre activité de loueur saisonnier, de sous-loueur, ou de conciergerie de location saisonnière.
− « C’est très clair, merci. »
Je t’en prie. Moi, je vous dis à demain pour la prochaine vidéo.