Location saisonnière quels sites ou plateformes de vente choisir ?

Il existe énormément de plateformes différentes pour louer votre appartement en location de courte durée : je vous détaille leurs avantages et inconvénients dans cette vidéo.

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Bonjour et bienvenue sur la chaîne j’affiche complet, la chaîne qui aide les loueurs saisonniers à devenir des entrepreneurs saisonniers sereins et ultra rentables. On parle aujourd’hui de l’ensemble des sites de distribution, des sites de commercialisation qui vont vous permettre de louer votre location saisonnière, votre appartement ou votre maison en courte durée. Il y a pleins de sites possibles, je lis souvent sur les réseaux sociaux des questions à ce sujet : faut-il n’être que sur airbnb ? Est-ce qu’il faut avoir Booking aussi, mais il faut savoir que booking c’est plus compliqué et qu’en est-il de gilles de france ? Est-ce que c’est une bonne idée, et d’ailleurs abritel, est ce que ça fait vraiment du business abritel ? Voilà toutes ces questions-là, on va en parler ensemble. On parlera aussi évidemment du bon coin, on parlera de morningcroissant, je vais répondre à toutes vos questions. Moi, ce que je vous propose quand vous arrivez si vous voulez, c’est de saluer, ça me fait toujours plaisir de vous voir arriver en live avec moi et de me dire si vous êtes loueurs saisonniers aujourd’hui, quels sont les sites sur lesquels vous mettez à la location, vos appartements. Est-ce que vous êtes uniquement sur Airbnb ? Est-ce que vous êtes sur Airbnb, booking et d’autres sites ? Est-ce que vous êtes fâchés contre l’un de ses sites pour différentes raisons.  Expliquez-moi ça, ça va me faire vraiment plaisir de vous lire pendant le live et si vous en avez, déjà répondre à vos questions. 

Salut Jérémy, bienvenue, bienvenue sur le live. Jérémy qui nous regarde depuis YouTube. Si vous n’êtes pas d’ailleurs abonné à notre chaîne YouTube, n’hésitez pas à le faire, c’est J’affiche Complet. En cliquant sur s’abonner, vous allez être alertés quand j’arrive en live et c’est vrai que c’est assez pratique et ça vous permet du coup de me rejoindre et de poser en direct vos questions. Alors Jérémy, d’ailleurs si tu veux, n’hésite pas à me dire : est-ce que tu as déjà un appartement en location saisonnière, sur quel site est-ce que tu mets ton appartement en location saisonnière ? 

Bonjour Axel, bienvenue ! J’espère que tu vas bien. Alors, on va démarrer avec les deux sites je dirais les plus poids lourds. On va dire qu’ils récoltent toutes les plus importantes parts de marché sur la location saisonnière en France aujourd’hui : c’est airbnb et booking. Ce que je remarque, c’est que beaucoup de loueurs saisonniers vont démarrer avec une présence sur airbnb. Le site airbnb est plus ergonomique en général, il est plus facile d’abord de prise en main et du coup on a tendance à se tourner vers ce site là en premier. C’est vrai qu’Airbnb a beaucoup d’avantages. Il a déjà l’avantagé de vous protéger assez efficacement des fêtes non désirées, puisqu’ils ont mis en place sur, j’allais dire depuis un an, mais oui ça doit faire maintenant un an presque, ils ont mis en place des règles pour éviter que les personnes de moins de 25 ans qui réservent dans une ville dans laquelle ils résident, ne puissent pas réserver. En gros : j’ai moins de 25 ans, j’habite au Mans, je veux réserver un Airbnb au Mans, à un moment, ça ne va pas marcher. Donc ça, c’est vraiment quelque chose d’assez efficace qui a fait qu’on a vu une décroissance du nombre de fêtes sur Airbnb versus qui pourrait arriver sur d’autres sites. C’est un gros point fort d’Airbnb. L’autre gros point fort d’Airbnb, c’est son ergonomie. C’est ce que je disais au début, Il est facile à prendre en main et il est assez ergonomique dans l’usage au quotidien. Peut-être le défaut derrière Airbnb par rapport à un booking, puisque ce sont les deux poids lourds, c’est qu’il y a un certain nombre d’outils qu’on a dans booking et j’en parlerais tout à l’heure qui sont aujourd’hui pas du tout présents dans Airbnb. Des leviers, des outils pour nous aider à booster la performance d’une annonce par exemple sont des choses qui n’existent que très peu dans airbnb aujourd’hui. Maintenant, airbnb perfectionne ses outils de plus en plus. Vous avez dû remarquer qu’on a une page qui s’appelle maintenant “performance” qui nous donne une liste d’items pour nous aider à améliorer nos annonces et améliorer notre performance financière. Donc ça, c’est aussi des choses positives vers lesquelles Airbnb va au quotidien pour faire en sorte d’améliorer la puissance de l’outil et de l’extranet. Alors, vous avez déjà répondu, je vous remercie. Alors Jérémy me dit : “AirBnb seulement, j’ai tenté en vain de mettre mes appartements sur booking mais je n’y suis jamais parvenu’’. Ok, mais je pense que booking offre un business légèrement supérieur. Alors oui, on va parler de booking juste maintenant. C’est vrai que booking a beaucoup de points positifs aussi par rapport à Airbnb. On va pouvoir les décrire. Bonjour, Maya, bienvenue à toi. Axel tu me dis : “je suis sur Airbnb et booking pour six apparts. Assez fâchée contre Airbnb, car impossible de rentrer un dernier appartement, car la propriétaire n’arrive pas à valider son identité entre passeports et photos d’identification”. C’est vrai que ce sont des choses qui peuvent arriver, à savoir si vous êtes une conciergerie de location saisonnière, il est très probable que vous ayez à partir d’un certain nombre d’appartements, mais je ne connais plus le nombre malheureusement, il me semble que c’est à partir de dix appartements, vous avez un contact professionnel chez Airbnb qui vous permet d’avoir un lien direct pour pouvoir poser vos questions. Donc n’hésitez pas à lui demander si vous êtes éligible et que vous n’avez pas l’information de ce contact. Bienvenue Vincent, bienvenue dans le live. Alors, on a fait un petit point sur Airbnb rapide sur les forces que peut présenter cette plateforme pour vos locations saisonnières. Maintenant il y a aussi booking qui dans ce dans ce choc des titans on va dire. Booking en effet est comme tu le disais juste à titre tout à l’heure jérémy, il peut être plus difficile d’accès. D’abord c’est un abord plus technique, plus complexes en fait. C’est vrai que booking à la base fonctionnait avec des hôteliers, donc c’est un outil vraiment très professionnel, un peu plus avancé, mais dans le sens plus complexe. Maintenant, on a quand même un support qui est assez pointu chez booking. Vous pouvez, c’est une de ses forces, vous pouvez toujours appeler le service support par téléphone pour avoir une aide aussi bien technique, que de mise en place. Honnêtement, j’ai toujours trouvé que le support était assez engagé chez booking. On cherche toujours à nous aider, on cherche à apporter une réponse surtout la plus rapide possible. Ça c’est vraiment important. C’est peut-être un point sur lequel chez Airbnb c’est peut-être plus difficile, même s’ils sont très engagés aussi sur ça. Chez booking, on a des réponses extrêmement extrêmement rapides au téléphone tout de suite, et on est débloqué en raccrochant. Donc ça, c’est un point très positif de booking. Autre point très positif de booking, c’est comme je vous disais, vous avez des leviers qui n’existent pas dans airbnb. Vous avez des programmes auxquels vous pouvez adhérer qui vont vous aider à améliorer la position de votre annonce est votre chiffre d’affaires. Je pense notamment à un des programmes le plus connu, c’est le programme genius. Il y a aussi le programme préféré, qui sont des éléments qui vous permettent d’avoir en fait le pouvoir d’améliorer votre position dans les résultats de recherche et de ne pas être constamment dans un truc de “je baisse mes prix, j’augmente mes prix quoi” ; parce que si on n’a pas ces leviers-là, la tentation que je peux comprendre est de se dire : eh bien, ça ne va pas, je baisse. Alors qu’avec des leviers un peu plus périphériques autour de tout ça, ça vous aide à ne pas céder aux sirènes de l’abaissement tarifaire quand la situation se présente et ça c’est vraiment bien. 

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Si on parle maintenant de la clientèle qu’on a entre airbnb et booking, parce que parfois la question se pose aussi : est-ce que la clientèle booking c’est une clientèle que je vais vouloir attirer ou pas ? Ce qu’on a remarqué nous d’expérience, c’est qu’on a une clientèle affaires qui est quand même plus présente sur booking. Donc ça, c’est assez intéressant parce que la clientèle affaires c’est une clientèle qui va la plupart du temps dans la plupart des villes être présent tout au long de l’année, donc c’est une clientèle qui va stabiliser la performance financière de votre activité, donc hyper important de la capter quand il y en a dans la ville. Et autres points sur booking, on observe quand même que les prix moyens sont un peu plus hauts. C’est vrai qu’on y est comparé avec des hôteliers, à l’inverse d’airbnb qui peut avoir aussi des offres qui ont tendance à tirer les prix vers le bas. Par exemple, le fait d’avoir la chambre chez l’habitant. La chambre chez l’habitant, c’est une solution qui convient à plein de voyageurs, mais c’est une solution qui est souvent très peu cher parce que c’est une chambre chez quelqu’un. Voilà, c’est des annonces qui sont à des prix très bas et ça peut avoir tendance à globalement faire en sorte que sur Airbnb, les prix soient plus bas que ce que vous pouvez observer sur booking. Donc voilà pour ces deux plateformes, les deux titans qui sont possibles pour votre location saisonnière. À mon sens, il est… Bonjour Nadia, bienvenue dans le live. À mon sens, il est compliqué aujourd’hui de se passer de l’un ou l’autre de ces deux titans de la commercialisation des plateformes. D’ailleurs, c’est l’occasion aussi de faire une parenthèse parce que souvent on me dit : Ah ouais, mais les plateformes ils nous prennent un pourcentage énorme, etc. Moi je ne suis pas du tout d’accord avec ça. Je pense que c’est une perspective, là typiquement, on y revient, c’est une perspective de loueurs saisonniers débutants, ce n’est pas une perspective d’entrepreneurs saisonniers. Pourquoi ? Parce que l’entrepreneur saisonnier, qu’est-ce qu’il se dit ? ll se dit Ok, j’ai un airbnb, j’ai un booking qui me coûte de l’argent oui, mais ils me coûtent de l’argent pourquoi ? Ils me coûtent de l’argent parce qu’ils font un job de commercial en fait ces gens-là. Ces gens-là, ils vont donner une vitrine et une visibilité à mon annonce et ils m’évitent d’aller moi-même prospecter des marchés, présenter mon appartement et faire en sorte de me trouver à l’endroit où les gens veulent réserver. Donc c’est quand même un service au final qui a de la valeur. Tous ceux qui ont leur site direct vous le diront, faire venir du trafic sur un site direct ce n’est pas facile, ça demande du temps, ça demande de l’énergie et ça demande souvent aussi de l’argent pour se faire accompagner d’experts qui vont bien nous positionner sur SEO, etc. Donc quand on commence à toucher tous ces sujets-là, on commence à comprendre que oui en fait, la visibilité et ce job de commercial, ça a de la valeur et en fait c’est normal, on rémunère quelqu’un pour un travail. 

Donc sur çà, voilà, gardez bien à l’esprit cette perspective d’entrepreneurs saisonniers. Oui, on accorde un pourcentage à tous les acteurs, à toutes les plateformes dont on va parler. Oui on leur accorde un pourcentage, mais en fait pour un job qu’ils font. Ils ne sont pas là en train de nous racketter, pas du tout. Ils sont en train de réaliser un job de commercial, de présentation de votre location saisonnière, et ça vaut de l’argent tout simplement. Donc Airbnb Booking pour moi, les deux incontournables dont on ne peut pas se passer aujourd’hui quand on fait la location saisonnière. Ce sont deux plateformes complètement incontournables. Maintenant il y a beaucoup d’autres solutions, beaucoup d’autres plateformes qui sont un peu évoquées de part et d’autre qui ont tout aussi d’autres avantages, d’autres inconvénients. Je vais en évoquer quelques-unes. On ne pourra pas faire l’exhaustivité parce que sinon, à moins que vous ayez la nuit à m’accorder, à moins que vous ayez voilà trois, quatre heures à m’accorder ensemble en live, mais je me dis que vous avez peut-être aussi envie de faire autre chose de votre journée. Voici une petite synthèse, les autres plateformes, quelles sont-elles ? On a par exemple la plateforme gîtes de France. La plateforme gîtes de France, moi je n’attache pas une certaine affection avec cette plateforme-là, et la clientèle gîtes de France, la clientèle gîtes de France c’est une clientèle qui va beaucoup anticiper ces réservations, c’est la clientèle qui va être respectueuse des lieux et qui ne va probablement pas organiser de fêtes non désirées. Ce n’est pas une clientèle qui va vous apporter de la prostitution, ce genre de choses qui sont assez problématique on le sait aujourd’hui en location saisonnière, et qui peut parfois arriver dans les autres plateformes. Donc sur la plateforme gîtes de France, vous avez cette sérénité d’avoir des voyageurs qui sont les voyageurs que vous aimez avoir, voilà. Le fait aussi que les réservations se fassent très en amont, c’est très positif parce que ça vous donne une énorme visibilité sur votre activité, ça vous permet aussi très sereinement de faire du revenu management, c’est-à-dire faire fluctuer vos prix pour augmenter votre chiffre d’affaires. Donc c’est vraiment très positif à mon sens. Maintenant, là où il peut y avoir une ombre au tableau, c’est que ça va être plus compliqué de connecter la plateforme gîtes de France avec certains channel manager, et c’est là où ça devient moins automatisé. Donc c’est à évaluer aussi en fonction du nombre d’appartements dont vous disposez et de voir si vous avez la possibilité de connecter au moins les calendriers pour éviter d’avoir des doubles réservations. Voilà pour la plateforme gîtes de France.

Il y a aussi une autre plateforme dont on parle énormément, c’est leboncoin. Faut-il mettre ces appartements sur leboncoin ? Grande question, vaste question ! Sur leboncoin pour moi, la présence des appartements en location saisonnière peut avoir du sens parce que ça donne encore une fois une autre visibilité. Maintenant, selon les villes c’est vrai qu’il faut avoir une certaine vigilance sur le choix des voyageurs qui vont intégrer votre appartement. N’hésitez pas à mettre en place un faisceau de vérification peut être plus ardue que ce que vous feriez habituellement pour vous assurer que ce sont des voyageurs qui vont respecter les lieux, qui ne vont pas vous mettre dans un risque pénal liées à la prostitution. Donc vérifiez bien cette partie-là et le point positif c’est que c’est une plateforme qui ne coûte quasiment rien, sauf si vous voulez promouvoir votre annonce et auquel cas il y a une petite somme, mais au global c’est vrai que ça va vous coûter moins cher que les 17% des plateformes comme booking ou airbnb. Maintenant le point négatif, et c’est toujours un peu ça dans la vie, quand ça ne nous coûte pas très cher, et bien souvent ça nous coûte autre chose. Et là, c’est le cas, ça nous coûte du temps parce que vous allez avoir beaucoup d’allers-retours à réaliser avec les voyageurs. La disponibilité, est-ce que ceci et cela. Il y a beaucoup de questions en fait pour des voyageurs qui sont parfois, souvent juste en train d’éplucher les annonces sans avoir réellement une intention de réserver tout de suite. Je sais que certains font en sorte d’avoir juste une communication. Pour les messages leboncoin, certains ont une communication qui va directement vers le site direct de façon à éviter d’avoir à répondre, etc, ça peut être une astuce pour vous éviter d’avoir à perdre du temps sur des questions comme : est-ce que vous êtes dispo la nuit du 15 ? Ça peut faire partie des solutions. Donc voilà pour leboncoin les forces un peu et les points faibles que peuvent avoir cette plateforme-là. 

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Donc on a parlé d’Airbnb, Booking, Gîtes de France, leboncoin. Une autre plateforme qui fait aussi parler d’elle : Abritel. Alors ce qu’il faut savoir, c’est quand on dit VRBO Homeaway et abritel, c’est le même groupe. Il y a eu des rachats et tout est mis ensemble sous le nom de VRBO. Alors Abritel, c’est une plateforme qui a un taux de commissionnement à peu près similaire, il me semble un peu inférieur à Airbnb et Bookinge. Dans l’extranet, vous n’aurez pas énormément d’outils pour pouvoir promouvoir votre annonce ou faire en sorte d’augmenter la performance de votre annonce. Disons que moi à ce stade, dès que je vais parler d’expériences personnelles, aujourd’hui on travaille quand même pour énormément de villes et beaucoup de biens différents, je n’ai jamais eu de situations sur lesquelles Abritel avait un impact vraiment majeur sur la performance financière de l’appartement ou de la maison. Maintenant, ça peut apporter du business, ça c’est vrai. Donc en fait, c’est une pondération à faire de votre part en tant que chef d’entreprise. Est-ce que vous dites : bah voilà, moi j’ai le temps donc je le mets et puis tout ce que je récolterai, même si c’est juste deux résas annuelles, ça me va. Ou alors à l’inverse vous dites : “ Eh bien en fait je n’ai pas de temps, donc ça ne vaut pas la peine de m’engager dans ça pour le nombre de résas potentiellement relativement faible que ça pourra m’apporter. Donc voilà, après, ça c’est un arbitrage de votre part. On dit que Abritel, c’est des surfaces peut-être plus grandes qui peuvent fonctionner, des maisons, etc. Moi honnêtement, je n’en ai pas eu encore la preuve formelle que voilà qu’il y avait vraiment un type de biens qui cartonne sur abritel. À ce stade je pense que pour le marché français, Abritel n’a pas une part de marché vraiment énorme qui fait que vous pouvez mettre l’annonce si vous voyez que vous avez le temps et que ça ne vous coûte pas grand-chose en termes de temps. Vous pouvez le faire, mais ce n’est pas ça qui sera un pourvoyeur massif de réservations pour votre appartement ou votre maison.

Un autre site de réservation complètement différent : morningcroissant. Morningcroissant est un site qui va vous apporter des réservations en longue durée, des réservations de plusieurs mois, ça c’est très très très intéressant. Je recommande vraiment si vous avez envie d’avoir cette logique-là de positionner votre annonce sur Morningcroissant. Pourquoi ? Parce que vous allez vraiment vous adresser à une clientèle qui cherche ce genre de séjour. Alors, vous pouvez aussi récolter évidemment de la moyenne durée de sept, un mois sur Airbnb et sur Booking. Mais Morningcroissant est vraiment spécialisé pour ça et vous donne du coup une visibilité en plus. Ça permet de récolter des réservations qui en fait sont tout de suite très longues, donc c’est assez intéressant, voilà. Moi j’aime bien aussi Morningcroissant  et est-ce que j’oublie un site de réservation ? Je ne crois pas oublier un site de réservation. Je vais regarder vos messages, n’hésitez pas à me dire si j’ai oublié de parler d’un site. 

Axel, tu dis : “je viens de constater que si je veux mettre une promo sur Airbnb, et ils remontent les prix avant d’appliquer ma promo”. Donc tu dis qu’ils remontent les prix avant d’appliquer ta promotion ? Mais ça, c’est illégal ! Alors je veux bien que tu m’en dis un peu plus, parce que je suis un peu étonné si airbnb remonte les prix avant d’appliquer la promotion. Donc au final, ça ferait aboutir, j’imagine, les mêmes montants. C’est totalement illégal, alors c’est intéressant ce que tu dis. Axel tu dis : “ Booking plus simple d’accès effectivement pour les conciergeries, car possible d’avoir compte chapeau qui regroupe tous les appartements”. Oui c’est vrai pour une conciergerie de location saisonnière, possibilité d’avoir un coup de chapeau. Sinon sur Airbnb, on est dans l’obligation d’être co-hôte et il y a un nombre limité de co-hôte aussi. Donc si vous avez une équipe, à un moment donné ça peut être un peu limité si tout le monde a besoin d’avoir accès à l’extranet. C’est vrai que ça, c’est un point aussi en faveur de Booking. Mais là on voit aussi le fait que booking est habitué à travailler avec des hôteliers qui ont besoin de donner accès à l’extranet à plusieurs personnes. 

Jérémy tu dis : “J’ai régulièrement des clients qui ne seraient absolument pas dérangés de passer en direct, mais qui veulent une facture pour se faire rembourser. Je n’ai jamais travaillé sur le sujet”. Oui, alors c’est vrai que là on parle des plateformes externes, mais il reste incontournable d’avoir un site direct, tu as raison d’en reparler, ça fait partie des plateformes. Avoir un site direct, ce n’est pas forcément compliqué. ça peut faire peur, mais ce n’est pas forcément compliqué. Je pourrais faire un Live d’ailleurs sur ça si vous voulez sur faut-il avoir un site direct ? À quoi ça peut servir, etc, et comment faire pour en avoir un ? N’hésitez pas à me dire en commentaire si c’est un sujet qui vous intéresse. Avec grand plaisir pour en parler dans une prochaine vidéo. Est-ce simple de fabriquer une facture en bonne et due forme ? Alors oui, je pense que c’est assez simple de réaliser une facture en bonne et due forme. Je ne pourrais pas t’envoyer de modèles parce que je n’en ai pas, j’en n’ai pas tout simplement, mais n’hésite pas à poser la question sur notre groupe Facebook : Location saisonnière, prix et maximisation du chiffre d’affaires. Je suis sûre que quelqu’un aura un modèle à pouvoir te partager ou peut-être un petit logiciel qu’ils utilisent pour pouvoir faire les factures.

Si d’ailleurs vous n’êtes pas dans notre groupe Facebook, n’hésitez pas à nous rejoindre. J’ai mis le lien juste en dessous et en fait à l’inscription, vous recevez votre bonus gratuit des “six erreurs à ne pas faire quand on fait ses prix pour sa location saisonnière”. Donc voilà, n’hésitez pas à vous inscrire, le lien est juste en dessous.  Axel tu dis : “peut-être une idée d’un autre Live : comment vérifier la fiabilité d’un voyageur sur le boncoin ? ”. Oui, c’est une très bonne idée, tu as raison. Très très bonne idée. Je vais noter ça à la fin de ce live. Nadia tu dis : “Morning croissant, tu l’écris comme ça” ? Exactement, comme, exactement comme ça morningcroissant, c’est totalement ça. Il me semble que quand on google Morningcroissant, ça arrive directement sur le site.  Anissa, bienvenue Anissa. “Moi, ça m’intéresse oui les sites direct”. Ok, top super. Et bien, c’est bien noté. Axel, toi aussi tu dis : “le live sur le site direct c’est aussi intéressant”. Mais écoutez, je prends bonne note. Donc on se dit un prochain live sur le site direct, un prochain live sur comment sélectionner ces voyageurs sur le bon coin, c’est noté aussi !

Écoutez, merci beaucoup d’avoir été avec moi encore une fois si nombreux ce midi pour parler des différentes plateformes pour vos locations saisonnières. Encore une fois, si vous n’êtes pas abonnés à la chaîne YouTube et bien n’hésitez pas. Allez-y, allez-y !  Qu’attendez-vous, qu’attendez-vous pour le faire ? Et si vous n’avez pas encore reçu le bonus gratuit des 6 erreurs à ne pas faire, alors c’est pareil, n’hésitez pas à cliquer sur le lien pour le télécharger. Voilà, moi je vous souhaite une très bonne journée, merci à toi Anissa. Ah, et Axel propose, hyper sympa, merci beaucoup Axel, propose d’envoyer un modèle de facture. Eh bien écoute, je te remercie. C’est hyper sympa ! Je vous souhaite une très bonne journée, je vous dis à mardi prochain à midi pour reprendre un prochain livre sur un sujet totalement différent. D’ici là, prenez soin de vous et je vous dis à très vite.  

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